臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第129號原 告 謝美花訴訟代理人 林財生律師被 告 宋謝美雪
謝美貴林韋成上列三人共同訴訟代理人
陳榮進律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，於中華民國113年8月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：
㈠先位聲明：1、確認原告與被告等間，就新北市永和區中興
街89房地買賣關係存在。2、被告等應就附表一所示房地所有權移轉登記予原告。
㈡備位聲明：被告等應就附表一所示房地，依附件所示條件與原告簽訂買賣契約。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣原告與被告宋謝美雪、謝美貴為姐妹關係。系爭標的新北市○○區○○街00號房地原為兩造兄弟姐妹（兄謝燈枝、姐宋謝美雪、謝美貴及原告）所共有，民國106年間，原告兄謝燈枝因欠稅致其應有部份遭法拍，原告為維持家族就系爭標的權利完整，乃籌措300萬元，供予姐謝美貴行使優先購買權，以買回謝燈枝遭法拍之持分，是系爭房地乃成兩造共有，而原告持分四分之一，宋謝美雪持分四分之一，謝美貴、林韋成母子共持分1/2(1/6+2/6=1/2)(如原證一）。112年12月下旬，原告頃獲被告等中和宜安郵局三九八號存證信函，表示系爭標的渠等已依土地法第34條之一規定出售予陳輝，並檢附系爭不動產買賣契約書，通知原告行使優先購買權（如原證二四、原告接獲該存證信函後，即於113年1月2以台北光華郵局第三號存證信函覆被告等，表示願以相同條件購買系爭標的，請其訂定時間、地點以辦理相關手續，並副知其所委任之代書揚振詮（如原證三）。被告等接獲上開存證信函後，即由其所委任之代書楊振詮致電原告所委代函律師林財生，並稱擬約簽約時間、地點，林財生以不便輾轉告知協調雙方方便之時地，即請楊振證著由兩造兄弟姐妹自行連繫簽約之時地而未代為連繫。嗣後二日，被告均未與原告連繫簽約之時地，故原告乃偕同所委代書於113年1月7日向委任律師諮詢該如何辦理，原告所委律師建議，既然對方不主動連絡，無妨由原告主動致電被告連繫簽約之事宜，故原告與偕其同行之兄長謝美隆，即於林財生律師之會議室當埸致電宋謝美雪與伊洽商雙方會面進行該優先購買權行使之事宜，宋謝美雪表示渠需週六始克北上簽約，原告同時致謝美貴、林韋成協商相關事宜，林韋成表示需與他人討論，謝美貴則表示渠星期三有放假，可约辦理相關事宜。詎越日即113年1月9日原告即接獲被告中和宜安郵局第31號存證信函（如原告四），表示系爭標的「另有地下室無法獨立通行，原告如擬優先承購，需連該地下室併同購買」云云，經查系爭地下室另有獨立通行之門戶，而非無法獨立通行，故原告無法同意被告之搭售行為，故被告等拒絶原告關於本件系爭標的之優先講買權之行使。
（二）按依照實務一貫見解土地法第34條之一第四項所規定之優先購買權乃物權之先買權，為形成權之一種，一經行使契約即成立於優先承購權人與出賣人之間，此形成權之行使須以行使時共有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提（最高法院台上字2113號判例 、98年度台上字第734號判決、87年台上字第2776判決參照）。按關於土地法第34條之一第四項所定之優先承購權為形成權，一經行使優先承購人與出賣人間契約即為成立，本件被告等出售系爭標的並通知原告優先承購有原證二可憑，而原告因上開通知而表示優先承購權有原證三可稽，是兩造就系爭標的已因原告行使形成權而成立契約，則原告即有權依被告所檢附之輿第三人買賣契約，請求履行移轉系爭標的之所有權，另關於被告與第三人所成立之買賣契約、價金部分包含原告之持分，是原告行使優先承買權所承買者，為被告等就系爭標的之持分，是總價部分自應扣除告持分部分之價金（即四分之一），且原告就墊付謝美貴前承購謝燈枝法拍部分之優先承購之價金300萬元，並得於應給付予謝美貴之價金中抵銷之，並此敍明。
（三）系爭房地與同址地下室為二獨立產權之不動產，且系爭地下室有獨立通道，故被告主張原告優先承購權之行使，需連同地下室一併承購云云，於法無據，是該非法之主張，不足影響原告已行使優先承購權之合法性，故兩造就系爭共有房地，因原告行使優先購買權而成立買賣契約，則原告依該已成立之買賣契約，請求所有權移轉登記當屬適法：
1、按系爭房地與同址所在之地下室為二單獨產權之房地，故被告等於同時出售該二房地時係簽署「二份」買賣契約，而非簽署「一份」買賣契約，此自被告所寄發中和宜安郵局31號存證信函之附件，暨被告傳訊之二證人即房仲人員及其委地政士，證述無誤。
2、上揭二不動產，為各別產權之標的，且使用上復為獨立之狀態（即地下室有獨立通道，毋需利用一樓進出），則被告等主張該二標的必需同時出售予同一人乙節，欠缺法律依據，是渠等苟欲同時處份該二標的，自可分別售予二人而無強迫承買人需同時購買該二標的之法律上律由。
3、本件被告等縱有與訴外人陳輝約定，由伊同時購買系爭房地及地下室者，該等約定為被告等與陳輝間契約自由之內涵，不以該約定而改變原告就系爭標的之優先承買權內涵。
4、本件被告等固同時出售系爭二標的予陳輝，惟系爭房地與該地下室買賣契約個別獨立，而為可分之債，故無所謂原告需同時優先購買系爭房地及其地下室之依據或法律上理由。
5、又被告等於與訴外人陳輝簽訂買賣契約後，即於112年12月18日，以中和宜安郵局第398號存證信函，並檢附渠等與陳輝間關於系爭標的（中興街89號房地）之買賣契約，通知原告優先購買（請參原證二），原告接獲該通知後，即於113年1月2日以台北光華郵局第3號存證信函覆被告等表示行使優先購買權（請參原證三），嗣被告等又再於113年1月8日以中和宜安郵局第31號存證信函並檢附系爭標的及其地下室之二份買賣契約為附件，再次通知原告行使優先購買權；經查依最高法院實務見解認關於土也法第34條之一第四項所規定之優先購買權乃物權之先買權，為形成權之一種；故一經行使，契約即成立於優先購買權人及出賣人之間（最高法院65年台上字第2113號判例、98年台上字第七三四號、87年台上字第二七七號判決參照），準此則兩造間關於系爭標的之交易，於113年1月2日，原告依被告等之通知而行使優先購買權時，兩造間關於系爭標的之買賣契約即成立，而不因被告復於113年一月八日再度不合法通知原告行使優先購買權而影響該已成立之買賣契約。
（四）本件被告就系爭買賣契約行使同時履行抗辯雖屬適法，然依渠等與訴外人陳輝間之買賣契約之付款條件分析，被告等於買方給付第一期款（總價之百分之十）及第三期款（總價之百分之十），即買方給付總價之百分之廿時，即需將系爭標的移轉登記予買方，由買方以之向金融機構辦理貸款後，再給付尾款，準此本件被告等於移轉登記系爭標的所有權前，僅於三八七七三○○元之範圍內得行使同時履行抗辯（計算式：25,820,000X3/4[扣除原告持分四分之一]X20%=3,873,000）併此敍明。
（五）本件被告通知原告行使優先購買權，存證信函共2次，第一次存證信函檢附系爭房地之買賣契約為2582萬元之買賣契約，另外還有不動產委託銷售現況說明書，如同原證2所示，並沒有檢附委託銷售合約書，第二次存證信函通知檢附了兩份買賣契約和一般銷售委託契約書， 委託銷售價格為4580萬元，兩份不動產買賣契約書，一樓買賣價金為2582萬，地下室買賣契約之標的金額為918萬元，合計共3500萬元，原告認為被告通知原告行使優先購買全在第一次存至信函記達時，兩造就已經成立買賣契約，第二次之通知為無效之通知，在被告所檢附第一次存證信函所見付之買賣契約之條款命沒有買方必須要連同地下室一同購買之條件，所以，原告回應被告第一次之存證信函表示欲行使優先購買權時即為合法，並沒有必須要連同地下室一同購買之要件存在。地下室有獨立通道，非如同被告所述需要透過一樓始得對外連通之說法。再者，被告主張他們有將被告三人委託銷售之條件，包括89號一樓及89號1樓地下室之銷售合約書，被告第一時間並未給原告，且系爭合約與原告得否行使優先購買權無關。被告與第三人成立兩份買賣契約，有被告所提第二次存證信函可證，被告於辯論意旨狀表示，原告定兩份買賣契約書是誤解，但原告並沒有任何誤解。另就被告於辯論意旨狀所舉之最高法院判決，但原告認為此判決之意旨與本件並不相符，也在本件並不適用。關於被告方才所提100年度台再字第46號判決，與本件並不相符，且被告通知原告行使優先購買權之存證信函時，並無通知原告需連同地下一樓合併購買，且檢附之一樓買賣契約並未揭示必須要合併承購之條款。
（六）附表：被告 標的 持分比例 價金 宋謝美雪 房 新北市○○區○○街00號 四分之一 6,455,000 地 永和區中信段812地號 347/40000 永和區中信段812-1地號 永和區中信段812-2地號 永和區中信段812-3地號 永和區中信段812-4地號 永和區中信段813地號 林韋成 房 新北市○○區○○街00號 六分之一 4,303,333 地 永和區中信段812地號 347/60000 永和區中信段812-1地號 永和區中信段812-2地號 永和區中信段812-3地號 永和區中信段812-4地號 永和區中信段813地號 謝美貴 房 新北市○○區○○街00號 六分之二 5,606,666 (8,606,666-3,000,000 =5,606,666) 地 永和區中信段812地號 697/60000 永和區中信段812-1地號 永和區中信段812-2地號 永和區中信段812-3地號 永和區中信段812-4地號 永和區中信段813地號
二、被告方面：聲明：駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣本件被告合併出售之標的物為新北市○○區○○街00號一樓及89號地下一層之房地（被告等與訴外人陳輝簽訂買賣契約之時間為112年12月9日），一樓之共有人為兩造，而地下一層之共有人為被告等三人。由於進入地下一層必需經過一樓，且需通過其他相鄰其他地下室始能通到公共樓梯間，因而被告等三人委託仲介公司出售時即於委託銷售契約書載明房地產標示為89號一樓及89號地下一層之房地（參被證一），同時在標的現況說明書（參被證二）亦有記載門牌號碼為89號一樓及地下室，且在被告等人以中和宜安郵局398號存證信函通知原告行使優先購買權時，亦有將上開標的現況說明書一併告知原告。再者依內政部實價登錄【被證六】顯示，與被告等出售屬於同一排建物（即85號一樓及地下一樓）亦是同時出售，可見被告等三人不可能單獨僅僅出售一樓，而浪費地下一樓之使用，如此一來勢將造成地下一樓毫無任何經濟效用。此節亦經證人林志鴻、楊振銓證述：被告三人委託消售之條件確係包括89號一樓及89號地下一層之房地一併出售，且缺一不可等語，足徵買賣標的物確實係同時出售，而非「各別出售」。至於原告主張被告等三人係與買受人簽訂「兩份」買賣契約，而非「一份」買賣契約云云，顯然有所誤解。
（二）再者，被告等人與仲介公司所簽訂之委託銷售契約書、標的現況說明書以及被告等人與訴外人陳輝所簽訂之不動產契約書【其他約定事項】（被證四），均足以證明被告等人係就系爭89號一樓以及地下一樓係一併出售為買賣契約之條件。被告等人主張上已將系爭89號一樓以及地下一樓一併出售之交易條件通知原告，洵堪採信。故原告就出賣之房地與訴外陳輝所訂買賣契約之一切條件必須全部接受，始有合法行使優先承購權。原告僅就系爭89號一樓行使優先購買權，而不完全接受被告等人與訴外人陳輝所簽訂之不動產買賣契約書之買賣條件，尚非合法行使優先承購權。原告主張其得以系爭89號一樓之同一價格向被告優先承購系爭89號一樓之房地，顯非可採。
（三）「按土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。系爭六筆土地係合併為一筆以單一之買賣契約出賣予張聰波，且合併出賣之系爭六筆土地中，僅系爭土地及另筆九三之一二地號，面臨聯外道路，其餘三筆地號，則屬袋地，此為兩造不爭之事實。而臨路之地號與未臨路之袋地，其價值通常有異，證人朱文花亦證稱係以有臨路之土地及未臨路之土地價格一起平均算出每坪三萬元賣清等語。系爭六筆土地如分別計價，有聯外道路之系爭土地，每坪單價即應超過三萬元，始符常理。且買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。系爭六筆土地既合併為一筆土地出售，此合併出售，即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優先購買權，即應以同一條件合併買受系爭六筆土地。」（最高法院98年度台上字第1405號判決即採取此一見解）。又「次按土地法第三十四條之一第四項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權」（最高法院100年度台再字地46號判決亦採取此一見解）。
（四）被告等人以中和宜安郵局398號存證信函通知原告係同時出售89號一樓及89號地下一層之房地，已如上述，惟原告卻以台北光華郵局第三號存證信函表示願意購買89號一樓房地，而置89號地下一層之房地不論，揆諸上開實務上之見解，顯然原告並非依「同一條件」（合併出售）行使優先購買權，難認其係合法行使優先承購權，是以原告主張優先購買權成立云云，難謂有據。
（五）被告等接獲原告台北光華郵局第三號存證信函表示願意購買89號一樓房地，甚感訝異，遂於113年1月8日以中和宜安郵局第31號存證信函（請參原證四）表示本件買賣標的物尚包括89號地下一層之房地，倘原告願意以「同一條件」行使優先購買權時，必須同時購買89號一樓及89號地下一層之房地，且將買賣契約影本附在存證信函內，並通知原告可在收到上開存證信函後15ㄖ內行使優先購買權，詎原告於113年1月10日接獲上開存證信函（請參被證三），未能向被告等表示行使優先權，已生失權之效果，自不得再向被告等主張優先購買權。
（六）被告謝美貴否認原告所主張代墊300萬元之費用云云，此觀諸該300萬元係向國泰世華銀行借貸而來，有土地建物登記簿謄本可稽（請參原證一），抵押債務人為宋謝美雪及原告謝美花，而抵押義務人則包括兩造，另繳貸款的費用則是由出租所得繳納，因此被告謝美雪予以嚴正否認，更不可從被告謝美貴之價金予以扣除。
（七）退萬步而論，縱原告得以主張89號一樓房地優先購買權（被告否認），並請求確認與被告等就89號一樓房地買賣關係存在云云，惟被告等依據同時履行抗辯權之規定，請求原告給付2582萬元之同時將89號一樓房地所有權移轉登記予原告。
（八）綜上所述，原告本於土地法第三十四條之一第四項規定，先位請求確認對系爭89號一樓房地買賣關係存在，並請求移轉該房地所有權云云，備位聲明請求予被告等人簽約云云，實屬無據，洵無理由，應予駁回。
（九）原告訴代所述之金額有問題，一樓加地下一樓全部價金為3500萬，而非原告所述4580萬元。另，第一次之存證信函，即原證2之存證信函，被告有檢附一樓不動產買賣契約書，內部有其他約定事項，有記載同時簽訂的是89號一樓及89號地下一樓，另外被告亦檢附不動產委託銷售現況說明書，說明書上有記載89號一樓及地下室，且有請證人，及房屋仲介及土地代書作證，證明當時銷售條件為89號一樓及地下一樓需同時合併出售，缺一不可。另，當被告收到原證3之存證信函，說明只買受89號一樓之房屋地部分，被告收到系爭存證信函之後，馬上寄出原證4之存證信函表明同時出售買賣標的包括一樓及地下一樓，且同時也附上委託銷售合約書及其他政見證明，本件確為合併出售而非個別出售，另沿用最高法院98台上字第1405號判決及100年度台再字第46號判決之意旨，因此認為本件是同時合併出售，且被告掛件買賣已經委託仲介出售系爭房3年多皆無人購買，後來才有訴外人陳輝出面購買，故主張是合併出售。
（十）被告宋謝美雪：原告一毛錢都沒有拿給我，本來系爭房地都沒有原告的名字，後來是訴外人偷偷登記給原告。
（十一）被告林韋成：系爭房地已經賣3年多了，找仲介也有合約書，也有載明是一樓加上地下室，並非只賣一樓，我們都是賣一樓加上地下室，因為中興街比較少買賣，中興街85之前有買賣也都是一樓加上地下室，訴外人跟我們買，條件也都是一樣的，原告只要買一樓，但地下室對我們並沒有用，造成我們損失。
貳、得心證之理由：
一、原告主張如附表編號1所示坐落新北市○○區○○段000○號建物即門牌號碼永和區中興街89號房屋（構造為7層房屋之第1層）及所坐落之土地中信段永和區中信段812、812-1、812-2、812-3、812-4、813地號土地持分（此部分房地以下簡稱89號1樓）為兩造所共有，其權利比例為被告宋謝美雪擁有4分之1、林韋成擁有6分之1、謝美貴擁有6分之2，另原告謝美花擁有4分之1等節，為被告所不爭執，且有原告所提出之建物登記謄本及土地登記謄本等影本在卷可參（見本院卷第31至57頁），則原告此部分主張乃堪信為真實。另被告抗辯如附表編號2之同地址永和區中興街89號地下層及所坐落同一基地之土地持分（此部分房地以下簡稱89號地下層）則為被告等3人所共有一節，亦為原告所不爭執，則被告此部分抗辯亦堪以採取。
二、本件被告抗辯前揭兩造共有之房屋及土地，經被告等3人依土地法第34條之1規定，多數共有人同意出賣與第三人，並已通知共有人之原告，催告原告是否行使優先購買權等語；亦為原告所不爭執，但主張僅就前揭房屋一樓部分（即中興街89號房屋）行使優先購買權，不及於地下層部分等語。經查：
（一）依土地法第34條之1條第1項、第2項及第4項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，本件如附表編號1所示之不動產89號1樓部分之共有人為本件兩造共4人，其中被告等3人同意出賣，人數已經超過全體共有人人數半數，被告等3人之應有部分合計4分之3，亦超過全部權利之半數，合於前揭土地法第34條之1第1項規定得由部分共有人之同意處分共有之不動產規定，亦為兩造所不爭執，此部分事實當堪以認定。
（二）原告又主張被告等3人於112年12月9日與訴外人陳輝就系爭89號1樓房地簽定買賣契約，原告已經行使共有人之優先購買權等語；但為被告所否認。經查，本件被告與陳輝就系爭不動產簽定買賣契約後，依前揭土地法第34條之1規定，通知未參與同意出賣系爭不動產之共有人即本件原告，其過程如下：
1、被告於112年12月18日，以中和宜安郵局第398號存證信函通知原告稱：「敬啟者：台端與吾等共有新北市○○區○○段000○號建物（門牌：新北市○○區○○街00號），持分所有權全部（宋謝美雪持分4分之1；林韋成持分6分之1；謝美貴持分6分之2；謝美花持分4分之1），及永和區中信段812、812-1、812-2、812-3、812-4、813等陸筆土地地號，持分120000分之4155（宋謝美雪持分40000分之346；林韋成持分60000分之346；謝美貴持分60000分之346；謝美花持分40000分之347）為使該不動產充分有效利用及達成正當行使權利目的，吾等依土地法第34條之1各項規定處分（出售）上述不動產，並將通知内容函知台端，吾等所有上述不動產之應有部分持分已逾3分之2，符合土地法第34條之1第1項規定要件，特依同法第2項、第3項及第4項規定將處分方式及內容通知台端，並檢附買賣契約書影印本壹份（附件）。台端倘主張依「同一條件」優先購買，請於文到後15日內以書面為意思表示，若台端等於文到後15日内（即主張優先購買權期限屆滿時），不（未）主張優先購買，同時亦未於通知領取價金之日前來受領台端之應得價金（即台端等應得價款扣除仲介服務費、土地增值稅、隨課房屋稅及其他欠稅等相關稅金、銀行貸款、代書費、履保費即為台端應分得價金），則吾等即依台端等之受領遲延價款，依法提存之。通知人及被通知人姓名及地址：詳如附件。」等語，存證信函附件為門牌號碼永和區中興街89號即267建號建物含坐落基地持分之買賣契約書影本，此有中和宜安郵局112年12月18日第398號存證信函影本在卷可參（見本院卷第59至85頁）。於此112年12月18日第一份存證信函中，被告所通知原告得行使優先購買權之標的物為被告等3人與原告共有之系爭89號1樓房地。
2、原告於113年1月2日委由林財生律師以台北光華郵局第3號存證信函通知被告林韋成，副本寄給楊振詮代書，函稱：「主旨：為代謝美花女士覆台端等中和宜安郵局三九八號存證信函，並就該信函所附不動產買賣契約，表示主張行使優先購買權事宜，請查照。說明：一、本件係依謝美女士委任意旨辦理。二、茲據謝女士委稱：「本人日前頃獲新北市○○路○○街00號房屋之其他共有人來函，表示系爭共有房屋，渠等已依土地法第34條之一規定處分，而與陳輝君議定交易條件，並檢附「不動產買賣契約書」，限令本人於函到十五日内以書面為意思表示主張優先購買權或受領買賣價金云云，查本人就系爭房地為共有人持分四分之一，依法本人就前揭交易有優先購買權茲以本人認系爭建物尚有增值潛力，爰依法就共有人等上開交易，行使優先購買權，請共有人等約定時間、地點與本人簽定不動產買賣契約；另本人就該交易已行使優先購買權，則共有人等與陳輝君所簽定之不動產買賣契約書，即不得再履行，為此爰請貴律師代函全體共有人，表示行使優先購買權之意，並促共有人等不得履行與陳輝君間所簽定之不動產買賣契約書而侵害本人權益，並副知該承辦地政士，不得將系爭房地過戶予陳輝君，否則當即追究相關人等民、刑事責任」等語。三、經核屬實，爰代函達如上，希請照辦，以免訟累為荷。」等語，此有台北光華郵局113年1月2日第3號存證信函影本在卷可參（見本院卷第89至91頁）。此由林財生律師代理原告寄發之存證信函，於第1頁收件人欄位僅記載林韋成1人（見本院卷第87頁），但並未提出被告林韋成已收到該存證信函之掛號郵件收件回執，用以證明被告林韋成確已收到原告以此存證信函所為之意思表示，但因被告等3人嗣於113年1月8日再以存證信函回復原告所寄發之此封存證信函，並載明：「覆台端臺北光華郵局存證號碼000003號存證信函」等字樣，足以推知被告林韋成確有收到原告所寄發此一存證信函所為之意思表示；另依原告所提出之掛號郵件收件回執影本所示，被告宋謝美雪、謝美貴等2人及訴外人楊振詮確已分別於113年1月3日、4日收到原告所寄發之此存證信函（見本院卷第201、20
3、205頁），但被告宋謝美雪、謝美貴等2人並非原告所寄發之此存證信函之收件人，無從明確認定原告有對於被告宋謝美雪、謝美貴等2人為此一存證信函內容所載意思表示之事實，則原告以此存證信函所為行使優先購買權之意思表示是否有向其通知是否行使優先購買權之被告3人合法表示，並已經到達其餘全體共有人即被告等3人一節，即非無疑。
3、本件被告等3人又於113年1月8日以中和宜安郵局第31號存證信函通知本件原告稱：「敬啟者：覆台端台北光華郵局000003號存證信函，台端主張行使優先購買權，惟本標的尚有地下室，地下室無法獨立通行，故買方併同購買新北市○○區○○街00號及89號地下層，台端倘主張依同一條件購買，需併同購買中興街89號及89號地下層，故將處分方式及內容通知台端，並檢附買賣契約書影印本壹份（附件）。台端倘主張依「同一條件」優先購買，請於文到後15日內以書面為意思表示，若台端等於文到後15日内（即主張優先購買權期限屆滿時），不（未）主張優先購買，同時亦未於通知領取價金之日前來受領台端之應得價金（即台端等應得價款扣除仲介服務費、土地增值稅、隨課房屋稅及其他欠稅等相關稅金、銀行貸款、代書費、履保費即為台端應分得價金），則吾等即依台端等之受領遲延價款，依法提存之。通知人及被通知人姓名及地址：詳如附件。」等語，存證信函附件為門牌號碼永和區中興街89號1樓及地下層之一般委託銷售契約書、不動產委託銷售標的現況說明書、不動產買賣契約書等影本，此有中和宜安郵局113年1月8日第31號存證信函影本在卷可參（見本院卷第93至133頁）；被告等3人於此一存證信函中乃係通知原告應同時買受系爭89號1樓及89號地下層等2筆建物及土地持分。原告則於113年1月19日具狀提起本件訴訟，以原告業已就系爭89號1樓房地部分行使優先購買權為理由，請求確認兩造間就該系爭89號1樓房地部分之買賣關係存在，並請求被告應將系爭89號1樓房地所有權移轉予原告等語。
（三）然被告等3人出售系爭89號1樓及89號地下層等房地與第三人陳輝，其契約內容及條件為何及是否為原告所知悉，則為兩造所爭執，經查：
1、依被告等3人於112年12月9日與訴外人陳輝所簽定之買賣契約書所載，其中一份買賣契約書之買賣標的物為如附表所示編號1之系爭89號1樓（見本院卷第103頁以下），於此份買賣契約書所附「其他約定事項」約定：「壹、買賣雙方合意永和區中興街89號之建物及其應有部分土地之所有權人，因無法取得其出售之同意，故須依土地法第34條之1處分本標的物，若因優先購買權人行使優先購買權或因法令限制無法處分本標的物，雙方合意無條件解除本合約及另外中興街89號地下層之合約，買方所給付之款項無息返還，相關費用由賣方負擔，但期限不逾民國113年12月31日，若逾前述期限，買方可決定無條件解約或同意將期限延後。貳、……（以下無關之內容略載）…。」等語（見本院卷第80頁），由此份系爭89號1樓買賣契約書所附之買賣雙方特約事項內容觀之，有關於在其他共有人行使優先購買權而無法處分系爭89號1樓房地時，買賣雙方合意解除此份買賣契約及另一份關於系爭89號地下層房地之買賣契約，被告抗辯其與買受人陳輝所訂定之買賣契約，是連同另外一份買賣標的物為如附表所示編號2之系爭89號地下層房地（見本院卷第117頁以下），一併賣給陳輝等語，固非全無可採。
2、據證人林志鴻到庭所陳：「房屋依現況買賣，房子要一樓和地下室一起買賣，另外業主有通知我們說系爭房屋有多數決，需要協力協商，後來我們做廣告，因為3年多了，後來找到買方，和被告商討之後，買方之價格也為被告二人所接受，買方當時初的價格就是一樓含地下室，同時有告知買方，雖然買賣成立但須走多數決，如有問題，可能需要走多數決，要撤銷買賣案件。所以當時有告知買方，後來其中一個所有權人行使優先承購權，所以我們就依照當初所講的買賣條件撤銷買賣契約。」、「成交金額是3500萬，買賣條件是一樓加上地下室。因為這個買方很瞭解，屋主委託的委託約是一般委託，所以有多家仲介在賣，所以買方知道系爭房屋的買賣條件就是一樓加上地下室。」、「建物標示就有寫一樓和地下層，右邊有寫面積和持分範圍。」、「因為門牌上面就標示我們房屋的現況指的是一樓和地下室，因為到時候要附在買合約書上，房屋現況說明書只會針對房屋之現況做記錄有無漏水或有無租賃行為，所以只有門牌標示現況指的是一樓和地下室。」、「有的，大約106年間，同一排85號就是一樓加上地下室。」、「共有2份，因為門牌號碼是兩個。」、「（被告訴訟代理人問：寄給謝美花之契約共幾份？）答：正常是2份要一起寄，本件案件，第一次寄的時候因為急著催告所以漏寄一份，時間要問代書，還有補寄送完整的第二次。」等語；另證人楊振銓到庭陳稱：「有，買賣契約書有兩份，都是一樓和地下室，因為地政送過戶時，一樓和地下室所有權人不同所以要2份，公契沒辦法打成一份要分兩份，實價登錄也要分兩件送地政機關辦理，所以才會打成2份。」、「我知道系爭房屋一樓和地下室要一起賣，缺一不可。」、「第一次是112年12月8日，第二次是113年1月8日寄送。」、「第一次是原告所有之持分通知，第二次是將一樓及地下室的合約一起通知。」、「第二次有附上地下室之買賣合約書，第一次是單純就一樓之部分，第二次是加上地下室之買賣價金。」、「第一次存證信函只檢附一份一樓之買賣合約。」、「（原告訴訟代理人問：第一次催告之的是催告原告就一樓之買賣標的行使優先承購權？）答：應是就整個買賣案件。」、「地下室部分原告沒有持分，所以那時想說先通知一樓部分。」等語（見本院113年7月2日言詞辯論筆錄，卷第277頁以下）。參照上述2名證人所陳述之情節，及前述買賣雙方於買賣契約書上特別約定事項所記載之內容，則被告被告等3人與陳輝間所成立之買賣契約內容所約定之買賣標的物為包含系爭89號1樓及89號地下層等2個標的物一節，堪以採取。
3、惟被告等3人與陳輝間所成立之買賣契約之標的物固為包含系爭89號1樓及89號地下層等2個標的物在內，然此一事實是否已經使受通知人即原告所得知，乃決定原告得否行使優先購買系爭89號1樓房地之前提。被告於112年12月8日所寄發給原告之前揭第398號存證信函僅附有系爭89號1樓房地之買賣契約書影本，在標的物之標示欄僅有系爭89號1樓房地部分，未記載地下層字樣（見本院卷第67頁），在所附「其他約定事項」中有前述與系爭89號地下層合約同時解除之字樣（見本院卷第80頁），另附「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」影本有記載「地下層」字樣（見本院卷第81頁）。審酌本件原告為系爭89號1樓之共有人，對於共有物之了解程度，應比第三人更高，且標的現況說明書之內容因涉及日後是否得向出賣人主張瑕疵擔保之重要依據，故買受人必詳閱該標的現況說明書內容等情事，本院認為原告收受前揭被告於112年12月18日所寄發之中和宜安郵局第398號存證信函時，當知悉被告等3人出賣共有之系爭89號1樓房地之條件乃包括同時出賣系爭89號地下層房地在內，被告此部分抗辯應堪以採取。
（四）按「土地法第三十四條之一第四項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權。」（最高法院100年度台再字第46號民事判決意旨參照）；又按「裁判要旨：按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。」（最高法院98年度台上字第1285號民事判決要旨參照）。本件原告於收到被告等3人以前揭第398號存證信函通知應於文到15日內確答是否行使優先購買權，乃以台北光華郵局113年1月2日第3號存證信函回復被告林韋成，為行使優先購買權之意思表示，而原告此一行使優先購買權之意思表示是否已經到達為通知之被告等3人尚有疑義，已如前述，且原告於知悉被告等3人與訴外人陳輝間所成立之買賣契約約定之買賣標的物除系爭89號1樓房地外，尚包括系爭89號地下層房地在內之條件，但僅就系爭89號1樓房地行使其優先購買權，在被告等3人係合併2個標的出賣之條件下，尚難認為原告已經依照被告等3人與陳輝間所成立之買賣契約之同樣條件承買全部標的物，揆諸前揭最高法院裁判意旨，則原告尚非係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權存在，原告此部分主張乃非可採。
三、綜上所述，原告主張被告等人依土地法第34條之1規定，處分其與原告共有之不動產，原告依同法條第4項規定行使優先承購權利，因而起訴請求確認原告與被告間就如附表編號1所示之系爭89號1樓房地有買賣關係存在，並請求被告等3人應將前揭不動產移轉登記予原告等語；然因原告並未合法行使優先承購權，對於系爭89號1樓房地並無優先承購權利存在，故其上開請求乃均屬無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 10 日
民事第六庭 法 官 許瑞東以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 10 日
書記官 劉冠志附表：
編號 不動產種類 不動產標示 共有人及權利比例 備註 1 房屋 永和區中信段267建號即永和區中興街89號房屋 宋謝美雪4分之1 林韋成6分之1 謝美貴6分之2 謝美花4分之1 房屋所有權範圍為全部； 土地權利範圍為120000分之4155 土地 永和區中信段812、812-1、812-2、812-3、812-4、813地號 宋謝美雪40000分之347 林韋成60000分之347 謝美貴60000分之694 謝美花4000分之347 2 房屋 永和區中信段273建號即永和區中興街89號地下層 宋謝美雪 林韋成 謝美貴 房屋所有權權利範圍為全部； 土地權利範圍為配於地下層建物之土地持分 土地 永和區中信段812、812-1、812-2、812-3、812-4、813地號 宋謝美雪、林韋成、謝美貴