臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1438號原 告 曹景程被 告 王正豪上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號六樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬肆仟肆佰柒拾伍元，及自民國一百一十四年五月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾肆萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾玖萬零貳佰伍拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國113年4月28日訂立住宅租賃契約（下稱系爭租約），約定被告自113年5月1日起向原告承租原告所有之門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號6樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間至116年4月30止，每月租金新臺幣（下同）16,500元，水費每月200元及電費按電表計費均由被告負擔，已付押金16,500元，詎被告僅支付113年5、6、7、9月租金與水費，即未再支付租金與水電費，經原告於114年1月4日以土城貨饒郵局存證號碼第3號存證信函（下稱3號信函）定5日期限催告被告支付欠租及積欠水電費，被告收受3號信函後仍置之不理，原告繼於114年3月24日以土城平和郵局存證號碼第25號存證信函（下稱25號信函）定5日期限催告被告支付欠租及積欠水電費，否則即提前終止系爭租約，不另通告，被告收受25號信函後，逾期仍不支付欠租予積欠水電費，兩造間系爭租約已合法終止，被告未即時遷讓返還系爭房屋而仍繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，並受有相當於原租金額之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第767條第1項前段、系爭租約、租賃、不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付計至114年4月30日止之欠租132,000元扣除押金16,500元後的餘額115,500元、計至114年4月30日止之積欠水費1,600元以及自113年5月1日起至113年11月10日止之積欠電費7,375元共124,475元，及自114年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付16,500元等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：系爭房屋熱水器壞掉、3台冷氣無冷媒只有送風功能，又系爭房屋樓下1樓大門（下稱系爭1樓大門）每天約22時45分關閉，而原告原交付的系爭1樓大門鑰匙（下稱甲鑰匙）無法開啟系爭1樓大門，經向原告反應，原告有另換1副系爭1樓大門鑰匙（下稱乙鑰匙）給我，但我仍無法持乙鑰匙開啟系爭1樓大門，我才因此拒付租金及水電費等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於113年4月28日訂立系爭租約，約定被告自113年5月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋，租賃期間至116年4月30止，每月租金16,500元，水費每月200元及電費按電表計費均由被告負擔，已付押金16,500元，被告僅支付113年5、6、7、9月租金與水費，未再支付租金與水電費，被告仍居住於系爭房屋迄今等事實，有系爭租約、收租帳戶存摺內頁交易明細、各期租金含押金繳納清冊（見本院卷第13頁至第30頁）、系爭房屋房屋稅籍證明書（見限閱卷）可稽，且為被告所不爭執（見本院卷第76頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：㈠被告拒絕給付租金與水電費有無理由？⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔，民法第429條第1項固有明文。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段明定，且原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。
⒉本件原告主張之上述事實，已據提出前揭證據為證，被告對
於上開事實亦不爭執，僅以原告交付之甲、乙鑰匙無法開啟系爭1樓大門以及系爭房屋熱水器壞掉、3台冷氣功能異常云云置辯，依上規定及說明，自應由被告舉證其抗辯事實為真正，然被告陳明無法舉證其抗辯之系爭房屋熱水器壞掉、3台冷氣功能異常等節（見本院卷第77頁），自難認其抗辯事實為真正，而就甲、乙鑰匙，姑不論原告原交付之甲鑰匙在客觀上能否開啟系爭1樓大門，被告既自陳原告在其面前操作使用乙鑰匙並確認可持乙鑰匙開啟系爭1樓大門後，方將乙鑰匙換給被告（見本院卷第76頁），顯然乙鑰匙具有開啟系爭1樓大樓大門之客觀功用效能，不生需修繕之問題，自不許被告藉詞拒絕給付租金與水電費。
㈡系爭租約是否已終止？⒈按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出
租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）。而非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。乃採達到主義。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院112年度台上字第1566號判決參照）。
⒉被告僅支付113年5、6、7、9月租金與水費，即未再支付租金
與水電費，經原告於114年1月4日以3號信函定5日期限催告被告支付欠租及積欠水電費，被告於114年1月10日收受3號信函（見本院卷第19頁至第21頁、第63頁、第64頁3號信函暨郵件收件回執）後，逾期仍不支付欠租與欠費，原告乃於114年3月24日以25號信函定5日期限催告被告支付欠租及積欠水電費，否則即提前終止系爭租約，不另通告，此時被告遲付租金額以押金16,500元抵償後已達2個月以上，且遲延給付已逾2個月，被告於114年4月8日收受25號信函（見本院卷第23頁至第26頁、第63頁、第64頁25號信函暨郵件收件回執）且5日期限屆滿後，仍不支付欠租與欠費，停止條件成就，當即發生終止系爭租約之效力，堪認系爭租約業經原告合法終止。
㈢原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。系爭租約第14條第1項亦約定「租賃關係消滅時，…，承租人應將租賃住宅返還出租人…」（見本院卷第16頁）。系爭租約既已終止，兩造間租賃關係消滅，被告已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定及系爭租約，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈣原告請求被告給付欠租、不當得利及水電費有無理由？金額
若干？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段規定甚
明。系爭租約第3條第1項並約明「承租人每月租金16,500元，每期應繳納1個月租金，…，不得藉任何理由拖延或拒絕」（見本院卷第14頁）。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦有明定。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。另「租賃期間使用房屋所生之相關費用：水費每月200元，由承租人負擔；電費以獨立電表依月計算，夏季月份（6/1-9/30）每度6元，非夏季每度5元，由承租人負擔」，系租租約第5條第1項亦有明定（見本院卷第14頁）。
⒉被告僅支付113年5、6、7、9月租金與水費，即未再支付租金
與水電費，於兩造間租賃關係消滅後，未即時遷讓返還系爭房屋，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，該利益依其性質無法返還，則原告依上規定及約定，請求被告給付計至114年4月30日止之欠租或相當於原租金額之不當得利共132,000元（計算式：16,500元×8）以押金16,500元抵充後之餘額115,500元，以及計至114年4月30日止之積欠水費1,600元（計算式：200元×8）、113年5月1日起至113年11月10日止之積欠電費7,375元【計算式：（113年11月10日電表度數7,099度－113年5月1日電表度數2,524度）×5元；見本院卷第65頁電表照片】，並自114年5月1日起按月給付16,500元，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約、租賃、不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付124,475元，及自114年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付16,500元，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告得供擔保後免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 21 日
民事第四庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 21 日
書記官 林佳靜