臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1587號原 告 莊景鈞訴訟代理人 蕭家捷律師被 告 吳三德上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段00號1、2樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國一百一十三年七月十六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬壹仟捌佰元，及各期應為給付之日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第二項就各該期到期部分得假執行，但被告如就各該期到期部分以伍萬壹仟捌佰元為原告預供擔保，得免為各該期到期部分之假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴原聲明請求：㈠被告應自坐落新北市○○區○○段000地號門牌號碼新北市○○區○○路0段00號1樓之房屋及2樓之建物(下合稱系爭房屋)，遷出並恢復承租時之原貌返還予原告。㈡被告應給付租金新臺幣(下同)24,000元，及其中如附表所示各利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告。㈢被告應自民國113年7月16日起至系爭房屋返還之日止，於每月15日給付原告75,000元，及自應給付日之次日起算至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告。嗣於114年8月13日確認變更聲明如下述訴之聲明所示(見本院卷第101頁)。核原告上開所為屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋，簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間由106年7月16日至113年7月15日為止，期初租金為66,000元，每年遞增1,000元、第6年、第7年每年各調整2,000元，租金繳付方式均由原告於每月15日親赴系爭房屋向被告領取，並由其簽名作為給付證明，詎被告自109年4月15日起，藉口疫情因素，按其意願隨意給付不同租金數額，迄至原告提起本訴時已積欠租金達156,000元，被告未依約繳租，原告已於113年4月18日以存證信函及LINE通訊軟體分別通知被告，系爭租約屆滿後將不再更新或繼續等情。詎系爭租約租期已於113年7月15日屆滿，惟至今被告履經催告，仍拒絕返還系爭房屋，且被告積欠如附表所示租金24,000元未予給付，又依系爭契約第20條手寫部分之約定，被告應於退租時復原系爭房屋之原貌，包含招牌拆除及裝潢等，爰依民法第455條規定及系爭租約第20條，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及給付積欠之租金。又系爭租約租期已於113年7月15日屆期，兩造於系爭租約第3條手寫約定，租金逐年調整增加1,000元，現被告無權占有系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告至遷讓返還系爭房屋前，按月給付相當於租金之不當得利75,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付租金24,000元，及自113年5月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告。㈢被告應自113年7月16日起至系爭房屋返還之日止，於每月15日給付原告75,000元，及各期應為給付日之次日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告。
二、被告則以：被告從106年4月就跟原告承租系爭房屋，租約從斯時開始算，惟自同年6月20日才開始算房租，因同年7月15日變更連帶保證人為訴外人李秀霞，始跟原告重新簽立系爭租約，然兩造約定租賃期間應為15年以上，原先租賃契約未訂有期限，106年7月15日更換系爭租約之連帶保證人時，原告擅自用黑筆添寫文字，增加原本沒有之約定，即系爭租約第2條租賃期限「柒年106年7月16日起至113年7月15日止」、第3條「第六年、第七年每年各調整貳仟元」、第13條手寫字跡、第14條手寫字跡、第20條手寫字跡及第22條手寫字跡部分均為原告自行添寫並未告知被告，又原告用黑筆所添寫部分，雖有原告印文，及二個指紋，但沒有印象伊與連帶保證人有按指印，舊的租賃契約被原告收回；被告繳納租金至113年5月，伊有積欠附表所示24,000元租金，之後原告都不來收租金等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：兩造均不爭執有簽立系爭租約，租賃期限自106年7月16日起算，租金期初每月66,000元，租金逐年調漲1,000元，被告積欠附表所示租金24,000元，106年7月15日更換連帶保證人為李秀霞時，原告以黑筆在系爭租約書第3條、第13條第14條、20條、第22條填寫手寫字跡部分等情，並有兩造各提出系爭租約、各期租金簽收紀錄等件（見本院卷第25頁至第31頁、第117頁至第124頁）在卷可稽，惟原告主張其得請求被告遷讓返還系爭房屋、自113年7月15日租期屆滿後按月給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本院應審究者為：㈠兩造有無約定租賃期限？原告依系爭租約第20條約定、民法第455條規定，主張租賃期限屆滿，請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告得否請求被告給付積欠之房屋租金24,000元及法定遲延利息？㈢原告依民法第179條規定，請求被告給付自113年7月16日起至系爭房屋返還之日止，於每月15日給付原告75,000元，及各期應為給付日之次日起至清償日止之法定遲延利息予原告有無理由？茲分別析述如下：
㈠原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。又系爭租約第20條約定有乙方（即被告）於退租時應將復原租房前之原貌歸還甲方（即原告），包含招牌拆除及裝潢等，可知被告於系爭租約租賃期間屆滿時，除經原告同意外，負有返還系爭房屋之義務。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。次按，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號判決要旨參照）。
⒉原告主張兩造租賃期限至113年7月15日屆滿一節，業據提出
系爭租約1件，已如前述，然為被告所否認，並以前詞置辯。然查兩造所簽立系爭租約，關於租賃契約書各執一份，而被告所提出租賃契約書與原告所提出租賃契約書內容經核閱均相同一節，有兩造分別提出系爭租約各1件（見本院卷第25頁至第30頁、第117頁至第124頁）在卷可佐。又按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正。當事人就其本人之簽名、蓋章或按指印為不知或不記憶之陳述者，應否推定為真正，由法院審酌情形斷定之。民事訴訟法第358 條定有明文。系爭租約為被告於本院自承為其親簽無誤（見本院卷第104頁），則系爭租約，依上開規定，即推定系爭租約之租賃契約書為真正。至於被告另辯稱系爭租約並未有約定租賃期限，租賃期限應該是15年以上，另系爭租約第2條租賃期限「柒年106年7月16日起至113年7月15日止」、第3條「第六年、第七年每年各調整貳仟元」、第13條手寫字跡、第14條手寫字跡、第20條手寫字跡及第22條手寫字跡部分，均為原告自行填載，未經被告同意一節，已為原告所否認，被告並未舉證以實其說，且被告承租系爭房屋作為商業使用，其當具有相當社會商業交易及締約實務之豐富經驗，且被告自106年7月15日更換連帶保證人起即保有系爭租約之租賃契約書，豈有任意由原告自行添寫之理，況系爭租約手寫字跡部分上均蓋有原告印文外，另有指紋二枚，而被告就手寫條款旁指紋僅表示不記得是否伊蓋的，而未否認非其所捺印指紋，參以兩造既非親戚亦無特殊情誼，原告豈有出租系爭房屋給被告，而未約定租賃期限，並擅自增加被告未同意契約條款，徒增兩造嗣後法律關係紛雜複歧，被告此部分抗辯應不可採。是原告主張被告向其承租系爭房屋之租期已屆滿，被告應騰空遷讓返還系爭房屋，即非無據。
⒊綜上，系爭租約之租賃期間已於113年7月15日屆滿，被告迄
今仍未搬遷，原告依系爭租約第20條約定、民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡原告得否請求被告給付積欠之房屋租金部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439條前段定有明文。又系爭租約第3條約定：「租金每個月新台幣66,000元正，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金」，是被告向原告承租房屋，自應依前開規定按月給付租金。
⒉查，原告主張被告自112年5月15日起至113年5月15日，未依
系爭租約繳付全部租金，共計欠繳如附表所示租金24,000元一節，為被告所自認（見本院卷第95頁），此部分堪已認定。
⒊再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照）。查，依系爭租約第5條約定，被告於締約時給付押租金123,000元（見本院卷第26頁），雖原告稱押金已經抵扣113年6月、7月租金而無剩餘，然系爭租約於113年7月15日屆期，則被告依照系爭租約最後一次繳納租金應為113年6月15日繳納74,000元，則以押租金123,000元予以抵充後，尚餘49,000元（計算式：123,000元-74,000元＝49,000元），則原告請求被告上開應給付租金金額24,000元，以所餘押租金49,000元予以抵充後，已無剩餘，則原告此部分請求，應無所據，應予駁回。
㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件原告為系爭房屋一樓之所有權人，系爭房屋二樓則為訴外人莊晴雯所有一節，有系爭房屋建物登記第一類謄本1件（見本院卷第45頁至第47頁）在卷可稽，又被告無合法權源占有使用系爭房屋，致原告受有無從使用系爭房屋一樓之損害，至於系爭房屋二樓之使用收益損害，於系爭租約租賃期間，固可認為訴外人莊晴雯已轉讓授權給原告，而於系爭租約之租賃期滿，則難認訴外人莊晴雯亦有授權或轉讓使用收益權限給原告，故原告依民法第179條規定，請求被告返還租賃期限屆滿後（即113年7月16日起）因占用系爭房屋一樓所受之不當得利，即屬有據，逾此範圍（即系爭房屋二樓部分），則無所據。
⒉又系爭房屋於租期屆滿時租金每月74,000元，已如前述，又
原告所有系爭房屋一樓為臨路營業店面使用，與訴外人莊晴雯所有系爭房屋二樓無店面效應相較，系爭房屋一樓租金額在系爭房屋租金額佔比，認以百分之70即51,800元（計算式:74,000元×70％＝51,800元)，即以此金額作為計算被告無權占有原告所有系爭房屋一樓所受相當於租金利益之標準，應屬適當。故原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金即51,800元之不當得利，核屬有據，逾此範圍，應予駁回。末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。被告應按月給付相當於租金不當得利，於各期應為給付之日翌日仍未給付時即陷於給付遲延，故原告請求於各期應為給付之日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約第20條約定、民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；及依民法第179條規定，請求被告給付自113年7月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利51,800元，及各期應為給付之日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息皆有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、主文第2項所命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 ，中 華 民 國 114 年 9 月 12 日
民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 12 日
書記官 徐安妘附表：（新臺幣/元）編號 租金到期日 每月租金 實際支付租金 當月積欠金額 1 112年5月15日 72,000元 71,000元 1,000元 2 112年6月15日 72,000元 71,000元 1,000元 3 112年7月15日 74,000元 72,000元 2,000元 4 112年8月15日 74,000元 72,000元 2,000元 5 112年9月15日 74,000元 72,000元 2,000元 6 112年10月15日 74,000元 72,000元 2,000元 7 112年11月15日 74,000元 72,000元 2,000元 8 112年12月15日 74,000元 72,000元 2,000元 9 113年1月15日 74,000元 72,000元 2,000元 10 113年2月15日 74,000元 72,000元 2,000元 11 113年3月15日 74,000元 72,000元 2,000元 12 113年4月15日 74,000元 72,000元 2,000元 13 113年5月15日 74,000元 72,000元 2,000元 小 計 24,000元