臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1448號原 告 蔡秋雯訴訟代理人 石宗豪律師被 告 林吉賢訴訟代理人 江岳陽律師複代理人 姜德婷律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國114年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。經查，原告起訴時，原列李宣誼為被告，並聲明：被告新北市○○區○○○街00號5樓建物之所有權人李宣誼應將原告所有之新北市○○區○○○街00號4樓建物之前陽台天花板修復至不再漏水狀態，嗣於114年8月28日言詞辯論期日當庭言詞撤回對被告李宣誼之訴訟，且為被告李宣誼同意（見本院114年度訴字第1448號「下稱訴字」卷第299頁至第300頁），揆諸上開規定，已生撤回之效力，本院自無庸審究此部分。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於113年4月25日，向被告購買門牌號碼新北市○○區○○○街00號4樓房屋及其坐落土地（下稱系爭房地），總價為新臺幣（下同）590萬元，被告於不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）所附不動產說明書現況調查表項目34就漏水情形勾選「否」，嗣因系爭房地之廁所洗手槽與壁面地面交接處有明顯水痕，兩造於113年5月28日簽訂協議書（下稱第一次協議），約定被告上開瑕疵補貼1萬2,000元，其餘部分由原告於交屋後4個月內自行確認如有漏水情形，雙方另議補貼金額。兩造於113年6月3日辦理系爭房地之所有權移轉登記、於113年6月15日點交。然於交屋後發現廚房天花板之木頭角材遭白蟻侵蛀，並在天花板夾層間發現白蟻窩、廁所洗水槽後牆壁內之水管破洞、廚房牆內水管有裂痕，故兩造於113年7月4日就上開瑕疵簽訂第二次協議（下稱第二次協議），約定垃圾清運費1萬7,000元、廚房天花板重新施作費用3萬5,000元，由雙方各自負擔一半，加計水管及鋼筋修復、白蟻防治費用，被告應負擔6萬6,000元。復於113年12月26日，另就前陽台天花板漏水之瑕疵與被告協商，卻遭被告拒絕修復。
（二）經查，被告故意不告知系爭房地白蟻蟻患及上述三處漏水瑕疵，除嚴重影響系爭房地價值外，並造成設備之損壞，以及長達半年無法使用系爭房地之損失及精神損害，兩造雖有前開二次協議，然該二次協議均非免除被告應負之瑕疵擔保責任。為此，爰依民法第359條、第179條及第227條第1項、第2項規定擇一請求損害賠償26萬2,300元。項目及金額如下：
⒈前陽台天花板漏水之油漆費用1萬元、前陽台天花板舊有油
漆刨除費用3,000元、前陽台更新燈具之施工及材料費用2,500元、因白蟻蟻患瑕疵與廚房漏水瑕疵致工程延宕所生18日相當於租金之損失1萬0,800元，共計2萬6,300元。
⒉污名價值減損，暫以系爭買賣契約總價百分之4估算為23萬6,000元。
（二）次查，被告故意隱瞞系爭房地之漏水瑕疵並交付，致原告自交屋後長達半年精神與身體均蒙受有極大壓力與痛苦，侵害原告之居住安寧權且情節重大。爰依民法第227條之1、第195條規定請求精神慰撫金15萬元。
（三）聲明：⒈被告應給付原告26萬2,300元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉被告應給付原告15萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告為系爭房地之原所有權人，於104年9月購買後未變更前手室內裝潢即將系爭房地出租他人使用至113年3月24日，期間未經承租人反應有何漏水情事，俟最後一位承租人退租後僅將系爭房屋重新粉刷即委託出售，彼時並無原告所稱漏水、白蟻等瑕疵，故被告就主觀認知於不動產說明書現況調查表「是否有滲漏水情形」勾選「否」。詎料，原告先以「系爭房屋之廁所洗手槽與壁面地面交接處有水痕」為由，要求被告負責，雙方並於113年5月28日簽訂第一次協議書，由被告給付1萬2,000元予原告作為補貼，並合意載明免除被告日後就「廁所洗手槽與壁面地面連接區域滲漏水」之任何瑕疵擔保責任。嗣又因原告表示系爭房屋之廁所（洗手槽後方）、廚房牆壁內水管破裂滲漏水、廚房天花板存在白蟻，雙方於113年7月4日簽訂第二次協議書，由被告給付6萬6,000元予原告免除上開瑕疵之擔保責任。
（二）查，兩造協議書既約明就「系爭廁所漏水瑕疵、系爭廚房漏水瑕疵、系爭白蟻瑕疵」部分，免除日後出賣人被告之任何瑕疵擔保責任，原告自無由對上開相同瑕疵再行向被告主張瑕疵擔保責任。次查，衡諸雙方當事人之真意，此協議書之「瑕疵補貼」，法律上定性為買受人原告對出賣人被告主張上開瑕疵之「減少買賣價金請求權」，原告自不得再行重複主張業經行使之買賣價金減少請求權。再查，協議書既係以被告就上開瑕疵賠付一定數額達成協商，並避免日後原告再以相同瑕疵為由重複求償之目的而訂定，自不應拘泥、侷限於文字所載之「瑕疵擔保責任」一詞，應藉由契約解釋，將雙方當事人免除之責任包含「實質上因相同瑕疵所應負之法律上責任」，故兩造協議書之真意應係指「系爭廁所漏水瑕疵、系爭廚房漏水瑕疵、系爭白蟻瑕疵」部分，免除出賣人被告日後之「買賣瑕疵擔保責任」與「債務不履行之不完全給付責任」，否則，不啻鼓勵原告得就相同瑕疵，改以債務不履行之不完全給付責任向被告重複求償，全然架空協議書所欲避免出賣人日後需就相同瑕疵之負擔賠償責任之訂約目的，顯非妥適。又原告未依民法第356條規定向被告為前開瑕疵通知，不生通知效力。
（三）原告固提出原證6、原證7照片主張系爭房屋之廁所、廚房牆壁內水管有滲漏情事，惟原告未特定漏水瑕疵為照片何處可證。縱另系爭房屋確有漏水情事，然原告自113年6月15日交屋後即自行進行全面施工，難認無原告施工團隊施工不慎所致之虞。準此，除系爭白蟻瑕疵外，其餘漏水瑕疵是否均為自始瑕疵尚非無疑，矧查，本件倘為自始瑕疵，則無債務不履行之不完全給付相關規定適用。此外，原告請求損害賠償2萬6,300元部分，其中包含前陽台天花板漏水油漆費用1萬元、前陽台天花板舊有油漆剔除費用3,000元、前陽台天花板燈具損壞2,500元，均係肇因自系爭陽台漏水，屬第三人即五樓鄰居侵權行為賠償責任範疇，與被告之買賣瑕疵擔保或債務不履行責任無涉，遑論陽台漏水業經5樓鄰居修繕完畢，原告請求無據。
（四）本件兩造並未特別就系爭房屋應具備「無滲漏水之保證品質」為特別約定，原告僅憑被告於系爭房屋之不動產說明書現況調查表第34欄「是否有滲漏水情形」勾選「否」，即逕認出賣人被告已為系爭房屋具備「無滲漏水之保證品質」特別約定，顯屬無據。次查，系爭白蟻、廚房與廁所漏水瑕疵均係原告無端大規模全面鑿除廚房與廁所之全部壁磚與地磚始發現，被告自無於訂約時「故意不告知」原告上開瑕疵之情事，本件並無民法第360條規定之適用。
至原告所提出之原證16兩造協商過程錄音檔，似欲證明被告有故意不告知系爭房屋存在瑕疵之情事，惟觀錄音內容，乃僅就五樓住戶所致系爭陽台漏水問題進行之協商，與本件系爭房屋其餘漏水瑕疵無涉。
（五）原告依民法第195條第1項規定請求精神慰撫金，未提出任何事證證明原告之「居住安寧人格法益受到侵害且情節重大」，且亦未證明該人格權侵害、原告所稱精神痛苦，與系爭房屋之漏水瑕疵間之「因果關係」，主張自無足憑採。況論，原告於113年6月間至113年9月間派工未入住，居住安寧人格法益自無從受侵害。
（六）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條本文定有明文，又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227條第1項、第227條之1、第195條第1項前段亦定有明文。查原告依上開規定主張系爭房地有白蟻蟻患瑕疵、廁所漏水瑕疵、廚房漏水瑕疵，前陽台天花板漏水瑕疵，系爭房屋交易價值減損達23萬6,000元，並請求財產上損害2萬6,300元及精神慰撫金15萬元。
（二）惟按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第
951號民事判決意旨參照），又按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號民事判決意旨參照），復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。且按負舉證責任者，須就利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號民事判決意旨參照），本件原告主張系爭房地有前陽台天花板漏水瑕疵，自應由原告舉證於交付系爭房地前已發生前陽台天花板漏水瑕疵以及被告有故意或過失未告知該瑕疵之可歸責事由，而原告就此提出漏水照片、影片及兩造間對話錄音檔為證（見訴字卷第77頁至第80頁、第89頁至第90頁、第331頁至第337頁、光碟附卷後證件存置袋），然依原告民事起訴狀所陳，係於交付系爭房地後之113年9月22日發現系爭房地有前陽台天花板漏水瑕疵（見訴字卷第14頁），是上開漏水照片及影片均係交付系爭房地後方拍攝，自無從證明該前陽台天花板漏水瑕疵係於交付系爭房地前即已存在，又原告以兩造間對話錄音中原告母親提及「那是以前，已經處理好了」、原告母親提及「啊！那個五樓鐵窗及遮雨棚，那個是新的，大約是一兩年前做的，都沒有漏水」等語（見訴字卷第332頁、第334頁），認被告明知前陽台天花板漏水瑕疵於交付系爭房地前已存在，然上開對話中，原告父母顯然係認知前陽台天花板漏水瑕疵早已修復，亦無從以上開對話內容即認前陽台天花板漏水瑕疵於交付系爭房地前即已存在，且被告主觀上既已認知已修復，亦難認有何故意或過失未告知原告之可歸責事由。是原告既未舉證證明被告應就前陽台天花板漏水瑕疵負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，自不得請求前陽台天花板漏水之油漆費用1萬元、前陽台天花板舊有油漆刨除費用3,000元、前陽台更新燈具之施工及材料費用2,500元。
（三）又按當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範（最高法院104年度台上字第2192號民事判決意旨參照），查原告主張系爭房地有白蟻蟻患瑕疵、廁所漏水瑕疵、廚房漏水瑕疵，然兩造於系爭房地交付後之113年7月4日簽訂協議書約定「新北市○○區○○○街00號四樓之房地 經由買賣雙方協議，賣方因漏水及白蟻之問題，拆除（含清運垃圾17000元/2、廚房天花板塑膠角材35000元/2、廚房牆壁水管修復15000元，廁所及廚房牆壁鋼筋修復20000元，全是白蟻施工5000元費用）其中清運垃圾及廚房天花板塑膠角材買賣雙方各負擔一半，其餘水管修復，鋼筋修復，白蟻施工由賣方負擔以上總金額為66000元，針對上述後續賣方不再負責瑕疵擔保之責」等語（見訴字卷第71頁），則兩造既已就原告所主張之白蟻蟻患瑕疵、廁所漏水瑕疵、廚房漏水瑕疵為上開約定，基於私法自治及契約原則，原告自不得再就上開瑕疵為請求。至原告主張上開協議僅在約定所生修繕費用之分擔，並移轉日後修繕工程之保固責任，並非免除被告所應負之瑕疵擔保責任，然上開協議書既已明載「針對上述後續賣方不再負責瑕疵擔保之責」等語，自無從認原告上開主張可採。況原告所主張之白蟻蟻患瑕疵、廁所漏水瑕疵、廚房漏水瑕疵，前陽台天花板漏水瑕疵，並非如海砂屋、輻射屋或結構受損等不可回復情形，是否造成系爭房地交易價值貶損，亦屬有疑，原告此部分主張亦無足採。
（四）是本件既無從認被告就系爭房地有物之瑕疵擔保或不完全給付之債務不履行責任，則原告另主張工期延後損失1萬0,800元及精神慰撫金15萬元，亦難認有據。
（五）綜上，原告依民法第359條、第227條第1項、第227條之1、第195條第1項前段規定，請求被告應給付原告26萬2,300元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告15萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
書記官 董怡彤