臺灣新北地方法院民事判決114年度簡上字第231號上 訴 人 曾怡容
黃雅珍上二人共同訴訟代理人 張浩倫律師
黃敬唐律師被上訴人 蔡美珠訴訟代理人 蔡貴香上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國114年2月21日臺灣新北地方法院三重簡易庭113年度重簡字第1253號第一審判決提起上訴，經本院於114年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人在第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限；民事訴訟法第447條第1項第3款著有明文。查上訴人於原審主張「被上訴人於購買系爭房屋時，已知悉系爭房屋尚由上訴人二人權占有使用中，被上訴人本應自行承擔承租人繼續有權占用使用房屋而無法收回系爭房屋自用之風險」等情（見原審卷第166頁），則上訴人提起上訴後，並提出「占有連鎖」之說明，核係上訴人就原審所為前開主張之攻擊方法為補充，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：坐落新北市○○區○○路000巷0弄00號6樓房屋6樓、7樓房屋（下稱系爭6樓、7樓房屋）原為訴外人王聖中所有，被上訴人經由鈞院112年度司執助字第2813號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序拍定取得上開房屋所有權，並於民國（下同）113年2月26日取得權利移轉證書。雖系爭6樓房屋、系爭房7屋原由王聖中分別出租予上訴人曾怡容、黃雅珍，並約定每月租依序為新台幣（下同）2萬元、7,500元，而上訴人並均主張對訴外人王聖中各有100萬借款債權，彼此已約定以借款債權抵充應付之租金，惟上訴人實際上均未交付租金予王聖中，此非屬租金之預付，且基於債之相對性，上訴人與王聖中間以借款債權抵充租金之約定，不得對抗被上訴人，被上訴人自得依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，以出租人地位請求上訴人自113年2月26日起將應給付之租金付給被上訴人，但上訴人均未給付租金，已積欠租金達2個月以上，被上訴人乃於113年3月28日以存證信函催告上訴人給付積欠之租金，否則依法終止租約，然上訴人均置之不理，故再以本件起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示之通知，則被上訴人所承受與上訴人間之租賃關係業已終止，上訴人曾怡容、黃雅珍即應分別將系爭6樓、7樓房屋遷讓返還被上訴人，並應分別給付自113年2月26日起所積欠之租金，算至同年4月30日止，各已積欠2個月租金依序為4萬元、1萬5,000元（已逾2個月，被上訴人放棄部分租金）；又上訴人目前尚未返還房屋，顯已構成無權占用，妨害被上訴人對於房屋使用收益之權利，另應自租約終止之日起至返還房屋之日止，應按月分別給付被上訴人相當於租金之不當得利依序為2萬元、7,500元。為此，依租賃關係、租約終止後不當得利之法律關係，請求㈠上訴人曾怡容應將系爭6樓房屋遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人4萬元，及自113年5月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元。㈡上訴人黃雅珍應將系爭7樓房屋（即6樓上方屋頂平台增建物）遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人1萬5,000元，及自113年5月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人7,500元。
二、上訴人則辯稱： ㈠上訴人曾怡容與王聖中於110年11月29日就系爭6樓房屋簽訂租約，租期自110年12月1日起至115年11月30日止共5年，每月租金2萬元；上訴人黃雅珍與王聖中亦於111年7月25日就系爭7樓房屋簽訂租約，租期自111年8月1日起至126年7月31日止共15年，每月租金7,500元。之後系爭6樓、7樓房屋因王聖中經營公司不善而遭查封拍賣，由被上訴人拍定取得所有權，而上訴人2人與王聖中間之租約關係，依民法第425條第1項之規定繼續存在於兩造間。㈡依該2份租約之特約事項記載，可知上訴人2人各借款100萬元予王聖中，並均已由王聖中收訖，而該筆借款均分別作為承租使用系爭6樓、7樓房屋之對價（即租金），上訴人2人分別給付之100萬元借款，性質上均屬「租金之預付」，均已履行租金給付之義務，自得據以對抗被上訴人，被上訴人不得再依租約之約定請求上訴人2人給付租金，更不得以上訴人2人未給付租金為由終止租約而請求遷讓返還系爭6樓、7樓房屋。㈢被上訴人於113年3月29日即分別寄發存證信函予上訴人2人，催告上訴人給付租金，此時上訴人所積欠之租金尚未達2個月之租額，其催告不生效力，被上訴人尚不得終止租約並請求上訴人遷讓返還房屋。㈣系爭6樓、7樓房屋之出賣人王聖中固有交付系爭房屋予被上訴人之義務，但於雙方完成交付前，王聖中仍屬有權占有系爭房屋（間接占有），則基於占有連鎖法律關係直接占有系爭房屋之上訴人2人，應屬有權占有，也不構成不當得利，被上訴人亦不得請求上訴人2人遷讓返還系爭房屋及返還相當於租金之不當得利。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄，㈡前項廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均予駁回。被上訴人則為答辯聲明:
上訴駁回。
四、本院判斷如下：㈠系爭6樓、7樓契約繼續存在於兩造之間
1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。依此規定，經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年者，仍有買賣不破租賃原則之適用。又依民法第425條之規定，租賃契約既然對於受讓租賃物所有權之第三人繼續存在，受讓人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。
2.上訴人曾怡容、黃雅珍原分別與系爭6樓、7樓房屋所有權人即王聖中簽訂租約，並分別於110年11月29日及111年7月25日經臺灣臺北地方法院所屬律衡民間公證人事務所公證，此有上訴人提出公證書及房屋租賃契約書各2件在卷可稽（見原審卷第35至48頁）。之後被上訴人經由本院系爭執行事件拍賣程序拍定取得系爭6樓、7樓房屋所有權，並於113年2月26日取得權利移轉證書，此經原審依職權調取系爭執行事件卷宗核閱屬實，依強制執行法第98條第1項規定，被上訴人自113年2月26日起，取得該系爭6樓、7樓房屋之所有權，並依民法第425條第1項之規定，自該日起，上訴人2人與王聖中間之原租約關係繼續存在於兩造間。㈡上訴人2人與王聖中間以借款債權抵充租金之約定，不得對抗
被上訴人
1.按司法院院字第1909號解釋要旨固認：「民法第420條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言。....承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人。」然按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同（最高法院45年台上字第590號判決要旨參照）。又按民法第425條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金，屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金（最高法院77年度台上字第1567號判決要旨參照）。因此司法院上開解釋所稱之「租金之預付」，應係指承租人實際上有預先給付租金給原出租人之情事，始得以之對抗租約之受讓人，如出租人只同意以其積欠承租人之債務按月扣抵承租人應給付之租金，屬別一契約，此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，亦即承租人不得以之對抗受讓人而主張毋庸再給付租金予受讓人。
2.上訴人主張系爭6樓、7樓房屋租約之原出租人王聖中係同意以其積欠為承租人之上訴人2人各100萬元之借款債務（含利息），扣抵應給付之每月租金（見原審卷第72頁），且依上訴人提出之公證書所載，上訴人曾怡容是以110年9月7日、9月9日之借款100萬元（本票發票日為109年9月9日），抵付自110年12月1日起至115年11月30日租賃期間之租金，上訴人黃雅珍是以111年7月18日之借款100萬元，抵付自111年8月1日起至126年7月31日租賃期間之租金（見原審卷第37至49頁），顯見借款在前、租約在後，應認係出租人王聖中同意以其積欠上訴人2人之債務按月扣抵其2人應給付之租金，依上開說明，顯然屬別一契約，此等契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之被上訴人，並非繼續有效，亦即上訴人不得以之對抗被上訴人而主張毋庸再給付租金予被上訴人，因此上訴人曾怡容、黃雅珍應自113年2月26日起按月依序給付被上訴人租金2萬元、7,500元。
㈢被上訴人業已合法終止系爭6樓、7樓房屋租約
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。據此可知，以承租人遲付租金為終止原因者，必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租額，經定相當期限催告，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租約（最高法院100年度台上字第725號判決要旨參照）。
2.被上訴人雖以上訴人自113年2月26日起均未給付租金，已積欠租金達2個月以上，而於113年3月28日以存證信函催告上訴人給付積欠之租金，否則依法終止租約，然此時上訴人對被上訴人所遲付租金之總額，均未達2個月之租額，故被上訴人所為終止租約之行為，尚不生效力，兩造間繼續存在之系爭6樓、7樓房屋租約，並未於113年3月28日經被上訴人催告後終止。惟本件被上訴人另於原審114年1月15日言詞辯論時，已當庭向上訴人表示爰再以本件起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示之通知，上訴人已當庭收受此通知（見原審卷第221、227頁），而本件起訴狀繕本係於113年5月13日送達上訴人，且上訴人迄未給付任何租金予被上訴人，為上訴人所不否認，則上訴人遲付租金之總額，均已達2個月之租額，則被上訴人所為終止租約之行為，已因補正而生效力。
㈣上訴人不得以占有連鎖關係對上被上訴人
如前所述，被上訴人自113年2月26日起，取得系爭6樓、7樓房屋之所有權，並依民法第425條第1項之規定，自該日起，上訴人2人與王聖中間之原租約關係繼續存在於兩造間。而系爭6樓、7樓房屋租賃契約既經被上訴人合法終止，基於系爭租賃契約之債之關係而來之使用系爭6樓、7樓房屋之占有權源業已消滅，上訴人自無從基於「占有連鎖」之原理，抗辯其為有權占有。
㈤被上訴人請求遷讓返還房屋、給付欠租及相當於租金之不當
得利，均屬有理由
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。承租人應依約定日期，支付租金，民法第455條前段、第439條第1項前段分別定有明文。另按承租人應於租約提前終止時，將租賃房屋遷讓交還出租人，系爭6樓、7樓房屋租約第11條第1項均約有明文。本件兩造之租賃關係已於113年5月13日因被上訴人終止而消滅，且上訴人2人尚未返還系爭6樓、7樓房屋，並自113年2月26日起亦均未給付被上訴人租金，則被上訴人請求上訴人分別遷讓返還該等房屋，及給付自113年2月26日起算至同年4月30日止所各積欠之2個月租金依序為4萬元、15,000元（被上訴人放棄部分租金），均屬有據。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；次按無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。從而，被上訴人另本於租約、不當得利之法律關係，請求上訴人2人應自113年5月1日起至依序返還系爭6樓、7樓房屋之日止，按月給付租金及相當於租金之不當得利各2萬元、7,500元（其中113年5月1日至同年月13日終止日為租金，自同年月14日起為相當租金之不當得利，可合併按月計算），亦均屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依租賃關係、租約終止後不當得利之法律關係，請求㈠上訴人曾怡容應將系爭6樓房屋遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人4萬元，及自113年5月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元。㈡上訴人黃雅珍應將系爭7樓房屋（即6樓上方屋頂平台增建物）遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人1萬5,000元，及自113年5月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人7,500元，均為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，於法核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 賴彥魁
法 官 吳逸儒法 官 劉以全以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 12 日
書記官 温凱晴