臺灣新北地方法院民事裁定114年度聲字第313號聲 請 人 江妍瑢
江芸綺林予軒共同代理人 黃俐律師相 對 人 黃 弘 指定送達：○○市○○○○○000○○○
江承諺 指定送達：○○市○○○○○000○○○江東榮黃嘉惠江建忠上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：㈠兩造共有門牌號碼新北市○○區○○路00號0樓（下稱系爭37號房
屋）、00之0號0樓房屋（下稱系爭37之1號房屋）及其坐落土地（下合稱系爭房地），兩造應有部分比例如附表所示。兩造就系爭房地有「共有房地使用管理契約書」之約定，約定系爭房地由江承諺全權使用管理出租，包含修繕、招商、共同費用支出及管理人之管理報酬，系爭房地所生一切使用收益，扣除前述相關費用、報酬後，依土地、建物價值占全部不動產比例分配予各共有人，但若各共有人對相關費用、報酬有反對意見，則待爭議結束後，管理人再行分配（下稱系爭管理契約）。
㈡江承諺將系爭37號房屋出租他人後，每月收取7萬元租金，因
江承諺拒絕將租金分配其他共有人，江妍瑢向鈞院起訴請求江承諺返還不當得利，經鈞院以111年度簡上字第233號判決認定：「被上訴人（即江妍瑢）得受分配比例及數額，則應循系爭管理契約或共有人間內部約定為之」，最終為不利於江妍瑢之認定。系爭管理契約就租金之分配，須先扣除未定額概括式支出，未限制應與租賃系爭房地相關，項目包山包海，江承諺可恣意決定管理費用、管理人報酬，且江承諺於鈞院111年度簡上字第233號訴訟中亦提出諸多不合理項目主張抵銷，顯失公平。又若任一共有人對管理費用有爭執，尚須待爭執結束再行分配，致江妍瑢無從就共有物收取利益。㈢系爭房地所生收益係按土地、建物價值占全部不動產比例分
配，對未具土地持分之聲請人而言顯失公平，系爭37號房屋之租金，本應由系爭37號房屋之共有人享有，不應由系爭37之1號房屋之所有人共享，況出租標的物為房屋，不應由土地所有人共享租金，系爭管理契約對無土地所有權之聲請人而言顯失公平。且建物共有人與土地共有人不全然同一，土地共有人如欲收取建物使用土地之對價，應另行請求，而非逕以多數決剝奪系爭37號房屋租金並分配與不相干之土地共有人。
㈣爰依民法第820條第2項規定聲請將系爭管理契約廢棄，並變
更為：系爭37號房屋、系爭37之1號房屋所生之一切使用收益，應依各建物應有部分比例分配予各建物共有人。
二、相對人意見略以：㈠黃弘、江承諺、江東榮：系爭管理契約並無顯失公平。
㈡江建忠：同意聲請人主張。
㈢黃嘉惠：迄今未提出任何言詞或書面陳述。
三、本院之判斷㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項分別定有明文。所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用，共有人得依民法第820條第2項規定，以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用（最高法院106年度台上字第151號民事判決意旨參照）。
㈡經查，系爭管理契約就系爭房地所生之使用收益，扣除修繕
費用、招商費用、共同費用支出及管理人之管理報酬後，依土地、建物價值占全部不動產比例分配予各共有人，目的在於統一管理系爭房地之收益及支出，避免共有人各自主張而生紛爭，約定須待爭議結束後再行分配，避免反覆計算，亦可免於管理人先行分配後，後續衍生返還收益之爭議，尚屬共有物管理上常見之處理方式，難認有何顯失公平情事。聲請人雖主張：系爭管理契約就管理費用及管理人報酬未設明確限制，致相對人江承諺得恣意列報費用等語。惟相對人江承諺就具體費用是否不當列報、管理報酬是否逾越合理範圍，係屬個別費用之爭議，且系爭管理契約已約定對收益如有異議時之處理方式，尚難據認系爭管理契約就「收益應扣除支出後再行分配」之約定顯失公平。
㈢建物之使用收益，並非僅單純使用建物本身，亦同時使用建
物所座落之土地。系爭37號房屋、系爭37之1號房屋之收益，與坐落土地之利用本具有密切關聯，兩造約定應以土地、建物價值占全部不動產比例分配收益，而非單純切割為僅屬特定建物共有人之利益，係就系爭房地為整體性安排，有助於系爭房地之整體維護與支出。足認兩造係基於管理便利而為系爭管理契約之合意，難認有何明顯偏頗特定共有人之情形，並無顯失公平。復聲請人未提出系爭管理契約成立後有何重大情事變更，致系爭管理契約顯失公平或難以繼續，聲請人本件聲請難認有據，應予駁回。
四、綜上，聲請人未能證明系爭管理契約有何顯失公平之情形，聲請人依民法第820條第2項規定，聲請廢棄系爭管理契約並變更收益分配方式，不應准許，應予駁回。
五、爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 27 日
民事第七庭 法 官 羅羽媛以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 4 月 27 日
書記官 張又勻附表：聲請人主張兩造應有部分比例建物 新北市○○區○○路00號0樓 （即○○區○○段000建號） 新北市○○區○○路00○0號 （即○○區○○段000建號） 編號 共有人 應有部分 共有人 應有部分 1 江東榮 1/5 江東榮 1/5 2 江建忠 1/5 江建忠 1/5 3 黃嘉惠 1/10 黃嘉惠 1/10 4 江妍瑢 1/6 江妍瑢 1/5 5 江承諺 1/10 江承諺 1/10 6 林予軒 1/60 黃 弘 1/5 7 黃 弘 1/5 8 江芸綺 1/60 土地 ○○區○○段0000地號 （即○○區○○段000建號坐落土地） ○○區○○段0000地號 （即○○區○○段000建號坐落土地） 1 江建忠 11/128 江建忠 11/128 2 江承諺 3/32 江承諺 3/32 3 江東榮 9/96 江東榮 9/96 4 黃弘 3/32 黃弘 3/32