臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1647號原 告 彭聖凱被 告 松新青年大亨公寓大廈管理委員會法定代理人 范哲雄訴訟代理人 郭國瑩
王漢城上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，經本院於民國115年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將占用坐落新北市○○區○○路0段00000號房屋之如複丈日期民國114年9月3日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖編號A電箱、編號B平台及排煙機，及如附件二照片所示之如附表所示B1至B6、G1至G7、Y1至Y2、R1至R9之物品拆除（其中R3至R5並應填平復原），並將上開占用之陽台區域騰空遷讓交付原告。
二、被告應給付原告新臺幣49萬8,150元，及自民國113年9月1日起至返還上開占用區域之日止，按月給付原告新臺幣6,150元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
五、本判決第一至二項於原告以新臺幣27萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣80萬4,057元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告原起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）54萬3,773元。被告應將占用坐落新北市○○區○○路0段00000號房屋之陽台騰空遷讓交付原告；並自民國113年9月1日起至返還占用區域之日止，按月給付原告6,150元。嗣於115年4月13日當庭變更聲明如下列原告主張（二）所載（見本院114年度訴字第1647號「下稱訴字」卷第259頁）。經核，原告上開聲明之變更係依地政機關測量及提出照片確定請求被告拆除占用陽台區域之地上物面積及範圍後，所為之補充或更正事實上之陳述，並非訴之變更或追加，揆諸前開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於106年11月14日買賣取得新北市○○區○○路0段00000號房屋所有權，然房屋陽台（下稱占用區域）與松新青年大亨公寓大廈公共使用區域相鄰，出入口取得時已被隔牆封住，占用區域自原告取得所有權起遭被告使用直至112年因地震致出入口隔牆破損龜裂，112年10月16日申請謄本始發現被占用之情事。原告曾於113年間向被告請求返還占用區域，卻獲被告回覆以原告管理費2,624元抵扣。
經查，被告自106年12月起無權占用如複丈日期114年9月3日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖編號A電箱、編號B平台及排煙機，及115年3月20日書狀所指拆除物品（即如附件二照片所示之如附表所示B1至B6、G1至G7、Y1至Y2、R1至R9）之陽台區域，堆放冰箱雜物並搭建地上物，致原告受有無法管理收益之損害，爰依民法第767條規定第1項前段、中段規定請求被告返還上開占用區域。依民法第179條規定請求被告返還自106年12月起每月社區管理費及每年支付之房屋稅、地價稅合計3萬6,623元；占用區域之使用利益49萬8,150元，及自113年9月1日起至被告返還占用區域日止，按月給付原告6,150元。
（二）聲明：⒈被告應給付原告54萬3,773元。
⒉被告應將占用坐落新北市○○區○○路0段00000號房屋之如複
丈日期114年9月3日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖編號A、B，及115年3月20日書狀所指拆除物品之陽台區域騰空遷讓交付原告；並自113年9月1日起至返還占用區域之日止，按月給付原告6,150元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：原告於106年11月14日買賣取得新北市○○區○○路0段00000號房屋時，陽台出入口已被隔牆封住之物理現況顯應知悉，且原告曾擔任大樓管理委員會之財務委員2年，對社區公共空間之使用狀況包含上開陽台占用區域有注意義務，卻未提出異議長期默許，已使被告產生合理信賴，依民法第148條第2項規定，原告權利行使有違誠信原則及權利失效原則。矧查，上開陽台區域屬公寓大廈逃生梯及出風口之公共設施，其設置與使用係經政府機關核准之合法行為，並非原告之專有部分。原告依民法第767條、第179條規定請求騰空遷讓上開陽台區域及無法管理收益之損害，皆無理由。並聲明：駁回原告之訴及其假執行聲請。
三、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決要旨參照）。查原告為新北市○○區○○段000000000○號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000○0號所有權人，且所有權範圍包括面積為13.5648平方公尺陽台部分（9.42×1.44）(下稱系爭陽台)，有上開建物登記第一類謄本附卷及建物測量成果圖可稽（見訴字卷第27頁至第29頁、本院113年度板調字第78號「下稱板調字」卷第21頁），而系爭陽台區域遭被告以如複丈日期114年9月3日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖編號A電箱、編號B平台及排煙機，及115年3月20日書狀所指拆除物品（即如附件二照片所示之如附表所示B1至B6、G1至G7、Y1至Y2、R1至R9）占用，亦有本院114年10月29日勘驗筆錄、複丈日期114年9月3日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖及被告所提占用照片在卷可考（見訴字卷第169頁至第170頁、第175頁、第249頁至第253頁），是被告既以上開物品占用系爭陽台區域，原告自得請求被告應將占用坐落新北市○○區○○路0段00000號房屋之如複丈日期114年9月3日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖編號A電箱、編號B平台及排煙機，及如附件二照片所示之如附表所示B1至B6、G1至G7、Y1至Y2、R1至R9之物品拆除（其中R3至R5並應填平復原），並將上開占用之陽台區域騰空遷讓交付原告。至被告辯稱原告購買上開建物時陽台出入口已被隔牆封住，顯然應有所知悉，且原告擔任2年財務委員，更應有高度注意義務，此長期默許行為，已使被告產生合理信賴，然單純沉默並非默示同意，而被告就此並未提出原告有其他客觀行為得認其為默示同意之證據，此部分辯稱自不足採。又被告辯稱逃生梯及出風口（排煙設備）均屬必要公共安全設施，被告使用具合法性，然被告並未提出任何有權占用系爭陽台區域搭建逃生梯等必要公共安全設施之證據，自難僅因該等設施係為公共安全，即得任意占用他人所有權範圍，且原告既為系爭陽台區域所有權人，其請求返還屬合法權利行使，亦難認有違民法第148條第2項之誠信原則。
（二）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，此為民法第179條前段所明文，復按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695裁判意旨參照），次按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制(最高法院110年度台上字第1290號民事判決意旨參照）。查系爭陽台區域出入口經隔牆封住，且經被告以雜物及上開物品全部占用，有原告提出之照片為據（見板調字卷第25頁至第29頁、訴字卷第249頁至第253頁），自堪認被告占用範圍為系爭陽台區域全部即13.5648平方公尺，且原告係於106年11月14日登記取得上開建物所有權，而該建物之主要用途為商業用，且現亦作為辦公室使用，亦有上開建物建物登記第一類謄本及照片為證（見訴字卷第27頁至第29頁、板調字卷第49頁至第51頁），自不受土地法第97條第1項之限制，是原告提出鄰近辦公室租金每坪市價區間為1,837元至4,000元之相關資料（見板調字卷第53頁至第55頁），主張以每坪1,500元計算，當屬合理，故原告主張自106年12月起至113年8月止之相當於租金之利益共49萬8,150元（計算式：13.5648平方公尺換算為4.10坪，106年12月至113年8月總計81個月，故4.10坪×1.500元×81個月＝498,150），以及自113年9月1日起至返還占用區域之日止，按月給付6,150元（計算式：4.10坪×1.500元＝6,150），為有理由，應予准許。至原告另依不當得利主張被告應給付占用比例之房屋稅、地價稅及管理費，惟房屋稅及地價稅係原告為土地所有權人所應繳納之稅捐，管理費則係原告為區分所有權人依規約應繳納之費用，均非被告占有使用系爭陽台區域所獲得之利益，此部分請求自不應准許。
（三）綜上，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告應將占用坐落新北市○○區○○路0段00000號房屋之如複丈日期114年9月3日新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖編號A電箱、編號B平台及排煙機，及如附件二照片所示之如附表所示B1至B6、G1至G7、Y1至Y2、R1至R9之物品拆除（其中R3至R5並應填平復原），並將上開占用之陽台區域騰空遷讓交付原告；被告應給付原告49萬8,150元，及自113年9月1日起至返還上開占用區域之日止，按月給付原告6,150元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，併依職權酌定相當擔保金額，准被告供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 董怡彤附表：
編號 物品 B1 水管 B2 水管 B3 水管 B4 水管 B5 水管 B6 水管 G1 鐵件 G2 鐵件 G3 鐵件 G4 鐵件 G5 鋁窗框 G6 鋁窗框 G7 鐵件 Y1 遮陽板 Y2 遮陽板 R1 控制箱 R2 排煙設備 R3 設備基座 R4 樓梯 R5 樓梯圍牆 R6 樓梯扶手 R7 樓梯柱 R8 燈具 R9 燈具