臺灣新北地方法院民事判決113年度重訴字第664號原 告 張怡宣訴訟代理人 洪郁雅律師被 告 周炳坤
林芸平共 同訴訟代理人 馮韋凱律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國114年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原告起訴時原聲明：㈠先位聲明：被告周炳坤應給付原告新臺幣（下同）1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息；㈡備位聲明：被告林芸平應給付原告1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息等語，有原告之民事起訴狀可佐（本院卷第9頁），因其聲明請求之利息漏未記載計算之末日，嗣於本院審理時就先備位聲明追加利息計算末日為至「清償日止」計算之利息等情，有本院民國113年11月19日言詞辯論筆錄可佐（見本院卷第161頁）。經核原告前開所為乃僅係補正利息計算末日，而屬補充法律上之陳述，非訴之變更或追加，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於113年7月7日，經由家樂福廣告有限公司（下稱家樂福廣告公司）之居間，與經由特利屋不動產經紀有限公司（下稱特利屋經紀公司）居間之被告周炳坤之代理人即被告林芸平於113年7月7日以5,968萬元之買賣價金，向被告周炳坤購買門牌號碼：新北市○○區○○路00號18樓房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）暨坐落基地即新北市○○區○○段000地號土地（應有部分100,000分之1098）（下合稱系爭房地），並約定原告應分期給付簽約款600萬元、完稅款600萬元及尾款4,768萬元。而原告於簽約時，已當場交付10萬元予余春慈地政士並存至僑馥建經股份有限公司（下稱僑馥建經公司）之履保專戶，並於113年7月11日匯款590萬元至履約保證專戶，而補足簽約款600萬元，嗣原告再於113年7月22日匯款600萬元給付完稅款600萬元，合計已依約向履約保證專戶匯款1,200萬元。惟被告周炳坤於113年7月24日通知原告稱：被告林芸平係無權代理其簽訂系爭房地之買賣契約，故其拒絕承認被告林芸平所為之無權代理。然被告2人為夫妻關係，且家樂福廣告公司約自109至110年起即與被告夫妻接洽，並於111年間受託代為銷售系爭房地，經紀人員陳炘欣亦表示之前帶看系爭房屋時，被告周炳坤亦有在場，顯見被告周炳坤確有計畫出售系爭房地，並同意授與被告林芸平代理權，縱認無書面授權書，退步言之，其亦知悉被告林芸平表示為其代理人，卻不為反對之意思表示，依民法第169條規定，亦構成表見代理，是被告林芸平就系爭買賣契約為有權代理或成立表見代理，原告與被告周炳坤間之系爭買賣契約自已成立，並對被告周炳坤發生效力，然被告周炳坤拒絕履行系爭買賣契約，表示被告林芸平為無權代理，經協商無果，原告即於113年8月28日以律師函向被告周炳坤解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第10條第3款約定，請求被告周炳坤給付原告依已付價金數額之懲罰性違約金1,200萬元。如認系爭買賣契約為被告林芸平無權代理被告周炳坤所為，原告係善意信賴被告林芸平為有權代理，而被告林芸平明知其無代理權，卻以被告周炳坤名義與原告簽訂系爭買賣契約，原告自得依民法第110條規定，請求被告林芸平負履行利益之損害賠償責任，即如系爭買賣契約有效時，原得請求賣方給付之懲罰性違約金1,200萬元，爰依系爭買賣契約第10條第3項約定為先位聲明，如無理由，再依民法第110條規定為備位聲明，提起本件訴訟，先位聲明：被告周炳坤應給付原告1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。如無理由，備位聲明：被告林芸平應給付原告1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：㈠被告周炳坤部分：被告雖為夫妻關係，惟處分不動產並非日
常家務範圍，被告林芸平自不得依民法第1003規定代理被告周炳坤出售系爭房地。而仲介人員陳炘欣所證見過被告周炳坤之時間為111年3月22日、112年3月5日，距系爭買賣契約簽約日113年7月7日相隔逾2年之久，自無從認定被告周炳坤於113年7月尚有出售系爭房地並授權被告林芸平處理之意，且被告周炳坤確實不知被告林芸平以代理人名義出售系爭房地，亦無以自己行為以代理權授與被告林芸平，而未為反對之意思，復不知有帶看系爭房屋之情事，顯不符合民法第169條表見代理之規定，被告周炳坤於知悉被告林芸平無權代理其簽約時，即明確表示拒絕承認，系爭買賣契約對被告周炳坤自不生效力，原告請求被告周炳坤負系爭買賣契約第10條第3項之懲罰性違約金損害賠償責任，自無可採。如認被告周炳坤應負賠償責任，系爭買賣契約簽訂日為113年7月7日，至原告解除契約之日即113年8月28日僅隔1個半月，原告所支付之買賣價金均係匯至履保專戶，且已返還原告，原告所受損害應屬微少，請求酌減違約金。
㈡被告林芸平部分：原告備位請求被告林芸平所負民法第110條
之無權代理人損害賠償責任，係因原告信賴被告林芸平所為無權代理之法律行為而為系爭房地之買賣，而非基於原屬有效之法律行為而為之請求，自僅得請求信賴利益之損害賠償，且其所得請求之損害賠償範圍不得超過相對人因契約有效所得利益之程度，原告並未舉證其所信賴利益之損害範圍及數額。縱認原告請求有理由，亦請求酌減違約金。
㈢聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告林芸平於113年7月7日表明係被告周炳坤之代理人經由特
利屋經紀公司之居間出售被告周炳坤所有之系爭房地，原告經由家樂福廣告公司之居間，與表明為被告周炳坤之代理人即被告林芸平約定以5,968萬元之價金，向被告周炳坤購買系爭房地，被告林芸平即以被告周炳坤之代理人名義與原告簽立系爭房地之不動產買賣契約契約書（下稱系爭買賣契約），並約定原告應分期給付簽約款600萬元、完稅款600萬元及尾款4,768萬元。而原告於簽約時，已當場交付10萬元、並於113年7月11日匯款590萬元至履約保證專戶，而補足簽約款600萬元，嗣原告再於113年7月22日匯款600萬元給付完稅款600萬元，合計已依約向履約保證專戶匯款1,200萬元。
上開事實為兩造所不爭執，且有原告提出之不動產買賣契約書暨附件不動產買賣價金履約保證金申請書、簽收紀單、簽約款商業本票、不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）、華南商業銀行匯款回條聯等件為證（見本院卷第19至39頁）。
㈡被告周炳坤於113年7月28日以存證信函通知原告：不承認其
配偶即被告林芸平無權代理其所簽訂之系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，且有臺北西松郵局存證號碼3019號存證信函在卷可佐（見本院卷第41至45頁）。
㈢原告於收受被告周炳坤前開存證信函後，於113年8月9日以律
師函通知被告周炳坤協商系爭買賣契約爭議，為兩造所不爭執，且有聯信聯合律師事務所113年8月9日律師函存卷足參（見本院卷第47至49頁）。
㈣被告周炳坤復於113年9月3日以存證信函通知原告及僑馥建經
公司：就系爭買賣契約雖仍有爭議，但同意原告取回其就系爭房地匯至僑馥建經公司履保專戶之款項1,200萬元等情，為兩造所不爭執，且有臺北西松郵局存證號碼3562、3630號存證信函等件在卷可佐（見本院卷第53至66頁）。
㈤原告於113年8月28日以律師函通知被告解除系爭買賣契約，
並請求僑馥建經公司出款，被告有收受此律師函；又原告已取回前開履保專戶內之1,200萬元等情，為兩造所不爭執，且有聯信聯合律師事務所113年8月28日律師函附卷可稽（見本院卷第67至69頁）。
㈢系爭買賣契約第10條第3項所約定之違約金性質為懲罰性違約
金，為兩造所是認（見本院卷第465頁），且有系爭買賣契約可佐（見本院卷第25頁）
四、本院之判斷：原告主張：被告周炳坤授權被告林芸平與原告簽訂系爭買賣契約，縱認被告周炳坤未授權被告林芸平，惟亦符合表見代理之情形，而被告周炳坤拒絕履約，經原告解除系爭買賣契約，被告周炳坤應依系爭買賣契約第10條第3項約定，給付懲罰性違約金1,200萬元，如無理由，則被告林芸平應負民法第110條之無權代理人損害賠償責任等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為：㈠被告周炳坤有無授權被告林芸平出售系爭房地而與原告簽訂系爭買賣契約？㈡若無，則被告周炳坤是否應負表見代理之授權人之責？㈢如被告周炳坤無須負責，被告林芸平是否應負無權代理之損害償責任？㈣被告請求酌減違約金，有無理由？茲分別論述如下：
㈠被告周炳坤有無授權被告林芸平出售系爭房地而與原告簽訂
系爭買賣契約？⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力；代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第103條第1項、第167條分別定有明文。準此，有權代理須本人有授與代理權之行為，始對本人發生效力。又當事人本人授與他人以代理權，通常情形係先有基本法律關係，或為委任關係或其他，是以有代理權之人之權限範圍，除代理權授與之意思表示另有明示外，原則上視基本法律關係內容而定；被授與代理權之人以本人名義所為之代理行為，如逾越其代理權限，除有表見代理情事外，即為無權代理（狹義無權代理）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。
⒉原告主張：被告周炳坤有授權林芸平出售系爭房地並代理簽
訂系爭買賣契約等語，固據提出系爭買賣契約為證（見本院卷第19至35頁），然為被告所否認。而觀諸系爭買賣契約雖有記載：「賣方：周炳坤 林芸平代」等語（見本院卷第27頁），惟系爭買賣契約內並未附有被告周炳坤授權林芸平簽訂系爭買賣契約之授權書，況原告亦不爭執其於簽約前之經房仲帶同看房時及簽訂買賣契約之過程，被告周炳坤均未曾出面，而原告既知悉系爭房地所有權人為被告周炳坤，被告林芸平倘未獲其授權，應不得逕自代理被告周炳坤為買賣之意思表示，再依證人即家樂福廣告公司仲介人員陳炘欣於本院審理時證稱：（問：113 年帶看房屋時，周炳坤或林芸平有無告知為何又要出售系爭房屋？）他們一直都有要出售，只是沒有接續一直簽書面契約，其他同業也有再幫忙賣，沒有再特別說到賣房子的原因。（問：林芸平於111年及113年委託仲介或簽立買賣契約時，有無出具授權書或表示其有代理權？）林芸平沒有補授權書，因為林芸平一開始說房子的事情都與他接洽，且他與周炳坤是夫妻，所以依常理判斷認為是有授權，後來113年要簽系爭買賣契約時，就有跟林芸平說要補周炳坤的授權書。……（問：是否記得系爭房屋簽立買賣契約的日期？）113年7月7日。（問：系爭房屋簽立買賣契約時，有何人在場？在何處簽立？）有林芸平、原告本人和家人、簽約的代書及我們公司的人以及我在場，是在三重集賢路我們公司的分店簽約。……（問：雙方簽約前買賣價格及條件是否已經談定？）林芸平在113 年7 月5 日有給我契約變更同意書，上面有他實收的價錢。……（問：111年3月到12月間的委託書，那份是由何人簽立？）林芸平簽立，林芸平簽的是：「周炳坤林芸平代」。我今天也有帶這份一般委託銷售契約書、現況說明書、售屋重要事項確認書、適用範圍實施期間房地合一稅率表。（問：就你印象113年7月7日簽立買賣契約時，林芸平有無簽立或提供關於得到授權、出售系爭房屋或相關授權書？）簽買賣契約時，林芸平還沒有提出授權書，當下代書也有提醒林芸平要補周炳坤的授權書，林芸平當下表示好。（問：除授權書外，林芸平還有無提供其他關於出售房地的相關文件？）沒有等語（見本院卷第194、197、198頁），可知系爭買賣契約簽定前之看屋及簽約時，被告林芸平並未提出被告周炳坤授權其出售系爭房地並簽約之授權書，是原告既未舉證被告林芸平曾向其出示周炳坤之授權書或委任相關文件，表明其確已授權林芸平訂立系爭買賣契約乙情，本院自難僅憑被告林芸平為周炳坤之配偶，且共同居住於系爭房屋，並於房仲人員帶同原告看屋時，林芸平有在場，而認定被告周炳坤即有授權林芸平出售系爭房地並簽訂系爭買賣契約。
⒊原告又主張：被告為夫妻關係，且被告周炳坤多年前即有出
售系爭房地之意，並同意由林芸平代其向仲介人員接洽聯繫出售系爭房地事宜，是周炳坤自有默示同意林芸平為其代理人等語，而證人陳炘欣於本院審理時固證稱：（問：原證1之交易前，你是否曾就相同不動產接受委託？若有，具體時間為何？）有，從111年3月22日到同年12月31日。當時有其他同業銷售這個房子，我打室內電話到周炳坤在七堵或基隆那邊的老家，就留我個人資訊給周炳坤的其他家人，後來林芸平有跟我聯絡，不久後與周炳坤、林芸平約在三重家樂福碰面，當時林芸平就說房子如果要銷售的話就與他接洽，就開始後面的銷售行為，這是5、6年前的事情。……系爭房屋從
5 、6 年前我認識到現在，所有權人一直都是周炳坤。因為從第一次認識起林芸平就說系爭房屋的銷售與他接洽，所以一直以來房屋的銷售都是與林芸平接洽，我有印象看過周炳坤的次數是兩次，一次是第一次認識時，當時對於林芸平賣系爭房屋的事情，他確實有聽到，也沒有反對。第二次是看到周炳坤的時間，好像112年3月5日待客人去看系爭房屋有在大廳遇到周炳坤，當天是我跟林芸平要待客人去看系爭房屋，林芸平有LINE跟我說他可能來不及回來開門，有請周炳坤先開門，但後來又來得及回來開門，不過周炳坤在樓下等我們看房子後再回家，所以應該知道我們去看他的房子。等語（見本院卷第192、193頁），然此僅足以證明被告周炳坤於111年間有委託仲介出售系爭房地之意，並同意由林芸平代為處理，然證人陳炘欣前亦證稱：林芸平其代理人名義代理周炳坤簽立書面委託仲介，但並未提出周炳坤之授權書面文件，係其依常理判斷認為有授權等語（詳見前述），然此僅係證人陳炘欣個人主觀臆測，並無從遽認周炳坤於113年7月7日有授權林芸平與原告簽訂系爭買賣契約。況被告周炳坤前於111年間雖有同意仲介於網路上刊登系爭房地出售訊息，然其於113年3月31日即向5位仲介人員以LINE通知：「麻煩下架廣告，賣不掉，不賣了」、「麻煩下架廣告，不賣了」，又於113年6月28日向住商仲介人員以LINE通知：「請中止591廣告，謝謝」、「不賣了」等語，有LINE對話截圖可佐（見本院卷第259至268頁），足徵被告周炳坤辯稱：其於113年間並無出售系爭房地之意，亦無授權林芸平簽訂買賣契約之情，尚非無據，即堪採信。況由證人陳炘欣所證：於簽訂系爭買賣契約時，有請林芸平補周炳坤之授權書，簽約前亦以LINE請求林芸平補申請周炳坤印鑑證明之委任書（見本院卷第194、196頁），適足認系爭買賣契約於簽約時均未確實取得周炳坤授與林芸平可代理其簽立系爭房地買賣契約之代理權限。
⒋綜上，本件原告所提證據，均無法證明被告周炳坤於113年7
月7日有同意出售系爭房地與原告，亦不能證明被告周炳坤有授權被告林芸平可代理其與原告簽訂系爭買賣契約。是原告主張被告林芸平有代理被告周炳坤與原告簽立系爭買賣契約之權限，即無可採。
㈡關於原告主張被告周炳坤否應負表見代理之授權人之責，有無理由：
⒈按民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人
，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任。上開規定後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，則係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。故本人是否負授權人之責任，應以無代理權人以本人之名義與第三人為法律行為時，本人有無上開行為以為斷。如於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責任（最高法院100年度台上字第596號、109年度台上字第1929號、108年度台上字第20號裁判意旨參照）。
⒉原告固主張：被告為夫妻關係，且被告周炳坤前於111年間起
即委由林芸平與仲介處理系爭房地之出售事宜，並曾於仲介帶同看屋時在場，自應負表見代理之責等語。惟按夫妻於日常家務，互為代理人，民法第1003條第1項固定有明文，然買賣不動產並不屬日常家務夫妻互相代理之範圍，自不能以此主張被告林芸平即有代理其配偶周炳坤簽訂系爭產買賣契約之權限，是原告主張被告為夫妻關係並共同居住於系爭房屋，基於夫妻互相代理關係，被告林芸平表明代理周炳坤簽訂系爭買賣契約係有權代理等語，並無理由。再被告周炳坤前於111年間雖有出售系爭房地之意，並同意由被告林芸平與仲介處理銷售事宜，然被告周炳坤於113年3月31日、113年6月28日即正式以LINE通知各仲介人員已無出售系爭房地之意，已如前述，且依證人陳炘欣前開證述內容，可知其僅與周炳坤見過2次面，其於113年間並未與周炳坤見面，亦未向其確認是否有再出售系爭房地之意，而系爭買賣契約簽訂前之看屋、磋商及至簽約，均係由被告林芸平處理，而被告林芸平從未提出周炳坤之授權書，均如前述，是被告周炳坤並無何具體可徵之積極行為足以表見其將代理權授與林芸平與原告簽訂系爭買賣契約之事實，故原告主張被告周炳坤應依表見代理負授權人責任，亦屬無據。
⒊從而，系爭買賣契約既為被告林芸平無權代理被告周炳坤簽
訂，而周炳坤業已拒絕承認而對其不生效力，且亦不符合表示見代理之情形，被告周炳坤自不受系爭買賣契約拘束，亦無對原告履行系爭買賣契約之義務，則原告主張：被告周炳坤無故不履行契約，經原告解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告周炳款給付懲罰性違約金，自屬無據，應予駁回。
㈢原告備位主張被告林芸平是否應負無權代理之損害償責任？
如有理由，被告林芸平請求酌減違約金，有無理由？⒈按民法第110條規定：無代理權人以他人之代理人名義所為之
法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責；且不以無權代理人有故意或過失為要件（最高法院81年度台上字第634號判決意旨參照）。查本件被告林芸平無權代理周炳坤簽定系爭買賣契約，已如前述，又其於簽約時仲介人員向其要求要補周炳坤之授權書，亦明確表示好之情，足以使原告誤信其有代理權，應認原告應為善意相對人，揆諸上開規定，被告林芸平自應負無權代理人之損害賠償責任。
⒉被告林芸平辯稱：民法第110條之損害賠償責任係信賴利益之
損害賠償，該信賴利益不得超過因契約有效所得利益，非指違約金之賠償等語，原告則主張應依系爭買賣契約第10條第3項為履行利息之損害賠償等語。查，依系爭買賣契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（即賣方）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面積，作為懲罰性違約金另行給付甲方。（本項及前項所稱本票於產權尚未過戶前前不包括尾款擔保本票）」等情，有系爭買賣契約可佐（見本院卷第25頁），惟承前所述，系爭買賣契約為被告林芸平無權代理周炳坤所簽訂，而周炳坤已於113年7月28日向原告為拒絕承認之意思表示，已如前述不爭執事項㈡，是系爭買賣契約對周炳坤自始不生效力，原告嗣固於113年8月28日以律師函對被告為解除契約之意思表示，惟因系爭買賣契約自始不生效力，原告自無從解除不生效力之買賣契約，是原告所為解除契約之意思表示，自屬無效，則系爭買賣契約係自始不生效力，而非經原告解除契約而無效，此即核與系爭買賣契約第10條第3項約定之「乙方（即賣方）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時」之要件不符，是原告主張依上開約定，請求被告林芸平負民法第110條之無權代理損害賠償，於法無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告先位主張依系爭買賣契約第10條第3項約定，聲明請求被告周炳坤給付懲罰性違約金1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。其備位主張依民法第110條規定，聲明請求被告林芸平應給付原告1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 25 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 26 日
書記官 賴峻權