臺灣新北地方法院民事判決113年度重訴字第100號原 告 徐煒航訴訟代理人 龍毓梅律師複代理人 施凱勝律師被 告 國慶理想家大樓管理委員會法定代理人 張翔愉訴訟代理人 林契名律師複代理人 呂承璋律師上列當事人間請求撤銷區分所有權人決議等事件，經本院於民國114年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障者而言。查本件原告於起訴時請求撤銷被告於民國112年4月8日區分所有人會議（下稱系爭會議）案第五項之決議及給付原告新臺幣（下同）323萬5,750元，嗣於112年2月25日以民事縮減訴之聲明狀，縮減請求被告應給付140萬3,950元（見本案113年度重訴字第100號「下稱重訴字」卷第23頁），又於114年2月11日以民事變更追加訴之聲明暨準備㈡狀請求確認系爭會議議案第五項之議案決議不成立或無效，並變更為先、備位之聲明（見重訴字卷第211頁至第212頁），核原告上開所為，係縮減訴之聲明及基於爭執上開決議之同一基礎事實，核無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告為門牌號碼新北市○○區○○路000○000○000○000巷○0號建物一樓及地下一樓、201號地下二層之所有權人。被告於112年4月8日召開區分所有人會議通過管理費收費基準表，惟觀系爭會議投票單，可見系爭決議結果之投票選項僅有針對住戶管理費調整應採行「基數750元＋每坪40元」或「基數750元＋每坪50元」兩種選項進行表決，至於地下
二、三樓車位管理費調整部分，以及是否同意以被證3附表作為調整管理費之依據，未經被告列為議案且未經全體區分所有權人投票決定，不符公寓大廈管理條例第31條及被告規約第3條第10項表決約定，決議結果應不成立。又被告未於系爭會議後送達會議記錄，且事後公告（參聲證4），與被告提出之會議記錄內容收費表顯不相同，違反公寓大廈管理條例第34條第1項及被告規約第3條第13項。
準此，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，先位請求確認系爭決議結果不成立。
（二）退步言，縱認系爭會議上開決議成立，查被告以停車位有使用汽車升降機及公共用電之原因，作成對於汽車停車位持有者加收「車位以持有坪數×40元＋支付公電200」之決議，然原告所有地下二樓產權，業已等同其他住戶以「每一戶750元基本數，外加坪數×40元」計算管理費，用以分攤公寓大廈公共電費支出，被告未舉證說明停車位持有人使用汽車升降機造成公共電費較多支出之證據，一概加收額外公共電費毫無依據，亦未考量持有停車位之住戶實際上是否有使用汽車升降機及公共用電之情形，顯然與使用者付費及民法第148條第1項規定原則相違背，爰依民事訴訟法第247條及類推適用民法第56條第2項規定，備位請求確認系爭決議結果「車位以持有坪數×40元＋支付公電200元」、「各戶收費金額請參閱附表」之決議無效。
（三）被告於系爭會議上開決議前每月向原告地下二層（含地下三層）收取管理費7,440元（每月管理費4,440元及地下停車位管理費3,000元），然依舊收費標準表，所有產權201號地下二層（包含地下三層）一個月應繳納管理費僅為3,540元，被告向原告每月超收管理費3,900元而獲有利益，顯屬無法律上原因，導致聲請人受有財產上損害，爰依民法第179條規定，請求返還過去超收15年之管理費，共計70萬2,000元（3,900元/月×12個月×15年）。
（四）被告於109年1月6日針對整體大樓舊有污水化糞池處理設備，施作改良污水銜接衛生下水道系統工程（下稱系爭汙水工程），另對於公寓大樓汽車停車位昇降機設備之修繕及改良，費用共計38萬6,950元均由原告代墊。經查，污水銜接衛生下水道工程所有設備，以及公寓大樓汽車停車位昇降機設備等，均屬公寓大廈共用部分，依公寓大廈管理條例第10條及國慶理想家公寓大廈規約第2條、第10條及第13條規約，被告應以管理費或公共基金支付，原告代墊給付上開共用部分之修繕及改良費用，自得依民法無因管理或不當得利規定，請求返還代墊費用為38萬6,950元。
（五）原告與訴外人打鐵健身股份有限公司（下稱打鐵健身公司）於110年11月10日簽訂門牌號國慶路201號地下一層之房屋租賃契約，租期自111年1月10日起至116年1月9日為止。惟自111年12月起陸續接獲打鐵健身公司反應排水設施異常，甚至有污水無法排放導致淹水之情形，經原告多次向被告反應修繕未果。而打鐵健身公司因系爭污水工程瑕疵導致持續漏水狀況提前於112年2月1日與原告終止租約，且原告唯恐事後淹水情形再次發生，導致目前無法另行出租國慶路201號地下一層之房屋，因此所受有無法獲得之7個月（112年2月至8月）租金收入損害。為此，爰依民法第184條規定請求31萬5,000元（45,000元×7個月）。
（六）原告提供所有之00000-000建號(門牌號：國慶路201號)、00000-000建號（門牌號：國慶路213巷1號）、00000-000建號（門牌號：國慶路209號）以及00000-000建號（門牌號：國慶路211號）地下一層範圍，裝設銜接新北市政府衛生下水道管線之「3”壓力管與6”重力放流管銜接處」（下稱系爭工程污水B1主管），供作國慶理想家公寓大廈社區全體住戶使用，被告應支付償金作為補償。為此，爰依民法第786條第1項規定，以原告所有土地申報地價年息6％計算。經查，原告所有新北市○○區○○段0000地號土地申報地價為508萬5,478元，被告應按月給付2萬5,427元償金予原告（5,085,478×6％/12）。
（七）被告固稱原告父親為被告公寓大廈起造之建商，每住戶依建商所計算之管理費為繳納，被告並無超收。惟觀舊基準表備註欄載明「本收費基準表收費計算方式，於民國85年8月11日19:00，經第二區分所有權人會議通過實施」，以及標題載明「2004年1月坪數修正」，可見被告辯稱管理費方式係由原告父親計算乙情由自相矛盾。
（八）被告固稱系爭決議結果有關公寓大廈車位支付公電費200元為先前歷年來之收費情形，並無變更收費標準。惟查，被告除未舉證以實其說，併觀證人黃郁芬亦證述：「108年我有問當時洪主委計算公式由何而來，他說不知道」（見重訴字卷第188頁），足認被告所辯尚屬無據。
（九）被告固稱112年4月8日區分所有權人會議新管理費收費標準，原告管理費之計算坪數並無包含共有部分。惟查，無論新、舊管理費基準表，就原告持有產權管理費之坪數均有加計專有部分及共有部分之坪數，系爭決議結果有關大樓停車位持有者以車位持有坪數×40元並一概加收公電費200元之決議，除有決議不成立之事由外，被告亦未實際考量公寓大廈停車位持有者是否有實際使用汽車升降機及公共用電情形，顯與使用者付費原則相違悖。
（十）被告固稱大樓污水下水道處理設備等費用均由原告代理人黃郁芬向當時管委會主委陳姿妤承諾由原告自費負擔，以及無償讓污水B1主管經由原告所有產權地下一層部分。惟觀大樓污水設備工程承攬合約書之當事人為「國慶理想家大樓管理委員會主委洪暐宸」，並非前主委陳姿妤，被告所辯與事實不符。被告另稱系爭污水工程係原告自行找廠商施工，並向前主委陳姿妤表示自行與廠商協議處理，不讓被告介入。然查，原告自發現大樓污水設備存有瑕疵後，多次要求被告出面與承辦廠商唯亨有限公司就大樓污水設備瑕疵進行責任追究，惟被告推諉無法由主委一人決定，或需召開區分所有權人會議表決才能進行等理由，消極不處理，直至污水設備保固期將屆至始授權由原告代位向唯亨有限公司協商處理系爭污水工程爭議，足見大樓系爭污水工程係被告委外進行安裝，被告所辯均非可採。
（十一）聲明：⒈先位聲明①確認被告於112年4月8日所召集之國慶理想家大廈區分所有
權人會議第五項「車位以持有坪數×40元＋支付公電200元」及「各戶收費金額請參閱附表」之決議不成立。
②被告應給付原告140萬3,950元，及自民事聲請調解狀送達
被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
③被告應自民事聲請調解狀送達之翌日起，至大樓污水設施管線終止通行及使用之日止，按月給付原告25,427元。
⒉備位聲明①確認被告於112年4月8日所召集之國慶理想家大廈區分所有
權人會議第五項「車位以持有坪數×40元＋支付公電200元」及「各戶收費金額請參閱附表」之決議無效。
②被告應給付原告140萬3,950元，及自民事聲請調解狀送達
被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
③被告應自民事聲請調解狀送達之翌日起，至大樓污水設施管線終止通行及使用之日止，按月給付原告2萬5,427元。
二、被告抗辯：
（一）原告主張被告於112年4月8日召開區分所有權人會議結果之「各戶收費金額請參閱附表」，未依照公寓大廈管理條例及規約送達及公告，故決議不成立。此外，系爭決議其中第五項管理費調整結果，持有地下二層產權之原告負擔管理費及8個停車位之公電費，其餘使用停車位之區分所有權人卻無需負擔管理費及公電費，違反比例原則、權利濫用且顯失公平之情事。惟查，公寓大廈管理條例第34條第1項及規約規定，係規範區權人會議紀錄送達及公告之事後告知，屬於正當法律程序中「受告知權」之一環，其目的無非係為保障區權人陳述意見之機會，本件原告有出席112年4月8日會議並當場提出書面意見，陳述意見之機會已受保障，縱認決議未合法送達或公告，亦不影響系爭決議即視為成立。另原告管理費之計算坪數未包含共有部分，併觀系爭決議內容為「地下二、三樓有車位部分」，皆須按坪數×40元，並支付公電費200元，非僅由持有地下二層產權之原告負擔。
（二）原告主張被告於112年7月前違反舊收費標準表向原告超收管理費，請求返還70萬2,000元。查原告父親為系爭社區公寓大廈起造之建商，每住戶依建商所計算之管理費為繳納，被告並無對原告超收，且原告超過15年未有異議，本件管理費具有定期給付之性質，依民法第126條規定，縱認原告請求有理由，其起訴請求超過五年部分之金額，被告主張時效抗辯。
（三）原告主張被告應給付共用部分改良及修繕所代墊費用共38萬6,950元以及衛生下水道污水B1主管經由原告所有產權地下一層部分之補償金。惟查，污水下水道處理設備等費用部分，經原告代理人黃郁芬向時任管委會主委陳姿妤承諾由原告自費負擔及無償讓污水B1主管經由原告所有產權地下一層，現向被告請求補償金，顯然違反誠信。
（四）原告主張請求被告賠償系爭污水工程瑕疵導致原告與賠償打鐵健身房提前終止租約，受有租金損害之賠償。惟原告未就其受有7個月租金之損害為舉證，且污水工程係原告自行找廠商施工，並向前主委陳姿妤表示不讓被告介入，現向被告請求賠償無理由。
（五）聲明：原告之訴駁回
三、得心證之理由：
（一）查原告認系爭會議第五項決議僅有針對住戶管理費調整應採行「基數750元＋每坪40元」或「基數750元＋每坪50元」兩種選項進行表決，至於地下二、三樓停車位管理費調整部分，以及是否同意以被證3附表作為調整管理費之依據，根本未列為議案且未經全體區分所有權人投票決定，依公寓大廈管理條例第31條及被告規約第3條第10項主張系爭會議第五項決議不成立，並以被告提出之系爭會議投票單為據（見重訴字卷第89頁至第91頁），惟觀諸上開投票單記載：「本大樓於83年建設，管理費由93年至今未調整過，由於物價皆漲且大樓設備老舊，近五年光支出修繕設備，收入支出的管理費已無法平衡，且大樓設備已多處需更新汰換，故調漲管理費（參閱細項金額及內容詳收費表）」、「地下二、三樓有車位部份，因有汽車昇降機及使用公共用電，需依持有坪數*40元或50元另須支付公電費200元，計算管理費」等語（見重訴字卷第91頁），再佐以原告業已取得收費表等情（見112年度板司簡調字第1926號「下稱板司調字」卷第47頁），堪認該次會議討論內容業已包括收費表上之細項金額及內容，以及地下二、三樓停車位管理費調整部分，自無原告主張未列為議案或未經全體區分所有權人投票決定情事，原告此部分主張自難採信。又原告主張被告未於系爭會議後送達會議記錄，且事後公告（參聲證4）與被告提出之會議記錄內容收費表顯不相同，依公寓大廈管理條例第34條第1項及被告規約第3條第13項主張系爭會議第五項決議不成立，惟依公寓大廈管理條例第34條第1項立法理由為「規定區分所有權人會議之會議紀錄作成方式及送達公告，以為權益依憑」，可見有關會議紀錄作成方式及送達公告，並非區分所有權人會議決議之成立或生效要件，僅屬會議完結後所附隨之通知義務，是原告依此主張系爭會議第五項決議不成立，亦不足採。
（二）又原告認系爭會議第五項決議內容違反使用者付費及誠實信用等原則而類推民法第56條第2項主張無效，惟按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。
則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號民事判決意旨參照），而如前所述，系爭會議既已表明調漲原因及因有無車位異其負擔，事後亦調整不計算原告共有部分坪數（見重訴字卷第93頁）等情，堪認系爭會議第五項決議已具備客觀合理理由，區別程度亦不失相當性，自難認系爭會議第五項決議有無效情事，原告此部分主張亦難以採認。
（三）原告主張被告有超收地下二、三樓管理費，而依不當得利請求被告返還超收15年之管理費，共計70萬2,000元（3,900元/月×12個月×15年），惟觀諸原告主張及所提管理費收據（見重訴字卷第99頁、第109頁），其中3,000元係地下停車位管理費，而每兩月管理費為8,880元即每月4,440元，復觀諸93年1月坪數修正之國慶理想家大樓管理費收費標準表（見重訴字卷第93頁），係記載B2（含B3）應繳管理費為3,540元，則此部分管理費是否包括上開地下停車位管理費3,000元，未見原告提出任何證據，尚難採認，而就每月4,440元部分，依93年1月坪數修正之國慶理想家大樓管理費收費標準表中有記載「5.地下二、三樓有車位部分，因有使用汽車昇降機及公共用電，需另外支付昇降機維修保養費及公電分攤」等語，則原告就地下二、三樓所繳管理費顯然會較3,540元為高，再佐以證人黃郁芬於言詞辯論時證稱：「108年我有問當時洪主委計算公式由何而來，他說不知道，我說不知道那我不繳，他說會收到存證信函，我只好繼續繳」等語（見重訴字卷第188頁），以及原告自103年即取得地下二、三樓所有權（見板司簡調字卷第171頁），堪認原告持續繳納上開管理費至少長達5年，則原告既長時間依上開金額繳納管理費卻未提出異議，自應認被告主張係因原告父親為起造建商，並依起造建商計算金額而持續向原告收取管理費為可採，尚無從認被告有超收管理費情形，原告此部分主張亦難採認。
（四）原告主張代為支付公寓大廈共用部分即改良污水銜接衛生下水道系統工程及汽車停車位昇降機設備之修繕及改良部分，依民法無因管理或不當得利規定，請求返還代墊費用38萬6,950元，以及裝設銜接新北市政府衛生下水道管線，供作國慶理想家公寓大廈社區全體住戶使用，被告應依民法第786條第1項規定，按月給付2萬5,427元補償金，惟證人陳姿妤於言詞辯論時證稱：「（問：原告代理人黃郁芬是否曾向你表示：由原告自行負擔系爭污水處理設備工程等費用？以及無償讓污水管線經由原告名下地下一層部分？）有。在我一開始接主委的時候，大概是111年10月，因為車梯的關係，證人黃郁芬有跟我講過這件事情，因為那時候車梯要維修，有維修費，證人黃郁芬打電話跟我說一人付一半，我們就維修車梯，維修完之後就把收據給證人黃郁芬說要請多少錢，證人黃郁芬後來陸續有講到一些問題，像是車梯、B2污水管理的部分，所以就有稍微聊一下，那時候維修上有點問題，所以證人黃郁芬他們的污水管線比較小，因為他們營業用，水量比較大，當初付費的會壞掉，他們有打算跟廠商講要維修，因為還在保固期，那時候有在討論說是不是要怎麼維修，就有講說當初原告他們管線都給我們這樣牽，管線走到他們B1很醜，費用也都自己付，原告覺得他們付的錢比較多，就有提到說以後他們都不想付這些費用，污水的部分提到說由原告他們自己付，希望之後由管委會來維修，開管委會會議的時候，我有提出把污水部分納入公設，以後由社區來付，原告說他們要自己跟廠商打官司，後來就沒有再去談這個部分」、「（問：為何車梯維修部分卻要由原告負擔一半的費用？）因為我們車梯比較特別，B2全部都是原告的，只有B3的4個車位是社區的，應該是這個原因，所以原告願意跟我們負擔，這一半的部分是證人黃郁芬打電話來跟我說要付一半，這是他們之前就談好的（見重訴字卷第179頁至第180頁、第184頁），復佐以證人陳姿妤與黃郁芬對話中證人黃郁芬提及「要幫你們付維修費的一半」、「時要說要用污水處理，我說好!哪裡開管隨你們，我都配合」、「然後用一個攪碎機在幫浦把他拉上來B1從污水管出來，那個都是我們自己自費，我們也都沒有講任何一句話」等語（見重訴字卷第201頁至第203頁），再依原告提出之請求明細，原告於108年至112年間，確實有支付汽車停車位昇降機相關費用及污水管相關費用，堪認被告主張原告同意支付汽車停車位昇降機相關費用一半，自費負擔污水下水道處理設備等費用，以及願無償供污水管通過等情為真，原告自不得再請求汽車停車位昇降機及污水管處理相關費用及污水管通過之補償金。至證人黃淑芬於言詞辯論時雖證稱：「（問：是否曾向陳姿妤承諾污水下水道處理設備等費用，由原告自費負擔及無償讓污水B1主管經由原告所有產權地下一層部分？）沒有。污水處理工程是108年就做了，要講那時候講就好，已經經過4、5年了」（見重訴字卷第187頁），然亦證稱：「（問：關於大樓車梯維修部分，原告是否有支付相關費用？）去年之前所有車梯維修原告都負擔一半，去年我們提出抗議，經過陳主委確認是公共空間，之後維修費才沒有負擔一半，幾十年都是我們負擔一半」、「（問：原告當時負擔哪些費用？）增設的粉碎機，說要這樣配合1樓跟B1廁所才能使用」等語（見重訴字卷第188頁），亦堪認原告過去確實有同意支付汽車停車位昇降機及污水管增設粉碎機部分相關費用，原告此部分請求自屬無據。
（五）原告認因污水工程瑕疵導致持續漏水狀況，致原告提前解除租約，且唯恐事後淹水情形再次發生，導致目前無法另行出租國慶路201號地下一層之房屋，因此所受有無法獲得之7個月（112年2月至8月）租金收入損害，而依民法第184條規定請求31萬5,000元（45,000元×7個月），然依證人黃郁芬於言詞辯論時證稱：「（問：是否知悉地下一樓曾經出現淹水情況？導致原告出租健身房受影響？）知道」、「（問：是否有向管委會反映？）出現幾次後才反應，因為是粉碎機的問題」等語（見重訴字卷第188頁至第189頁），是依證人黃郁芬上開證述，原告並未提出證據證明究係證人黃郁芬所指粉碎機抑或係其他由被告管理之污水設備導致漏水，原告亦無從依侵權行為請求被告支付此部分損害賠償。
（六）綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第31條及被告規約第3條第10項、公寓大廈管理條例第34條第1項及被告規約第3條第13項、類推民法第56條第2項、不當得利、無因管理、侵權行為及民法第786條第1項規定，先位請求確認被告於112年4月8日所召集之國慶理想家大廈區分所有權人會議第五項「車位以持有坪數×40元＋支付公電200元」及「各戶收費金額請參閱附表」之決議不成立；被告應給付原告140萬3,950元，及自民事聲請調解狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應自民事聲請調解狀送達之翌日起，至大樓污水設施管線終止通行及使用之日止，按月給付原告25,427元；並就第一項聲明備位請求確認被告於112年4月8日所召集之國慶理想家大廈區分所有權人會議第五項「車位以持有坪數×40元＋支付公電200元」及「各戶收費金額請參閱附表」之決議無效（先、備位第二項及第三項聲明完全相同，顯然非屬備位請求，併予敘明），均為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 15 日
書記官 董怡彤