臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1857號原 告 廖崇宇被 告 台北新都會公寓大廈管理委員會法定代理人 王珮伃訴訟代理人 鄭冠文上列當事人間因確認分管契約不存在事件，本院於民國114年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，然於有訴訟代理人時不適用之；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查被告法定代理人原為鄭冠文，嗣於本院審理中，其法定代理人變更為王珮伃，並由其具狀聲明承受訴訟，有其民國114年9月15日民事聲明承受訴訟狀附卷可稽（見本院卷第175頁），核與首揭規定相符，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度臺上字第1240號民事判決意旨參照）。經查，原告主張其就門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號10樓房屋之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）約定有專用使用權之分管契約不存在之事實，為被告所否認，是兩造就原告就系爭頂樓平台之系爭分管契約存在與否已發生爭執，原告因該爭執致其私法上地位有受侵害之危險，並該危險得因本件確認判決予以除去，故原告提起本件確認之訴具確認利益，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：其於112年8月26日向訴外人蘇勝銘購買門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號10樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地，並於112年11月20日移轉登記為上開房地之所有權人，系爭房屋位於臺北新都會公寓大廈社區（下稱系爭社區），原告購買系爭房屋時，系爭頂樓平台未有搭蓋或需特定鑰匙始得進入之情形，蘇勝銘亦未告知系爭分管契約存存之情形，又原告購買後，亦係以權狀面積繳納管理費，與其他區分所有權人無異，且系爭社區於111年所張貼之「各棟頂樓雜物堆放勸導公告」亦可看出頂樓並無分管或約定專用之情，系爭社區之規約亦無任何頂樓平台分管契約或約定專用使用權之規定。嗣原告於113年1月間經系爭社區之其他區分所有權人告知原告系爭房屋就系爭頂樓平台有約定之專有使用權，被告復要求原告負擔系爭頂樓平台日後之管理、維護及修繕費用，然系爭頂樓平台屬全體區分所有權人共有，系爭社區建築完成日期為85年，98年1月23日前成立之分管契約，依修正前民法第820條規定，須經全體共有人同意方得成立，而系爭社區之全體區分所有權人並未提出約定系爭分管契約之事證，被告亦未證明系爭分管契約符合84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第7條第3款、第23條第2項規定，況原告係善意之第三人，於購買取得系爭房屋所有權時，對於有系爭分管契約一事並不知情，亦未曾占用系爭頂樓平台而排除其他區分所有權人之使用，自不受分管契約拘束。爰依民事訴訟法第247條規定，提起本件訴訟，並聲明：確認原告就系爭頂樓平台約定專用使用權之分管契約不存在。
二、被告則以：系爭社區區分所有權人於82年4月20日與建商簽定房屋預定買賣契約書附件九業戶規約第3條規定載明：本區特定範圍使用權屬：第1項頂樓：本區除特定機能之公共設施，（指水塔、梯間等）部分外，其他部分統由頂樓所有權人單獨管理使用及維護。但不得妨礙公共安全及管委會對公共設施之管理。此即為區分所有權人間對於頂樓平台為頂樓區分所有權人單獨管理使用及維護之約定。依系爭社區105年6月18日所召開第21屆區分所有權人會議第四案就系爭區社區1號5樓頂樓漏水修復議案，因建商與頂樓住戶之買賣合約記載，頂樓之使用權歸屬頂樓住戶，日後之維護及修繕亦由頂樓住戶自行負責，與會之區分所有權人均無人異議而決議通過，足認全體區分所有權人均肯認上述事實。又系爭社區於113年6月16日所召開第29屆區分所有權人會議，就議案三關於系爭社區各棟頂樓地面修繕費支出一案，經出席之區分所有權人投票表決，以同意115票、不同意52票、廢票7票通過依系爭買賣契約書規定，由頂樓住戶自行修繕（被證3），顯見區分所有權人均知悉關於系爭買賣契約書第3條規定即系爭分管契約之存在。嗣因系爭社區內仍有住戶對於約定專用使用權歸屬有所爭議，系爭社區於114年3月12日所召開之區分所有權人會議中立案討論，出席之住戶亦聯名簽署認同系爭分管契約之存在。另公寓大廈管理條例於84年6月28日頒佈施行，系爭分管契約係於82年4月20日乃建設公司依據當時法令所擬，不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制。原告在買賣房屋時理應詢問系爭房屋前屋主產權及社區相關規定，惟原告並未向管委會調查系爭房屋相關事項，乃原告疏失及前屋主及房屋仲介未善盡告知責任與管委會無涉等語資為抗辯，聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠按共有物之共有人劃定範圍由特定共有人使用共有物者，乃
屬分管性質，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分為使用收益及管理。又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間經由建商之媒介已合意成立分管契約（最高法院103年度台上字第2061號判決參照）。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91台上字第2477號、104年度台上字第463號判決意旨參照）。再者，共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，倘共有物分管契約係以共有土地之專用使用權為其內容，而該專用權之成立復約定為一定之使用目的時，專用權人之使用應受其拘束，不得逾越其範圍而擅自變更用途，否則即難對其他共有人主張其為有權占有。而建商與各承購戶約定公寓大廈共用部分由特定共有人使用，而由各承購戶間成立分管協議者，倘未明白約定其使用方法，應參酌當時法令規定及該共用部分於分管契約成立時之使用情形，加以認定（最高法院105 年度台上字第1677號、106年度台上字第1151號判決意旨）。
另按關於民事訴訟舉證責任之分配，89年間修正之民事訴訟法第277條已增設但書規定，受訴法院於具體個案決定是否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責（最高法院104年度台上字第2241號判決意旨參照）。
㈡查，系爭房地係原告於112年8月26日向蘇勝銘購買，並於112
年11月20日完成所有權移轉登記，而蘇勝銘係約於30年前向系爭社區之建商購買系爭房地等情，為兩造所不爭執，並經證人蘇勝銘於本院審理時證述明確（見本院卷第186頁），此部分事實應堪認定。次查，觀諸被告所提出系爭社區興建時之建商即九城建設股份有限公司於預售時之預定房屋買賣契約書之附件九業戶規約第3條約定：「本區約定範圍使用權屬：1.頂樓：本區除特定機能之公共設施（指水塔、梯間等）部分外，其他部份統由頂樓所有權人單獨管理使用及維護。但不得妨礙公共安全及管委會對公共設施之管理」，且其上亦經9名區分所有權人簽名於其上確認等情，有該預定房屋買賣契約書佐卷可考（見本院卷第115頁），佐以證人即原告之前手蘇勝銘於本院審理時亦具結證稱：（問：你是系爭房屋第一手？）是第一手，我是直接跟建商購買，大約持有30年。……（問：你是否知道10樓上方的頂樓平台，對10樓住戶有約定的分管使用權？）我與建商買的時候合約上有註記10樓住戶，對頂樓平台有約定專用使用權。（問：何時知悉？）買得時候就知道等語（見本院卷第186、187頁），足見系爭社區之建商即九城建設股份有限公司於興建銷售系爭社區時，以制式之房屋預定買賣契約書附件九第3條內容與各承購戶約定，建案內各棟建物頂樓平台之使用權歸屬於頂樓房屋買受人管理使用，依前開說明，各棟共有人間應已合意成立分管契約。故系爭房屋之買受人既買受頂樓建物，依此分管契約之約定，關於該屋頂平台之使用權應歸屬於該買受人，同棟各樓層之買受人除為維護公共使用或安裝天線時，均無權使用屋頂平台。至原告主張：系爭社區建築完成日期為85年，98年1月23日前成立之分管契約，依修正前民法第820條規定，須經全體共有人同意方得成立，而系爭社區之全體區分所有權人並未提出約定系爭分管契約之事證等語，核與前揭買賣契約之內容不符，自無可採。
㈢原告雖主張：其係善意第三人，前手蘇勝銘並未告知有此管
契約存在，且系爭分管契約未經載明於系爭社區之規約，是否合法成立亦有問題等語，惟查，依系爭社區105年6月18日所召開第21屆區分所有權人會議第四案：「案由：1號5樓頂樓漏水修復討論。說明：區分所有權人會議時，頂樓住戶出示與建商買賣契約合約書請本社區律法律顧問王律師解釋，經王律師閱覽後答覆給參加區權會的住戶，當初建商與頂樓住戶在買賣的合約書上有記載，頂樓的使用權歸屬於頂樓住戶，往後的維護及修繕均由頂樓住戶要自行負責。擬辦：提請大會討論。決議：經王律師解釋後，1號5樓頂樓的修繕由住戶自行負責」等語，有系爭社區105年6月18日所召開第21屆區分所有權人會議紀錄存卷可稽（見本院卷第127頁），是被告辯稱：系爭社區之頂樓因建商預售時與頂樓住戶之買賣合約記載，頂樓之使用權歸屬頂樓住戶，日後之維護及修繕亦由頂樓住戶自行負責，並經系爭社區區分所有權人會議決議確認等語，即堪採信。而此亦為原告之前手即系爭房屋之第一手買受人蘇勝銘證述明確，是參酌該分管契約既約約定於原始購買契約、系爭社區之區分所有權人會議決議等資料中均可查知，顯具公示作用，受讓人可由上開外部使用情形及相關記載中得知分管契約之存在，該分管契約對於受讓人仍應繼續存在，則原告自因買受而繼受取得該屋頂平台之使用權，並負有管理屋頂平台之義務。至證人蘇勝銘雖證稱：出賣時並未告知原告有關頂樓平台之使用權等語，然此核係證人蘇勝銘與原告間買賣契約有無告知相關權利義務之情事，是原告據此主張不受系爭分管契約拘束，尚無可採。
㈣原告另主張：其購買後係以權狀面積繳納管理費，與其他區
分所有權人無異等語，然管理費之計算繳納與頂樓平台約定專有使用權間，未必有相關聯，原告此部分主張，亦無從據為不受系爭分管契約拘束之依據。
四、綜上所述，原告請求確認其就系爭頂樓平台約定專用使用權之分管契約不存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 14 日
書記官 賴峻權