臺灣新北地方法院民事判決114年度簡上字第118號上 訴 人 鄭哲明訴訟代理人 王緯貞律師被 上訴人 陳建男上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國113年12月20日本院板橋簡易庭113年度板簡字第2757號第一審判決提起上訴，經本院於115年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國111年12月28日間訂立租賃契約，約定由上訴人提供門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號3樓之4之房屋（下稱系爭房屋）予被上訴人使用，租金為新臺幣（下同）1萬5,000元（含管理費），一次付清兩年，押金為2個月（下稱系爭口頭租賃契約），被上訴人並給付39萬元（計算式：兩年租金1萬5,000元×24個月＋押金1萬5,000元×2個月＝39萬元）。兩造成立系爭口頭租賃契約後，上訴人向被上訴人表明，因系爭房屋之租賃需對其父母交代且不可以申報租金成本，故需與被上訴人另簽立一份租金為2萬5,000元之形式上租賃契約（下稱系爭形式租賃契約）。系爭口頭租賃契約持續14個月後，因被上訴人有搬遷之打算，故兩造合意終止系爭口頭租賃契約，上訴人並承諾退還剩餘9個月之房租13萬5,000元及押租金3萬元，共應退還16萬5,000元（未結清的水電費另行扣除），然於被上訴人將系爭房屋清空返還予上訴人時，上訴人卻主張本件應以系爭形式租賃契約來處理租賃終止後之事宜，而拒絕返還上開款項。為此，爰依民法第454條規定、不當得利規定，及雙方合意終止時之約定，提起本訴。並聲明：上訴人應給付被上訴人16萬5,000元，及自113年11月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則抗辯：㈠兩造原為舊識，上訴人於111年8月間購置系爭房屋後，因被
上訴人有租屋需求且願長年租賃，兩造乃約定以一般租屋市場行情簽立6年期租賃契約，但口頭言明租滿6年將以每月1萬5,000之租金予以優惠折讓，倘未能租滿6年，則回歸以書面契約所訂以每月2萬5,000元按月計算租金。
㈡兩造於112年2月20日相約在統一超商景仁門市簽立系爭形式
租賃契約，由訴外人江偉新按兩造指示於契約上填載租期六年（112年3月1日起至118年3月1日）、月租金2萬5,000元、按年收取租金、押租金5萬元等事項，並向兩造確認並宣讀內容後，再由兩造填寫個人資料與簽署、蓋手印。江偉新並親身見聞關於兩造對於被上訴人租滿6年甚有信心，口頭論及在租滿6年的前提下，上訴人可降租至月租金1萬5,000元，但若未能租滿提早退租，則回歸書面租約計收月租金，及兩造約定以原定一年租金預算35萬元（一年租金2萬5,000元×12＋押金2萬5,000元×2＝35萬元）充作降租後之2年租金39萬元（兩年租金1萬5,000元×24個月＋押金1萬5,000元×2個月＝39萬元），相當於免除被上訴人4萬元之給付租金義務等情事。嗣兩造相約於112年4月11日交付租金35萬元，然因上訴人此前曾允諾贈與被上訴人一張新床墊，故又從35萬元直接扣除2萬元讓原告自行選購合適之床墊，是以上訴人最後實收金額為33萬元。
㈢詎料，被上訴人毀棄兩造間「租滿6年」之共識，連第2年租
期都尚未屆滿，即通知上訴人欲提前終止租約；基於契約自由原則，兩造本應回歸系爭形式租賃契約以2萬5,000元計算每月租金，再從預收租金與押租金之35萬元中扣除實際使用系爭房屋15個月期間之租金（即2萬5,000元×15），若有剩餘才退還予被上訴人。因被上訴人未能租滿6年，其實際使用系爭房屋期間為15個月，應付租金為37萬5,000元（2萬5,000元×15＝37萬5,000元），其金額已逾原告預付金額35萬元。被上訴人不僅無理由請求返還押租金，更應給付1個月租金2萬5,000元予上訴人，且回歸系爭形式租賃契約之約定，管理費1萬2,600元（計算式：840元×15月）及網路費1萬4,985元（計算式：999元×15月）均應由被上訴人負擔。是以，於兩造租賃關係提前終止時，反係被上訴人積欠上訴人5萬2,585元（計算式：2萬5,000元＋1萬2,600元＋1萬4,985元＝5萬2,585元），則被上訴人請求上訴人給付16萬5,000元，自無理由。
㈣另上訴人自112年11月15日起為被上訴人所經營訴外人捷速修
股份有限公司擔任冷氣經銷合約之連帶保證人，在被上訴人欲提前終止租約時，上訴人曾要求被上訴人應更換保證人，因擔心若不退還押租金予被上訴人，被上訴人恐就更換保證人乙節刁難上訴人，上訴人只能暫時配合被上訴人， 推託略稱可退還以1萬5,000元為計算基礎的9個月租金和2個 月押租金，共計16萬5,000元。直至順利解除上訴人之保證人責任後，上訴人始向被上訴人表示租賃契約應回歸市場行情，以2萬5,000元計收月租金，且應收租金已逾被上訴人已給付之金額，故無從退款予被上訴人等語置辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄、㈡被上訴人第一審之訴駁回；被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、法院之判斷：兩造於112年2月20日簽立系爭形式租賃契約，約定租期6年（112年3月1日起至118年3月1日）、月租金為2萬5,000元、按年收取租金、押租金為5萬元等事項，及上訴人於113年2月29日以LINE通訊軟體向被上訴人表示結算租金退款金額為16萬5,000元等情，為兩造所不爭執，堪信為真。然被上訴人向上訴人請求依兩造租金結算後之金額退還16萬5,000元乙節，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，本件所應審究者為㈠兩造間就系爭房屋成立之租賃契約內容，有無約定被上訴人租滿6年，租金按月以1萬5,000元計，如未租滿6年則應回歸系爭形式租賃契約約定以每月2萬5,000計算？㈡被上訴人可否依兩造租金結算後之金額請求上訴人退還16萬5,000元？㈠兩造間就系爭房屋成立之租賃契約內容，並無約定被上訴人
租滿6年，租金按月以1萬5,000元計，如未租滿6年則應回歸系爭形式租賃契約約定以每月2萬5,000計算：
⒈觀諸上訴人於112年2月20日以LINE通訊軟體向被上訴人表示
：我會請小黑朋友寫一張假的契約讓我爸媽看，我們兩個知道房租一個月一萬五就好，管理費我付等語(原審卷第17頁)，兩造就系爭房屋達成之每月租金金額為1萬5,000元，而同日兩造於便利商店簽立之系爭形式租賃契約雖約定為每月租金2萬5,000元，則係上訴人於對話內容中所述欲取信於其父母，避免因系爭房屋租金對外出租金額過低而遭責難所製作，堪認兩造於112年2月20日LINE對話內容中就系爭房屋約定之租金為每月1萬5,000元。
⒉至上訴人雖以江偉新於本院114年度易字第434號刑事詐欺案
件（下稱系爭刑事案件）中之證詞為據，用以佐證其前述抗辯為真。經查，江偉新雖於系爭刑事案件證稱：伊有幫兩造寫系爭形式租賃契約，實際租金較簽約的金額便宜，告訴人（即本案被上訴人）1次付2年租金給被告（即本案上訴人），前提就是租滿6年租金優惠給他（即被上訴人）。被告在電話中跟伊說找到願意租滿6年，所以被告把租金降為1萬5,000元。假設違約就是走正常租金，租金減免就是限6年，口頭上面約定的，在簽約現場伊有提到這件事情，告訴人有在現場等語，固可認上訴人有向江偉新以電話表示實際向被上訴人收取之租金低於系爭形式租賃契約之理由，及系爭形式租賃契約簽立時，江偉新有向在場之兩造提及未租滿6年，租金以2萬5,000元計算等情，然觀諸兩造之LINE對話內容中，於系爭形式租賃契約112年2月20日簽立之前後，均未見上訴人提及任何關於「租滿6年，租金按月以1萬5,000元計，如未租滿6年則應回歸系爭形式租賃契約約定以每月2萬5,000計算」相關之內容，且被上訴人於112年2月20日系爭形式租賃契約簽立之過程中，於江偉新提及未租滿6年，租金以2萬5,000元計算時，亦無明確表示同意等語，而系爭形式租賃契約之簽立亦僅係形式提高租金為2萬5,000元，作為取信上訴人父母之用，均無足證明上訴人所稱前述1萬5,000元租金有附條件變更之情事存在，實難認上訴人上開抗辯可採。㈡被上訴人可依兩造租金結算後之金額請求上訴人退還16萬5,000元：
⒈觀諸上訴人於113年2月20日以LINE通訊軟體向被上訴人表示
：樹哥到時候看你和蘆洲的房東談得怎麼樣，我們房租算到搬走的那個月，等水電瓦斯最後出來的時候，我剩餘房租押金轉帳給你等語(原審卷第21頁)。113年2月27日向被上訴人表示：我大概和我爸媽講南勢角這邊租到5月。113年2月29日向被上訴人表示：金額算錯了，從3月開始算第2年預計到5月離開是退9個月租金13500(此應係13萬5,000之誤載)+押金3萬=165000等語，被上訴人則回覆：了解。依上對話內容可知兩造曾合意提前終止系爭房屋之租約，租金結算部分則自112年3月起至113年5月止，共計15個月，被上訴人已支付2年租金，上訴人退還剩餘9個月租金，加計押金3萬元，以每月1萬5,000元計算，合計16萬5,000元（計算式1萬5,000元*9月+3萬元=16萬5,000元），兩造並以此作為終止租約後租金結算之金額。
⒉至上訴人於113年3月6日復向被上訴人表示:我已經想清楚我
們的問題點在哪裡，問題就是太多事情沒有分清楚囉，合約的事情和冷氣保證人的事情我認為都該親兄弟明算帳，既然事情都發生了我們好好解決不要複雜，房租這邊我一樣退給你，冷氣保證人部分你找家人或其他朋友替代我等語(原審卷第26頁)，且於113年5月1日仍以LINE通訊軟體向被上訴人表示：……，我們不是同類人不適合當朋友，錢會一毛不差退還你放心等語(原審卷第31頁)。由上對話紀錄可見上訴人嗣後雖對兩造間租賃事宜有所不滿，然截至113年5月1日上訴人對於退還被上訴人租金結算款16萬5,000元始終不變，均表示會退還被上訴人上開款項。
⒊至上訴人再稱其因擔任被上訴人所經營公司經銷合約之連帶
保證人，擔心若其不退還押租金予被上訴人，被上訴人恐就更換保證人乙節刁難上訴人，上訴人僅能配合被上訴人，推託稱可退還16萬5,000元等語，然依兩造前開對話內容均未見被上訴人有以不變更保證人為由要求上訴人退還租金，且於上訴人要求被上訴人關於另尋冷氣保證人時，被上訴人於對話內容中尚表示：我也希望還是朋友，保證人的事我找人換掉。你幫我很多我很感謝你等語(原審卷第26頁)，可知被上訴人並無拒絕更換上訴人擔任其公司連帶保證人一事，亦無以此刁難上訴人或作為退還租金之交換條件，上訴人上開所辯，亦難認可採。
⒋從而，兩造既已經合意終止本件租約，且兩造已合意由上訴
人退還16萬5,000元，上訴人嗣後未依約給付，被上訴人依兩造合意內容請求上訴人給付結算後之租金退還金額16萬5,000元，實有所憑，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依兩造結算租金之合意內容請求上訴人返還16萬5,000元，為有理由，應予准許。原審就上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 8 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 謝宜雯
法 官 蘇子陽法 官 張智超正本係照原本做成。不得上訴。
中 華 民 國 115 年 8 月 27 日
書記官 劉冠志