臺灣新北地方法院民事判決114年度簡上字第195號上 訴 人 李明憲訴訟代理人 林天福律師被 上訴人 陳景華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國114年2月14日臺灣新北地方法院三重簡易庭113年度重簡字第1648號第一審判決提起上訴，經本院於114年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。
二、被上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號房屋騰空遷讓返還上訴人。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由
壹、程序事項：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國106年1月1日向訴外人即上訴人父親李能達（已於111年9月13日過世）承租坐落於新北市○○區○○路000巷0弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋，嗣該屋由上訴人單獨繼承登記所有），約定租期自106年1月1日起至107年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，應於每月1日給付，被上訴人並繳付押租金30,000元（下稱系爭租賃契約），嗣於租期屆期後變更為不定期限租賃契約關係，詎被上訴人自112年12月起即未再支付租金，迭經催討均不予置理，上訴人已終止系爭租賃契約，被上訴人對系爭房屋即屬無權占有，應自112年12月1日起按月賠償上訴人未收月租金15,000元，爰依繼承、租賃及不當得利法律關係提起本件，並聲明：被上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還上訴人，及自112年12月1日起至遷讓之日止，按月賠償15,000元。
二、被上訴人於原審言詞辯論期日均未到庭，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原審對於上訴人之請求，判決其全部敗訴，即判命上訴人之訴駁回。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，而就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：㈠上訴人於113年1月10日因「分割繼承」而單獨取得系爭房屋即新北市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋（新北市○○區○○段0000○號）及坐落土地（新北市○○區○○段000地號）之所有權，且李能達之繼承人間並同時協議將系爭租賃契約關係之權利義務均由上訴人單獨繼受，且上訴人於114年7月15日當庭催告「被上訴人於112 年12月起均未給付租金，迄至11
4 年3 月11日已積欠16個月租金240,000 元未給付，扣除押租金30000 元仍積欠21萬元，當庭催告被上訴人應於庭後5日內給付上開積欠租金予上訴人，若未於5 日內給付，則於被上訴人收受上開催告給付之日5 日後即生終止租賃契約之效力。」，而被上訴人經催告仍未於上開催告期限內給付積欠租金，上訴人自得依法終止系爭租賃契約關係。㈡系爭租賃契約關係既已終止，被上訴人則為無權占有系爭房屋，上訴人本得依民法第767條第1項前段與中段請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋等語。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。被上訴人則於本院言詞辯論期日均未到庭，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文；又按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受；惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425條第1 項（即出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在）規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在(最高法院91年度台上字第1064號裁判意旨可資參照)。
另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。倘若租賃契約已合法終止，所有權人自得本於所有權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。
㈡經查，本件上訴人主張前揭事實，業據其提出李能達與被上
訴人間就系爭房屋所簽立之租賃契約書、系爭房屋之建物第一類謄本等件為證（見本院簡上卷第23至26、35頁），並有114年7月15日準備程序筆錄在卷可佐，而被上訴人已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，本院綜合上開事證認與上訴人主張各節相符，堪認上訴人之主張為真正，本院即得採為判決之基礎。是以，系爭租賃契約原出租人李能達死亡後，該租賃契約關係僅對於分得租賃物所有權之繼承人(亦即本件上訴人)繼續存在，而被上訴人於112 年12月起即未給付租金，迄至114 年3 月11日止已積欠16個月租金240,000元未給付，扣除押租金30,000 元後，仍積欠租金210,000元，經上訴人當庭催告被上訴人應於庭後5 日期限內給付積欠租金予上訴人，詎被上訴人仍未於上訴人所催告之5 天期限內履行其給付租金之義務，甚而迄今仍均未給付其所積欠之系爭房屋租金，揆諸前揭法條意旨，上訴人自得於催告給付期限屆至後，依法終止與被上訴人間之系爭租賃契約法律關係，是上訴人既已合法終止租賃契約，系爭租賃契約關係於
114 年9月8 日即生終止效力（見本院簡上卷第83頁，114年7月15日準備程序辯論筆錄於114 年8月13日為公示送達，於同年9月2日發生送達效力，被上訴人於上開筆錄催告5 日內仍未給付積欠租金，上訴人自得依法終止系爭租賃契約，則系爭房屋之租賃契約於114年9月8 日起即生終止效力），則被上訴人即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明，應認被上訴人屬無權占有，是以，上訴人依照民法第767條第1 項前段規定，請求被上訴人應將系爭房屋全部騰空返還上訴人，洵為可採。
五、綜上所述，上訴人依民法第767 條第1 項前段規定，請求被上訴人應將系爭房屋全部騰空返還，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。
六、本件事證已臻明確，上訴人其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第463條、第385條第1項前段、第78條判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 黃信樺
法 官 劉容妤法 官 張惠閔以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 24 日
書記官 魏浚庭