臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1592號原 告 財團法人台灣省台北縣觀音山凌雲禪寺法定代理人 林利倫訴訟代理人 王禹傑律師
江肇欽律師複代理人 陳憲宏律師被 告 陳美麗
陳美玲陳奕宇即陳由欽
陳慈君
陳猜
陳由傑
陳信安
陳佩瑜追加被告 侯博文
侯博學侯勝裕上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國114年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號（重測前成子寮段成子寮小段18-12地號）權利範圍全部，面積68.9平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自民國114年6月5日起調整為按每年度申報地價年息百分之十計算之金額。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第5款定有明文。查原告起訴原以侯福同為被告，並聲明：兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號（重測前成子寮段成子寮小段18-12地號）如附圖所示18-12，面積61平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自本件起訴狀繕本送達之翌日起調整為按每年度申報地價年息百分之十計算之金額，被告並應予每年12月31日連帶給付之，惟侯福同已於起訴前之民國106年12月31日死亡（見本院114年度重簡字第270號「下稱重簡字」卷第61頁），依法應由其繼承人繼承其財產上權利義務，原告即請求追加侯福同繼承人即被告侯博文、侯博學及侯勝裕為被告（見重簡字卷第77頁至第79頁），並認成立基地租賃關係之土地權利範圍為全部之68.9平方公尺，非僅如附圖所示之61平方公尺（見本院114年度訴字第1592號「下稱訴字」卷第71頁至第75頁），從而為被告及下列訴之聲明之變更，而請求法院增加租金之訴訟對權利人即全體土地共有人須合一確定，且上開變更均屬同一基礎事實，是原告上開追加被告及變更聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
二、本件被告陳美麗、陳美玲、陳奕宇、陳慈君、陳猜、陳信安、陳佩瑜，追加被告侯博文、侯博學、侯勝裕經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴：
（一）新北市○○區○○段000地號土地（重測前為成子寮段成子寮小段18-12地號，下稱系爭土地）係原告所有，被告及追加被告（下合稱被告）所共有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）係坐落系爭土地，占用61平方公尺，而就系爭土地，經臺灣高等法院101年度重上字第48號民事事件認定兩造間具有不定期基地租賃關係，但因被告數十年來從未繳納過租金，也未於上開民事事件中提出任何租約或繳租收據，究竟何時成立不定期基地租賃關係以及每月租金為何，均有不明。又系爭土地位在五股洲子洋重劃區旁，於重劃後土地價值大幅上漲，大樓聳立人口眾多，周邊商店街林立且距離成州市場僅有50公尺，有早市夜市，距五股成州國小也只有約100公尺左右，並鄰近成蘆大橋及64線快速道路，已規劃五股泰山輕軌交通四通八達極為便利，生活機能極佳，而以系爭房屋外觀老舊程度及使用材料觀之，顯然已存在數十年以上，系爭土地每平方公尺之土地公告現值103年1月為新臺幣（下同）5萬8,900元，104年1月為6萬6,900元，105年1月為6萬8,500元，110年1月為6萬9,200元，111年1月為7萬2,700元，113年1月則為8萬4,900元，可見系爭土地價值已呈現大幅上漲之趨勢，至113年系爭土地價值已高達584萬9,610元（記算式：68.9㎡84,900），因此不論原定租金為何，系爭土地價值已大幅增值，爰依民法第442條規定，請求將系爭土地租金調漲為按系爭土地每年申報地價百分之十計算之數額，且因兩造間原本之繳租日為何尚有不明，故應自調整租金後於每年12月31日給付。
（二）並聲明：
1.兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號（重測前成子寮段成子寮小段18-12地號）權利範圍全部，面積68.9平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自本件起訴狀繕本送達之翌日起調整為按每年度申報地價年息百分之十計算之金額，被告並應於每年12月31日連帶給付之。
2.第一項聲明部分，原告願以現金或等職之合作金庫可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳由傑則以：租地建屋人係其爺爺陳份，爺爺過世時，繼承人沒有辦理繼承或拋棄，從99年開始官司延續到現在，早期廟方會有人固定來收租金，1年收2次，因為金額不大，所以誰在住誰就付，其母親手上有2張收據，其他細節其就不懂，希望官司趕快結束把土地還給廟方，現在是被告侯博文、侯勝裕住在那邊，目前狀況是被告侯博文、侯博學不願意放棄，被告陳慈君聯繫不上，其餘被告均願意放棄。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、除被告陳由傑以外之其餘被告，經合法通知均未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
四、得心證之理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條本文定有明文。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地法105條準用同法第97條第1項定有明文。復按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判決意旨參照）。原告主張兩造間就系爭土地具有不定期租賃契約關係，且系爭土地價值大幅增值，租金應調漲至按每年度申報地價年息百分之十計算等情，業據原告提出系爭土地第二類謄本、地價第二類謄本為證（見重簡字卷第21頁、第23頁），查被告均為陳份之繼承人（見訴字卷第53頁），而陳份與原告間就系爭土地具有租地建屋契約關係經臺灣高等法院101年度重上字第48號民事判決認定（見訴字卷第85頁至第87頁），再佐以被告陳由傑於本院言詞辯論時陳稱早期原告有固定收取租金等語（見訴字卷第66頁），且兩造就上開租賃關係並未提出任何足供認定定有期限之證據，堪認兩造間就系爭土地具有不定期租賃關係。再系爭房屋於稅籍證明上記載折舊年數59年，則上開不定期間租賃關係歷時已久，而系爭土地於102年1月之申報地價為7,600元/平方公尺，於113年1月之申報地價為1萬3,600元/平方公尺，顯然具有相當漲幅，則系爭土地價值於兩造成立不定期租賃關係後已有相當漲幅，原告聲請增加租金，自屬有據。而系爭土地旁多有商家，且鄰近新北市○○區○○○○○○○00號快速道路，堪認屬生活及交通均便利之地區，有GOOGLE列印地圖附卷可考（見訴字卷第131頁），是原告請求調整為按每年度申報地價年息百分之十計算之金額，堪認適當，應予准許。至原告另請求被告應於每年12月31日連帶給付之，惟民法第442條僅就租金增減為形成之訴，並未就其他租賃條件賦予形成權，且原告未就任何部分租金已屆清償期提出證明，故原告依民法第442條及租賃關係就此部分之請求，自屬無據，應予駁回。
（二）綜上所述，原告依民法第442條規定，請求兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號（重測前成子寮段成子寮小段18-12地號）權利範圍全部，面積68.9平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自本件起訴狀繕本送達之翌日即114年6月5日起（因本件訴訟標的對被告需合一確定，故以被告間最後送達日計算，見訴字卷第47頁）調整為按每年度申報地價年息百分之十計算之金額，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。又原告請求調整系爭土地租金部分，非屬得為假執行之事項，是原告就此部分併聲請假執行，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 18 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 18 日
書記官 董怡彤