臺灣新北地方法院民事判決113年度重訴字第251號原 告 阮秋波
羅曉鈞共 同訴訟代理人 胡智皓律師複 代理人 高文洋律師被 告 羅玉桂
羅建評
羅世明共 同訴訟代理人 段誠綱律師
張立業律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告給付新臺幣2,326萬元之同時，應將附表所示土地應有部分所有權移轉登記予原告公同共有。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 、3 款定有明文。查，本件原告原訴之聲明為:被告應將附表所示土地（下稱系爭土地）依照起訴狀附表一所示比例辦理移轉登記予原告，同時將個別給付新臺幣（下同）775萬5,420元予被告。嗣本院審理中，變更聲明為如下其訴之聲明（見本院卷第
65、66頁），係本於其主張就系爭土地行使優先購買權之同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張：兩造公同共有系爭土地之應有部分（應有部分即權利範圍詳如附表所示，下稱系爭應有部分，兩造就系爭應有部分之潛在應有部分各1/5）。嗣原告突於民國112年11月7日收受被告寄送之存證信函（台北圓山存證號碼000440號存證信函），該函內容表示：被告已依照土地法第34條之1規定以多數決方式將系爭應有部分出售予第三人鄭柏惠，請原告於收受通知後15日內表示是否依同一條件（同一價格及同一方式）聲明優先承買。原告遂於112年11月16日以存證信函（新莊郵局存證號碼000540號存證信函）函覆表示願意以同一條件優先承買，該函並已送達被告指定之被告羅玉桂送達地址。詎被告竟於112年11月20日寄發存證信函（台北圓山存證號碼000520號存證信函）並附上被告與鄭柏惠間解除系爭應有部分買賣契約書（下稱系爭解除契約書）予原告，表示被告與鄭柏惠業已合意解除系爭應有部分買賣契約，而所附系爭解除契約書所載日期雖為112年11月15日，然鄭柏惠為被告羅世明之配偶，則被告顯係於收受原告行使優先承買權之通知後，方解除系爭應有部分買賣契約，並將系爭解除契約書之日期虛偽記載為112年11月15日。縱使鈞院系爭解除契約書之日期為真，依實務見解，被告係於原告向被告表示行使優先承買權後，始通知原告，被告與鄭柏惠間解除系爭應有部分買賣契約，對原告已行使優先承購權之效力不生影響。又被告係以3,877萬7,100元將系爭應有部分出售，而被告系爭應有部分之潛在應有部分共3/5，故兩造間就系爭應有部分買賣契約之買賣價金為2,326萬6,260元等語，並聲明：如主文所示。
二、被告辯稱：㈠被告羅玉桂未居住於○○市○○區○○○路○段0號5樓之5，故未收到原告函覆表示願意以同一條件優先承買之信函，原告優先承買之表示並未生效，加以原告自接獲優先承買權行使通知後已逾15日，原告之優先購買權已視為放棄而無從行使。㈡被告與鄭柏惠雖就系爭應有部分成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），但因系爭土地上之地上物無法拆除，雙方遂於112年11月15日合意解除系爭買賣契約，而原告於同年11月16日始發函表示行使優先承購權，因系爭買賣契約已不存在，原告自無從行使。㈢系爭買賣契約第12條第2項有特別約定：「關於本約土地買賣如依土地法第34條之1辦理，其土地公同共有人應負共同履行本約買賣所有權移轉之責任與義務。本案若有他地公同共有人主張優先承買時，由乙方同意出售人負責排除之，如三十天內無法排除時，雙方同意本約無條件解除，雙方不負違約責任，乙方無條件返還已收取之價金」，可知鄭柏惠與被告間系爭應有部分有專屬買賣約定，原告根本無從行使優先購買權等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭土地為數人共有，兩造為系爭土地其中系爭應有部分之公同共有人，兩造就系爭應有部分之潛在應有部分各為1/5。嗣被告於112年11月2日與第三人鄭柏惠簽定系爭買賣契約，依土地法第34條之1規定將系爭應有部分以3,877萬7,100元出售予鄭柏惠，並於112年11月6日以台北圓山存證號碼000440號存證信函通知原告於文到15日內行使優先承買權，原告收受後，於112年11月16日以新莊郵局存證號碼000540號存證信函向被告表示願以同一條件（即同一價格同一方式）行使優先承買權，該存證信函並於112年11月17日送達被告於台北圓山存證號碼000440號存證信函所載被告羅玉桂之臺北市○○區○○○路○段0號5樓地址等事實，有台北圓山存證號碼000440號存證信函影本、系爭買賣契約、新莊郵局存證號碼000540號存證信函影本、系爭土地登記謄本、新莊郵局存證號碼000540號存證信函回執影本、中華郵政股份有限公司臺北郵局113年6月26日函覆1紙為證（見本院板司調卷第33至54頁、第83至107頁、第51至52頁），被告亦不爭執，堪信為真實。 惟原告主張其已合法行使優先承買權等語，為被告所否認，並以前詞置辯。
四、本院之判斷：㈠被告固辯稱：被告羅玉桂因未居住於○○市○○區○○○路○段0號5樓之5，而未收到原告表示優先承買之信函，故原告優先承買之表示並未生效云云，惟被告前開通知原告行使優先承買權之存證信函，業已記載：「二、倘若台端有意行使優先購買權承購，請於文15日內，以書面回覆公同共有人羅玉桂（回覆通知請寄地址:10432臺北市○○區○○○路0號5樓之5），聲明優先購買」（見本院板司調卷第35頁），可見被告已指定臺北市○○區○○○路○段0號5樓之5地址為原告寄發行使優先承購權信函之送達處所，而原告表示願意行使優先承買權之信函既已於112年11月17日送達該址，業如前述，足見原告確於被告要求之15日內即向被告主張以同一條件行使優先承買權，是被告上開抗辯，自無足取。㈡被告另辯稱：被告與買受人鄭柏惠已於112年11月15日合意解
除系爭買賣契約，原告於同年11月16日始發函表示行使優先承購權，因系爭買賣契約已不存在，原告自無從行使云云。按土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，不得再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用（最高法院84年度台上字第2134號判決參照）。查，被告雖於112年11月20日以台北圓山存證號碼000520號存證信函通知原告，其等與買方合意系爭買賣契約，並附上解除日期為112年11月15日之系爭解除契約書為憑（見本院卷第55至58頁），然衡以原告表示願意行使優先承買權之信函於112年11月17日即已送達被告指定之送達處所，被告卻於112年11月20日方函知系爭買賣契約於112年11月15日合意解除，並參佐系爭買賣契約之買受人鄭柏惠乃被告羅世明之配偶，及被告抗辯其等與鄭柏惠間就系爭應有部分有專屬買賣約款等情，則原告主張系爭解除契約書所載解約日期112年11月15日乃虛偽乙情，尚非無據。由上，堪認被告與買受人合意解除系爭買賣契約，應係在原告通知被告行使優先承買之形成權之後，上開解約自無從對原告生效，是被告上開辯解，洵無足採。
㈢被告又辯稱：依系爭買賣契約第12條第2項之約定，可知鄭柏
惠與被告間系爭應有部分有專屬買賣約定，故原告根本無從行使優先購買權云云。按土地法第34條之1第4 項優先承買權之規定，係為減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，此項優先承買權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪。查系爭買賣契約第12條第2項之約定縱屬所謂專屬買賣約定，但該約定目的顯係要剝奪他公同共有人行使優先承買權，難謂適法，依民法第72條規定該約定應屬無效，是被告上開所辯，無足憑採。㈣承上所述，原告既已合法行使優先承購權，依土地法第34條
之1第4項規定，兩造間就系爭應有部分即成立與原買賣契約同一條件之系爭優先承購契約。
五、從而，原告依系爭優先承購契約之買賣關係，請求被告於原告給付被告系爭應有部分之潛在應有部分共5分之3之價金（即扣除原告所有5分之2潛在應有部分）共計2,326萬6,260元【計算式：3,877萬7,100元×3/5＝2,326萬6,260元】之同時，被告應將系爭應有部分移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 113 年 9 月 27 日
民事第四庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 113 年 9 月 27 日
書記官 劉馥瑄附表編號 地號 權利範圍（應有部分） 1 新北市○○區○○段000地號 0000000/900000 2 新北市○○區○○段000地號 0000000/900000 3 新北市○○區○○段000地號 0000000/900000