臺灣新北地方法院民事判決114年度簡上字第359號上 訴 人 邱淑慧訴訟代理人 黃明智被上訴人 湯椀喻上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國114年7月15日臺灣新北地方法院板橋簡易庭114年度板簡字第697號第一審判決提起上訴，經本院於114年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新臺幣21萬8441元。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔6/10，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人前於民國112年7月17日起向上訴人承租新北市○○區○○路0段000號34樓之12房屋（下稱系爭房屋），約定租期自112年7月23日起至113年7月22日止，租金每月新臺幣（下同）2萬5900元，管理費（每月900元）及水、電費均由被上訴人負擔（下稱系爭租約）。被上訴人於簽約當日已交付首月租金、管理費及押租金5萬1800元予上訴人收受。被上訴人於112年7月28日向上訴人表示馬桶水箱漏水至馬桶內，上訴人願意配合修繕，惟被上訴人父親表示其為專業水電人士，家裡開五金行可以自行修繕，上訴人提醒被上訴人水箱內側未上釉非常銳利要小心後方離去。隨後1個多月期間，雙方連絡11次，被上訴人均未再提到馬桶有漏水之事。嗣於112年9月2日被上訴人以上開馬桶漏水未處理、系爭房屋隔音不好有噪音、洗澡時浴缸會倒流泡泡水等問題，向上訴人要求要提前終止租約並請求退還押金。上訴人於112年9月2日得悉系爭房屋仍存在漏水且有浴室落水口回堵問題後，多次表示要請廠商去維修。被上訴人執意單方解約，不配合修繕，也未曾定相當期限通知上訴人修繕，自不符合系爭租約第17條第1項第2款約定承租人得單方終止事由。另上訴人否認本件有符合系爭租約第17條第1項第5款事由，故被上訴人也無由依該款約定提前終止租約。本件肇於上訴人於簽約時已支出系爭租約公證費用及仲介費用，故不可能無條件同意被上訴人終止租約。上訴人曾提出終止租約優惠方案只要被上訴人提前1個月告知終止，僅需賠償1個月違約金等條件，但未為被上訴人接受。即被上訴人於112年9月2日、及112年10月25日、27日、同年11月19日所為終止意思表示均不合法。雖被上訴人已於112年11月20日遷出系爭房屋，但因不符合系爭租約第14條規定，且斯時系爭租約並未合法終止，故被上訴人仍應繼續給付租金。被上訴人僅給付租金及管理、水電費至112年8月23日止（即至112年9月22日止之租金及管理、水電費），自112年9月23日起至113年6月23日止（即至113年7月22日止之租金及管理費），尚負欠租金及管理費共26萬8000元（〈25900+900〉×10＝268000）及遲延利息8704元，爰依系爭租約第3條、第6條約定請求被上訴人給付。另自系爭租約屆期（即113年7月23日）起至上訴人透過強制執行程序取回系爭房屋之日（即113年10月1日）止，則依系爭租約第14條第3項約定請求被上訴人給付按月以2萬6800元（25900+900＝26800）計算相當於租金及利得，及按月以2萬5900元計算之違約金共12萬1210元（〈26800+25900〉×〈2＋9/30〉＝121210）及遲延利息583元。強制執行等費用1萬823元。又於113年1月26日、同年3月4日、同年3月8日、同年5月3日、同年7月2日、同年9月2日代墊水電費共2899元（730+273+262+254+275+447+160+498＝2899元）及遲延利息57元，以上合計共41萬2276元（268000+8704+121210+583+10823+2899+57＝412276），再扣除押租金5萬1800元後，計為36萬475元，爰依系爭租約關係提起本訴。（上訴人於原審聲明：被上訴人應給付上訴人36萬475元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決上訴人敗訴，上訴人就其中34萬309元（268000+121210+2899＝392109；000000-00000＝340309）聲明不服提起上訴，其餘部分則未聲明不服。）。併為上訴聲明：㈠原判決關於後開第2項部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人34萬9697元（上訴人就其中執行等費用共9307元已於114年10月14日陳報狀附表刪除〈詳本院卷第167頁〉，但未更正上訴聲明，附此敘明。
）。
二、被上訴人抗辯：兩造簽署系爭租約後，被上訴人固自112年9月23日起即未再給付租金及管理費，然是因為被上訴人至系爭房屋看屋時，上訴人稱系爭房屋雖為木板隔間，但是隔音效果好，並承諾會將浴室旁牆面色差重新粉刷、浴缸邊緣除霉及流理台檯面清潔。被上訴人於承租後，發見馬桶有漏水情事，已於112年7月28日通知上訴人修繕，但上訴人僅來看看並承諾找到螺母再告訴被上訴人，就沒有下文。因自112年7月28日起至9月2日止，上訴人均未至系爭房屋修繕馬桶，致廁所排水系統有問題，正常洗澡就會淹水至腳踝處、洗手台淹水，且系爭房屋隔音非常差，與上訴人先前所述差異甚大，致被上訴人睡眠障礙加重，被上訴人遂以上述理由向上訴人提出欲終止系爭租約，並請求返還押租金。遭上訴人拒絕並於斯時才說要找水電師傅來看馬桶漏水問題。被上訴人既已於112年9月2日以上訴人違反系爭租約第17條第1項第
2、5款約定通知上訴人終止系爭租約，且於112年11月20日歸還系爭房屋、鑰匙，亦繳清所有水電費用，系爭租約至遲於112年11月20日業已終止，就112年9月、10月之租金經以押金抵銷後即已足夠，上訴人自不得再向被上訴人請求租金、違約金等語。併為答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之項：㈠被上訴人於112年7月17日與上訴人簽署系爭租約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭房屋。系爭租約內容略以：
第2條：租賃期間自112年7月23日起至113年7月22日止。
第3條：每月應繳租金2萬5900元（不含管理費），並應於每月23日前支付。
第5條：被上訴人應於簽訂本租約同時給付上訴人5萬1800元之押金…。
第6條：
⑴租賃住宅之稅捐由上訴人負擔；水電費、瓦斯費、電
話費、社區水樓管理費（每月900元）…由被上訴人負擔。
第13條：除法律或本合約另有規定外，本契約於期限屆滿
前，不得終止租約。第14條：
⑴租賃關消滅時，上訴人應即結算被上訴人…，並會同
被上訴人共同完成房屋及附屬設備點交程序，被上訴人應將租賃住宅清潔乾淨後返還上訴人並遷出戶籍及其他登記。
⑵前項租賃一方未會同點交，經他方限期催告仍不會同，視為完成點交。
⑶被上訴人未依第1項約定返還租賃住宅時，上訴人即
應明示以不定期繼續契約，並得向被上訴人請求未返還租賃住宅期間相當月租金額，及相當月租金額之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止。
⑷前項金額與被上訴人未繳清之相關費用，上訴人得
由押金抵充，如有不足，並得向被上訴人請求給付不足之金額及費用。
第17條：
⑴租賃期間有下列情形之一，致難以繼續居住，被上
訴人得提前終止租約，且上訴人不得要求任何賠償：
②租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要
，經被上訴人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。⑤租賃住宅有危及被上訴人或其同居人之安全、健康
之瑕疵；被上訴人於簽約時已有知該瑕疵或拋棄終止租約權利者亦同。
⑵被上訴人依前項各款提前終止租約者，應於終止前3
0日檢附相關事證，以書面通知上訴人。但前項第5款情況危急者，得不先期通知。
㈡被上訴人簽署系爭租約後，已依約給付5萬1800元押金及至11
2年9月22日止租金、管理等費用。嗣自112年9月23日起即未再依約繳付租金及管理費。
㈢被上訴人於承租系爭房屋後，發見馬桶有漏水情事，曾於112
年7月28日通知上訴人修繕，但未定期限。㈣被上訴人於112年9月2日以LINE通知上訴人：其向上訴人反應
漏水已經1個月，情況並未改善，且系爭房屋隔音狀況不好等，依系爭租約第17條第2、5款約定希望提前退租並退還押金（詳本院卷第77頁）。上訴人回覆稱：可請水電師傅去看，不同意提前終止租約等語（詳本院卷第83至85頁）。被上訴人於112年10月25日以LINE通知上訴人：8月告知馬桶修繕到9月都未修繕完畢…這邊採取押金2月扣完11月23日前被上訴人東西搬運完畢自動撤離租屋處（詳本院卷第101頁），同年月27日再次重申前述意旨（詳本院卷第103頁）。被上訴人於112年11月19日再以LINE通知上訴人因其不願配合點交，故於112年11月20日搬遷完畢，並將相關收據、照片傳送予上訴人（詳本院卷第107至115頁）。上訴人則回覆：雙方尚未合意解約，也不可能有點交。租賃期間租金會照算（詳本院卷第115頁）。
四、被上訴人主張：系爭租約已被上訴人依系爭租約第17條第1項第2、5款約定於112年11月20日合法終止一節，為上訴人所否認，應由被上訴人就前開利己事實，負舉證之責。
㈠按民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方
當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述法條規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條之規定解除契約（最高法院102年度台上字第2161號裁判意旨參照）。查被上訴人抗辯：其於112年7月28日通知上訴人修繕系爭房屋馬桶漏水，上訴人要被上訴人等待幾日，但後續即未置理，無正當理由延至112年9月2日仍未完成修繕一節，即令屬實。被上訴人既自承其僅有催告上訴人修繕，但並未定期限，按諸前開裁判意旨，自難認已符合系爭租約第17條第1項第2款約定「租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經被上訴人『定相當期限』催告，仍不於期限內修繕。」之要件。即本件被上訴人以上訴人遲未修繕為由，依系爭契約第17條第2款所為提前終止系爭租約意思表示，肇於被上訴人未先履行「定期催告」行為，並不發生合法終止效力。
㈡被上訴人抗辯：系爭房屋隔音太差，鄰房產生噪音影響被上
訴人睡眠，造成被上訴人憂鬱症加重，睡眠需靠藥物原本不存在燥鬱症也隨即出現，以被上訴人之精神狀況，無法繼續居住於系爭房屋，其自得依系爭租約第17條第1項第5款約定提前終止系爭租約等情，固據提出串文截圖、診斷證明書為佐。然由被上訴人提出串文截圖（詳原審卷第223至至225頁），僅能證明有用戶發表新巨蛋因牆壁建築材質關係隔音不好，然所謂隔音效果是否不佳本繫諸住戶個人感受，被上訴人既未提出其餘證據以佐系爭房屋因隔間問題屋內產生聲響已逾法定容許範圍，自難執此推謂系爭房屋客觀上具有危及被上訴人或其同居人之安全、健康之瑕疵。至被上訴人提出診斷證明書（詳原審卷第237頁）僅能證明其有因失眠困擾合併焦慮情緒於112年11月9日就醫，尚不足證明該病症是肇於被上訴人居住於系爭房屋所致。況由被上訴人以LINE傳送予上訴人之看診收據（詳本院卷第89頁），被上訴人乃自112年6月20日起（即承租系爭房屋前）即有相關就醫紀錄等情，反足佐前述診斷證明書所載病症，與被上訴人居住於系爭房屋，二者間，並無相當因果關係。此外，被上訴人未再提出其餘證據以佐本件有符合系爭租約第17條第1項第5款規定提前終止事由，則被上訴人依系爭契約第17條第1項第5款所為提前終止系爭租約意思表示，亦不發生終止效力。
㈢基上，被上訴人所為提前終止系爭租約意思表示並不合法。
上訴人主張：系爭租約乃於113年7月22日始因屆期終止等語，應屬有據。
五、承前，系爭租約既於113年7月22日因屆期終止，則原告本於系爭租約第3條約定請求被上訴人給付自112年9月23日起至113年6月23日止（共10個月），於每月23日應付租金共25萬9000元（25900×10＝259000）；及依系爭租約第6條約定，請求給付10個月管理費9000元（900×10＝9000）、水電費2241元（730+273+262+254+275+447＝2241；詳原審卷第149、147、145、143、141〈其中水費為275元、電費為447元，上訴人提出附表此部分明細有錯置〉頁），合計共27萬241元（259000+9000+2241＝270241），為有理由，應予准許。再扣除押金5萬1800元，尚餘21萬8441元（000000-00000＝218441）。
六、系爭租約於113年7月22日因屆期終止前，占有使用系爭房屋屬承租人（即被上訴人）之權利。被上訴人既於112年10月25日、10月27日二度通知其將於112年11月23日前將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人（詳本院卷第101、103頁），並於112年11月20日搬遷完畢，且將其騰空回復原狀之照片寄送上訴人（詳本院卷第107至115頁），應認被上訴人已經拋棄其得占有使用系爭房屋之權利，於112年11月20日依系爭租約第14條約定先行將系爭房屋返還上訴人。並於被上訴人為拋棄占有意思表示後，上訴人即無再透過強制執行方式取回系爭房屋之必要。基此，上訴人以被上訴人於租期屆至後，未再依系爭租約第14條約定與上訴人進行點交程序為由，依系爭租約第14條約定請求被上訴人給付自113年7月23日起至113年10月1日止，按月以2萬6800元計算相當於租金及利得，按月以2萬5900元計算之違約金（以上共12萬1210元）及該時期之水電費658元（160+498＝658），均無理由，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人本於系爭租約約定請求被上訴人應給付上訴人21萬8441元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第463條判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 陳宏璋法 官 黃信滿以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 114 年 12 月 17 日
書記官 吳佳玲