臺灣新北地方法院民事判決113年度重訴字第159號原 告 鄭陳寶梅訴訟代理人 張智偉律師被 告 石宜真訴訟代理人 葉慶人律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶(台新國際商業銀行股份有限公司建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號00000-000000000號)內之新臺幣(下同)2,027,951元。
二、被告應另給付原告9,200,000元。
三、被告應給付原告自民國113年2月2日起，至本判決確定之日並給付原告前項金額之日止，依本金1,150萬元計算，按年息5%計算之違約金。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第二項，於原告以3,070,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以9,200,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項已到期部分，於原告按年以192,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按年以575,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國112年10月15日就原告所有坐落於新北市○○區○○段
000○00000○000地號土地(權利範圍皆1/4)(下合稱系爭土地，分稱系爭832地號土地、系爭832-1地號土地、系爭833地號土地)，及其上同段2718建號房屋即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號房屋(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)簽定不動產買賣契約書，由被告向原告購買系爭房地，約定總價金為新臺幣(下同)1,150萬元(下稱系爭買賣契約書)。
㈡因系爭房屋有部分係坐落於道路用地暨徵收預定地的系爭832
-1地號土地，另有部分係坐落於道路用地且已由新北市政府徵收而屬新北市○○○○○○段000地號土地，故於兩造簽立系爭買賣契約書前，原告即已將上開情形及日後建物有部分遭拆除之風險清楚告知被告，並於標的物現況說明書及特別約定事項中詳加記載，被告知悉並充分理解日後系爭房屋有部分遭拆除之風險並仍同意購買系爭房地，經仲介公司及地政士之協助並確認兩造真意後，進而簽訂不動產買賣契約書。
㈢其後被告雖依約給付簽約款115萬元、完稅款115萬元至合泰
建築經理股份有限公司向台新國際商業銀行股份有限公司建北分行申設帳號00000-000000000號、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶(下稱系爭履保專戶)，原告亦已將辦理系爭房地所有權移轉登記所需之所有權狀及相關證件交付兩造共同委託之地政士，然被告竟拒絕依地政機關之要求簽署「坐落於新北市政府所有831地號土地上之房屋日後應配合拆除並不要求徵收補償費之切結書」(下稱系爭切結書)，並聲稱其所委任之買方仲介人員曾告知系爭房屋坐落於同段831地號土地部分，日後如經徵收時，可由被告受領徵收補償日，且房屋坪數短少云云，致系爭房地迄今未能辦理移轉登記，被告亦未依約給付尾款920萬元。
㈣系爭房屋將來有無徵收補償金得以領取，並非系爭買賣契約
書之約定事項，且原告從未向仲介人員或被告表示系爭房屋坐落於同段831地號土地部分，日後拆除時可受領徵收補償金，原告委任之賣方仲介人員即證人邱俊祥亦證稱伊未向被告為如此表示。且買方仲介人員即證人林嘉新亦證稱伊並未向被告表示建物尚未徵收，日後如被徵收所得領取之徵收補償金歸被告所有，且伊有向被告告知建物有被拆除之風險。甚且，證人林嘉新證稱在兩造簽訂系爭買賣契約書前，伊有重新調閱建物及土地登記第二類謄本，而建物登記謄本明確記載「建物部分徵收尚未辦理標示變更登記，其位置詳如建物測量成果圖」，亦實難想像證人林嘉新會無視於謄本之記載，而向被告表示未來尚可領取建物徵收補償金。況被告與買方仲介人員間之爭議，非被告得據以拒絕履行契約之理由。此外，系爭房地之面積均由地政士明確記載於系爭買賣契約書，契約書上記載之面積均與權狀及登記謄本面積相同，原告已依債務本旨提出給付，並無被告所稱坪數不足之情形。而被告既知系爭房屋因部分坐落於新北市○○○○○○段000地號土地，而可能在將來遭到拆除致減少面積，仍同意購買系爭房地並同意承受風險，自不屬於物之瑕疵，而不得以將來系爭房屋倘遭拆除後坪數將減少作為拒絕履約之理由。
㈤經仲介公司協調未果，原告已於113年1月11日寄發存證信函
催告被告履約，惟被告於113年1月15日回復之內容仍無履約之意思，原告僅能於113年1月26日再次寄存證信函將準備給付之事通知被告以代提出，被告於113年1月29日收受，故可認原告已於113年1月29日就所有權移轉登記之給付義務提出給付。依系爭買賣契約書第4條第1項約定，被告應於3日內即113年2月1日前給付尾款920萬元，然被告迄今尚未給付，顯已陷於遲延。
㈥又被告雖已將簽約款及完稅款合計230萬元匯入系爭履保專戶
，惟被告迄未同意原告領取扣除原告應負擔之土地增值稅及房屋稅後之餘額2,027,951元，是被告就此部分價金亦屬未依債之本旨提出清償。
㈦是原告依系爭買賣契約書第4條第1項及第367條規定，請求被
告應同意原告領取系爭履保專戶內餘額2,027,951及再給付原告價金尾款920萬元。
㈧復依系爭買賣契約書第12條第2項約定，買方若有遲延給付情
形，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日0.5‰計算之懲罰性違約金至買方完全給付時為止。故原告並向被告請求自113年2月2日起至被告完全履行上開給付義務之日止，按日給付買賣總價款1,150萬元之0.5‰即5,750元之懲罰性違約金等語。
並聲明：㈠同主文第一、二、三項。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告就兩造於112年10月15日簽立系爭買賣契約書，由被告以
1,150萬元向原告買受系爭房地。另系爭房屋有部分坐落於道路用地暨徵收預定地的系爭832-1地號土地，另有部分係坐落於屬新北市○○○○○○段000地號土地等情，被告均不爭執。
㈡惟兩造於簽立系爭買賣契約書前，仲介人員告知被告，系爭
房屋未經徵收，故建物所有權係歸被告所有，政府日後若徵收該建物，建物補償金亦歸被告所有，被告始同意購買系爭房地，被告並不知悉系爭房屋事後有遭拆除之風險，而證人邱俊祥亦證稱伊不知悉土地徵收條例第5條徵收土地時，其土地改良物原則上應一併徵收之規定，且伊並未主動查詢或請屋主提供系爭房屋部分之徵收資料，屋主亦未提供系爭房屋有被徵收之資料，故被告上開抗辯，確屬有據。
㈢因此，於112年12月6日欲辦理系爭房地所有權移轉登記時，
被要求簽立系爭切結書，被告始知系爭房屋有遭拆除的風險，自不願簽立。其後，被告詢問仲介人員，仲介人員亦表示未自原告處得知上開資訊，故仲介人員再向地政機關調閱資料，始發現於臺北縣政府(現已改制為新北市政府)於79年、80年已陸續將土地徵收補償費11餘萬元及建物徵收補償費100餘萬元給付原告等情。仲介人員復告知，扣除系爭房屋日後可能遭拆除之坪數面積，被告所購得建物面積僅剩下28坪左右，與買賣契約所簽訂之應購得建物面積為37.8坪，產生近25%之落差。而購屋坪數面積大小，當於不動產買賣契約中之契約必要之點，如有坪數短少情形，自屬物有瑕疵，被告自得依法請求減少價金。而依新北市不動產估價師公會之不動產估價報告書可知，系爭房地在拆除已被徵收部分前後之市價差額為816,000元(此金額尚不包含拆除及結構補強費用，故系爭房屋之瑕疵減少金額必然超過816,000元)，故原告就該差額部分，應無價金請求權存在。
㈣依民法第373條、第354條、第359條之規定，請求減少價金等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、本院之判斷：原告主張兩造於112年10月15日，透過仲介公司，與被告簽立系爭買賣契約書，由被告以1,150萬元向原告買受系爭房地。另系爭房屋有部分坐落於道路用地暨徵收預定地的系爭832-1地號土地，另有部分係坐落於屬新北市○○○○○○段000地號土地。又被告不同意簽署辦理系爭房地所有權移轉所需之系爭切結書，原告已於113年1月11日以存證信函催告被告履約，並於限期屆至後，復於113年1月26日以存證信函通知被告已將辦理系爭房地所有權移轉登記所需一切必要文件及證件交付系爭買賣契約書上所委託之陳佳齡地政士，並可於辦理移轉登記後立即交屋，經被告於113年1月29日收受送達。
被告已將簽約款及完稅款合計230萬元匯入系爭履保專戶，扣除土地增值稅及房屋稅後餘額為2,027,951元，被告迄未同意原告領取。被告亦尚未給付原告尾款920萬元等情，有系爭買賣契約書暨附件標的物現況說明書、協議書、建物測量成果圖、特別約定事項，及系爭履保專戶明細、新莊新泰路郵局存證號碼8號存證信函、臺北杭南郵局存證號碼59號存證信函、新莊新泰路郵局存證號碼18號存證信函暨回執等件在卷可參(見本院卷第21頁至第49頁、第53頁至第75頁)，且為被告所不爭執，堪信其為真實。惟原告主張其已履行系爭買賣契約書之義務，被告應履約並給付買賣價金等情，則為被告所爭執，經查：㈠原告已依系爭買賣契約書履行給付義務：
⒈兩造就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，依系爭買賣契約書第4
條約定：買賣總價1,150萬元。簽約款115萬元(買賣雙方簽屬本契約時同時給付)。完稅款115萬元(稅捐機關核發稅單後3日內給付)。尾款920萬元(產權登記完畢3日內支付，辦理交屋。金融機構貸款核發持支付，辦理交屋。交屋日期訂於112年12月15日，買方應依約付清尾款，辦理交屋。)第7條第3項前段約定，買方應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付賣方尾款。第8條第1項至第3項約定：一、賣戶應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於買方給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。二、賣方應隨時提供辦理所需證件至買方順利取得完整無瑕疵之產權為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此所造成買方損害之賠償責任。三、買方應於給付備證用印款時，交付代書作業及過戶所需一切證件送至承辦地政士憑辦。若因買方之遲延而造成賣方受損時，賣方一切損失概由買方負責，買方應負違約責任(見本院卷第23頁至第25頁)。
⒉兩造不爭執被告已依約給付簽約款115萬元及完稅款115萬元
至系爭履保專戶，則依上開約定，接下來流程為辦理系爭房地移轉登記。而原告主張其已將系爭房地過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章交予契約約定之陳佳齡地政士辦理移轉登記手續，然因被告不願簽署系爭切結書，致系爭房地無法完成移轉登記等節，有113年1月11日新莊新泰路存證號碼8號存證信函、113年1月26日新莊新泰路存證號碼18號存證信函在卷可考(見本院卷第53頁至第65頁、第69頁至第75頁)，並為被告所不爭執，亦堪信為真。
⒊雖被告主張系爭房屋存有部分已被徵收，日後有被拆除之風險及面積短少之瑕疵等情，然查：
⑴系爭買賣契約書之附件即標的物狀況說明書(成屋)之項次26
「其他重要事項(如屋況、產權、使用權、訴訟、都更、重大計畫…等有任何補充)」欄位，有手寫記載「建物、土地部分佔用道路用地。地號：二重段831道路用地已徵收」等語(見本院卷第41頁)。另建物測量成果圖上亦有手寫記載「出售標的物基地坐落831、832-1地號，坐落於公共設施用地或計劃道路內，日後恐有被拆除之慮。確已明確告知。買方簽章：石宜真(被告簽名)」等語(見本院卷第45頁)。再特別約定事項第9點亦手寫記載「⒐買方確知本買賣標的係坐落831地號、832-1地號為道路用地，且831地號係新北市所有，買方知悉可能發生之風險。」等語(見本院卷第47頁)，由上可知，兩造於簽立系爭買賣契約書時，原告已明確告知系爭房屋所坐落之基地之一即同段831地號土地已為新北市政府所徵收，且系爭房屋日後有被拆險之風險，則被告辯稱其不知悉系爭房屋事後有被拆除之風險云云，顯無可採。
⑵被告雖辯稱簽訂系爭買賣契約書前，仲介人員告知系爭房屋
未經徵收，故日後徵收系爭房屋時，會有建物補償金且歸被告所有云云，然被告所提出之錄音譯文(見本院卷第154頁至第164頁)，並無從證明被告上開主張，且依賣方仲介即證人邱俊祥於本院證稱，伊有詢問屋主有關徵收補償部分，屋主表示土地部分有補償徵收，但建物不清楚，伊也是據實跟買方說明。伊自己沒有跟買方說過日後還有建物補償金可領取。伊有跟買方仲介說土地變成新北市政府的確定有被徵收，但建物部分無法確定等語(見本院卷第318頁、第321頁)，則依證人邱俊祥所證述，原告未曾表示系爭房屋尚未經徵收，日後徵收時仍有建物補償金等語，而證人邱俊祥亦未向買方表示日後還有建物補償金可領取。
⑶另依買方仲介即證人林嘉新於本院證稱，賣方有告知同段831
地號土地已徵收，但未告知系爭房屋也有被徵收。伊未告知買方系爭房屋未被徵收，且日後被徵收之補償金歸買方所有等語(見本院卷第322頁至第323頁)。則依證人林嘉新所證稱，伊亦未向被告表示系爭房屋未被徵收，且日後被徵收之補償金歸買方所有等語。⑷再依證人林嘉欣另證稱，於兩造簽立系爭買賣契約書前，伊
有重新調系爭房地之登記第二類謄本等語(見本院卷第324頁)，而參系爭房屋登記第二類謄本之建物標示部之其他登記事項欄記載：「(一般註記事項)建物部分徵收尚未辦理標示變更登記，其位置詳如建物測量成果圖。」(見估價報告書)，則證人李嘉欣於調取系爭房屋登記第二類謄本後，應即可知悉系爭房屋業經部分徵收。
⑸再參以土地徵收條例第5條第1項本文「徵收土地時，其土地
改良物應一併徵收。」之規定，可知同段831地號土地於徵收時，其上之部分系爭房屋當係一併徵收，且系爭房屋業經部分徵收之事實亦已明確記載於系爭房屋登記第二類謄本上，上開資訊復均為公開訊息，而原告並未告以系爭房屋尚未經徵收，日後尚有補償金可領取等語，是認兩造於締約時，應係約定以實際狀況作為買賣契約內容，而實際狀況係系爭房屋已被部分徵收，故被告主張簽訂系爭買賣契約書前，仲介人員告知系爭房屋未經徵收，日後建物徵收補償金歸被告所有云云，即無可採。
⑹又系爭買賣契約書既係以實際狀況作為買賣契約內容，而系
爭房屋於部分拆除前可使用面積即為謄本登記面積，所有權範圍即如登記謄本之建物標示部之其他登記事項欄記載：「(一般註記事項)建物部分徵收尚未辦理標示變更登記，其位置詳如建物測量成果圖。」之情形，則原告主張其購買之坪數於將來拆除後有所短少，而屬物之瑕疵，可請求減少價金，於減少價金之範圍內原告無請求給付價金之權利云云，即無可採。
⑺綜上，兩造締結系爭買賣契約書時，已約定系爭房屋有部分
已被徵收，將來有被拆除風險，而無坪數短少之瑕疵，是被告主張系爭房屋有瑕疵應減少價金云云，並無可取。
⒋再按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。又依系爭買賣契約書第4條第1項約定，被告應於產權登記完畢3日內支付尾款，辦理交屋。或於金融機構貸款核發時支付尾款，辦理交屋。交屋日期訂於112年12月15日，被告應依約付清尾款，辦理交屋。另依價金履約保證申請書第1條第2項約定，…履保專戶內之買賣價金及履保專戶中所生之利息扣除第2條所列款項之支出後，於乙方(即原告)產權移轉交屋後或契約解除後，由合泰建經撥付乙方或返還甲方(即被告)，同時解除本契約之保證責任(見本院卷第33頁)。而系爭房地移轉登記程序因被告拒絕簽立系爭切結書致未能辦理，原告已於113年1月11日寄發存證信函催告被告於函到5日內簽署系爭切結書，惟被告雖於113年1月15日回復，但並未簽署系爭切結書，則原告於113年1月26日再次寄存證信函將準備給付之事(即已交付過戶所需資料予地政士，並可於辦理移轉登記後立即交屋)通知被告以代提出，經被告於113年1月29日收受，應可認原告已於113年1月29日就所有權移轉登記及交屋之給付義務提出給付。
則依系爭買賣契約書第4條第1項約定，被告應於3日內即113年2月1日前給付尾款920萬元，然被告不爭執迄今尚未給付，已陷於遲延，則原告請求被告給付尾款920萬元，即有理由，爰判決如主文第二項所示。。
⒌又被告匯入系爭履保專戶之價金經扣除應由原告負擔之增值
稅、房屋稅後，尚餘2,027,951元應撥付予原告，有系爭履保帳戶明細可參(見本院卷第49頁)，兩造對此亦無爭執。而如前所認定，應認原告已於113年1月29日就所有權移轉登記及交屋之給付義務提出給付，從而，原告請求被告應同意其向系爭履保專戶領取2,027,951元，亦為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。
㈡原告得向被告請求違約金：
⒈又按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，效力並不相同
。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。違約金是否相當，法院自得依民法第252條酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，前者非以債權人所受損害為唯一審定標準，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院82年度台上字第2529號、87年度台上字第2563號、109年度台上字第1013號民事判決意旨參照）。
⒉依系爭買賣契約書第12條第2項前段約定：買方若有遲延給付
之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日0.5‰計算之違約金至買方完全給付為止。同條第4項約定：本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使(見本院卷第27頁)，顯已將違約金與損害賠償併列，可知系爭買賣契約書第12條第2項前段所約定之違約金性質，屬強制債務履行為目的之懲罰性違約金。
⒊本件原告已依系爭買賣契約書履行給付義務，然被告遲未給
付尾款，復遲未同意原告領取系爭履保專戶價款，而有遲延給付之情形，則原告主張依系爭買賣契約書第12條第2項約定，請求被告賠償違約金，即有理由，應予准許。
⒋再查本件買賣標的價值甚鉅，原告復已於113年1月間即已履
行系爭買賣契約書所約定之出賣人義務，被告仍遲不簽署辦理過戶所需系爭切結書，亦不給付原告尾款，復不同意原告領取系爭履保專戶內價款，其違約情節不可認為不大。然考量系爭房地目前仍登記於原告名下，並由原告占有中，如依契約所定違約金，被告按日需支付的違約金為5,750元(計算式：11,500,000×0.5‰=5,750)，按月計算則高達172,500元(計算式：5,750×30=172,500)，顯已過高；再審酌被告所應履行者為買賣價金即金錢給付義務，故依社會經濟狀況、原告實際上所受損害及被告若能如期履行債務時，原告可享受之一切利益等情，酌減被告應給付之違約金以年息5%計算為適當。
⒌基上，原告於113年1月29日已履行系爭房地所有權移轉登記
及交屋義務，被告至遲應於113年2月1日給付尾款，而有給付遲延之情形，原告請求被告給付違約金，並無不合。然依系爭買賣契約書第12條第2項約定計算之違約金有過高情形，應予酌減。經核減違約金後，原告依系爭買賣契約書第12條第2項約定，請求被告自113年2月2日起，至本判決確定之日並給付原告尾款920萬元之日止，依本金1,150萬元計算，按年息5%計算之利息之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
四、從而，原告依系爭買賣契約書第4條第1項及第367條規定，請求被告同意原告領取系爭履保專戶內餘額2,027,951元及再給付原告價金尾款920萬元，復依系爭買賣契約書第12條第2項約定，請求被告自113年2月2日起，至本判決確定之日並給付原告尾款920萬元之日止，依本金1,150萬元計算，按年息5%計算之利息之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告請求被告同意領取系爭履保專戶內款項部分，其性質不適宜假執行，故原告該部分聲明願供擔保為假執行，於法不合，應予駁回。至於其餘部分，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 7 日
民事第七庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
書記官 陳俞瑄