臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1733號原 告 張文郁訴訟代理人 謝憲愷律師
劉亭妤律師被 告 葉純君訴訟代理人 高培恒律師上列當事人間請求酌減違約金等事件，經本院於民國114年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣395,200元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之3，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣395,200元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告經鼎鉅不動產居間仲介，向被告購買門牌號碼「新北市○○區○○路○段000○0號10樓」之房地（下稱系爭不動產），兩造並於民國113年8月26日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約）、於114年2月5日簽立切結書（下稱系爭切結書），約定倘原告未於期限內將系爭不動產之第二期價款匯入履保專戶，原告同意被告可以無條件解除系爭不動產買賣契約，並同意比照系爭不動產買賣契約書第8條第2項負擔違約責任，由被告沒收原告已付價款新臺幣（下同）1,320,600元，且願意再另行給付被告15萬元。惟因系爭不動產為20年以上之中古屋，貸款不易，原告本欲以系爭不動產向農會貸款1,000萬元，但農會只願意核貸810萬元予原告，嗣原告改向第一銀行申貸，仍未貸得所需款項，致買賣價金之自備款不足而未能依系爭切結書約定日期支付約定價款，被告即依系爭切結書約定逕行解除系爭不動產買賣契約，並沒收原告已付價款1,320,600元。查原告雖因貸款申請金額未如預期獲核准，致自備款不足無法如期給付第二期款即尾款，依系爭不動產買賣契約第8條第2項及系爭切結書約定負有支付違約金之責，但被告未因此有鉅額損害，事實上被告於解除系爭不動產買賣契約後不久即再度尋獲買家而完成交易目的，其資產未陷於長期凍結或大幅減值，是系爭切結書有關原告支付違約金之約定顯屬過高，請求法院依民法第252條規定予以酌減，經酌減後，依民法第179條規定請求被告將沒收之原告已付價款返還予原告。㈡退步言之，若認原告請求違約金酌減無理由，因被告明知系爭不動產難以貸款，卻利用原告輕率且無買房經驗，而約定高額違約金，爰依民法74條規定請求法院減輕給付，並依民法第179條規定請求被告將沒收之原告已付價款返還予原告等語。其聲明為：被告應給付原告1,320,600元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠系爭不動產買賣契約簽署後，承辦代書黃俊琮於113年9月30日以Line對話通知原告申辦之農會貸款810萬元已核貸通過，詎料原告竟因不明原因遲遲未至農會對保，其後承辦代書於113年11月4日繳納契稅及土地增值稅後，即於同年12月通知原告應儘速將農會核貸810萬元外之第二期款（包括完稅款、尾款差額、契稅、印花稅、履保費）共計3,824,836元匯入約定之履保專戶，原告卻仍未支付。因上開可歸責原告事由造成買賣流程嚴重延宕，被告為此分別於114年1月3日、114年1月16日寄發存證信函催告原告於7日內履約支付上開第二期款，原告分別於114年1月9日、114年1月24日收受上開證信函後仍未支付，被告即於114年2月4日寄發存證信函予原告，表示依系爭不動產買賣契約第8條第2項規定解除本件買賣契約並沒收原告已付之價款。嗣於114年2月5日經承辦代書、仲介等人協調後，被告同意再給予原告轉圜空間，由原告簽署系爭切結書予被告，約定原告最遲應於114年3月20日15時30分以前將前開第二期款項匯入約定之台新銀行履保專戶，如原告未於該期限匯款，同意被告沒收專戶內1,320,600元，並由原告簽署「價金履約保證動用專戶款項協議書」，詎原告仍未依系爭切結書約定於114年3月20日以前將上開第二期款項匯入履保專戶，被告向原告解除系爭不動產買賣契約後，持系爭切結書、價金履約保證動用專戶款項協議書向安新建經公司行使，經安新建經公司於114年3月21日結算專戶，扣除仲介服務費320,000元後，被告實際僅收取1,004,267元。本件係原告違約在先，於違約事實發生後簽訂系爭切結書，性質上已非預防原告違約不履行債務時應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，依最高法院99年度台上字第1525號民事判決意旨，無從依民法第252條之規定酌減。退萬步而言，縱倘認本件係懲罰性違約金性質，原告既已盱衡自己履約之意願、經濟能力，自願簽署系爭切結書及價金履約保證動用專戶款項協議書，基於契約自治精神，即應受該約定之拘束，不容請求返還。㈡系爭不動產再次委託仲介出售，於114年5月13日成交，成交金額為1,250萬元，較本件買賣價金1,322萬元，減少72萬元。且系爭不動產房屋因再出賣，被告復支出仲介費用50萬元，另本件雙方買賣契約成交時間於113年8月26日，因原告再三遲延付款，被告一直秉持善意等待到114年3月20日長達7個月時間，此段期間房屋未能使用收益，導致被告受到無法出租房屋之租金利益的損失，依周圍相同45坪數4房房屋之租賃實價登錄資料，系爭不動產每月租金約25,000元，故被告受有 租金利益損失為175,000元，是被告因原告之債務不履行，導致所受到之實際損害為1,395,000元，實高於本件實際沒收之1,004,267元等語。其聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查原告於113年8月間因向被告購買系爭不動產，兩造於113年8月26日簽訂系爭不動產買賣契約，原告並先支付1,320,600元之價金，其後原告因申辦貸款金額未如預期，致自備款不足而未能依承辦代書通知支付第二期款3,824,836元，被告即於114年1月3日、114年1月16日寄發存證信函催告原告於7日內履約支付上開第二期款，原告分別於114年1月9日、114年1月24日收受上開證信函後仍未支付，被告即於114年2月 4日寄發存證信函表示依系爭不動產買賣契約第8條第2項規定解除系爭不動產買賣契約並沒收原告已付之價款。嗣兩造於114年2月5日協商，約定原告最遲應於114年3月20日15時30分以前將前開第二期款項匯入約定之台新銀行履保專戶，如原告未於該期限匯款，被告得逕行解約，原告應依系爭不動產買賣契約第8條第2項約定負擔違約責任，同意由被告沒收已付價款，且願再另行給付15萬元予被告。其後因原告仍未依系爭切結書約定於114年3月20日以前支付前開第二期款，原告遂依系爭切結書約定向被告解除系爭不動產買賣契約，並沒收原告已付1,320,600元之價金等情，有系爭不動產買賣契約、系爭切結書、被告於114年1月3日、114年1月16日、114年2月4日寄發之存證信函暨其回執、價金履約保證動用專戶款項協議書、安新建築經理（股）公司專戶資金及利息結算明細表（賣方）等件在卷可稽（見本院卷第17至52頁、第97至111頁），復為兩造所不爭，是此部分事實堪以認定。惟原告主張系爭切結書約定之違約金額過高，請求酌減，被告則以前揭情詞置辯。
四、本院之判斷：㈠系爭切結書第3條約定之性質為何？
觀諸系爭切結書記載:「一、事實概述...㈡惟嗣因可歸責於甲方(即原告)逾期不匯款至履保專戶等因素，造成前開買賣流程遲延，因而衍生買賣契約履約爭議，業經乙方(即被告)分別以第一封存證信函(113年12月27日送達甲方)、第二封存證信函(114年1月24日送達甲方)催告履約匯款卻均未獲匯款，復於114年2月4日寄發信函通知解除買賣契約沒收已付價款。㈢現經甲乙雙方誠意溝通協調後，甲方願按以下條件履約及爭議處置....二、甲方以此切結書承諾應按承辦地政士之指示配合辦理後續買賣相關流程，並保證最遲應於114年3月20日15：30止以前將第二期項共新台幣3,824,836元整匯入約定之台新銀行履保專戶，且會注意銀行收款時間，不再有任何一切理由藉故拖延。三、倘本人未於前條期限匯款，本人即張文郁同意賣方可以無條件解除『不動產買賣契約』（合約書編號：F522914），並同意比照不動產買賣契約書第8條第2項負擔違約責任，願由出賣人葉純君即乙方沒收已付價款1,320,600元整，依預先簽署之『價金履約保證動用專戶款項協議書』內容，全數逕由履保機構行撥款予出賣人，且願意另行給付出賣人新台幣壹拾伍萬整之金額」等語（見本院卷第51-52頁），可知於原告未依系爭不動產買賣契約約定支付價金後，被告即依系爭不動產買賣契約第8條第2項約定以書面限期催告原告履行，因原告仍未履行，被告本已依該條項約定，於114年2月4日以書面通知原告解除系爭不動產買賣契約並沒收原告已繳價款，惟雙方於114年2月5日重新協議，合意被告撤回解約及沒收原告已繳價款之意思表示，並由原告以簽訂系爭切結書方式，重行約定原告應交付價金之履約期限及原告未依該期限支付價金之相關違約責任。因此，系爭切結書第3條之約定，仍屬當事人間約定契約不履行時，債務人應支付懲罰金或損害賠償額之違約金預定，被告抗辯：該條約定性質上非預防原告違約不履行債務時應支付之違約金，無從依民法第252條規定酌減云云，顯無足取。㈡該違約金之約定是否過高而應予酌減及酌減後之金額應為多
少？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 250條第1項、第252條亦有明文。又違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院49年台上字第807號判例、51年台上字第19號判例、105年度台上字第679號、82年度台上字第2529號判決參照)。
⒉查系爭切結書第3條約定原告「同意比照不動產買賣契約書第
8條第2項負擔違約責任」，而系爭不動產買賣契約第8條第2項係約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，...賣方得以另以書面通知解除本契約並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金」（見本院卷24頁），是系爭切結書第3條之違約金應為懲罰性違約金。本院審酌系爭切結書關於違約金之約定，目的無非在於督促原告應確實依系爭切結書第2條約定期限支付第二期款，以利後續系爭不動產買賣流程之進行，並斟酌被告因原告違約可能所受損害無非為系爭不動產遲延再行出售之損失，惟兩造訂約至解除契約之期間非長，社會經濟尚無重大巨變，且原告自承解約未久於114年5月13日已將系爭不動產售出，及兩造就系爭不動產買賣契約之利益衡平等情，認本件被告沒收1,320,600元充作違約金，容有過高，應酌減至系爭不動產買賣總價之7%即925,400元(計算式：13,220,000 ×7%＝925,400元)較為合理適當。
㈢原告依民法第179條規定，得請求被告返還金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；另按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付（最高法院102年度台上字第1330號判決議意旨參照）。查被告可得主張沒收之違約金經酌減為925,400元，業如前述，則其就超過上開金額所沒收之違約金即395,200元（計算式:
1,320,600元－925,400元＝395,200），依上開說明，即應依民法第179條規定返還予原告。
⒉再按法院依民法第252條酌減違約金，應待法院為酌減違約金
之裁判，始生形成效力，故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院105年度台上字第2378號判決意旨參照）。準此，本件原告僅得請求自本件判決確定翌日起加付法定遲延利息，逾此部分之利息請求，則屬無據。
五、從而，原告依民法第252條請求酌減違約金，並依同法第179條規定請求被告給付395,200元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，其逾上開範圍之本息請求，為無理由，應予駁回。末本判決所命被告給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項第5 款規定，應依職權宣告假執行，併依民事訴訟法第39
2 條第2項規定依職權宣告被告得供相當擔保金額而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
書記官 劉馥瑄