臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1746號原 告 白景文被 告 蘇郁惠訴訟代理人 張麗雲被 告 蘇郁晴訴訟代理人 簡靖騰上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國114年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示不動產准予變價分割，所得之價金由兩造依如附表二所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依如附表二所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告與訴外人張麗雲於民國113年8月13日簽署附買回協議
書（下稱系爭協議），約定原告以新臺幣（下同）460萬元購買張麗雲名下所有如附表一所示土地及其上建物（下稱系爭不動產，原告所檢附之附表漏載附屬建物部分，逕予以更正如附表一）、權利範圍3分之1，並約定自原告取得登記日起一年內張麗雲得用460萬元買回，系爭不動產已於113年9月10日登記為原告所有；又依系爭協議第三條約定，雙方買賣過戶完成後，張麗雲若向原告承租，如在雙方約定應繳房租而未繳且逾期10天，張麗雲將喪失買回權利，雙方並於113年9月19日簽署系爭不動產之租賃契約書，將原告持有系爭不動產之持分3分之1租予張麗雲，約定租期自113年9月19日起，至114年3月18日止，每月租金2萬元，應於每月19日交付予原告，均不得拖延或拒納。詎張麗雲未給付113年11月19日之該期租金，經原告於同年12月2日寄發存證信函催告限於文到三日內繳付租金，並聲明如逾期未繳、原告將依法行使權利，該存證信函經張麗雲於同年12月3日收受，迄今張麗雲仍未繳付欠租，是依據系爭協議第三條約定，張麗雲確定喪失買回權利，原告為系爭不動產之所有人（應有部分3分之1）之法律地位已然確定，張麗雲依約已無從行使買回權利。
㈡又系爭不動產現為兩造所共有，應有部分各3分之1，各共有
人就系爭不動產未約定有不分割之期限或因物之使用目的不能分割，兩造復無法協議分割，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定提起本件，聲明請求將系爭不動產予以變價分割，並將所得價金由兩造按如附表二所示應有部分比例分配。
二、被告答辯：系爭協議是原告使用詐欺行為取得，原告為專業放貸業者，利用張麗雲急需用錢，陸續借款，又以超過市場租金行情之每月2萬元租金租給張麗雲，吃定張麗雲無力支付，藉此取得系爭不動產之3分之1持分，係屬假買賣真借貸之合約陷阱，而且原告還有尾款13萬多元未給付給張麗雲，違約在先。又基於系爭不動產無法實質分割，且被告目前無收購原告持分之意願，故同意原告所提之變價分割方案。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭不動產為兩造所共有，應有部分各3分之1之事
實，業據其提出土地及建物登記第一類謄本在卷可稽，被告雖以前詞置辯，惟查：按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準（最高法院67年度台上字第3131號裁判意旨參照）；又不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1 項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權。此有民法第759條之1之立法理由及最高法院108年度台上字第2154號判決意旨可參，是以系爭不動產現既登記為原告與被告共有，則無論被告抗辯原告與其前手張麗雲間關於系爭協議之爭議等節是否實在，依上說明，於依法定程序塗銷原告之所有權登記前，被告尚不得否認原告就系爭不動產之所有權。是以，兩造為系爭不動產之共有人至明。㈡次按分割共有物乃為消滅物之共有狀態，以利土地之融通及
增進經濟效益，是除非因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限，否則各共有人得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項規定可參。又「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」同第824條第1至2項亦分別定有明文。兩造為系爭不動產之共有人，系爭不動產並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限情事，兩造於起訴前復無法就分割方法達成協議等情，為兩造所未爭執，是依前揭法條規定，原告起訴請求法院裁判分割，於法有據。
㈢末按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情
形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。本院審酌系爭不動產登記為二層建物，共用一個內部樓梯，此有建物登記謄本可左，且為兩造不爭執，若以原物分割進行分配，各共有人分得部分，均欠缺各自獨立門戶出入，造成日後使用上之困難與不便，無法發揮系爭不動產之利用價值，將致生經濟價值減損之情形。但如採變價分割，則可維持系爭不動產之完整利用性及所有人單純性，有助提昇系爭不動產之利用價值及經濟效益，兼顧各共有人之應有部分比例，符合兩造之公平及利益。從而，本院審酌系爭不動產使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭不動產之分割方法，以變價後價金按兩造應有部分比例分配為適當。
㈣綜上所述，原告依民法第823 條第1項、第824 條第2項規定
，請求請求就兩造共有之系爭不動產予以裁判分割，為有理由，應予准許，並就分割方式，諭知如主文第1項所示。
㈤本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，
經審酌之後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴之被告全部負擔，顯失公平，而應由兩造依應有部分之比例分擔，較為公允，爰依民事訴訟法第80條之1規定，諭知如主文第2項所示。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
民事第七庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
書記官 郭于溱附表一：
編 號 不動產標示 面積（平方公尺） 所有權人 權利範圍 1 土地：新北市○○區○○段000地號土地 126.34 蘇郁惠 3分之1 蘇郁晴 3分之1 白景文 3分之1 2 建物：新北市○○區○○段000○號建物 一層：73.58 二層：92.76 騎樓：19.18 蘇郁惠 3分之1 門牌號碼：新北市○○區○○路00○0號 蘇郁晴 3分之1 白景文 3分之1 備註 附屬建物：陽台8.18平方公尺；平台：8.18平方公尺附表二：
編號 所有權人 應有部分比例 1 蘇郁惠 3分之1 2 蘇郁晴 3分之1 3 白景文 3分之1