臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1011號原 告 林水生
李振玲被 告 法國小鎮香荷區社區管理委員會法定代理人 李文雄訴訟代理人 陳君沛律師
陳立曄律師黃凡源律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國114年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認法國小鎮香荷區社區113年第2次區分所有權人會議第5項之第1案表格項次1至3、項次5至11、暨第2案表格項次1至5及新增規約第12條第3款之決議無效。
二、確認法國小鎮香荷區社區114年區分所有權人會議第1次臨時會第5項（議題討論）之第1案決議，其中「全案費用支出依『社區規約』第十二條第三項第一款規定之比例分攤（別墅區40％、大樓區34％、停車場26％)」部分無效。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔47％，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第7款、第2項分別定有明文。查原告於民國114年5月19日具狀追加聲明：確認法國小鎮香荷區社區（下稱系爭社區）114年區分所有權人會議第1次臨時會第5項（議題討論）之第1案「管理委員會提請全體住戶授權聘請律師協助處理民事侵權告訴案（住戶－管委會）相關訴訟事宜（含預算匡列）」決議無效（見本院卷一第199、330頁）。核原告追加部分，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷一第330頁、卷二第146、151、261頁），視為同意變更及追加，依據首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為系爭社區大樓區之區分所有權人，被告於112年11月12
日召開第17屆第1次區分所有權人會議，其中第7項議題討論第4案決議（下稱系爭Ａ決議）將社區「管理費」收支帳戶，循「管理收費收入、使用者付費」原則，分拆為大樓區、別墅區、停車場等3個部分，而該決議違反系爭社區規約（下稱系爭規約）大樓區專用金的專有獨立條款，不但未將專用金獨立出來，還運用多數人強行決議方式，將大樓區專用金多年累計之結餘流入別墅區及停車場，自屬無效。
㈡系爭社區113年第1次區分所有權人會議第7項議題討論議題二
現有資產分配之決議內容（下稱系爭Ｂ決議），日期都是計算至113年10月31日，112年5月份財報上所公告「大樓15元/坪專用金」獨立結餘款金額已有115萬3,827元，如累計到113年10月31日為127萬7,679元，然資產分配決議係將大樓區專用金直接併入按坪數收入比例分配：別墅區40％、大樓區34％、停車場26％，將大樓區專用金多年累計獨立節餘之127萬7,679元流入別墅區及停車場，應屬無效。正確的資產分配方式，應係先把大樓區專用金分開獨立出來後，其餘額才能進行資產分配給別墅區、大樓區、停車場。
㈢系爭社區113年第2次區分所有權人會議第5項議題討論第1案
共同使用項目費用支出分攤比率、第2案社區規約第十二條研修審定之決議（以下第1案稱系爭Ｃ1決議、第2案稱系爭Ｃ2決議），除了以毫無任何法源根據及數據來訂立之外，還完全違反公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第9條第3項規定，依該兩案之決議內容，大樓區專用金除須支付大樓專用修繕所有費用支出外，還要再一次去分擔決議的「共同費用按坪數收入比例分擔：別墅區40％、大樓區34％（含大樓區專用金）、停車場26％」的費用，等於將大樓區專用金剝二次皮，故該等議案之決議應為無效。
㈣系爭社區113年第2次區分所有權人會議第6項臨時動議第1案
本次會議發給「出席費」之決議（下稱系爭Ｄ決議），依實際出席人數，每人發給出席費500元，計發放6,500元（計算式：500元×13人＝6,500元），惟社區規約並無出席區分所有權人會議須發放出席費之條款，且該次區分所有權人會議之會議通知書及公告亦未載明出席費發放之內容，亦未於會議前通知發放區分所有權人出席費乙事，該臨時動議議題自行表決及發放，已違反法律規定。發放的出席費是公款，管理費應用於全體住戶，於會議中自行決議發放出席費，已違反公平性，是否出席應出於住戶的自由意願，不該以利誘的方式，故被告應將已發放之113年第2次區分所有權人會議出席費予以追回。
㈤系爭社區大樓區專用金之設立目的與使用方式與公共基金不
同，不能混同而須獨立計算與結算，大樓區專用金主要用在電梯保養及大樓區修繕費用支出，另以備電梯老舊時重大修繕之用。107年區分所有權人會議決議後，便開始獨立計算大樓區專用金的收支與結餘，自108年初起每月都於財報內公告大樓區專用金之獨立結餘金額，然因112年5月發現有非大樓專用項目混入計算後，於是對被告行文暫時停止公告，文經被告同意待重新計算後再重新公告獨立結餘款，112年10月底完成新的大樓區專用金結餘後，遭別墅區3位委員否決，致財報公告內大樓區專用金獨立結餘款金額便停在112年5月，至今未公告新的結餘款數字，迭經請求被告確認並重新公告，未獲回應，已違反公寓條例第36條第10款及系爭規約規定。
㈥系爭社區與自來水公司並無社區59戶共用之總水錶，而係自
來水公司就各小區分別設置總水錶，各小區總錶前（責任分界點）由自來水公司負責，總錶後由該區住戶負責，然後再到該區各住戶自來水錶供該住戶單獨使用，以達供應該區住戶用水之目的而設，除去該部分不影響其他區分所有建築物之使用，自屬於該區住戶之專有部分，漏水處為該區總錶出來後住戶分支要到戶錶前之水管，屬於該區住戶應自行維修權責，如以公共基金支應各區住戶專有自來水管修繕費，已違反公寓條例第10條規定，被告自應將歷年由公共基金支付之自來水管修繕費23萬7,740元予以追回。
㈦系爭社區於114年5月4日召開114年區分所有權人第1次臨時會
議時，就第5項議題討論第1案管理委員會提請全體住戶授權聘請律師協助處理民事侵權告訴案（住戶-管委會）相關訴訟事宜（含預算匡列）之決議（下稱系爭Ｅ決議），通過編列預算，授權本案法定代理人完成聘任律師及訴訟事宜，全案費用支出依系爭規約第12條第3項第1款比例分攤，然該決議亦違反社區規約大樓區專用金的專有獨立條款，強將大樓區專用金納入大樓區分擔比例，該決議應為無效。
㈧綜上所述，原告依公寓條例第4條第1項、第33條第1項、社區
規約第3條第5項、民法第56條第2項規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈確認系爭Ａ決議無效。⒉確認系爭Ｂ決議無效。⒊確認系爭Ｃ1決議、系爭Ｃ2決議無效。⒋被告應將已發放113年第2次區分所有權人會議出席費6,500元追回。⒌被告應將「大樓15元/ 坪專用」金累計之結餘款，計算清楚並重新於每月財報中公告。⒍被告依起訴狀附件11所列內容，將歷年來由公共基金支付之各區住戶專用自來水管修理費共計23萬7,740元追回。⒎確認系爭Ｅ決議無效。
二、被告則以：㈠系爭Ａ決議部分：
系爭Ａ決議所討論者，為應將社區公共基金按社區不同區域分為別墅區、大樓區及停車場，並將各區之收入與支出分別獨立，由各區之收入支應各區支出，若有多區共用支出之處則按各自比例支出。此議案欲將各區公共基金各自獨立以確保各區域權益與財務上獨立性，符合各區住戶之利益及公寓大廈管理條例相關規定，其內容未提及將系爭社區大樓區累積結餘併入其他區域部分，自未違反公寓大廈管理條例及社區規約。
㈡系爭Ｂ決議部分：
系爭社區於97年11月16日修訂社區規約，第10條第3項規定「別墅區房屋之管理費：每坪新臺幣20元；大樓房屋之管理費：每坪新臺幣35元；汽車停車位之管理費：每位新臺幣400元（依購屋契約）；機車位之管理費：由管理委員會另訂之。」可知管理費已明訂於社區規約內。系爭社區於107年12月16日舉行第12屆第2次區分所有權人會議，雖決議大樓區管理費每坪應「多繳15元」並由財務委員加以統計，惟此規定違反公寓條例第32條規定，該決議有重大程序瑕疵且應屬無效，且該決議未落實，大樓區住戶並未另行徵納15元管理費或加以統計。依社區規約繳納之管理費自為社區之共用管理費，可供社區運用及維護、管理社區公共事務，系爭Ｂ決議係進行現有資產分配，即是基於過往至113年累積之共用管理費，按社區內各部分按坪數收入比例分為別墅區40％、大樓區34％及停車場26％，再按公寓條例第10條第2項之比例分擔，支應各共用部分及約定共用部分，並無違反公寓條例第4條第1項、第33條第1項、社區規約第3條第5項及民法第56條第2項規定。
㈢系爭Ｃ1決議、系爭Ｃ2決議部分：
⒈系爭社區為修正社區內共用部分負擔之規定，於113年11月23
日舉行113年第1次區分所有權人會議，惟因人數不符社區規約規定，於同年12月14日舉行第2次區分所有權人會議，經34戶同意通過表決系爭Ｃ1決議、系爭Ｃ2決議，自得作為規約修訂基礎。113年第2次區分所有權人會議之程序符合規範，且內容無顯失公平之處，若住戶持反對意見應於會議時提出，惟未有住戶表示不同意，自不適用民法第247條之1及第56條規定，更與公寓條例第9條無關。另系爭Ｃ1決議、系爭Ｃ2決議係各自獨立的議案，經分開提議且分開表決，無法一併確認無效。
⒉系爭Ｃ1決議表格中，發電機主要使用於大樓區與停車場之負
載設備，包括消防泵浦機組、電梯馬達、停車場捲門馬達及出入口照明，其中消防泵浦與電梯皆僅供大樓區使用，且馬達功率占比遠高於停車場，而別墅區則完全未使用發電機系統，大樓區為發電機系統之主要且實質使用者，相關電路與管線等「機電系統」所衍生之照明、弱電、水塔與電瓶更換等維護與修繕支出，亦應依使用者付費精神，由主要使用之大樓區與次要使用之停車場分擔。故系爭Ｃ1決議將「發電機系統修理費」及「機電修理費」改採使用者付費，並依大樓區與停車場使用比例分為26：3之分擔比例。
⒊系爭社區原有跨區消防系統，但別墅區早已切斷與管理室連
結並改由各戶自理現場消防維護，實際留存並由社區集中管理維護之消防系統僅包含大樓區（含煙霧偵測、泡沫噴灑、緊急照明與警報、消防出水口等）與停車場（僅煙霧偵測與泡沫噴灑），因大樓區消防系統項目與覆蓋面積均顯著高於停車場，別墅區不再使用該系統，該筆屬非常態且須就整體系統同步檢修之「消防系統共用修理費」，自應由實際使用該系統之大樓區與停車場共同依使用者付費原則分擔，而於系爭Ｃ1決議採26：3比例分擔。
⒋社區委託機電公司每月進場檢查保養2次，經依各項設備實際
對應用途與使用範圍分析後，以其使用權益歸屬比重推算不同設施之使用比例，因檢查項目部分含消防系統，別墅區已無共同消防機電檢修需求如前述，其受益占比自顯較低，故系爭Ｃ1決議將「機電檢查保養費」改採使用者付費，並依別墅區、大樓區、停車場使用比例分為13：37：50。
⒌系爭社區大樓區之共用部分持分皆由大樓區區分所有權人持
有，別墅區未持有大樓共用部分，客觀上無使用大樓電梯之可能，本無須分擔電梯維護與修理費用，該大樓區共用部分所生修繕、維護及管理費用自不應由別墅區負擔。
㈣依113年第2次區分所有權人會議紀錄第4項第3點可知，該出
席費發放係依往例發給，依被證3可見該次區分所有權人會議亦有發放出席費，113年第2次區分所有權人會議因欲鼓勵區分所有權人參與推動社區事務而發給出席費，然當日原告極力反對，被告為確保議程順利及安撫原告訴求，以臨時動議名義供與會人員表決是否發給，此發放出席費並非議案，亦非臨時動議內容，僅為使原告接受出席費發放為社區慣例，所舉行表決並提供多數決結果作為事實表述，未創造任何新權利義務，此多數決結果非關社區管理、變更與決策之議案，與公寓條例第32條無涉。
㈤系爭社區之財務報表自始無「大樓區專用金」之欄位，更尚
未多徵納15元專用金，已如前述，既無此專用金之項目，自難以對此金額加以統計計算。原告李振玲於110年間擔任主任委員時，亦未統計所謂「大樓區專用金」於財報供區分所有權人確認，此時令被告增加此項目顯強人所難。此外，「大樓區專用金」非社區財務報表內既有項目，更未收取此項費用，被告本無須對此項目另行統計公布，自無違反公寓條例第36條規定。
㈥系爭社區之各住戶家中私人水錶後之部分具有使用上獨立性
，自為各住戶之專有部分，若為私人水錶外至總水錶或分區水錶間之管路為非專有部分，自應為共用部分。系爭社區並無總水錶，僅有各分區水錶，為原告所自承，而分區水錶依公寓條例仍屬社區共用部分，原告主張「分區水錶維修費應由該分區所有權人負擔」等語，欠缺關聯性與調查必要。
㈦系爭社區於114年5月4日召開114年區分所有權人第1次臨時會
議，通過系爭Ｅ決議編列律師服務費以委任律師進行本訴訟，該次會議出席戶數30戶，超過總戶數之半數，且決議事項針對本訴訟編列律師服務費之預算，合於社區規約第3條第9項第1款、第11條規定。被告委任律師係為維護社區全體利益，且非無端興訟而是為應訴而生，並非以損害少數區分所有權人為目的，原告未於會議內予以反對，其等放棄正當管道參與表決，卻於本訴主張決議無效，實無理由。
㈧綜上所述，原告之請求均無理由，應予駁回，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其等為系爭社區之區分所有權人，系爭社區區分所有權人會議分別於112年11月12日通過系爭Ａ決議、於113年11月23日通過系爭Ｂ決議、於113年12月14日通過系爭Ｃ1決議、系爭Ｃ2決議，並發放出席費6,500元、於114年5月4日通過系爭Ｅ決議等事實，有各該區分所有權人會議之會議紀錄在卷可稽（見本院卷一第289至304頁、第93至99頁、第103至108頁、第215至217頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。又上開各區分所有權人會議之程序（包括出席人數、區分所有權比例、通過決議門檻等）並無違反公寓條例及系爭規約相關規定，亦為兩造所不爭執，亦堪信為真。
四、本院得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院110年台上字第140號判決意旨參照）。查原告均為系爭社區之區分所有權人，主張系爭社區區分所有權人會議系爭Ａ決議、系爭Ｂ決議、系爭Ｃ1決議、系爭Ｃ2決議、系爭Ｅ決議有違反法令之無效事由等情（即聲明1至3、7部分），為被告所否認，堪認兩造就該等決議之效力已生爭執，而該等決議均和系爭社區管理費之管理及使用有關，故該等決議是否無效，已影響原告基於區分所有權人之權益，致其等在法律上之地位有不安狀態存在，而此種不安之狀態得以本件確認判決除去，故原告提起上開確認訴訟，應認有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡原告主張系爭Ａ決議、系爭Ｂ決議、系爭Ｃ1決議、系爭Ｃ2決議
、系爭Ｅ決議無效，被告應追回出席費6,500元、水管修理費23萬7,740元及計算並公告大樓區15元專用金累計之結餘款等情，為被告否認，並以前詞置辯，然就判斷原告各項聲明有無理由前，應先就原告主張之系爭社區大樓區管理費每坪加收15元之性質及基礎事實加以認定如下：
⒈按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費
用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號民事判決意旨參照）。又公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓條例第10條第2項規定，自為法之所許，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。在區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按共有之應有部分比例分擔」之原則。
⒉經查，系爭社區於97年11月16日修訂系爭規約，於該時第10
條第3項即規定：「別墅區房屋之管理費：每坪新台幣二十元；大樓房屋之管理費：每坪新台幣三十五元。…」（見本院卷一第315頁），可知系爭社區管理費最早可追溯自97年11月16日起，就大樓區與別墅區管理費即以不同方式收取，大樓區住戶每坪管理費較別墅區住戶加收15元，而系爭規約第10條第3項雖嗣後在大樓房屋之管理費後加註「（十五元為大樓設施維護費）」等語，然此差別收取管理費之情形，一直延續迄今，此有113年12月14日修訂之系爭規約在卷可稽（見本院卷一第264頁）。又依卷內系爭社區內別墅區及大樓區部分建物登記謄本或所有權狀（見本院卷二第253至258頁、卷一第179至180頁），可知別墅區與大樓區雖就新北市○○區○○段0000○號建物共有，然就同區段1121、1122建號建物部分（即大樓區共有部分）並未有共有關係，是依前揭說明，系爭規約第10條第3項就大樓區住戶每坪管理費較別墅區住戶加收15元之規定，應係考量別墅區住戶就大樓部分並無共有部分，且無從使用大樓電梯等公共設施，但仍需以管理費支付大樓區公共設施之維護，堪認已斟酌住戶實際獲益程度等情形，並參酌公寓條例第10條第2項規定，才訂定此負擔標準，客觀上尚屬有合理理由，且其區別程度具有相當性，自屬有效之規定。
⒊原告雖主張大樓區每坪所加收之15元管理費為大樓區專用云
云，然依卷內所有97年11月16日、107年12月16日及113年12月14日修訂之系爭規約（見本院卷一第305至325頁、第33至42頁、第257至269頁），第10條第3項規定均未變更別墅區房屋管理費每坪20元，大樓區房屋管理費每坪35元之基本事實。復比較97年11月16日及107年12月16日版本的系爭社區規約第12條「共用部分修繕費用之負擔比例」規定之修訂，就第12條第2項「電梯之維修」項目、「費用之負擔比例」從「一、由管理費（公共基金）支付30％。二、各棟大樓之所有權人支付70％；各戶則依該棟之協議分擔費用。」修訂為「由管理費，且日後由財委將大樓每坪多繳15元收支做統計，如有不足支付維修費用時，則依該棟大樓之協議分擔費用。」（見本院卷一第319至321頁、第39頁）。核其上開修訂內容，雖記載由財務委員將大樓區「每坪多繳15元收支做統計」，但就電梯維修費用之負擔仍載明「由管理費」，依上開規約12條之規範體系及文義，僅係就社區管理費如何支應大樓區電梯（共用部分）修繕費負擔比例加以規定，並無規定大樓區加收之每坪15元為專款，且僅能專用於大樓區之意思，故大樓區每坪所加收之15元仍屬管理費之範圍，至多只能認定財務委員應在系爭社區管理費帳目上應加以紀錄而已。上情此亦可從系爭社區108年1月至112年12月財務報表（見本院卷二第19至78頁），僅於111年4月至112年5月期間曾在「附註欄」有記載「大樓15元專用」及「金額」，其餘月份則未見有相關記載加以佐證。是依前揭事證，大樓區每坪所加收之15元性質上仍為管理費一部分，尚難認定該加收之15元為大樓區專用之獨立款項。
⒋至於被告雖辯稱通過107年12月16日社區規約修訂之系爭社區
第12屆第2次區分所有權人會議，係因107年11月11日舉行第12屆第1次區分所有權人會議，經住戶提起臨時動議，該次會議出席人數不足，才依公寓條例第32條第1項前段及第3項規定所召開第2次會議，且該第2次會議並非就同一議案表決，且程序上亦有公告及事後回填日期等違法瑕疵，該決議自始未成立而無效云云，然被告除107年12月16日系爭社區第12屆第2次區分所有權人會議紀錄外，並未提出其他事證供本院審酌，本院無從認定。再者，依被告所提出之113年12月14日修訂之系爭規約第20條第5項亦記載「於民國107年12月16日第四次修訂（第十二條第一項第二款）」，核與107年12月16日修訂之系爭規約第20條第5項記載相同（見本院卷一第269、42頁），足見107年12月16日系爭規約第12條為系爭社區認可之合法規定，在無其他證據佐證下，本院無從認定該規定為無效，附此敘明。
㈢以前揭認定之事實為基礎，就原告各項聲明分別判斷如下：
⒈系爭Ａ決議、系爭Ｂ決議均為合法有效之決議：
⑴按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；專有部分則指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，公寓條例第3條第1、3款定有明文。又區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，公寓條例第4條第1項、第33條第1款亦有明定。原告主張系爭社區大樓區每月多繳交每坪15元之管理費為「專用金」，經區權會通過系爭Ａ決議，將該專用金分開成別墅區、大樓區及停車場3個帳戶，違反公寓條例第4條第1項、第33條第1款云云，顯係將其等主張系爭社區大樓區住戶所繳交之「專用金」（實為管理費部分，已如前述）與公寓大廈「專有部分」混淆誤認，錯誤引用上開法條規定，且此部分亦與系爭規約第3條第5項規定「會議之目的如為專有部分之所有權人或使用者有利害關係時，應經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。」無關，應先敘明。
⑵系爭社區於112年11月12日所為系爭Ａ決議之內容，係把系爭
社區管理費帳本分為「別墅收入、大樓收入、地下室停車費收入等3份，支出分別自3份收入支應」（見本院卷一第294至295頁）；於113年11月23日所為之系爭Ｂ決議，則是將系爭Ａ決議之內容，依113年12月31日共同基金、利息及管理費之結存金額，再依別墅區40％，大樓區34％，停車場26％予以分配至3個帳戶（見本院卷一第95頁）。依前揭說明，大樓區加收之每坪15元仍屬於管理費之範圍，而系爭社區別墅區共33戶，合計總坪數為2,345.19坪、大樓區則為26戶，合計總坪數為1,147.22坪，停車位則有76個，此有系爭社區區分所有標的基本資料表、使用執照、區分所有權人名冊在卷可稽（見本院卷二第224至228頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真。復依歷次系爭規約第10條第3項規定，別墅區之管理費為每坪20元、大樓區之管理費為每坪35元、汽車停車位之管理費每個為400元（見本院卷一第315、38、264頁），故別墅區每月繳交之管理費總計為4萬6,904元（計算式：2,
345.19坪×20元＝4萬6,904元，元以下四捨五入，下同）、大樓區每月繳交之管理費總計為4萬0,153元（計算式：1,147.22坪×35元＝4萬0,153元）、停車位每月可收之管理費為3萬0,400元（計算式：76個×400元＝3萬0,400元），則系爭社區每月可收取之管理費合計為11萬7,457元。其中別墅區、大樓區及停車位每月繳交之管理費占總管理費之比例分別為40％，34％，26％（即各以4萬6,904元、4萬0,153元、3萬0,400元除以11萬7,457元，百分位以下均四捨五入），此比例依歷次社區規約規定，均未有所改變，堪以認定。
⑶系爭社區於112年11月12日通過系爭Ａ決議、並於113年11月23
日通過系爭Ｂ決議，其目的即是將系爭社區目前帳上之金額，依上開比例分配予別墅區、大樓區及停車場3個帳戶，並作為各該區域之支出分開管理及使用，此等管理費之管理及使用方式，並未為法律所禁止，基於尊重各該社區自治之權利，應無不可。又原告雖主張應先將其所稱大樓區加收之每坪15元「專用金」扣除之後再加以分配，然原告所稱之大樓區「專用金」，係系爭社區依社區規約合法收取，仍為系爭社區管理費之一部，業如前述，且原告並未舉證被告對大樓區住戶在原有之每坪35元管理費外，有另外再加收每坪15元之管理費之情形，故系爭社區管理費分配前既然係依別墅區40％，大樓區34％，停車場26％之比例收取，分配時將現有餘額依前揭比例再分配至各帳戶，自屬合理，並無違反公寓條例及社區規約，或有不公平之情形，堪以認定。從而，系爭Ａ決議、系爭Ｂ決議既無違反法令或社區規約之情形，則原告請求確認系爭Ａ決議（聲明1）及系爭Ｂ決議（聲明2）無效，均無理由。
⒉系爭Ｃ1決議表格項次1至3、項次5至11、暨系爭Ｃ2決議表格項
次1至5及新增規約第12條第3款之決議無效，其餘部分則為合法有效：
⑴系爭社區於113年12月14日所為系爭Ｃ1決議之內容，係支出應
按「管理費收入比例」及「使用者付費原則」分擔，並增修規約第12條第2項共用部分之支出分配比例（項目及費用負擔比例如附表一所示）；所為系爭Ｃ2決議之內容，則係修正規約第12條第2項共用部分（二戶以上共用者）修繕費用之負擔比例，支出的分擔比例（項目及費用負擔比例如附表二所示），並新增規約第12條第3項「上揭未列舉項目支出分攤：（一）共同費用按坪數收入比例分擔：別墅區40％。大樓區34％。停車場26％。⒈各區管理費不足時，應自行調漲管理費。⒉拆帳比例決定後，兩年內不得更改。」此有系爭社區113年第2次區分所有權人會議紀錄在卷可稽（見本院卷一第104至107頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又系爭Ｃ1決議、系爭Ｃ2決議雖係兩個決議，然均係與增修系爭規約第12條有關，目的皆在重新調整系爭社區共用部分修繕及負擔之比例，並非各自獨立，自應合併審酌，被告主張無法一併確認無效，容有誤會，先予敘明。
⑵按共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有
部分比例分擔為原則，而斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準，亦為法之所許，此見公寓條例第10條第2項規定及規範意旨自明，故共用部分之管理維護費用分擔標準之設定或變更，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定，如已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效【詳見本判決
四、㈡、⒈部分】。換言之，如共用部分之管理維護費用，未按區分所有權人共有之應有部分比例分擔，應有客觀合理理由及相當性，否則即為無效。經查，先前管理費之收入比例之所以為別墅區40％。大樓區34％。停車場26％，係因當時以社區整體管理費維護大樓區之電梯等公共設施，而對大樓區住戶每坪加收15元之管理費，然依系爭Ｃ1決議及系爭Ｃ2決議，既已因別墅區未與大樓區就大樓區建物有共有部分，而決定由大樓區區分所有權人自行負擔大樓區公共設施維修保養（見附表一項次4，附表二項次6至9），且先前系爭社區已決議將別墅區、大樓區及停車場分成3個帳戶支配及管理，則系爭社區共用部分維修及支出比例按照別墅區40％。大樓區34％。停車場26％分擔，即失去其根據，此時應回歸公寓條例第10條第2項之規定及規範意旨，按系爭社區區分所有權人共有之應有部分比例分擔，或由系爭社區區分所有權人按其建物坪數分擔，若仍要維持前開比例分擔，或有其他分擔方式，依前所述，應有客觀合理理由及相當性，否則即為無效。
⑶如附表一項次1之「秘書、電信及水電費 (人員薪資)」，項
次2之「社區環境清潔費」及項次11之「公共意外險」，均按先前別墅區40％。大樓區34％。停車場26％，然而系爭社區別墅區共33戶，合計總坪數為2,345.19坪、大樓區為26戶，合計總坪數為1,147.22坪，停車位則有76個，別墅區並無與大樓區住戶共有大樓區共用部分，均經認定如前，別墅區之戶數多於大樓區（別墅區占56％，大樓區占44％，差距8％），房屋總面積亦為大樓區之兩倍有餘，且別墅區各別房屋之面積亦較大樓區房屋大（見本院卷二第226至228頁），衡諸常情，面積較大之房屋通常居住人口較多，使用社區資源及環境清潔之需求較大，然就附表一項次1、項次2及項次11部分，系爭Ｃ1決議之結果，卻仍採用修訂前之各區分攤比例，並未依公寓條例第10條第2項規定及規範意旨加以調整，且被告就此部分並未提出任何正當之事由或證據加以說明，堪認此部分分擔比例，並無客觀合理理由及相當性，依前揭說明，應為無效規定，至為明確。
⑷如附表一項次3「垃圾清運費」及項次10「管理中心」，雖未
採取先前別墅區40％。大樓區34％。停車場26％之比例負擔，而改依別墅區及大樓區戶數加以分擔（即別墅區56％、大樓區44％），然別墅區及大樓區房屋面積相差甚大，居住人口應有差異，需要清運之垃圾及使用社區資源之情形自有不同，被告並未提出事證說明系爭社區別墅區及大樓區各戶所需清運的垃圾相當，亦未說明各戶使用管理中心的次數情形，無從證明以各區「戶數比例」分擔「垃圾清運費」及「管理中心」費用，客觀上有合理理由，亦難論有相當性，是以，附表一項次3及項次10修訂後之分配比例，亦為無效規定，堪以認定。
⑸按修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，
由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓條例第10條第2項但書定有明文。依其文義，並未排斥以「使用者付費」之原則負擔共用部分之修繕，惟必須因「可歸責」於區分所有權人或住戶之事由，方可以規約要求該區分所有權人及住戶負擔修繕費用。查如附表一項次5「機電檢查保養費」、項次6「機電修理費」、項次7「消防系統共用修理費」、項次8「發電機系統修理費」、項次9「停車場」，系爭Ｃ1決議係採「使用者付費」原則，而其中附表一項次5部分係依別墅區13％、大樓區37％、停車場50％比例分擔，項次6至8則係依大樓區90％、停車場10％比例分擔，項次9則全由停車場負擔100％（見本院卷一第105頁）。就此分擔方式，被告固辯稱係依「實際使用比率」與「過往付款收據」所統計之數據按使用者付費等語，然被告僅提出龍福機電消防企業有限公司保養維修單供本院審酌（見本院卷二第213至214頁），依該單據所示，其上並未區分別墅區、大樓區或停車場，亦無各區「實際使用比率」之記載，而被告亦未進一步提出「過往付款收據」及「統計資料」以實其說，是上開負擔比例究竟如何計算，卷內並無客觀事證可供檢視，本院無從認定附表一項次5至9部分，是否為「可歸責」特定區分所有權人或住戶。況且，同樣是機電相關費用，附表一項次5「機電檢查保養費」別墅區要負擔13％，但項次6「機電修理費」別墅區卻不用負擔，此等差異亦乏證據佐證其合理性。而項次6至8，均有「別墅區3戶」之記載，足見別墅區不是完全沒有使用到項次6至8之公共設施，既然如此，別墅區理應負擔部分費用，該等項次規定別墅區完全不用負擔費用，亦欠缺實際證據；且被告自承係別墅區自行切斷消防系統與管理室之聯結等語（見本院卷二第204至205頁），然公寓條例並無允許區分所有權人自行切斷與社區系統之聯結，並以此拒絕分擔管理費之規定，別墅區此等作法，與公寓條例係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質之立法意旨有違，難認適當。至於項次9停車場部分，完全由停車場負擔100％，被告亦未提出任何事證供本院審酌，本院無從認定。從而，附表一項次5至9修訂後之分配比例，均無事證可證明其可歸責性及合理性，均為無效規定，堪以認定。
⑹如附表二項次1「公設機電、消防設施耗材之採購與更換 」
、項次2「地下室污、雨排水設施(不含住戶端)」、項次3「社區巷道及行道樹(不含住戶前之花圃)」、項次4「監控設施」、項次5「房屋結構及外牆之修繕」，系爭Ｃ2決議並未說明其各該負擔比例之依據，其中附表二項次1部分與附表一項次5至8相同，就附表二項次1部分，被告並未舉證其可歸責性及合理性，已如前述。而附表二項次2部分，亦係依大樓區90％、停車場10％比例分擔，然被告亦未提出任何證據證明「地下室污、雨排水設施(不含住戶端)」僅有大樓區及停車場使用，別墅區完全沒有使用，本院無從認定其可歸責性及合理性。至於附表二項次3至5部分，系爭Ｃ2決議均係以「育林街23∼25-1號步道切分」，項次3、4由「各區自行管理」；項次5則分成「(1)別墅區圍牆柱子及燈具維修由別墅區管理費支付。(2)大樓區由大樓區管理費支付」。然社區巷道、行道樹、監控設施、結構及外牆之修繕，均有維持系爭社區生活品質及安全之重要功能，以步道範圍切分管理，固不失其明確，惟系爭社區大樓區與別墅區之住戶，是否從此之後即完全禁止不能通行對方範圍內之社區巷道，倘若可以通行，則此區分是否符合使用者付費原則，不無疑問，倘若無法通行，是否徒增系爭社區住戶生活之不便，亦無從得知，此等區分實際上欠缺可歸責性及合理性；另監控設施係為維護社區整體公共安全，系爭社區如有歹徒闖入犯罪，並不會區分係別墅區或大樓區，如此區分亦欠缺可歸責性及合理性，且對於系爭社區公共安全並無益處；最後，系爭社區結構及外牆，通常由系爭社區區分所有權人所共有，或應為區分所有權人共同維護，被告並未提出事證證明，系爭社區結構及外牆可以明確切割為別墅區及外牆區，且一旦結構或外牆維護發生缺失而產生損害賠償問題時，係系爭社區要共同負擔，別墅區及大樓區住戶無從以此內部約定的分割管理而推卸責任，是此區分亦難論有理。是以，系爭Ｃ2決議如附表二項次1至5部分，被告並未證明此等區分符合公寓條例第10條第2項之規定及規範意旨，本院無從認定該等項次之決議為有效，原告請求確認此部分決議為無效，應有理由。
⑺系爭Ｃ2決議新增規約第12條第3款，該規定為「上揭未列舉項
目支出分攤：（一）共同費用按坪數收入比例分擔：別墅區40％。大樓區34％。停車場26％。⒈各區管理費不足時，應自行調漲管理費。⒉拆帳比例決定後，兩年內不得更改。」（見本院卷一第106至107頁），然依別墅區40％。大樓區34％。停車場26％之比例分擔，並無客觀合理理由及相當性，應為無效，已如前述，而該拆帳比例既為無效，則決議此拆帳比例2年內不得更改之規定，亦應一併宣告無效。至於「各區管理費不足時，應自行調漲管理費」部分，則明顯違反系爭規約第3條第9、10項規定，調整管理費應由區分所有權人會議決定之基本規定，亦使系爭規約第10條第3項管理費之規定形同具文，該決議牴觸系爭規約，自為無效決議無訛。
⑻按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2
項定有明文。又公寓大廈之區權會乃全體區權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定(最高法院92年度台上字第9號判決意旨參照) 。查系爭Ｃ1決議表格項次1至3、項次5至11、暨系爭Ｃ2決議表格項次1至5及新增規約第12條第3款之決議，違反公寓條例第10條第2項規定之原則及規範意旨，均如前述，依民法第56條第2項規定，應屬無效，堪以認定，則原告請求確認此部分決議無效等語，洵屬有據。
⑼按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分
亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明文。次按民法第111條之立法意旨係在尊重當事人之意思，在數個構成部分結合成為單一法律行為者，其行為是否可分，應參酌行為外部的結合關係、法律行為的內容、所欲達成的經濟目的及雙方當事人之意思，於個案為具體認定。故在單一而具可分性之法律行為，倘綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，應有民法第111條但書規定之適用（最高法院113年度台上字第1843號判決意旨參照）。查系爭Ｃ1決議表格項次4、暨系爭Ｃ2決議表格項次6至9，均屬大樓區之共用部分維護費用分擔，別墅區住戶就此部分並無與大樓區住戶共有，該等費用負擔決議均由大樓區所有權人分擔或由大樓管理費支付，符合公寓條例第10條第2項之規定，且此部分與前揭認定無效部分，並無依存關係而具備可分性，故此等規定仍為有效，堪以認定。
⒊原告無權請求被告追回出席費6,500元：
被告於113年12月14日第2次區分所有權人會議以臨時動議決議發放出席費共6,500元，有該次會議紀錄在卷可稽（見本院卷一第108頁），被告則提出收支統計表及開會通知佐證發放出席費為系爭社區之慣例（見本院卷二第81至85頁），惟被告是否有權發放出席費予參與區分所有權人會議之人，領取人是否合法領取出席費，其法律關係存在於被告與領取出席費之區分所有權人之間，原告並無得直接要求被告追回出席費之請求權（是否得依民法第242條代位請求，則非所問），是原告此部分請求並無理由，應予駁回。
⒋原告無權請求被告計算並公告大樓區15元專用金累計之結餘款：
⑴按利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金
餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕，公寓條例第35條定有明文。系爭規約第15條亦規定「財務運作之監督規定：一、管理委員會之會計年度自每年元月一日起至該年十二月三十一日止。二、管理委員會應製作並保管財務會計帳簿、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閲覽時，不得加以拒絕，但得指定閱覽之日期、時間與地點。」（見本院卷一第267頁）。⑵經查，系爭社區區分所有權人會議雖於107年12月16日修訂通
過系爭規約第12條規定，載明「電梯之維修」項目，「費用之負擔比例」為「由管理費，且日後由財委將大樓每坪多繳15元收支做統計，如有不足支付維修費用時，則依該棟大樓之協議分擔費用。」等語（見本院卷第39頁）。然該規定於113年12月14日修訂如附表一項次4所示，已無「財委將大樓每坪多繳15元收支做統計」之文字，並經本院認定為經合法之決議有效修訂，已如前述。是依系爭規約規定，現階段財務委員已無另外統計大樓區多繳15元之法律依據。況且，原告所謂大樓區多繳15元部分，實際上應視為系爭社區管理費，亦經認定如前，此部分是否應另外統計，為被告及財務委員之職權，遍查公寓條例及系爭規約之規定，並無賦予區分所有權人即原告有要求被告依其主張統計財務報表之權利，原告至多僅能依公寓條例第35條及系爭規約第15條規定要求被告提供會計憑證、帳冊、財務報表等財務資料供其審閱，是以，原告請求被告計算並公告大樓區15元專用金累計之結餘款，並無理由，應予駁回。
⒌原告無權請求被告追回自來水管修理費共23萬7,740元：
原告主張被告以管理費修繕23萬7,740元別墅區私人水管，固據其提出修繕費用清單、水管配置圖及現場照片等件為證（見本院卷一第127頁、本院卷二第117至128頁），然修繕費用清單上並無製作人名義，其真實性自有所疑，而水管配置圖及現場照片僅係說明水錶及水管之配置，亦無法證明維修水管係私人管線。再者，被告是否以管理費維修私人管線，使用該等管線之住戶是否有不當得利，其法律關係亦存在於被告與該等住戶之間，原告並無得直接要求被告追回自來水管修理費之請求權（是否得依民法第242條代位請求，亦非所問），是原告此部分請求並無理由，應予駁回。
⒍系爭Ｅ決議其中「全案費用支出依『社區規約』第十二條第三項
第一款規定之比例分攤（別墅區40％、大樓區34％、停車場26％)」部分無效：
經查，系爭社區於114年5月4日區分所有權人第一次臨時會通過系爭Ｅ決議，該決議內容為「本案編列預算：律師服務費15萬元，授權本案『法定代理人』逕行完成聘任律師及訴訟事宜，全案費用支出依『社區規約』第十二條第三項第一款規定之比例分攤（別墅區40％、大樓區34％、停車場26％)。」，此有該會議紀錄在卷可稽（見本院卷一217頁）。其中「本案編列預算：律師服務費15萬元，授權本案『法定代理人』逕行完成聘任律師及訴訟事宜」部分，與系爭規約第11條管理費之運用規定相符，並無不當；惟「全案費用支出依『社區規約』第十二條第三項第一款規定之比例分攤（別墅區40％、大樓區34％、停車場26％)」部分，決議分擔該律師服務費之比例，係依照系爭規約第12條第3項規定之比例加以分擔，此部分違反公寓條例第10條第2項規定及規範意旨，業經認定無效如前，是此部分決議即無所依，亦應一併宣告無效。
五、綜上所述，原告依民法第56條第2項規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 1 月 12 日
民事第六庭 法 官 陳宏璋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
書記官 張韶安附表一項次 項目 費用負擔比例 1 秘書、電信及水電費 (人員薪資) 坪數收入比例分擔： 別墅區40％。 大樓區34％。 停車場26％。 2 社區環境清潔費 坪數收入比例分擔： 別墅區40％。 大樓區34％。 停車場26％。 3 垃圾清運費 戶數比例分擔: 別墅區33/59。(56％) 大樓區26/59。(44％) 4 電梯保養費 由大樓區100％負擔。 5 機電檢查保養費 使用者付費 別墅區13％。 大樓區37％。 停車場50％。 (依機電每月檢查細項黃聯得知) 6 機電修理費 使用者付費 大樓區26/29。(90％) 停車場3/29。(l0％) (大樓區26戶，別墅區3戶。) ※別墅區：地下室算3戶(東西側門及鐵捲門算3戶) 7 消防系統共用修理費 使用者付費 大樓區26/29。(90％) 停車場3/29。(l0％) (大樓區26戶，別墅區3戶。) ※別墅區：地下室算3戶(東西側門及鐵捲門算3戶) 8 發電機系統修理費 使用者付費 大樓區26/29。(90％) 停車場3/29。(l0％) (大樓區26戶，別墅區3戶。) ※別墅區：地下室算3戶(東西側門及鐵捲門算3戶) 9 停車場 停車場負擔100％ (1)鼓風機 (2)車道鐵捲門、門禁感應、監視器 (3)電燈(照明) 10 管理中心 戶數比例分擔: 別墅區33/59。(56％) 大樓區26/59。(44％) 11 公共意外險 坪數收入比例分擔: 別墅區40％。 大樓區34％。 停車場26％。附表二項次 項目 費用負擔比例 1 公設機電、消防設施耗材之採購與更換 大樓區26/29。(90％) 停車場3/29。(10％) (大樓26戶，別墅區3戶。) ※別墅區：地下室算3戶 (東西側門及鐵捲門算3戶) 已於議題一(原議題三)(5-8項) 2 地下室污、雨排水設施(不含住戶端) 大樓區26/29。(90％) 停車場3/29。(10％) (大樓26戶，別墅區3戶。) ※別墅區：地下室算3戶 (東西側門及鐵捲門算3戶) 3 社區巷道及行道樹(不含住戶前之花圃) ※以育林街23∼25-1號步道切分。 各區自行管理。 4 監控設施 ※以育林街23∼25-1號步道切分。 各區自行管理。 5 房屋結構及外牆之修繕 ※以育林街23∼25-1號步道切分。 (1)別墅區圍牆柱子及燈具維修由別墅區管理費支付。 (2)大樓區由大樓區管理費支付 6 大樓揚水設施 由大樓區之所有權人依協議分擔。 7 大樓安全梯牆面部份之修繕 由大樓區管理費支付 8 大樓電梯廳牆面之修繕 由大樓區管理費支付 9 大樓對講機 由大樓區管理費支付