臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1827號原 告 陳盈帆訴訟代理人 陳敬中律師被 告 張奭琦上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號1樓之房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣24萬元，及自民國114年7月8日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國114年6月1日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月於次月1日給付原告新臺幣6萬元，及各應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣310萬0,560元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣930萬1,685元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣24萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項得假執行。但被告如按月以新臺幣6萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴聲明第二項請求金額為新臺幣(下同)30萬元，嗣於民國114年9月18日言詞辯論期日縮減請求被告應給付24萬元，經核原告上開變更，係縮減訴之聲明，核無不合，自應准許。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號1樓之房屋（下稱系爭房屋），因前租賃契約期限即將屆至，兩造於113年7月27日為延續租賃關係再訂立新約，約定租期自113年8月1日起至115年7月31日止，每月租金3萬元。惟被告自113年7月起即未給付租金，經原告於114年4月1日函催被告將於114年5月31日終止契約，然因招領逾期於114年4月25日遭退回。經查，兩造簽訂租賃契約，被告怠於履行支付租金義務，經原告催告後，因招領逾期遭退回，依兩造簽立之租賃契約第19條第2項及第16條第2項約定，以第一次郵遞之日即114年4月2日為到達日，並合法終止兩造租約，被告亦應給付租約終止前之113年7月至12月，及114年1月至5月，10個月租金共計30萬元，扣除押租金6萬元，應給付24萬元；依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告返還系爭房屋；依系爭租約第14條第3項規定請求被告給付兩造租賃契約終止後未返還租賃租宅，即自114年6月起按月給付相當租金之不當得利3萬元，及違約金3萬元，共計6萬元。
（二）聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號1樓之房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告24萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒊被告應自114年6月1日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止
，按月於次月1日給付原告6萬元，及各應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）經查，原告主張兩造於113年7月27日續訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將系爭房屋出租予被告，然被告自113年7月起未給付租金，經原告催討無果等事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、兩造對話截圖等件為證（見本院114年度訴字第1827號「下稱訴字」卷第19頁至第38頁），而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告此部分之主張為真。
（二）按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）。又依系爭租約第16條第2款約定：「租賃期間承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告仍不為支付，出租人得提前終止租約」。次按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，為民法第95條第1項前段所明定。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院112年度台上字第1566號判決參照）。而表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定參照）。
（三）經查，被告自113年7月起即未再支付租金，經原告分別於113年9月23日、113年11月3日、113年12月17日及114年1月6日催討被告給付積欠之租金乙節，此有兩造通訊軟體LINE對話紀錄可參（見訴字卷第37頁至第38頁），依兩造於系爭租約第19條第3項就租賃雙方相互間之通知部分約定：「第一項通知得經租賃雙方約定以即時通訊軟體以文字顯示方式為之」（見訴字卷第30頁），則原告於上開期日催討被告給付積欠租金，足徵原告催告通知已到達被告。嗣原告於114年2月19日以台中漢口路存證號碼65號信函定7日期限催告被告支付租金，該函經郵務機關寄送至被告住居所，嗣於114年2月20日因招領逾期退回，有65號信函暨加蓋「招領逾期退回」戳記之信函信封可考（見訴字卷第41頁至第42頁），而被告既未證明其客觀上有不能領取65號信函之正當事由，應認被告受招領通知時，原告以65號信函所為定期催告之意思表示已到達被告，原告復於114年4月1日以台中漢口路存證號碼121號信函通知被告依系爭合約第16條第1項第2款約定終止租約，121號信函郵務機關寄送至被告住居所，亦因招領逾期退回，有121號信函暨加蓋「招領逾期退回」戳記之信函信封可按（見訴字卷第44頁至第45頁），則原告以該121號信函所為定期催告否則將依法終止租約之意思表示，即已進入被告之支配範圍，置於被告可隨時了解其內容之客觀狀態，而已達到被告並發生效力，堪認系爭租約已於前開期限屆滿日即114年5月31日經原告合法終止。故被告自113年7月至114年5月31日間所積欠之10個月房租30萬元，扣除已繳納押金6萬元，尚積欠24萬元，已達2個月以上，符合上開民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定，原告於114年5月31日起已合法終止上開租賃契約，自得依民法第455條前段請求被告將系爭房屋騰空返還予原告。
（四）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又系爭租約第3條約定：「承租人每月租金為3萬元整，每期應繳納1個月租金，並於每月5日前支付不得藉任何理由拖延或拒納」（見訴字卷第28頁）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。經查，系爭租約既已於114年5月31日終止，而如前述，被告自113年7月至114年5月31日間，合計尚積欠10個月租金30萬元，扣除押租金6萬元後，原告請求被告給付24萬元及自起訴狀繕本寄存送達翌日即114年7月8日（見訴字卷第69頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬有據。
（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第179條、第250條分別定有明文。又按系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」（見訴字卷第29頁）。查兩造租約已於114年5月31日消滅，已如前述，則被告自租賃關係消滅翌日即114年5月31日起即為無權占有系爭房屋，原告請求被告給付自114年5月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元及與月租金相當之違約金3萬元，共計6萬元，堪認有據，應予准許。
（六）綜上所述，原告依系爭租賃契約請求被告遷讓返還系爭房屋；給付積欠之租金24萬元，及自114年7月8日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自114年6月1日起至系爭房屋遷讓返還原告止按月給付原告6萬元，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核其勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 16 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 16 日
書記官 董怡彤