臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第104號原 告 吳睿洋訴訟代理人 凌正峰律師被 告 葉駿霆（原名葉泰良）訴訟代理人 官寧郁律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。經查，原告提起本件訴訟，原聲明：㈠被告應拆屋返還（新北市○○○區○○段000地號土地（下稱系爭183號土地）與5年不當之得利。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）34萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。嗣依新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖（即本判決附圖）測得實際占用面積，變更聲明為：㈠被告應將坐落系爭183號土地如附圖編號183(A)部分之地上物拆除，並將上開土地騰空返還於原告。㈡被告應給付原告9萬3,117元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項聲明所示土地之日止，按月給付原告1,668元（見本院卷一第225、275、309頁）。核原告上開所為，就聲明一拆屋還地部分，係屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更或追加；就其餘聲明，則係基於系爭183號土地遭被告占用之同一基礎事實，並擴張或減縮應受判決之事項，揆諸前揭規定，均應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國107年7月13日繼承系爭183號土地，108年1月4日辦畢所有權移轉登記而為所有權人，系爭183號土地因遭被告以附圖編號183(A)部分之未辦保存登記建物無權占用，自108年11月12日起至113年11月11日止，受有如附表所示相當於租金之不當得利9萬3,117元，另應自113年11月12日起至返還系爭183號土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,668元。爰依民法第767條第1項前段及中段、第179條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將坐落系爭183號土地如附圖編號183(A)部分之地上物拆除，並將上開土地騰空返還於原告。㈡被告應給付原告9萬3,117元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項聲明所示土地之日止，按月給付原告1,668元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：門牌號碼新北市○○區○○○路00號房屋為未辦保存登記建物【舊門牌號碼為新北市○○區○○路00號，下稱系爭房屋，該屋如附圖編號183(A)部分占有系爭183號土地4平方公尺】，坐落於臺北縣○○市○○段00000地號土地（重測後新北市○○區○○段000地號土地，下稱系爭184號土地），嗣該土地分割出臺北縣○○市○○段000000地號土地（即系爭183號土地），而系爭房屋及上開土地原均係訴外人吳玉楠所有。吳玉楠於78年6月28日，將系爭房屋及系爭184號土地出售予川元電機有限公司（下稱川元公司），川元公司再於83年6月15日出售給被告之父，並由被告登記受讓，系爭房屋並非滅失後由被告自行建築，故系爭183號土地、系爭184號土地及系爭房屋原本同屬吳玉楠一人所有，而僅將系爭房屋及系爭184號土地讓與他人，依民法第425條之1增訂前之實務見解及法理，系爭房屋受讓後之所有人得於房屋使用期限內，推定有租賃關係，得繼續合法使用坐落之系爭183號土地，其再因轉讓而繼受土地及房屋所有權人，均繼受其原來之法律關係，又原告係從吳玉楠繼承系爭183號土地，是被告之系爭房屋坐落系爭183號土地係有權使用，且無不當得利。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行宣告。
三、原告為系爭183號土地之所有權人，系爭房屋為未辦保存登記之建物，被告則為系爭184號土地之所有權人及系爭房屋之事實上處分權人，系爭房屋如附圖編號183(A)部分占有系爭183號土地4平方公尺等事實，有土地登記公務用謄本、異動索引及系爭房屋稅籍證明書等件（見本院卷一第169、173、63頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院得心證之理由：原告主張系爭房屋無權占用系爭183號土地，請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，為被告否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：兩造間是否有民法第425條之1規定之推定租賃關係存在？被告占有系爭183號土地是否有合法權源？原告主張被告拆屋還地並給付不當得利，有無理由？茲論述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1前段定有明文；而89年5月5日上開條文施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以該法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係（最高法院114年度台上字第1389號判決意旨參照）。而當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。再民法第425條之1之規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院106年度台上字第709號民事判決）。另於前揭情形，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年度第5次民事庭會議決議參照）。
㈡經查，系爭184號土地重測前為臺北縣○○市○○段00000地號土
地，於63年9月4日分割出臺北縣○○市○○段000000地號土地，該分割後土地重測後為系爭183號土地，且當時所有權人均為吳玉楠，此有上開土地公務用謄本2紙及臺灣省臺北縣土地登記簿3紙在卷可稽（見本院卷一第169、173、103、187、193頁）；系爭房屋於64年4月起課徵房屋稅，當時納稅義務人亦為吳玉楠，且該屋結構是加強磚造之四層樓房屋（含地下室）等情，有臺北縣稅捐稽徵處83年6月17日83北縣稅財字第112848號函及臺北縣房屋稅籍登記表等件附卷可佐（見本院卷一第299、323頁）。是以，系爭183號土地、系爭184號土地及系爭房屋本來同屬吳玉楠一人所有，堪以認定。
㈢次查，吳玉楠於78年6月28日，將系爭184號土地之所有權及
系爭房屋之事實上處分權出售予川元公司，並為所有權及稅籍之移轉登記；川元公司則於83年6月間將系爭184號土地所有權及系爭房屋之事實上處分權，出售予被告父親葉發富，並將所有權及稅籍移轉登記於被告（原名葉泰良）名下，此有不動產買賣契約書、系爭183號土地登記簿、臺北縣房屋稅籍登記表等件在卷可考（見本院卷一第107至125頁、第19
3、323頁）；原告則以繼承為原因關係，於108年1月4日自吳玉楠繼承並移轉登記為系爭183號土地之所有權人，此有系爭183號土地公務用謄本及異動索引附卷可查（見本院卷一第169、175頁）。依上事證，可知吳玉楠於78年6月間，即將系爭184號土地之所有權及系爭房屋之事實上處分權，轉讓予川元公司，並繼續保有系爭183號土地之所有權，依民法第425條之1規定，吳玉楠與川元公司間，在系爭房屋使用期限內，對於系爭183號土地有租賃關係存在。而川元公司於83年6月間將系爭184號土地之所有權及系爭房屋之事實上處分權，再轉與予被告，且吳玉楠於83年6月間至108年1月由原告繼承系爭183號土地前，未曾反對被告繼續占有系爭183號土地，或對被告有所請求，吳玉楠顯然默許被告繼續承租系爭183號土地，故原告繼承取得系爭183號土地之所有權後，依前揭實務見解，該租賃關係應由原告繼受後繼續維持，堪以認定。原告主張基於債之相對性，縱有租賃關係亦不拘束原告，與規範意旨不合，並無理由。
㈣原告另主張縱認兩造間存在民法第425條之1之法定租賃關係
，系爭房屋原為木造建築，並已滅失，現存之系爭房屋為加強磚造，應係事後被告於滅失後自行更新建築；且被告於91年間在系爭房屋屋頂增建防漏水之雨棚與鐵皮，足見系爭房屋已有漏水等重大瑕疵，已達不堪使用之程度，被告未經吳玉楠同意不當延長房屋使用期限，已無民法第425條之1規定之適用。經查，系爭房屋舊門牌號碼為臺北縣○○市○○路00號，原為木造平房建築，並於51年12月5日登記為臺北縣○○市○○段000○號建物，嗣於63年4月24日由吳玉楠以買賣為取得，並於78年6月28日出售予川元公司，再於83年7月12日為滅失登記等情，有新北○○○○○○○○門牌證明書及臺灣省臺北縣板橋市府中段建築改良登記簿等件在卷可參（見本院卷一第89至97頁、第245頁），可知原告主張並非全然無憑。然依前揭臺北縣稅捐稽徵處函文及稅籍登記表（見本院卷一第299、323頁），系爭房屋於64年4月課徵房屋稅起，房屋構造已是加強磚造之四層樓建築，且第一次稅籍登記之納稅義務人即為吳玉楠；復參酌系爭房屋及鄰近房屋於68年7月3日至113年7月4日之空照圖（見本院卷一第255至271頁）、系爭房屋與鄰房現場外觀照片（見本院卷一第251至253頁，卷二第75頁）、新北市○○區○○○路00號房屋之建物謄本（見本院卷二第89頁），可知新北市○○區○○○路00○00號房屋（系爭房屋為91號）外觀相同，應係同時興建完成，且完工時間顯然早於吳玉楠將系爭房屋及系爭184號土地出售並移轉權利予川元公司之時間，又該等房屋頂樓現況雖有架設鐵皮屋頂，但並未變更房屋主要構造，系爭房屋外觀雖有部分修繕，但此係為維持系爭房屋正常使用之必要修繕。綜上各情，難認系爭房屋有滅失或不堪使用，被告更新建築主要構造之情形，是原告主張被告不當延長使用時間，而無民法第425條之1規定之適用，並無理由。
㈤原告復主張該租賃契約亦為未經公證且未定期限，並無民法
第425條所有權讓與不破租賃原則之適用等語。然現行民法第425條之規定，係於88年4月21日修正公布，自89年5月5日施行。修正施行前之民法第425條僅規定「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議、98年度台上字第764號判決意旨參照）。是租賃契約成立於89年5月5日民法債編修正前，縱有「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者」之情形，亦有所有權讓與不破租賃原則之適用，不受現行民法第425條第2項規定之限制。查被告於83年6月15日即取得系爭房屋及系爭184號土地，故本件租賃關係之成立，係在89年5月5日民法債編修正前，依前揭說明，縱使本件租賃契約未經公證且未定期限，亦無現行民法第425條第2項規定之適用，堪以認定。從而，原告此部分主張，亦無理由。
㈥承上所述，兩造間目前仍有民法第425條之1規定之租賃關係
存在，故被告占有系爭183號土地係有合法權源，原告主張被告無權占有，應拆屋還地並給付不當得利，為無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告應將坐落系爭183號土地如附圖編號183(A)部分之地上物拆除，並將上開土地騰空返還於原告；及依民法第179條規定，請求被告給付9萬3,117元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項聲明所示土地之日止，按月給付原告1,668元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 20 日
民事第六庭 法 官 陳宏璋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 20 日
書記官 張韶安附表（金額均為新臺幣）：
占用期間 系爭183號土地公告地價(元) 占用 面積 (㎡) 申報地價(即公告地價×0.8)(元) 年息 占用時間 應給付不當得利金額(元) 108年11月12日至 108年12月31日 48,600 4.5 38,880 10％ 50日 2,397 109年1月1日至 109年12月31日 48,200 4.5 38,560 10％ 1年 17,352 110年1月1日至 110年12月31日 48,200 4.5 38,560 10％ 1年 17,352 111年1月1日至 111年12月31日 50,000 4.5 40,000 10％ 1年 18,000 112年1月1日至 112年12月31日 50,000 4.5 40,000 10％ 1年 18,000 113年1月1日至 113年11月11日 55,600 4.5 44,480 10％ 315日 20,016 合計 93,117 自113年11月12日起 55,600 4.5 44,480 10％ 每月1,668元