臺灣新北地方法院民事判決114年度消字第4號原 告 李健華訴訟代理人 楊筑鈞律師複 代理人 曾柏維律師被 告 沈麗環訴訟代理人 吳長壽被 告 陳右林
至善不動產有限公司上 一 人法定代理人 鄭曄訴訟代理人 徐偉超律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告於民國112年12月5日透過被告至善不動產有限公司（
下稱至善公司）僱用之仲介即被告陳右林向被告沈麗環（與至善公司、陳右林合稱被告，分則各稱其姓名）購買門牌號碼新北市○○區○○○街000號4樓房屋（含頂樓增建即5樓部分，下合稱系爭房屋）暨坐落土地，約定買賣總價金為新臺幣（下同）1,020萬元，原告與沈麗環並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。因頂樓增建部分係屬違法之增建物（下稱系爭違建），故於系爭買賣契約第1條第4項約定，沈麗環於點交前如已收到相關單位之查報通知，應即通知原告，否則應就系爭違建拆除部分，同意減少價金並負擔損害賠償責任，嗣原告與沈麗環於113年2月1日完成點交。詎原告於113年12月間收到新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）對系爭違建發出之違章建築認定通知書（下稱113年認定通知書），始知悉系爭違建早於102年即經拆除大隊以新北拆認一字第1023129150號違章建築認定通知書（下稱102年認定通知書）認定為違建在案。
㈡原告得請求被告各給付251萬7,500元，但如有任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內，同免給付義務：
⒈原告得依系爭買賣契約第1條第4項約定及民法第179條、第227條等規定請求沈麗環給付：
⑴系爭房屋於113年2月1日完成點交前，沈麗環皆未告知原告系
爭違建於102年即有查報通知，依據系爭買賣契約第1條第4項約定，系爭違建遭拆除部分應減少價金，則沈麗環受領系爭違建部分之價金，即無法律上之原因，致原告受有溢付價金之損害，經鑑定後，原告因系爭違建額外支付之價金為251萬7,500元，原告得依民法第179條規定請求沈麗環給付。
⑵又依系爭買賣契約第1條第4項約定，沈麗環應有告知原告系
爭違建是否受有查報通知之義務，系爭違建於102年即遭認定為違建，沈麗環明知上情卻未於交屋前告知原告，違反上開契約義務而構成債務不履行，原告因而受有系爭房屋價值減損之損害，亦得依民法第227條規定向沈麗環請求賠償。
⑶沈麗環雖辯稱從未收到查報通知云云，惟觀諸拆除大隊114年
8月6日新北拆拆一字第1143268839號函文（下稱114年8月6日函文），可知系爭違建於102年11月11日即以102年認定通知書認定為違建在案，並於同年11月13日送達予沈麗環，然沈麗環於系爭房屋點交原告之前，卻未告知原告上情，顯然違反系爭買賣契約第1條第4項約定之告知義務甚明。
⑷被告復辯稱依不動產估價技術規則（下稱估價技術規則）第1
08條第1項規定，房屋估價應以成本法為原則云云，惟此規定非強制規定，不動產估價自得依成本法以外之方式估價。系爭房屋經鑑定「不含5樓增建部分之4樓合法產權」之正常估價總額為768萬2,500元，而原告與沈麗環間合意之成交總價為1,020萬元，扣除「4樓合法產權」估價額768萬2,500元，差額251萬7,500元即為原告為系爭違建額外支付之價金。
是原告以扣除法作為減少價金與損害賠償之計算標準，既符合系爭買賣契約第1條第4項之約定，亦能精準核算原告之實質損失。況系爭違建並無合法登記之產權，面臨隨時遭拆除之風險，原告願為系爭違建支付對價，係著眼於使用空間效益與市場行情，若單獨以成本法估算系爭違建價值，將無法反映原告購買系爭違建所額外支出之價金，亦無法填補原告因被告隱瞞查報通知遭受之交易價金損失。
⒉原告得依民法第184條第1項前段、第2項及第227條等規定，請求陳右林給付：
⑴依114年8月6日函文可知，拆除大隊官網「違章建築案件查詢
系統」（下稱系爭查詢系統）僅需輸入違建人身分證字號，即得查詢98年以後排定拆除之違章建築案件。另依拆除大隊115年5月11日新北拆拆一字第1152213714號函文（下稱115年5月11日函文）、115年6月1日新北拆拆一字第1152216045號函文（下稱115年6月1日函文），亦可知於系爭查詢系統之違章建築地址欄位輸入「新莊區中港一街111號4樓」即可查得該案相關資訊，且自103年7月起即可於系爭查詢系統查詢，亦可以電話方式洽詢拆除大隊，均可得到系爭違建已遭認定為違建之相關資訊。
⑵陳右林身為專業之不動產經紀人，本應熟稔相關調查流程及
系爭查詢系統操作，既然系爭違建自103年7月起即可於系爭查詢系統查得102年認定通知書，顯見陳右林未正確操作系爭查詢系統或根本未進行查詢，致未能查得該查報通知。再者，陳右林不僅怠於依系爭查詢系統正確查詢，復未進一步以電話向拆除大隊查證，其調查顯有重大疏漏，顯未盡專業仲介應負善良管理人之調查及注意義務。
⒊原告得依民法第188條、不動產經紀業管理條例（下稱經紀業
管理條例）第26條第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7條第3項等規定請求至善公司給付：
⑴陳右林成立侵權行為責任，已如前述，至善公司為陳右林之
僱用人，原告自得依民法第188條規定，請求至善公司與陳右林同負損害賠償責任。
⑵又至善公司屬不動產經紀業，其僱用之經紀人陳右林執行仲
介業務因違反調查及告知義務具有過失，原告亦得依經紀業管理條例第26條第2項規定，請求至善公司與陳右林同負賠償責任。
⑶再陳右林因過失而未向原告告知系爭違建於102年即遭認定為
違建，足認至善公司提供之仲介服務不符專業水準，致原告受有損失。甚且，拆除大隊上開函文均明確表示「自103年7月起」於系爭查詢系統輸入違建人身分證字號或正確地址，即可查得系爭違建之102年認定通知書，至善公司及陳右林既為專業仲介，在仲介買賣附有頂樓違建之高風險物件時，倘系爭查詢系統之查詢結果有疑義或顯示查無資料，本應進一步進行「以電話向拆除大隊查證」等其他查詢方法，竟未為之，顯然未善盡專業仲介所應負善良管理人之調查及注意義務，原告亦得依消保法第7條第3項規定，請求至善公司負損害賠償責任。
㈢原告得依民法第571條、第179條等規定，請求陳右林返還仲介費10萬元：
陳右林為房屋仲介，協助原告尋求買賣房屋機會，並從中媒合，屬民法第565條規定之居間人，應遵守民法第567條關於訂約事項就其所知據實報告之義務。而系爭違建是否遭查報，屬系爭買賣契約第1條第4項約定之訂約事項，倘遭查報，即可能影響系爭房屋之買賣價金，屬專業仲介應查知之不動產必要資訊，陳右林自應詳加調查並告知原告。系爭違建既於102年即遭認定係違建，詎陳右林卻未查證及告知原告，違反民法第567條規定之義務，致使原告以較高額之買賣價金購買系爭房屋，而為有利於相對人之行為，是陳右林不得向原告收取仲介費報酬，已收取之報酬，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，故原告得依據民法第571條、第179條等規定，請求陳右林返還仲介費10萬元。㈣原告得依消保法第51條規定，請求至善公司給付50萬元之懲罰性賠償金：
原告已依消保法第7條為請求權基礎之一，故原告亦得依消保法第51條規定，請求至善公司給付懲罰性賠償金50萬元。
㈤併為聲明：⒈沈麗環、陳右林、至善公司應各給付原告251萬7
,500元，及自114年6月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉前項所命之給付，如有任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內，同免給付義務。⒊陳右林應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋至善公司應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，暨分別抗辯如下：
㈠沈麗環部分：
伊十幾年來從未收到查報通知，否認系爭房屋點交前，即已知悉系爭違建遭認定為違建之事實。又系爭違建並無所有權狀，伊委託銷售系爭房屋時，有告知至善公司開發專員陳美婷，於簽立系爭買賣契約時，亦有告知原告。伊並不清楚系爭買賣契約之內容。又原告請求返還或賠償251萬7,500元，依照估價技術規則第108條第1項規定，建物估價應以成本法為估價原則，原告以扣除法計算系爭違建之價值，於法不合等語。
㈡陳右林部分：
伊有告知原告系爭違建為違建將會隨報隨拆，亦有詢問陳美婷有無報拆情事，並另請其他同事於系爭查詢系統查詢，均查無查報通知。沈麗環亦未對伊告知有收到查報通知，且伊均有協助原告協調後續事宜。又原告請求賠償251萬7,500元部分，依估價技術規則第108條第1項規定，建物估價應以成本法為估價原則，原告以扣除法計算系爭違建之價值，於法不合等語。
㈢至善公司部分：
⒈原告不得依民法第188條、經紀業管理條例第26條、消保法第7條第3項等規定，請求至善公司負損害賠償責任：
⑴沈麗環於112年7月28日與至善公司開發專員陳美婷簽訂不動
產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託至善公司出售系爭房屋，因系爭違建係屬違建，故沈麗環於系爭委託銷售契約中之標的現況說明書第32項：「是否有違建或禁建情事」勾選「是」，且於備註說明中僅勾選「1.類型：違建、2.違建位置：頂樓」，但並無另外註明系爭違建有報拆之情事存在。又陳美婷為此案開發專員，負有調查系爭房屋現況之義務，於簽訂系爭委託銷售契約前曾詢問沈麗環系爭違建有無查報通知等情形，沈麗環竟隱瞞收受102年認定通知書之事實而未告知，致遭欺騙；然陳美婷亦有於112年8月初至系爭查詢系統輸入沈麗環身分證字號及系爭違建地址進行查詢，惟顯示為「查詢結果：共0筆」，嗣原告起訴後，陳美婷於114年6月11日亦以前揭方式使用系爭查詢系統查詢，亦係顯示「查詢結果：共0筆」。又原告與沈麗環簽訂系爭買賣契約前，銷售專員陳右林為確認系爭違建有無查報通知存在，旋即向陳美婷確認，陳美婷除將上開查詢結果告知陳右林外，亦再次向沈麗環確認，嗣沈麗環仍表示未曾收受查報通知，陳美婷即將此結果告知陳右林。因此，至善公司在開發與銷售之專業分工，均已善盡調查義務，並無違反善良管理人之注意義務。甚且，原告與沈麗環簽訂系爭買賣契約時，陳美婷亦再次確認有無查報通知，沈麗環均強調絕無收受查報通知。況陳右林已將標的物現況說明書第32項提示予原告，原告應能知悉無論有無查報通知存在，系爭違建將來均有遭拆除之可能。因此，至善公司及陳右林已善盡調查告知義務，並無違反善良管理人之注意義務。
⑵另115年6月1日函文，拆除大隊就有關「是否有此可能性於上
開查詢時點確實未能查得系爭違建任何排拆資訊？如有，其原因為何？」等函詢事項，並未予以回覆，其回覆內容無法證明至善公司與陳右林未善盡調查義務。況倘係因拆除大隊之疏失或其他因素，致使系爭違建之102年認定通知書未登錄於系爭查詢系統，或已登錄但因系統瑕疵等原因，造成無法查知之結果，若因此逕認定至善公司與陳右林違反調查及告知義務，無異係承擔交易上全然無法控制之風險。甚且，系爭查詢系統建置新北市違章建築認定通知書等資訊，除為便利民眾查詢外，同時亦在避免行政機關因應民眾電話查詢耗費相當之勞力與時間，且既為政府機關所建置，自具有公信力，於系爭查詢系統查詢後，即以查詢結果為基礎從事交易活動，自不會進一步以電話或其他方法查詢。是至善公司與陳右林以系爭查詢系統查詢後，確認系爭違建未收到查報通知，並告知買方，即屬完成仲介之調查及告知義務。原告於至善公司帶看過程與簽約時均未針對系爭違建之查詢資訊提出疑義，簽約後始以至善公司未向拆除大隊致電詢問為由，認違反善良管理人之注意義務而請求損害賠償，實違反誠實信用原則。
⑶再者，依據估價技術規則第18條、第28條、第48條規定，不
動產之估價方式分別為比較法、收益法及成本法，且依同法第108條第1項規定，係以成本法估價為原則。則原告以扣除法計算系爭違建之價值，顯於法未合，蓋應直接對系爭違建進行估價，始能得出其價值，而非以扣除法估價。
⒉原告不得依消保法第51條之規定，請求至善公司給付50萬元之懲罰性賠償金：
系爭委託銷售契約於112年7月28日簽訂後，至同年12月5日簽訂系爭買賣契約書，至善公司在開發與銷售專業分工下，均查無系爭違建已遭102年認定通知書認定在案。是至善公司已善盡調查義務，符合專業水準，於一般人以合理期待之態度接受服務，並無發生超出其對安全期待之異常危險，顯無「服務安全性欠缺」之情形存在，故原告自不得依消保法第51條規定，請求至善公司給付懲罰性賠償金50萬元等語。
三、兩造不爭執之事項：㈠沈麗環於112年7月28日委託至善公司銷售系爭房屋及坐落土地，簽立如被證1所示系爭委託銷售契約。
㈡原告與沈麗環於112年12月5日就系爭房屋及坐落土地簽立如
原證3所示系爭買賣契約，依系爭買賣契約第1條第4項勾選增建部分：頂樓及其他（手寫記載前陽台外推）。
㈢系爭違建係屬違章建築。
㈣系爭違建於102年11月11日遭拆除大隊以102年認定通知書認定為違建，並經沈麗環簽收。
㈤系爭房屋之4樓部分依社團法人新北市不動產估價師公會估定112年12月5日之價額為768萬2,500元。
四、本院得心證之理由：㈠原告擇一依系爭買賣契約第1條第4項約定及民法第179條、第
227條等規定，請求沈麗環給付251萬7,500元，有無理由？⒈原告主張沈麗環於102年間曾接獲系爭違建之102年認定通知
書卻隱匿，應依系爭買賣契約第1條第4項約定，減少買賣價金，並依民法第179條規定，請求沈麗環返還因系爭違建額外支付之價金251萬7,500元等語。然查：
⑴按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤觀察，以為判斷之基礎。又按行政執行，自處分、裁定確定之日或其他依法令負有義務經通知限期履行之文書所定期間屆滿之日起，5年內未經執行者，不再執行；其於5年期間屆滿前已開始執行者，仍得繼續執行。但自5年期間屆滿之日起已逾5年尚未執行終結者，不得再執行，行政執行法第7條第1項定有明文。而系爭買賣契約第1條第4項但書約定：「賣方（即沈麗環）於點交前已收到相關單位之查報通知而未告知，賣方同意按鑑價結果減少價金，並負擔鑑價費用及損害賠償之責。」等文字，該條款目的係在規範系爭違建倘在點交前已經收受查報通知，則遭拆除之具體風險已發生，賣方若隱瞞此資訊未告知，將造成買方承受系爭違建遭立即拆除之風險，故而約定除減少價金外尚須另負鑑價費用及損害賠償。是以，前開條款所指賣方於點交前所應揭露之查報通知，自應以主管機關可據該等查報通知執行拆除系爭違建為限，若其查報通知僅係已逾法定執行時效之歷史查報紀錄，此時，主管機關既已無從據而拆除系爭違建，尚須另為查報認定始得執行，現存遭拆除之具體風險既未發生，買方自不得再據而主張系爭買賣契約第1條第4項但書之權利。
⑵查系爭違建前經拆除大隊以102年認定通知書認定係違建在案
，並經違建人沈麗環於102年11月13日簽收該通知書，惟其後拆除大隊並未於所訂102年12月2日期限執行拆除；嗣系爭違建於113年11月12日再經民眾陳情檢舉，拆除大隊因102年認定通知書所為處分已逾執行時效，且建物所有權人業已於113年1月18日因買賣登記易主，遂復以113年認定通知書另案認定為違建在案，並由違建人（即原告）之受僱人於113年12月30日簽收該通知書，拆除大隊雖定期於114年2月13日執行拆除，然迄本件言詞辯論終結時，未據原告陳稱系爭違建業已由其自行拆除或經拆除大隊執行拆除等情，有拆除大隊114年8月6日函文暨所附102年認定通知書、113年認定通知書等件在卷可稽（見本院卷第181至192頁），並為兩造所不爭執。足見沈麗環雖確曾於102年11月13日收受102年認定通知書，然兩造於112年12月5日成立系爭買賣契約時，乃至於113年2月1日點交時，102年認定通知書即已逾行政執行法第7條第1項所定得執行期間，拆除大隊已不得據102年認定通知書所為處分直接執行拆除系爭違建，故拆除大隊於113年11月間再經民眾檢舉，即以102年認定通知書已逾執行時效，而重新開立113年認定通知書送達原告，作為執行拆除處分之依據。是故，即使102年認定通知書未被沈麗環揭露，亦不存在系爭違建立即遭執行拆除之具體風險，自非系爭買賣契約第1條第4項規範之事項。再查，系爭買賣契約之買賣標的包含系爭違建，且該違建確存有遭拆除之風險，為原告所明知，此觀系爭買賣契約第1條第4項亦約定「買方（即原告）明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞」即明。又原告與沈麗環所合意之系爭房屋成交價格，本即包含原告明知恐有被拆除之虞之系爭違建部分，而上開成交價格雖與其中4樓部分鑑估價額間存有差額，然此部分尚可能包含土地價值配置、整體房地交易溢價、頂樓空間使用利益、估價方法及交易議價等因素，不能逕認該差額即為系爭違建之交易價值，更不能直接認定係未揭露102年認定通知書所造成之損害。況拆除大隊既須重新開立113年認定通知書始得執行，該通知書復係沈麗環於113年2月1日點交系爭房屋後，於113年12月30日始送達原告，則依系爭買賣契約第1條第4項約定，點交後如接獲拆除通知，由買方自行承擔風險，是自應由原告自行負擔系爭違建遭拆除大隊拆除之危險。
⑶從而，原告主張沈麗環於102年間曾接獲102年認定通知書卻
未告知，依系爭買賣契約第1條第4項約定、民法第179條規定，請求沈麗環返還所額外支付系爭違建之價金251萬7,500元，即屬無據，不應准許。
⒉原告主張沈麗環明知系爭違建於102年間即遭認定為違章建築
，卻未於交屋前告知原告，違反系爭買賣契約第1條第4項所定契約義務，構成債務不履行，原告因而受有系爭房屋價值減損之損害，依民法第227條規定，請求沈麗環賠償251萬7,500元等語。然查：
⑴按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事
由，致給付內容不符債務本旨，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民法第227條規定參照）。民法所定不完全給付，包括瑕疵給付（第1項）、加害給付（第2項）兩種類型，瑕疵給付僅發生原來債務不履行之損害，加害給付則發生原來債務不履行之損害以外之損害，即履行利益以外之損害。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。
⑵查系爭買賣契約第1條第4項但書所指，應以拆除大隊可據以
依查報通知執行拆除系爭違建之有效依據為限。而102年認定通知書因已逾執行時效，於系爭買賣契約成立時乃至於點交時，拆除大隊已不得依102年認定通知書所為處分直接執行拆除系爭違建，而須另案以113年認定通知書重為認定送達予系爭房屋現所有權人即原告，是已逾執行時效之102年認定通知書，自非屬系爭買賣契約第1條第4項約定所規範之事項，業經本院認定如前，是尚難逕以沈麗環未告知曾收受上開102年認定通知書，而認定其違反系爭買賣契約第1條第4項之約定，致所為給付內容有瑕疵存在而不符債務本旨。況系爭買賣契約之買賣標的包含系爭違建，而該違建確存有遭拆除之風險，為原告所明知，亦如前述，且原告並未舉證證明其確實因沈麗環未揭露收受102年認定通知書而受有系爭房屋價值減損之損害，自亦無從認定沈麗環應負不完全給付責任可言。
⑶從而，原告主張沈麗環明知系爭違建於102年間即遭認定為違
章建築，卻未於交屋前告知原告，依系爭買賣契約第1條第4項約定、民法第227條規定，請求沈麗環賠償系爭房屋價值減損之損害251萬7,500元，亦屬無據，不應准許。㈡原告擇一依民法第184條第1項前段、第2項及第227條等規定
，請求陳右林賠償251萬7,500元，有無理由？⒈按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。民法第184條第1項前段、第2項前段定有明文。且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。原告固主張陳右林身為專業之不動產經紀人，系爭違建報拆資訊早於103年7月起即可於系爭查詢系統中查得，詎其怠於查明系爭查詢系統之正確輸入規則，復未進一步以電話向拆除大隊查證，其調查顯有重大疏漏，顯未盡專業仲介應有之善良管理人調查與注意義務，應就其所受損害負賠償責任等語。然查，依至善公司所提出於原告簽立系爭買賣契約前，經其開發專員陳美婷查詢之系爭違建查詢紀錄截圖（見本院卷第357、359頁），依沈麗環身分證字號及違建地址查詢，查詢結果為0筆，確實查無資料；而經本院函詢拆除大隊為何查詢結果有該等情形，惟該大隊僅依一般處理原則說明違建人自103年7月起可於拆除大隊建置之官網查詢，並未表示上開查詢結果之登載方式與其官網內容不符，復未具體說明系爭違建有關102年認定通知書之資訊究係於何時登載於官網等節，則尚無證據足認陳美婷未曾於系爭查詢系統進行查詢系爭違建之資訊，實難遽認至善公司或陳右林在系爭買賣契約簽訂前，有何怠於在系爭查詢系統進行調查之情事。又衡諸常理，仲介人員既已在系爭查詢系統查無系爭違建之歷年認定通知書資訊，且已經賣方沈麗環告知並未接獲查報通知，尚難僅因未再以電話向拆除大隊進行查詢即逕認調查有重大疏漏。是以，實難遽認陳右林未盡專業仲介應有之善良管理人調查與注意義務，尚無從認定陳右林有何應負之過失責任或有何違反經紀業管理條例第24條之2等規定。
復查，系爭買賣契約第1條第4項但書所指，應以拆除大隊可據以依查報通知執行拆除系爭違建為限，而非已逾執行時效之歷史查報紀錄，系爭違建之102年認定通知書既因逾執行時效而不能直接執行拆除處分，須另以113年認定通知書作為執行拆除之有效依據，又其時點乃係在沈麗環於113年2月1日點交後，依系爭買賣契約第1條第4項約定，自應由原告自行負擔系爭違建遭拆除大隊拆除之危險；抑且，原告並未舉證證明因未揭露102年認定通知書致受有系爭房屋價值減損之損害，已經本院認定如前。是陳右林縱如原告主張未能調查查明系爭違建之102年認定通知書，亦不足認定原告已受有損害，且該損害與其行為間具有相當因果關係。從而，原告依民法第184條第1項前段、第2項規定，請求陳右林賠償251萬7,500元，洵屬無據，不應准許。
⒉又按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅對締約當事人
間發生拘束力，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。經查，原告係透過至善公司居間仲介，向沈麗環買受系爭房屋等事實，為兩造所不爭執，是原告係與至善公司間訂有居間契約，而陳右林則僅係受僱於至善公司執行職務，縱認其為至善公司之履行輔助人，然與原告間並無任何契約關係存在。從而，原告以陳右林未依債務本旨給付，依民法第227條規定，請求陳右林賠償251萬7,500元，亦乏所據，不應准許。
㈢原告擇一依民法第188條、經紀業管理條例第26條第2項及消
保法第7條第3項等規定，請求至善公司賠償251萬7,500元，有無理由？⒈按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交
易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，經紀業管理條例第26條第2項定有明文。又按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項前段亦有明定。復按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違反此項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，消保法第7條第1項、第3項亦有規定，而消保法第7條之適用，亦必須企業經營者提供之商品或服務有安全性之危險，造成消費者或第三人之損害時，方有適用餘地。
⒉原告雖主張至善公司屬不動產經紀業，其僱用之經紀人陳右
林執行仲介業務，未向原告告知系爭違建早於102年即遭查報認定為違建，顯違反調查及告知義務而具有過失，亦可見至善公司所提供之仲介服務不符專業水準。故原告得依民法第188條、經紀業管理條例第26條第2項及消保法第7條第3項規定，請求至善公司負賠償責任等語。然查，陳右林縱如原告主張未能調查查明系爭違建於102年認定通知書之查報資訊，惟並不會造成系爭買賣契約第1條第4項約定所指之風險產生，顯然未因此對原告造成損害，且難認陳右林有何應負之過失責任，是尚不足認定陳右林應成立侵權行為，已如前述，則原告依民法第188條第1項規定請求至善公司賠償其損害，核屬無據。又系爭違建於點交後，始經拆除大隊113年認定通知書認定係違建在案，主管機關方具有可據以執行拆除系爭違建之有效依據，依系爭買賣契約第1條第4項約定，應由原告自行負擔系爭違建遭主管機關拆除之危險，足見原告未能舉證證明其因至善公司之經紀人員執行仲介業務之故意或過失致其受有損害；亦未就至善公司所提供之服務具有危害原告財產安全之危險，已造成其受有損害，舉證以實其說，則原告依經紀業管理條例第26條第2項及消保法第7條第3項規定，請求至善公司賠償其損害，亦屬無據。從而，原告擇一依民法第188條、經紀業管理條例第26條第2項及消保法第7條第3項規定，請求至善公司賠償251萬7,500元，顯亦均無理由。
㈣原告依民法第571條、第179條等規定，請求陳右林返還仲介
費10萬元，有無理由？按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條固有明文。然查，原告係與至善公司間訂有居間契約，而與陳右林間並無任何契約關係，已如前述，足認係由至善公司本於雙方間媒介居間契約之約定，向原告收受仲介費，而非係陳右林，則至善公司得否依民法第571條規定向原告請求報酬，核與陳右林無涉。從而，原告依民法第571條、第179條等規定，請求陳右林返還仲介費10萬元，洵屬無據，不應准許。㈤原告依消保法第51條規定，請求至善公司給付懲罰性賠償金5
0萬元，有無理由？按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金。消保法第51條定有明文。準此，該懲罰性賠償金，係以依消保法規定所生之損害賠償請求權存在為要件。查本院並未認定原告得依消保法第7條第3項規定請求至善公司負損害賠償責任，已如前述，從而，原告依消保法第51條規定，請求至善公司給付懲罰性賠償金50萬元，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依據系爭買賣契約第1條第4項及民法第179條、第184條第1項前段、第2項、第188條、第227條、經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第3項等規定，請求沈麗環、陳右林、至善公司應各給付原告251萬7,500元，及自114年6月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如有任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內，同免給付義務；及依民法第571條、第179條規定，請求陳右林給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨依消保法第51條規定，請求至善公司給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 19 日
民事第二庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 19 日
書記官 李依芳