臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第93號原 告 張宗川訴訟代理人 胡智皓律師複 代理人 高文洋律師被 告 陳冠宇上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣86,200元，及自民國112年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔2%，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣3萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣86,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
(一)被告前向原告承租門牌號碼「新北市○○區○○路0段000巷00號2樓」房屋（下稱系爭房屋）並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租金為每月新臺幣（下同）21,000元，租賃期間自民國112年4月15日至114年4月15日止，並應於每月15號前支付前1個月之租金（即先住後付），押金共計42,000元（即2個月），管理費、水費、電費、瓦斯費等皆由被告負擔。
(二)然被告於112年7月起即未給付租金，至起訴時已積欠3個月租金共63,000元（計算式：21,000×3＝63,000），此外，被告於6月起皆未再給付管理費，至起訴時已積欠5個月共23,200元（計算式：4640×5＝23,200），以上共計86,200元（計算式：63,000+23,200=86,200）。
(三)原告已於112年9月15日及112年9月20日分別以通訊軟體、存證信函催告被告給付所欠租金及管理費，否則將解除租賃契約，惟被告仍未給付。則依「租賃住宅市場發展及管理條例」第10條規定，系爭租約應於112年10月15日提前終止，但被告屆期仍未搬遷即屬無權占有，應返還系爭房屋，並應自起訴狀繕本送達翌日1個月後起至返還系爭房屋前，給付相當於租金之不當得利即每月21,000元。
(四)訴之聲明及請求權基礎：
1.第1項聲明「被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告」：民法第455條前段、第767條第1項前段。
2.第2項聲明「被告應給付原告86,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之5所計算之利息」請求欠租及管理費部分：民法第421條第1項、系爭租約第3條、第5條第1項。
3.第3項聲明「被告應自起訴狀繕本送達翌日1個月後起，至遷讓房屋之日止，按月給付原告21,000元，及按年息百分之5所計算之利息」：民法第179條第1項前段。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)按：
1.民法第440條第1、2項規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」。
2.土地法第100條第3款規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」。按土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，應依土地法第100條第3款所定以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件。且關於擔保抵償，該條款規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。本件起訴狀繕本送達被上訴人時，固生催告之效力，然依原判決附表所示，其於斯時遲付租金累計金額為10萬3000元，經扣抵系爭擔保金後，僅積欠租金4萬5000元，尚未達欠租2個月以上，上訴人自無從依民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定終止系爭租約。縱被上訴人於收受本件起訴狀繕本後，未於所定相當期限付清積欠之租金，仍難遽認系爭租約業於催告期限屆滿時生終止之效力。又土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，當事人不得以特約排除（最高法院111年度台簡上字第44號、44年台上字第516號、72年度台上字第283號、102年度台上字第833號裁判意旨參照）。
3.又承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明，若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年台上字第1289號裁判意旨參照）。
4.是以，依上開規定及說明，出租人依民法第440條規定終止租約時，須以擔保金抵償積欠之租金後，尚有2個月以上之租金未為給付，且遲延給付逾2個月，並經出租人定相當期間催告承租人給付積欠之租金，承租人於其期限內不為支付者，始得向承租人為終止租約之意思表示，以此終止租約。
(二)原告得否請求返還系爭房屋（第1項聲明）？
1.原告主張兩造簽訂系爭租約，由被告承租系爭房屋，雙方約定每月租金21,000元，租期自112年4月15日至114年4月15日止，並應於每月15號前支付前1個月之租金（即先住後付），押金共計42,000元（即2個月），管理費、水費、電費、瓦斯費等皆由被告負擔等情，業據提出系爭租約為憑（見重簡卷第23-29頁），堪以認定。
2.原告主張被告於112年7月起即未給付租金、於同年6月起未再給付管理費，至本件訴訟繫屬時即112年10月19日（本院收狀戳見重簡卷第11頁）已積欠3個月租金共63,000元（計算式：21,000×3＝63,000）、5個月管理費共23,200元（計算式：4640×5＝23,200），以上共計86,200元（計算式：63,000+23,200=86,200），原告已於112年9月15日及112年9月20日分別以通訊軟體、存證信函催告被告給付所欠租金及管理費等情，業據提出上開對話紀錄、存證信函為證（見重簡卷第31-38頁），觀諸上開112年9月15日之對話紀錄，被告表示的確至9月15日，積欠之租金及管理費已超過2個月之租金金額，然主張原告未依系爭租約第14條4項定相當期限催告等語（見重簡卷第31頁），是原告主張上開積欠租金、管理費之事實，堪以認定。
3.然原告起訴時主張欠租3個月，並未將2個月押租金扣除，與前述土地法之強制規定相違，原告固主張本件係依租賃住宅市場發展及管理條例第10條之規定終止租約，且此條例乃特別法，應排除土地法第100條第3款規定之適用等語（見重簡卷第13-15頁），然觀諸106年12月27日公布、107年6月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳。」，該條立法理由㈡記載：「參照民法第440條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2款規定。」，並未排除土地法第100條之適用。再參照最高法院94年度第3次民事庭會議決議：「土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（本院51年台上字第370號判例）」之意旨，可見土地法第100條第3款對於所有租賃房屋均有適用，故原告主張本件係依租賃住宅市場發展及管理條例第10條之規定終止租約，排除土地法第100條第3款之適用等語，自屬無據。
4.是依土地法第100條第3款規定扣除擔保金後，被告積欠租金僅1個月，未達2個月，另積欠之管理費5個月共23,200元，亦未達2個月租金額42,000元，亦與租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款之「遲付費用，達2個月之租額」，不符法定終止租約之要件。則縱使原告提出其於112年8月24日、112年9月15日通知被告應限期繳納7、8月之欠租及6、7月之管理費（112年9月15日則告知管理費積欠6至9月）之對話紀錄，且於112年9月15日對話中告知將於9月17日收回房屋等語（見本院卷第39之2頁、重簡卷第31頁），僅生「催告」繳納租金、管理費之效力，仍與前述扣除押租金後欠租應達2月以上之法定終止租約要件不符。又縱使本件起訴狀繕本送達被告時起（見重簡卷第45頁），至言詞辯論終結日即113年4月16日止（見本院卷第71頁），期間之欠租經扣抵押租金已達2個月以上之法定終止租約要件，然揆諸前揭㈠3.4.之說明，原告仍未於催告期滿時向被告為終止租約之意思表示，此經本院113年1月16日審理單向原告發問（見本院卷第13-14頁），然嗣後原告提出之「民事準備狀」仍未對此補正，其提出之112年8月24日對話紀錄僅有催告繳費之意思，仍與催告期滿後應再為終止租約意思表示之要件不符（見本院卷第39-39之2頁），自難認系爭租約於催告期限屆滿時自動發生終止之效力，是原告第1項聲明主張系爭租約已提前於112年10月15日終止，據此請求被告返還系爭房屋等語，於法無據。
(三)原告得否請求積欠之租金及管理費（第2項聲明）？民法第439條前段規定「承租人應依約定日期，支付租金」、第440條第1項前段「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金」，系爭租約第3條、第5條第1項約定各項費用由被告給付。原告主張被告積欠3個月租金共63,000元、5個月管理費共23,200元，以上共計86,200元，原告前已催告被告限期繳納，經被告於對話紀錄中所是認而堪認定等情，業經本院認定如前；又系爭租約未經原告合法終止，業經本院認定如前，自不生於租賃關係消滅後，押租金自然抵充欠租或其他承租人債務不履行費用之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），故原告依民法第421條第1項規定、系爭租約第3條、第5條第1項約定，請求被告給付積欠之23,200元，於法有據。
(四)原告得否請求自起訴狀繕本送達翌日1個月後起至返還系爭房屋前，給付相當於租金之不當得利（第3項聲明）？兩造間之系爭租約未經原告合法終止，業經本院認定如前，原告復未舉證證明被告有同意終止租約，則系爭租約租期尚未屆滿而仍存續，被告占用系爭房屋即有正當權源，非屬無權占有，且其占用系爭房屋係基於系爭租約，非無法律上之原因，則原告請求被告騰空返還系爭房屋，並自起訴狀繕本送達翌日1個月後起至返還系爭房屋前，按月給付相當於租金之不當得利21,000元，即屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第421條第1項、系爭租約第3條、第5條第1項，請求被告給付原告86,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起即112年11月14日起（回證見重簡卷第45頁）至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
民事第五庭 法 官 劉容妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日
書記官 吳佩玉