臺灣新北地方法院民事判決113年度重訴字第741號原 告 青城有限公司法定代理人 許靜美訴訟代理人 劉韋廷律師
吳佩軒律師黃湘媛律師被 告 振元塑膠工業有限公司法定代理人 許瑞富訴訟代理人 許朝財律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路0號1樓、9之l號1樓之建物騰空遷讓返還予原告。
二、被告應將公司登記地址及營業稅籍登記地址，自門牌號碼新北市○○區○○○路0號辦理遷出登記，並向主管機關註銷地址登記。
三、被告應自民國114年1月l日起至第一項所示建物遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣（下同）8萬元，以及各月之次月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以250萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以747萬7,399元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項於到期部分得假執行；但被告如按月以8萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明第3項原為：被告應自113年8月1日起至第1項所示建物遷讓返還之日止，按月於每月5日以前給付原告8萬元，以及各月給付期限屆至之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣以民事準備㈠暨變更訴之聲明狀，減縮聲明為：被告應自114年1月1日起至第1項所示建物遷讓返還之日止，按月於每月5日以前給付原告8萬元，以及各月給付期限屆至之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第256頁）。核原告所為乃減縮應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○○路0號1樓、9之1號1樓房屋（
下稱系爭房屋）之所有權人，兩造因被告製造塑膠產品，原告購買後販售予第三人之合作關係，將系爭房屋以優惠之價格出租予被告，最近一次簽署租約（下稱原租約）之租期為102年1月1日起至107年12月31日止。自108年1月1日起，兩造未重新簽訂新租約，而係依原租約，續由被告以每月租金4萬5,000元（未稅），繼續租用系爭房屋，依民法第451條規定，兩造間租賃關係已視為不定期限繼續契約(下稱系爭不定期租約)。
㈡嗣因物價指數飆漲，致原告支出逐年增加，原告遂於111年1
月間向被告表示欲調整租金，被告不同意調整，經向法院訴請調整增加租金，法院判決自111年2月1日起，將租金調漲為每月8萬元確定（參本院111年度重訴字第704號、臺灣高等法院113年度上字第185號民事判決），此後被告雖有給付租金，然事實上早自111年5月20日起已申請停業，迄今未申請復業，系爭房屋長期處於閒置狀態，被告憑藉租賃關係占用系爭房屋，原告則因原有廠房空間不足，須另向第三人租賃廠房，作為原告公司塑膠部放置生產機台使用。
㈢113年1月間，原告為提升接單能力及生產效能，有收回系爭
房屋自用之需求及必要，通知被告依土地法第100條第1款規定收回系爭不動產自用，定於113年7月31日終止系爭不定期租約，並請被告在此日前完成搬遷，然被告於113年6月18日收受通知後，未返還系爭房屋，原告於113年8月1日現場訪查時，僅見無營業跡象，但招牌仍存在未移除，被告之公司登記及稅籍登記資料也無任何異動，可見被告未依通知進行搬遷。113年8月至12月期間，被告雖持續給付原告相當於租金每月8萬元之不當得利，然自114年1月起即停止給付，原告請求自114年1月起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，即屬有據。
㈣為此，依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段及第17
9條規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應將公司登記地址及營業稅籍登記地址，自門牌號碼新北市○○區○○○路0號房屋辦理遷出登記，並向主管機關註銷地址登記。⒊被告應自114年1月l日起至第一項所示建物遷讓返還之日止，按月於每月5日以前給付原告8萬元，以及各月給付期限屆至之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒋對於聲明第1項及第3項，如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告雖稱其廠房空間不足，需要另向他人自112年8月1日以每
月租金6萬元租賃廠房，然依原告與該他人之租賃契約約定「註：於109年6月23日租賃簽約時，乙方（即原告）有支付甲方新台幣壹拾壹萬陸仟元整為押租保證金」等語，足見原告早於109年6月23日即有租賃廠房之事實，並非因廠房空間不足，才自112年8月1日起向他人租賃廠房。
㈡被告原為原告之代工廠商，原告訂單占被告總營業額90％以上
，原告於111年間停止向被告下單並要求返還代工模具，致被告陷入困境而暫時停業，原告倒果為因且與事實不符，有違誠信。
㈢被告之法定代理人許瑞富持有原告公司出資額1,330萬元，並
任職原告公司總經理對外代表公司處理業務20餘年，原告之法定代理人自103年底公告總經理只能「稟承董事長及執行長之命，執行董事長或執行長交辦之其他業務確保公司正常營運」、「提供董事長及執行長有關公司業務經營決策之建議、協助擬定公司業務經營策略方針」、「參與公司長、短期營運發展政策之規劃，提供營運管理策略之建議」，更於105年12月20日解除許瑞富之總經理職務，以遂其侵吞公司資金之意圖，本案係原告之法定代理人為報復許瑞富所提起，無客觀上有收回自用之正當理由及必要。
㈣綜上，原告之請求顯無理由，應予駁回，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭房屋為其所有，兩造簽立原租約，原告將系爭房屋出租予被告使用，租賃期間自102年1月1日起至107年12月31日，被告並將公司地址及營業稅籍地址登記在新北市○○區○○○路0號；108年1月1日之後兩造未重新簽訂新租約，但被告仍繼續使用系爭房屋並繳納租金，兩造成立系爭不定期租約，嗣系爭房屋租金經法院判決調整增加租金至8萬元，被告繳納租金至113年12月等事實，業據原告提出本院111年度重訴字第704號民事判決、臺灣高等法院113年度上字第185號民事判決、被告公司登記資料查詢、原租約影本、被告公司營業稅籍登記地址查詢結果、系爭房屋建物所有權狀及土地所有權狀、房屋稅繳款書、統一發票等件在卷可稽（見本院卷第27至41頁、第53至58頁、第12頁、第175至179頁、第327至330頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院得心證之理由：原告主張其有收回系爭房屋自用之需求及必要，於113年7月31日終止系爭不定期租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋，惟被告拒絕返還，爰依法訴請被告返還系爭房屋，遷出公司登記及營業稅籍登記，並給付相當於租金之不當得利等語，被告則以前詞置辯，故本件爭點為：㈠原告終止系爭不定期租約，是否合法？㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，另將公司登記地址、營業稅籍登記地址辦理遷出登記，並向主管機關辦理註銷登記，有無理由？㈢原告請求被告給付自114年1月l日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月5日以前給付8萬元及利息，有無理由？茲論述如下：
㈠原告已合法終止系爭不定期租約：⒈按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土
地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號裁判意旨參照）；次按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文。此所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院111年度台上字第1754號民事判決意旨參照）；而收回自住亦包括經營商業在內（最高法院48年台上字第853號、111年度台上字第74號民事判決要旨參照）。又土地法第100條第1款之立法目的，雖係保障出租人在有自住需求時，得就租賃房屋有收回自住之權利，但此規定非在使出租人可藉由犧牲承租人之利益而圖利自己。故在具體事實中，出租人行使此項權利時，仍應依正義公平方法，以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，以確定出租人實現此項權利內容，非係犧牲承租人之利益而圖利出租人自己。
⒉經查，原告主張其於為提升接單能力及生產效能，有收回系
爭房屋自用之需求及必要，業據其提出原告公司廠房清單、原告承租蘆洲廠房之房屋租賃契約書、連絡函、公司內部簽呈、擴廠需求分析與提報、會議紀錄表、塑膠部擴廠計畫書、欲添購之射出機型錄及報價單、原告公司塑膠部增購設備明細參考表、欲添購之放電加工機、銑床、平面研磨機之報價單及型錄、系爭房屋二樓廠區照片、蘆洲廠房出租人杜陳美貴通知原告不再續約等件為證（見本院卷第91至106頁、第267至309頁）。綜覽前開文件，原告確有擴廠需求且已著手付諸執行，原告目前有向他人承租廠房，而有廠房空間不敷使用之情事，則原告主張為提升接單能力及生產效能，有收回系爭房屋自用之需求及必要等語，並非無憑。
⒊至於被告雖辯稱原告並無將系爭房屋收回自用之需求；因原
告停止下單，被告才陷入困境而暫時停業；原告係因兩造法定代理人間之糾紛才提起訴訟等語。然原告前揭所提擴廠計畫，有原告公司內部參與人員層層簽核，亦有具體的計畫與機台的安排，被告並未舉證證明原告有何造假或不可信之情；況被告公司於113年5月20日起已經停業，迄今尚未復業，系爭房屋現址已無被告生產活動等情，有被告公司登記資料及現場照片在卷可參（見本院卷第53頁、第119至123頁），且為被告所不爭執，縱認原告有停止向被告下單情形，然被告仍非不得自行向外拓展業務以維持營運，在被告停業之客觀事實下，原告收回自用對於被告之利益已無犧牲及損害。再者，兩造法定代理人間之糾紛，與原告是否符合收回自用之要件無涉，無從作為被告得持續使用系爭房屋之理由。
⒋綜上各情，原告已符合土地法第100條第1款收回房屋自住之
要件，自得依民法第450條第2項規定隨時終止契約，並依民法第450條第3項但書規定向被告先期通知並合法終止系爭不定期租約。復查，原告於113年6月17日通知被告於113年7月31日終止系爭不定期租約，並請被告於終止日前完成搬遷並返還系爭房屋，且被告已於113年6月18日收受該通知等情，有臺北安和郵局851號存證信函、律師函及中華郵政掛號郵件收件回執等件在卷可憑（見本院卷第107至117頁），是原告已合法終止系爭不定期租約，堪以認定。
㈡原告請求被告騰空返還系爭房屋，並將公司登記地址、營業
稅籍登記地址辦理遷出登記，並向主管機關辦理註銷登記，為有理由：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。
⒉經查，系爭不定期租約業經原告合法終止，已如前述，依前
段規定，被告自應騰空遷讓返還系爭房屋。又依一般社會經驗，被告將公司所在地及營業稅籍登記系爭房屋，確有影響稅務機關對系爭房屋有無營業使用事實認定之可能，自屬妨害原告就系爭房屋所有權能之圓滿行使。從而，原告依前揭規定，請求被告將公司地址及營業稅籍登記遷出系爭房屋，並向主管機關辦理註銷地址登記，亦屬有據。㈢原告請求被告自114年1月l日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8萬元及遲延利息，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。
⒉經查，兩造間系爭不定期租約已合法終止，被告已無使用系
爭房屋之合法權源，可認被告占有系爭房屋無法律上之原因，受有每月相當於租金8萬元之利益，並致原告受有損害等情，堪可認定。從而，原告請求被告給付自114年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8萬元之不當得利，核屬正當，應予准許。至於原告雖請求被告按月於每月5日以前給付不當得利，惟兩造已無租賃契約，被告上開應按月給付之不當得利，係於得利後始生返還之義務，是原告請求被告按契約約定之租金給付日即每月5日前（見本院卷第55頁），即應給付當月全部之不當得利，並無理由，故就原告指定每月5日前給付部分，予以駁回。
⒊給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。被告上開應按月給付之不當得利，係於得利後始生返還之義務，已如前述，故應在當月屆滿後之次月1日起始負遲延責任，則原告請求各月之次月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段及第179條規定，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據。
六、假執行之宣告：就本判決主文第1項部分，原告陳明願預供擔保聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定原告供擔保准予假執行，就本判決主文第3項部分，依同法第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行；被告部分則均依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告為原告預供相當之擔保後，得免為假執行，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：本件原告敗訴部分甚微，依民事訴訟法第79條命由被告負擔訴訟費用。
中 華 民 國 114 年 5 月 9 日
民事第六庭 法 官 陳宏璋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 12 日
書記官 張韶安