臺灣新北地方法院民事判決113年度重訴字第845號原 告 王復國訴訟代理人 鍾信一律師複 代理人 沈文莉律師被 告 朱志成訴訟代理人 楊國弘律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國115年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告與被告間就坐落新北市○○區○○段00地號土地（權利範圍5分之1）及同段328建號建物（權利範圍1分之1）即門牌號碼新北市○○區○○路000號4樓不動產於民國113年4月29日所為買賣之債權行為，及於113年5月13日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。
二、被告應將前項不動產，於113年5月13日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為原告所有。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。經查，原告提起本件訴訟，原先位聲明：㈠原告與被告間就坐落新北市○○區○○段00地號土地及同段328建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路000號4樓建物，於113年4月29日所為買賣行為，及113年5月13日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。㈡被告應將前項不動產，於113年5月13日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為原告所有；備位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣以民事起訴（二）狀並於115年3月30日言詞辯論期日更正先位聲明：㈠原告與被告間就坐落新北市○○區○○段00地號土地（權利範圍5分之1）及同段328建號建物（權利範圍1分之1）即門牌號碼新北市○○區○○路000號4樓不動產（下合稱系爭房地）於113年4月29日所為買賣之債權行為，及於113年5月13日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。㈡被告應將前項不動產，於113年5月13日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為原告所有；備位聲明則變更為：被告應給付原告927萬4,480元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核原告上開所為，就先位聲明部分，係屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更或追加；就備位聲明部分，則係基於同一基礎事實，並擴張應受判決之事項，揆諸前揭規定，均應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告113年1月間因遭詐欺而有資金需求，經詐騙集團引薦被
告擔任金主借款，向被告借款400萬元，約定113年4月27日為債務確定清償日，並提供原所有系爭房地設定400萬元抵押權登記予被告，另開立同面額本票供被告留存，嗣被告自行於113年5月13日以買賣為原因，向地政事務所辦理所有權移轉登記，然原告實際受領之款項因被告預扣3個月利息36萬元，以及交付被告等同預扣利息之服務費24萬元及代書費8萬元，原告當時僅拿332萬元，本件借貸利率超過民法第205條所定約定利率上限，又系爭房地至少價值1,200萬元，與原告實際借款金額相距甚大，是被告利用原告急迫情事，使原告為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平；又被告自行於113年5月13日向地政事務所辦理所有權移轉登記，並以混同為原因塗銷抵押權，被告始知受騙。為此，原告自得依民法第74條第1項、第92條規定（請求擇一為有利之判決），撤銷買賣系爭房地之債權、物權行為，並依民法第767條第1項前、中段規定，請求被告塗銷系爭房地所有權移轉登記，並回復為原告所有。
㈡次按土地登記規則第117條之1規定，抵押權人行使流抵權時
，負有清算抵押物價值之義務，並會同抵押人申請，然被告非但無任何清算行為，亦未經原告協同辦理，顯違反上開法律規定。再系爭房地經估價為1,259萬4,480元，原告向被告實際僅借得332萬元，以系爭房地估價扣除借貸金額332萬元後，被告應再給付原告927萬4,480元（計算式：1,259萬4,480元－332萬元＝927萬4,480元），故原告依民法第873條之1第2項規定，請求被告返還超過擔保債權部分。
㈢綜上，爰依法提起本件訴訟，先位聲明：⒈原告與被告間就系
爭房地於113年4月29日所為買賣之債權行為，及於113年5月13日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。⒉被告應將前項不動產，於113年5月13日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為原告所有。備位聲明：被告應給付原告927萬4,480元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：㈠本件原告依民法第74條及第92條之規定請求撤銷兩造間就系爭房地之買賣債權及物權行為，並無理由：
⒈原告於刑事偵查程序之供述，其係因玩期貨輸錢才需要借錢
，是被告於簽訂借款契約及系爭房地買賣契約時，並不知原告遭遇詐騙；又兩造於113年1月18日在代書事務所洽談借款時，被告有一再與原告確認借款用途、請原告與家人討論，而原告仍堅持借款，甚至回覆如果被告不借，原告也會找別人借款等語，被告亦給予充分時間評估，於1月24日才簽訂借款契約，足見原告非處於急迫而無法思考判斷之狀態，而係經充分考量後自主決定借款；又依系爭房地第一類謄本所示，原告於本件之前即有設定抵押權向金融機構借款之經驗，非毫無借貸經驗之人，其非孤立無援、被迫接受任何條件之狀態，可證被告並未乘原告急迫、輕率、無經驗而為本件之系爭借貸及房地買賣行為，原告依民法第74條之規定請求撤銷系爭房地買賣之債權及物權行為，自與要件不符。
⒉原告於114年8月14日追加依民法第92條規定撤銷系爭法律行
為，惟原告自承於113年7月2日前即已察覺遭受詐騙，其自發見受詐欺時起至提出撤銷意思表示時止，顯已逾民法第93條所定除斥期間，其撤銷權業已消滅。又被告雖經檢察官起訴涉犯重利罪（被告在刑事案件為無罪答辯），然就詐欺部分，檢察官並未認定被告與詐騙集團成員間有何犯意聯絡或行為分擔，足見原告所受詐騙乃第三人所為，被告對此毫不知情，依民法第92條第1項但書規定，原告自不得據此撤銷系爭房地買賣及所有權移轉之意思表示。
㈡系爭房地所有權移轉之原因關係，乃兩造審慎評估後，就系
爭房地買賣達成合意，並依買賣契約辦理所有權移轉登記，非被告行使流抵權之結果：
⒈原告表示有資金需求並能於3個月內如數歸還，被告原考量原
告歲數已高且借貸金額龐大而無意借款，然原告承諾倘期限屆至未清償借款，願將所有系爭房地出賣給被告，並以借貸之400萬元作為買賣價金，兩造遂就系爭房地之買賣標的、金額等事項達成意思表示合致；嗣原告無力償還借款，兩造於113年4月29日共同就系爭房地於建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書上簽名、用印，並向地政事務所辦理移轉，故被告以買賣為登記原因取得系爭房地所有權，屬合法有效之法律行為；另兩造借款時雖有流抵之約定，然系爭房地並非被告行使流抵而移轉，被告自無庸進行民法第873條之1第2項及其他規定之清算義務，亦無就系爭房地價值超出借款金額部分為返還。⒉倘認被告應依民法第873條之1第2項規定，就系爭房地價值超
出借款金額部分返還原告，應扣除及抵銷原告迄未歸還之借款及利息、被告已繳納之土地增值稅及契稅，及原告無權占用系爭房地相當於租金之不當得利：
⑴本件前經本院以113年度補字第1372號核定訴訟標的價額為1,
238萬8,950元，系爭房地之價值應以核定之價額為據。本件借款被告實際交付332萬元，原告未依約於113年4月27日清償，故除應返還本金332萬元外，亦應給付截至115年3月30日止之利息102萬1,636元(計算式：332萬元×16％×1年＋日息1,455.3元×337天＝53萬1,200元+49萬0,436元) ；再系爭房地所有權移轉之契稅及土地增值稅計131萬6,238元係由被告繳納，於計算抵押物價值時，應扣除土地增值稅等稅捐及其他應負擔之相關費用。
⑵此外，系爭房地於113年5月13日移轉登記為被告所有，原告
自113年5月13日迄今仍居住於系爭房地，應給付相當於租金之不當得利給被告，依鄰近房屋2房及4房之每月租金行情約3萬3,000元及4萬2,000元，以平均值3萬7,500元【計算式：
(3萬3,000元＋4萬2,000)÷2＝3萬7,500元】計算系爭房地租金，原告應給付相當於租金之不當得利82萬5,000元(計算式：
3萬7,500元×22個月＝82萬5,000元)。
⑶是以，倘認被告應就系爭房地價值超出借款金額部分返還原
告，應先扣除及抵銷未歸還之借款及利息434萬1,636元、被告已繳納之土地增值稅及契稅131萬6,238元，及原告無權占用系爭房地之相當於租金之不當得利82萬5,000元。㈢綜上，原告之訴顯無理由，應予駁回，聲明：⒈原告先位及備
位之訴暨假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告以其所有之系爭房地為抵押物，於113年1月24日與被告簽立不動產借款契約（下稱系爭借款契約），向被告借款400萬元，約定還款期限為113年4月27日，原告並簽立同面額之本票1紙；被告預扣3個月利息36萬元、服務費24萬元及代書費8萬元後，僅交付原告332萬元；被告於113年1月24日設定抵押權，同年月31日預告登記，嗣後因原告未依約還款，以買賣為原因關係，於113年5月13日登記為系爭房地之所有權人，並因混同而塗銷上開抵押權等情，有不動產借款契約、土地登記申請書（抵押權登記）、抵押權設定契約書、土地登記申請書（所有權移轉登記）、土地增值稅繳款書、買賣移轉契約書、契約繳款書、系爭房地登記公務用謄本及異動索引等件在卷為憑（本院卷第19頁、第55至83頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院得心證之理由：原告主張被告利用原告急迫、輕率、無經驗情事或因詐欺，使為財產上之給付或為給付之約定，且被告行使流抵時無清算及協同原告辦理為由，先位請求撤銷買賣系爭房地之債權、物權行為，並將系爭房地回復登記為原告所有，備位請求給付927萬4,480元及利息，被告則以前詞置辯，本件爭點為：原告依民法第74條、第92條撤銷買賣系爭房地意思表示，並回復登記為原告所有，有無理由？如否，原告備位依民法第873條之1第2項規定，請求被告給付927萬4,480元及利息，有無理由？茲論述如下：
㈠按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，為民法第74條第1項所明定。所稱急迫，係指緊急迫切之情狀；所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言；所稱無經驗，指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識。而立法者以「或」字連接急迫、輕率、無經驗為要件，係認該「他人」僅需處於「急迫」、「輕率」、「無經驗」之「任一情狀下」即可。又該條規定乃因法律行為之作成，應本諸當事人健全之自主意思。表意人若處於急迫之情勢，將陷於意志薄弱之窘境，於此情形所為意思表示，難期健全無瑕疵，亦非真實之意願。倘利用表意人有此情事，而以法律行為使其為顯不等價之財產上給付約定，依當時情形顯失公平者，即無異趁人之危以獲取暴利，於善良風俗及誠信原則自有違背。為保護表意人免受剝削，故予其聲請法院撤銷或減輕給付義務之權利，以期事理之平。
㈡經查，系爭借款契約約定借款金額為400萬元，月息為3％，經
被告預扣3個月利息36萬元、服務費24萬元及代書代辦費8萬元，原告僅實拿332萬元，經核算年利率即高達約43.37%（計算式：12萬元÷332萬元×12月×100％≒43.37％，小數點第二位以下四捨五入），遠高於民法第205條規定之法定週年利率16％。又系爭借款契約約定債務清償日為113年4月27日，原告未依約定還款被告即可處分不動產等語（見本院卷第19頁）；而系爭房地經鑑定之價格為1,259萬4,480元，此有中信不動產估價師聯合事務所估價報告書在卷可稽（見報告書第52頁），是原告若未清償借款債務，被告依約定即可取得價值高達1,259萬4,480元之系爭房地，相當原告借款之3.79倍，可認被告之給付與原告之對待給付間顯有重大而特別失衡情形。
㈢另觀之本件原告遭詐騙及借款過程，詐欺集團不詳成員先於1
12年12月20日某時許，自稱新竹榮民醫院聯繫原告，佯稱原告之健保卡遭冒用，其後不詳成員另以新竹王姓警員、偵查隊廖隊長、高雄地方檢察署吳文正檢察官等人名義，誆稱原告身分遭人盜用而涉及多起刑事案件，須配合調查並扣押原告之存摺、提款卡、資金等物，嗣於113年1月中旬傳送被告經營之「真好借借貸公司」電話0000000000號予原告；兩造取得聯繫後，隨即於113年1月18日簽立預告登記同意書及土地、建物改良物抵押權設定契約書，於同年月22日向地政機關申請抵押權登記，再於同年月24日簽立本票及系爭借款契約，而被告則於當日交付332萬元予原告；詐騙集團隨即指派車手即訴外人林家銘於同日20時許，在原告家中取得原告所貸得之332萬元等情，此有前揭同意書、契約書、本票及臺灣新北地方檢察署113年度調院偵字第1720號起訴書等件在卷可稽（見本院卷第55至58頁、第129至132頁、第177至184頁），前揭事實自堪認定。從上開過程可知，原告遭詐騙集團詐騙後，透過詐騙集團成員找到被告借款，並在短短時間內即簽約、借款、設定抵押權、交付款項、車手取款，中間過程環環相扣，而詐欺集團冒用警員、偵查隊隊長、檢察官等身分，並以原告涉及多起刑事案件為由詐騙原告，顯係利用普通市民害怕檢警調查之心理因素，衡諸常情，原告遭詐騙期間顯然陷入無助及急迫之情形，否則，以原告持有之系爭房地價值，當可循一般金融業者貸款取得所需資金，並無理由非向被告借款並接受高利條件不可，故原告向被告之借款時係處於急迫之處境，已堪認定。
㈣被告辯稱兩造係經審慎評估後，就系爭房地買賣達成合意，
於113年4月29日始簽立買賣契約（見本院卷第66頁、第69至70頁），再辦理所有權移轉登記云云。惟依系爭借款契約之約定：「屆清償日而未清償時本人（即原告）願接受並授權_____（債權人）處分不動產相關事宜」（見本院卷第19頁）；而本件借貸約定金額為400萬元，實際僅交付332萬元，被告於原告無力清償違約之後，當可向法院聲請裁定拍賣抵押物，或聲請本票裁定再以強制執行之方式行使其債權，即可取回其借款及合法之利息，原告亦可取得拍賣系爭房地之剩餘款項，然被告捨此不為，反以「買賣契約」為原因關係，直接將價值1,259萬4,480元之系爭房地所有權移轉予其名下。依上事證可知，被告自始即以不相當之對價取得系爭房地為目標，其主觀上顯有可非難之惡意，而簽立系爭房地買賣契約當時，原告並未發現其遭假檢警詐欺，可認其仍處在急迫之情形下，否則當無可能簽立如此不對等之買賣契約，被告辯稱兩造經審慎評估後，才就系爭房地買賣達成合意，顯與常情不合，並不可採。
㈤被告另抗辯於簽立系爭借款契約過程中，都有一再與原告確
認借款用途，原告仍堅持借款，此為原告所不爭執，固堪認為事實。然近來詐欺集團行為猖獗，以借貸外觀遂行詐騙之事，甚而刻意針對年長或獨居老人為詐騙目標，在無現金存款可詐騙時，誘使將名下不動產設定擔保以套利之詐騙手法，於實務上屢見不顯，是嚴格檢視民間借貸行為，實屬必要。查原告於本件借款行為時已近72歲高齡（見本院卷第72頁），其遭詐欺集團以假檢警及其涉犯刑案為由，使原告陷入急迫狀態，已如前述，原告在遭詐欺集團控制下，自無可能向被告透露真實用途；而被告係經詐欺集團介紹予原告，本件在短時間內即簽立系爭借款契約、設定抵押權並取款款項，詐欺集團亦隨即指示車手取款，此顯示原告遭詐欺集團精心設局。被告自陳平日即有從事民間借貸，此為前揭詐騙手段之最後關鍵角色，其與原告事前未曾謀面、素不相識，卻在數日內即完成本件抵押貸款，本件縱無證據可證明被告與詐欺集團有犯意聯絡及行為分擔，但被告借款予原告之目的在於取得顯不相當之回報，對於原告遭詐騙陷於急迫情形而借款，並不違背被告欲藉由系爭借款契約取得暴利之本意，本院無從以此即認本件借貸合乎常情。
㈥再者，原告若真有資金需求，本可將系爭房地向銀行抵押借
款，借款利率、還款期間、條件均遠較向被告借款為優，若非原告在急迫之情況下，實無可能同意簽立系爭借款契約並負擔如此高額之利息，甚至在未如期清償的情形下，系爭房地所有權即歸被告所有，原告同意如此重大不利之借款條件，顯非事理之常，被告為民間借貸業者，對於原告可能係遭詐騙才要借款，當所有知悉或預見，其主觀上實有可非難之惡意。本院綜合上情，認定被告係利用原告之急迫，使其簽立系爭借款契約及系爭房地之買賣契約並移轉所有權，依當時情形顯失公平，從而，原告依民法第74條第1項規定，撤銷系爭房地買賣之債權行為，及所有權移轉登記之物權行為，均有理由，應予准許。
㈦按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段及中段定有明文。承上所述，原告已依民法第74條第1項規定，撤銷系爭房地買賣之債權行為，及所有權移轉登記之物權行為，則原告依民法第767條第1項前段及中段規定，請求塗銷以買賣為原因之所有權移轉登記，並回復為原告所有等語，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第74條第1項、第767條第1項前、中段之規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。又原告之先位請求，業依上開法律關係獲得勝訴之判決，本院自毋庸再就同一請求而屬選擇合併關係之民法第92條規定審究；另原告先位請求既有理由，則本院自無庸再為審究其備位請求，均併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所提之證據，均與本案判決所認結果不生影響，爰無庸逐一再加論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 6 日
民事第六庭 法 官 陳宏璋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 6 日
書記官 張韶安