臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1043號原 告 吳碧蓮
吳筱鈞吳思霈吳采凌吳佳臻吳品萱許吳麗鳳吳碧珠辜吳阿快吳碧素吳松憲吳宗儀林美麗吳祐瑋吳澄謦吳澄翔吳碧嬌共 同訴訟代理人 王中平律師複 代理人 陳映彤律師被 告 吳三德訴訟代理人 吳存富律師複 代理人 李宜真律師
陳姵臻律師被 告 吳趙素華（即趙慶之即丞佑美容館之繼承人）上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國115年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、被告Ａ３６應分別給付各原告如附表三「應給付金額」欄所示金額，及均自民國113年11月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告Ａ３６應給付原告新臺幣846,667元，及自民國113年11月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告Ａ３６應給付原告新臺幣575,153元，及自民國115年1月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告Ａ３６負擔52％，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於各原告如附表三「原告應供擔保之金額」欄所示金額供擔保後，得假執行。但被告Ａ３６如分別以附表三「被告應供擔保之金額」欄所示金額為各原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣282,222元供擔保後，得假執行。但被告Ａ３６如以新臺幣846,667元供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣191,718元供擔保後，得假執行。但被告Ａ３６如以新臺幣575,153元供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、反訴部分訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序事項：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受訴訟之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。經查，原告起訴後，趙慶之於民國114年1月1日死亡，被告吳趙素華為其法定繼承人，有除戶謄本、戶籍謄本、家事事件公告查詢、繼承系統表（見板簡卷第211至219頁、本院卷一第147至161頁），並由原告聲明承受訴訟（見本院卷一第143至145頁）。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第4款、第7款分別定有明文。原告起訴原訴之聲明為：
㈠被告等應將門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告；㈡被告Ａ３６等應自113年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原告新臺幣（下同）100,000元，及自各該給付之日翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。於其中一被告給付範圍內其他被告免給付義務；㈢被告Ａ３６應自113年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原告200,000元，及自各該給付之日翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈣被告Ａ３６應給付原告80,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。（見板簡卷第15頁），嗣變更聲明如附表一所示（見本院卷一第205至207頁、本院卷二第17至18頁），參酌兩造不爭執原告已於114年11月11日直接占有系爭房屋，核與前揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭房屋即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號之未保存登記
建物之事實上處分權人共計19人（即原告17人與訴外人徐吳碧寶、吳昕頤，另原告17人之持分比例如附表二所示）。前開事實上處分權人委託原告管理、出租，並有其中16人（即除原告Ａ０２外其他原告）簽署房屋出租委託書予原告Ａ０２，故由原告Ａ０２為代表，與被告Ａ３６於113年3月17日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），出租人乃原告全體，承租人為被告Ａ３６，租期自113年4月1日起至120年3月31日止共7年，約定前期為修整期免租金，自113年7月1日起每月1日給付月租100,000元，並於簽約時起交付2個月押金及7月份租金，被告亦表示系爭房屋之用途係供其女兒作為經營美容護膚中心使用。
㈡然原告Ａ０２於113年7月2日接獲警局通知，表示系爭房屋供作
妨害風化使用，警方認原告Ａ０２涉及犯罪嫌疑，故通知其前往中原派出所應訊製作筆錄。原告始得知被告Ａ３６非法將系爭房屋供妨害風化使用，抑或提供他人作上開非法使用，開設「丞佑美容館」（登記負責人為趙慶之，招牌顯示為「丞佑養生會館」），顯與當初租賃時所稱之用途不符，已違反系爭租約第8條、第10條之約定，原告自得依系爭租約第14條及第12條終止租約並請求損害賠償。原告Ａ０２遂於113年7月6日代表全體出租人寄發存證信函通知被告Ａ３６於函到14日內終止系爭租約，該存證信函於113年7月9日送達被告Ａ３６，經14日後於113年7月23日（系爭租約最後1日）終止系爭租約，並於113年8月28日提起本件訴訟。
㈢又原告業已於114年11月11日直接占有系爭房屋。過程敘述如
後：因被告Ａ３６前未經原告同意，擅自於系爭房屋搭建一樓前雨遮、三樓建物等違章建築，以致原告於114年10月9日收受新北市政府違章建築拆除大隊新北拆認二字第1143276804號函文及所附新北拆拆一字第1143276804號拆除時間通知單等資料，該函文命原告應於114年10月27日內自行拆除，逾期未拆除者，將強制拆除。嗣後原告除於114年10月22日提出訴願書外，原告於114年10月24日發現被告Ａ３６已將「丞佑美容館」霓虹燈拆下並放置於門邊，且其後數日該霓虹燈未再亮起。另於114年10月28日拆除大隊會同警方至系爭房屋執行違建拆除作業時，發現屋內上鎖，一、二樓空間已隔成多間小房間，現場並疑似處於斷水斷電狀態。同日，於拆除違建部分之過程中，被告Ａ３６另行派員拆除前後共十餘台分離式冷氣。原告恐系爭房屋將遭全部拆除，故向該拆除大隊協調，與該拆除大隊之協商結論為：撤回訴願、屋內拆除淨空，小房間隔間務須全數拆除，回復出租前之原貌等語。故原告遂於當日即撤回訴願，並於隔日11月8日即寄發臺北三張犂郵局存證號碼1172號存證信函予被告Ａ３６，要求被告Ａ３６將系爭房屋內外部裝修拆除、騰空返還，原告復於114年11月18日收到被告Ａ３６之回執，可認其已收受該存證信函並知悉其內容，另原告訴訟代理人嗣於前往系爭房屋時發現該屋竟被棄置，遂聯繫原告建議其收回占有，原告遂於114年11月11日將系爭房屋換鎖以完成占有。又因被告Ａ３６仍置之不理，原告遂於114年11月19日自行完成拆除作業。
㈣依系爭租約約定，被告Ａ３６應自113年8月1日起按月繳交租金1
00,000元，然被告Ａ３６除簽訂系爭租約時給付2個月押金200,000元及1個月租金100,000元外，迄今未付任何一期之租金。本件請求分述如後：①（先位請求相當於租金之不當得利）系爭租約已於113年7月23日終止，被告無權占有系爭房屋，爰請求自113年8月1日起至至114年11月10日止相當於租金之不當得利，利息自各期（每月）應給付日之翌日起計，應給付予原告之個別金額計算如附表二。（備位請求系爭租約之租金）退步言之，縱使原告未能合法終止租約，惟自113年8月起至114年11月11日之租金被告Ａ３６均未給付，原告自得依民法第439條規定，請求被告Ａ３６給付未給付之租金及其利息共計1,588,895元。②違約金部分：系爭租約於113年7月23日終止，被告Ａ３６遲至114年11月11日將系爭房屋返還予原告，依系爭租約第6條應給付遲延返還房屋之賠償，原告據以請求「兩倍」租金之違約金，應不致過高，爰請求按月以租金2倍計算之違約金200,000元，共計3,171,113元（計算式如附表四）。③律師費部分：依系爭租約第12條約定，原告以此請求因本件訴訟支出之律師費80,000元，共計3,251,113元。④回復原狀費用及電費：依系爭租約第6、9條約定，被告Ａ３６應將系爭房屋回復出租前狀態之義務，被告Ａ３６將系爭房屋內部隔成多間小房間，原告以存證信函要求被告Ａ３６2日內進行房屋內部裝修之拆除作業，惟被告Ａ３６均置之不理，原告無奈遂自行僱工拆除內部裝修，花費共363,000元，以及恢復鐵捲門工程花費198,000元，以回復原狀。再依系爭租約第15條約定，被告Ａ３６關於水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔，惟被告Ａ３６任憑系爭房屋水電繳費單棄置不理，原告代墊被告Ａ３６應繳之114年9、10月間電費共14,153元，被告Ａ３６亦應返還上開費用，以上費用共計575,153元。
㈤爰訴之聲明第1項先位依民法第179條規定請求返還相當於租
金之不當得利、備位部分依系爭租約約定請求給付租金；訴之聲明第2項（包含違約金及律師費），違約金部分依系爭租約第6條約定為請求，律師費依系爭租約第12條約定為請求；訴之聲明第3項（包含回復原狀費用及電費）回復原狀費用依系爭租約第6、9條約定為請求、電費依系爭租約第15條約定為請求，提起本件訴訟等情。並聲明如附表一所示。
二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。並分別答辯如下：
㈠被告Ａ３６部分：我承租系爭房屋後提供「丞佑美容館」營業使
用，我有經營「丞佑美容館」，趙慶之是我合夥人；又原告主張被告於系爭房屋經營「丞佑美容館」作為妨害風化場所云云，但由臺灣新北地方檢察署113年度偵緝字第6897、6898號、113年度偵字第44052、51558號檢察官不起訴處分書，即可證趙慶之並未在系爭房屋內從事妨害風化之行為，而被告Ａ３６更是未涉嫌，則並無原告所述被告Ａ３６與趙慶之有將系爭房屋供違法使用之情事。被告既未將系爭房屋供作非法使用，故無違約情事，故原告實無終止契約之權利，原告主張系爭租約自113年7月23日終止實無理由，兩造間租賃契約既未屆滿，則113年7月至114年11月間兩造租賃契約仍然存續，原告請求被告給付該期間之不當得利應無理由，原告更無請求被告未即時交還系爭房屋之違約金之權利，況被告業已給付系爭房屋113年7月至114年4月之租金，故原告請求自113年8月起至114年11月之租金，實有重複請求之情事。又被告既未將系爭房屋供作非法使用，無違約情事，原告亦不得向被告請求其所支付之律師費80,000元。再者，系爭房屋於出租予被告Ａ３６前即有未經申領建築執照而為建造，故遭拆除本為原告未申請建築執照所致，故遭拆除所生之回復原狀費用實應由原告自行負擔，故原告向被告Ａ３６請求拆除所生之回復原狀費用575,153元，實無理由等語，資為抗辯。
㈡被告吳趙素華部分：這件事情跟我沒有關係，趙慶之是我弟
弟，我跟趙慶之已有60年沒有來往，原告均不認識我，趙慶之還有哥哥跟2個孩子，為什麼找到我？我一個月領老人年金4至5000元，我怎麼賠這些錢，我很生氣等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：㈠系爭房屋為未保存登記建物之事實上處分權人共計19人（即
原告17人與訴外人徐吳碧寶、吳昕頤，另原告17人之持分比例如附表二所示），除原告Ａ０２外其他原告簽署房屋出租委託書予原告Ａ０２，故由原告Ａ０２為代表，與被告Ａ３６於113年3月17日簽訂系爭租約，出租人為原告全體，承租人為被告Ａ３６，租期自113年4月1日起至120年3月31日止共7年，約定前期為修整期免租金，自113年7月1日起每月1日給付月租100,000元，並於簽約時至少已交付2個月押金、7月份租金；系爭房屋出租後有在該處營運「丞佑美容館」（登記負責人為趙慶之，招牌顯示為「丞佑養生會館」）；被告Ａ３６於114年11月11日將系爭房屋交還原告直接占有等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第69至73頁），並有房屋稅繳款書、新北市稅捐稽徵處函、出租同意書、系爭房屋照片、經濟部商工登記公示資料查詢結果、新北市稅捐稽徵處中和分處函及函附系爭房屋之房屋稅籍證明書、課稅明細表、新北市政府地政局函等在卷可考（見板簡字卷第25至63頁、第107至109頁、第129至185頁、第187至188頁），該部分事實，應堪認定。
㈡原告主張其依系爭租約第14條約定於113年7月23日終止系爭租約，是否有據：
⒈系爭租約第10條約定：「店/房屋不得供非法使用或存放危險
物品影響公共安全。」。系爭租約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」，有系爭租約在卷可考（見板簡卷第49至57頁）。又參酌當事人之真意，衡以租賃為繼續性法律關係，堪認系爭租約第14條約定解釋上應可包括終止契約，此外，所謂上開約定「非法」，解釋上應認除刑事不法外，行政不法亦包含在內。⒉按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時
，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限，民法第244條定有明文。又按「有下列各款行為之一者，處新臺幣三萬元以下罰鍰：一、從事性交易。但符合第九十一條之一第一項至第三項之自治條例規定者，不適用之。二、在公共場所或公眾得出入之場所，意圖與人性交易而拉客。」，社會秩序維護法第80條規定甚明。
⒊被告Ａ３６於本院審理陳稱：我承租系爭房屋後提供「丞佑美容
館」營業使用，我有經營「丞佑美容館」等語在卷（見本院卷一第104頁）。查被告Ａ３６所經營位在系爭房屋之「丞佑美容館」於113年6月25日為喬裝員警入內當場查獲「丞佑美容館」按摩師饒芳綺欲以每次500元代價為「半套」（即撫摸男客生殖器猥褻行為）之性交易一節，有臺灣新北地方檢察署113年度偵字第44052、51558號、113年度偵緝字第6897、6898號不起訴處分書在卷可考（見本院卷一第453至459頁），且經本院調取該案偵查卷宗核閱屬實，該部分事實，應堪認定。
⒋依上開說明，饒芳綺在「丞佑美容館」內為性交易已屬違反
社會秩序維護法第80條之非法行為。又被告Ａ３６承租「丞佑美容館」後提供營業使用，且為「丞佑美容館」經營者，堪認「丞佑美容館」按摩師饒芳綺為其使用人，被告Ａ３６依民法第244條規定，自應與自己之故意或過失負同一責任，是堪認被告Ａ３６就系爭租約之履行有違反系爭租約第10條約定之情況甚明。從而，原告自得依系爭租約第14條約定終止租約。
⒌查原告於113年7月6日寄發存證信函通知被告於函到14日內終
止系爭租約，該存證信函於113年7月9日送達被告Ａ３６，有存證信函及回執在卷可考（見板簡卷第65至71頁），該部分時應堪採信。是依上開說明，堪認原告主張系爭租約已於113年7月23日（系爭租約最後1日）終止，應屬有據。
㈢原告對被告先位請求給付自113年8月1日起至114年11月10日
止之間占有系爭房屋之相當於租金之不當得利及利息，是否有據：
⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。準此，無權占有他人房屋居住，應就其居住該房屋，以相當之租金計付應償還價額予房屋所有人。
⒉系爭租約已為原告依系爭第14條約定於113年7月23日終止，
業如前述，則被告Ａ３６於113年8月1日起至114年11月10日持續占有系爭房屋經營「丞佑美容館」，應屬無權占有，依上開說明，衡以系爭房屋先前每月租金為100,000元，被告Ａ３６於113年8月1日起至114年11月10日止之間無權占有系爭房屋確實受有相當於每月100,000元租金之不當得利。又參酌原告就系爭房屋之持分比例（如附表二所示）及附表二「本期本金」欄所示合計金額，堪認原告各依民法第179條對被告Ａ３６請求給付如附表三「應給付金額欄」所示金額之相當於租金之不當得利，核屬有據，應予准許。⒊原告固對被告吳趙素華請求給付自113年8月1日起至至114年1
1月10日止之間占有系爭房屋之相當於租金之不當得利。惟趙慶之於另案（即臺灣新北地方檢察署113年度偵字第51558號、113年度偵緝字第6897號案件）偵訊時陳稱：「丞佑美容館」不是我申請的，我也沒有去過「丞佑美容館」，沒有去過新北市○○區○○路0段000號，會館與我無關，不認識櫃臺人員，姓吳的老闆（男性）找我當人頭，老闆會每月給我3千到5千當人頭的費用，會請人拿現金給我，我只是人頭，不是（實際）負責人等語（見臺灣新北地方檢察署113年度偵緝字第6897號卷宗第15至16頁），且訴外人林美惠於另案（即臺灣新北地方檢察署113年度偵字第44052號案件）偵訊時陳稱：（我）之前在「丞佑美容館」擔任會計，我沒有看過趙慶之等語（見臺灣新北地方檢察署113年度偵字第44052號卷宗第107、108頁），據此以觀，衡以一般民間公司或商號之登記負責人未必即為實際負責人，且合夥人亦未必確有實際參與經營，況且系爭租約之承租人亦僅有被告Ａ３６，又考量被告間於本件訴訟之利害關係未必一致，經參酌兩造陳述及卷內事證，堪認仍尚不足以逕行證明趙慶之確113年8月1日起至至114年11月10日共同占有系爭房屋而受有不當得利，是原告本件對被告吳趙素華請求給付自113年8月1日起至114年11月10日止之間占有系爭房屋之相當於租金之不當得利及利息，核屬無據，不應准許。
⒋原告另對被告Ａ３６請求給付如附表二所示相當於租金不當得利
之利息，然不當得利為未定期限債務，原告於起訴前亦未舉證有何定期催告給付之事證，自難認清償期已屆至（起訴後部分見本判決「壹、本訴部分、四、遲延利息」所述）。原告該部分請求，核屬無據，不應准許。㈣就原告訴之聲明一先位不應准許部分，原告對被告Ａ３６備位請求系爭租約自113年8月起至114年11月10日之租金及利息：
就原告訴之聲明一先位不應准許部分，原告固對被告Ａ３６備位請求系爭租約自113年8月起至114年11月10日之租金及利息，然系爭租約已於113年7月23日終止，原告自無從再依系爭租約請求自113年8月起至114年11月10日之租金及利息。
原告該部分請求，核屬無據，不應准許。
㈤原告對被告Ａ３６請求給付違約金及律師費部分：
⒈系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除甲方同意繼續
出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照原租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」。系爭租約第12條：「乙方如有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，有系爭租約在卷可考（見板簡卷第49至57頁）。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。又違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。
⒊被告Ａ３６於系爭租約終止後自113年8月1日起至114年11月10日
止之期間仍持續占有系爭房屋，業如前述，是原告自得依系爭租約第6條約定對被告Ａ３６請求給付違約金。然本院審酌系爭租約約定之每月租金，考量違約情形，參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認為原告依系爭租約第6條約定請求自113年8月1日起至114年11月10日以2倍每月租金計算之違約金仍屬過高，應酌減為相當於50％每月租金計算之違約金即以每月50,000元計算較為妥適，原告所得請求之違約金應為766,667元（計算式：100,000元×50％×（15＋10/30）個月＝766,667元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，核屬無據。至原告就該等違約金另請求利息部分，惟觀諸系爭租約第6條約定僅敘述違約金之計算方式，並未約定違約金給付時限，自屬為未定期限債務，原告於起訴前亦未舉證有何定期催告給付之事證，自難認清償期已屆至（起訴後部分見本判決「壹、本訴部分、四、遲延利息」所述），原告該部分請求，核屬無據。從而，就違約金部分，原告依系爭租約第6條約定請求被告Ａ３６給付違約金766,667元，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，核屬無據，不應准許。
⒋原告就本件訴訟支出律師費80,000元，有收據（王中平律師
）在卷可考（見板簡字卷第73頁）。被告Ａ３６於系爭租約終止後自113年8月1日起至114年11月10日止之期間仍持續占有系爭房屋，業如前述，被告Ａ３６所為自屬違約且損害原告權益，原告並因此提起本件訴訟且委任王中平律師擔任訴訟代理人，原告依系爭租約第12條約定請求被告Ａ３６給付律師費80,000元，核屬有據，應予准許。⒌綜上所述，原告對被告Ａ３６請求給付違約金及律師費共846,66
7元（計算式：766,667元＋80,000元＝846,667元），核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，核屬無據，不應准許。
㈥對被告Ａ３６請求給付回復原狀費用及電費：⒈系爭租約第6條「應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還」
、第9條「交還房屋時自應負責回復原狀」。系爭租約第15條「乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」，有系爭租約在卷可考（見板簡卷第49至57頁）。據此以觀，被告Ａ３６交還房屋時確負有回復原狀、繳納水電費等義務。
⒉原告主張於114年11月11日取得系爭房屋占有後，為回復出租
前原狀，另支出拆除內部裝修共363,000元、恢復鐵捲門工程花費198,000元，業據其提出估價單在卷為證（見本院卷一第423至425頁），該部分事實，應堪認信。是原告依系爭租約第6、9條約定請求被告Ａ３６給付回復原狀費用共561,000元（計算式：363,000元＋198,000元＝561,000元），核屬有據，應予准許。
⒊原告主張於114年11月11日取得系爭房屋占有後支付被告應負
擔之114年9、10月間電費14,153元(計算式：13,811＋342＝14,153)，業據其提出電費通知單在卷為證（見本院卷一第427至429頁），該部分事實，應堪認信。是原告依系爭租約第15條約定請求被告Ａ３６給付電費14,153元，核屬有據，應予准許。⒋綜上所述，原告對被告Ａ３６請求給付回復原狀費用及電費共57
5,153元（計算式：561,000元＋14,153元＝575,153元），核屬有據，應予准許。
四、遲延利息：⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。
⒉本件給付為並無約定給付期限及遲延利息之利率，業如前述
，揆諸前揭法條規定，原告就相當於上開租金不當得利（如附表三「應給付金額」欄所示金額）、上開違約金及律師費共846,667元，請求自起訴狀繕本送達翌日即自113年11月14日起（見板簡字卷第91頁）至清償日止，就上開回復原狀費用及電費575,153元，請求自「民事變更聲明暨準備二狀」繕本送達翌日即自115年1月10日起（見本院卷一第203頁）至清償日止，均按法定利率計算之遲延利息，均屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定、系爭租約第6、9、12、15條約定，請求如主文第1至3項所示。為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號、98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。查本訴及反訴標的均涉及兩造就系爭租約之法律關係，經核本件反訴係與本訴標的及其防禦方法應有牽連關係，依上說明，反訴原告自得提起反訴。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：反訴原告於承租系爭房屋前，已明確告知反訴被告其承租目的係供開店營業使用，並須進行內部裝修，惟反訴被告於締約時未揭露系爭房屋屬違章建築之重大瑕疵，反訴原告直至收受拆除大隊之拆除通知單後，始知悉系爭房屋屬於違章建築，由於系爭房屋屬未辦保存登記、未具建築執照之法律狀態，顯屬影響租賃目的能否合法實現之重大瑕疵事項，出租人對此本負有說明及告知義務，反訴被告卻怠於揭露，致反訴原告基於其同意及租賃契約之約定，投入鉅額成本進行合法裝修，顯屬可歸責於反訴被告而致系爭租約給付不能，反訴原告自得向反訴被告請求其因開店裝修嗣後遭拆除所生之損害賠償。而反訴原告先前裝修費用花費約4,000,000元，反訴原告僅部分請求即2,000,000元。是反訴被告違反契約上告知義務致系爭租約用以開店之目的不達，本屬可歸責於反訴被告之事由，且因上開情事反訴原告之內部裝修亦全數遭拆除，致反訴原告受有嚴重之財產損害，爰依民法第226條第1項、第184條第1項規定，提起本件反訴。
並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告2,000,000元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達一日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告於113年3月即以通訊軟體LINE告知反訴原告系爭房屋為未辦保存登記建物，若有疑問可以退租，反訴被告退還反訴原告已支付之300,000元，惟反訴原告仍堅持承租並裝潢，故反訴原告主張反訴被未告知系爭房屋為未辦保存登記建物顯非事實。又反訴原告執兩紙估價單主張系爭房屋所支出之內部裝修費用，惟反訴被告否認其形式真正，且該兩紙估價單均未記載工程地點，亦未加蓋出具估價單之公司印章，自無從確認該等估價單所載工程確係施作於系爭房屋。又該兩紙估價單所臚列之工程品名及項目幾乎一致，反訴原告亦未提出其他資料說明兩紙估價單所載工程之差異，則該二紙估價單是否確係分別施作之不同工程，已有疑義，自不得逕將二者所載金額加總，並據以認定均屬系爭房屋之內部裝修費用。況且估價單至多僅能證明曾有就特定工程進行估價之情形，尚不足以證明該工程確已實際施作，更無從證明反訴原告確已支付其上所載款項。反訴原告迄未提出發票、收據、匯款紀錄或其他付款憑證，以證明其確有支出所主張之裝潢費用。是以該兩紙估價單尚不足以證明反訴原告確有支出系爭房屋之裝潢費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、本院之判斷：㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第226條第1項、民法第184條第1項定有明文。
㈡反訴被告主張於系爭租約締約時已告知反訴原告Ａ３６系爭房屋
為未辦保存登記建物，並提出兩造對話紀錄附卷為證（見本院卷第523至553頁）。觀諸該對話紀錄確有反訴被告稱「吳先生你好113.3.17簽約已明確告知：該房屋只有房屋稅單，沒有房屋權狀。簽約時已提供112年房屋稅繳款書及水電費影本」等語，又衡以系爭租約之租金高達每月100,000元，且反訴原告將以之作為「丞佑美容館」營業之用，系爭租約更約定有整修期間免租金之條款，足見兩造當時對系爭租約之締結應均甚為慎重，衡以門牌號碼、不動產登記均為公示資料，據此以觀，應認反訴被告之上開主張較為可信，堪認反訴原告、反訴被告於締約時均已知悉系爭房屋為未辦保存登記建物。
㈢系爭房屋為未辦保存登記建物一節系爭租約締結時已存在，
又未辦保存登記建物有高度可能屬於違章建築而會被行政機關拆除，此亦應為系爭租約雙方於締約時所知悉，反訴原告知悉系爭房屋具此風險而仍欲締約，足見反訴被告並未擔保系爭房屋非屬於違章建築而無被行政機關拆除風險，是反訴被告提供系爭房屋予反訴原告占有使用，難認與債之本旨有所不符，自不能認反訴被告係可歸責或具有故意、過失，自核與民法第226條第1項、第184條第1項規定情形不相符。再者，新北市政府違章建築拆除大隊係於114年9月30日發函反訴被告等人通知將拆除系爭房屋，有該大隊114年9月30日函、勘查紀錄表、拆除通知時間單等資料在卷可證（見本院卷一第229至241頁），然系爭租約已於113年7月23日終止，衡以反訴原告Ａ３６於系爭租約終止後本即具有回復原狀之義務，業如前述，據此以觀，亦不能認反訴被告所為與民法第226條第1項、第184條第1項規定情形相符。
㈣從而，反訴原告依民法第226條第1項或第184條第1項規定所為反訴請求，核屬無據，不應准許。
四、從而，反訴原告依民法第226條第1項、第184條第1項規定請求反訴被告應給付反訴原告2,000,000元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達一日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 2 日
民事第四庭 法 官 胡修辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 5 日
書記官 林品秀附表一：
項次 訴之聲明 1 先位部分 被告應給付原告Ａ０２、Ａ０２５、Ａ２６、Ａ０２７、Ａ２８、Ａ３５各144,433元；原告Ａ２９、Ａ３０各72,214元；原告Ａ３１、Ａ３２、Ａ３３、Ａ３４各36,099元；Ａ２０、Ａ２１、Ａ２２、Ａ２３、Ａ２４各28,885元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 備位部分 被告Ａ３６應給付原告1,588,895元，及就1,536,667元部分自115年7月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 2 被告Ａ３６應給付原告3,251,113元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 3 被告Ａ３６應給付原告575,153元，及自本變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 4 願供擔保，請准宣告假執行。附表二（單位：新臺幣）：
一、原告Ａ０２、Ａ０２５、Ａ２６、Ａ０２７、Ａ２８、Ａ３５（系爭房屋持分比例各為11分之1） 期別 應付日 本期本金 計息天數 本期利息 本期本息小計 累計本金 累計利息 累計本息 1 113/08/01 9090 467 582 9672 9090 582 9672 2 113/09/01 9090 436 543 9633 18180 1125 19305 3 113/10/01 9090 406 505 9595 27270 1630 28900 4 113/11/01 9090 375 467 9557 36360 2097 38457 5 113/12/01 9090 345 430 9520 45450 2527 47977 6 114/01/01 9090 314 392 9482 54540 2919 57459 7 114/02/01 9090 283 353 9443 63630 3272 66902 8 114/03/01 9090 255 318 9408 72720 3590 76310 9 114/04/01 9090 224 279 9369 81810 3869 85679 10 114/05/01 9090 194 242 9332 90900 4111 95011 11 114/06/01 9090 163 203 9293 99990 4314 104304 12 114/07/01 9090 133 166 9256 109080 4480 113560 13 114/08/01 9090 102 127 9217 118170 4607 122777 14 114/09/01 9090 71 88 9178 127260 4695 131955 15 114/10/01 9090 41 51 9141 136350 4746 141096 16 114/11/01 3333 10 5 3388 139683 4750 144433 合計 139683 4750 144433 二、原告Ａ２９、Ａ３０（系爭房屋持分比例各為22分之1） 期別 應付日 本期本金 計息天數 本期利息 本期本息小計 累計本金 累計利息 累計本息 1 113/08/01 4545 467 291 4836 4545 291 4836 2 113/09/01 4545 436 271 4816 9090 562 9652 3 113/10/01 4545 406 253 4798 13635 815 14450 4 113/11/01 4545 375 233 4778 18180 1048 19228 5 113/12/01 4545 345 215 4760 22725 1263 23988 6 114/01/01 4545 314 196 4741 27270 1459 28729 7 114/02/01 4545 283 176 4721 31815 1635 33450 8 114/03/01 4545 255 159 4704 36360 1794 38154 9 114/04/01 4545 224 139 4684 40905 1933 42838 10 114/05/01 4545 194 121 4666 45450 2054 47504 11 114/06/01 4545 163 101 4646 49995 2155 52150 12 114/07/01 4545 133 83 4628 54540 2238 56778 13 114/08/01 4545 102 64 4609 59085 2302 61387 14 114/09/01 4545 71 44 4589 63630 2346 65976 15 114/10/01 4545 41 26 4571 68175 2372 70547 16 114/11/01 1666 10 2 1668 69841 2373 72214 合計 69841 2373 72214 三、原告Ａ３１、Ａ３２、Ａ３３、Ａ３４（系爭房屋持分比例各為44分之1） 期別 應付日 本期本金 計息天數 本期利息 本期本息小計 累計本金 累計利息 累計本息 1 113/08/01 2272 467 145 2417 2272 145 2417 2 113/09/01 2272 436 136 2408 4544 281 4825 3 113/10/01 2272 406 126 2398 6816 407 7223 4 113/11/01 2272 375 117 2389 9088 524 9612 5 113/12/01 2272 345 107 2379 11360 631 11991 6 114/01/01 2272 314 98 2370 13632 729 14361 7 114/02/01 2272 283 88 2360 15904 817 16721 8 114/03/01 2272 255 79 2351 18176 896 19072 9 114/04/01 2272 224 70 2342 20448 966 21414 10 114/05/01 2272 194 60 2332 22720 1026 23746 11 114/06/01 2272 163 51 2323 24992 1077 26069 12 114/07/01 2272 133 41 2313 27264 1118 28382 13 114/08/01 2272 102 32 2304 29536 1150 30686 14 114/09/01 2272 71 22 2294 31808 1172 32980 15 114/10/01 2272 41 13 2285 34080 1185 35265 16 114/11/01 833 10 1 834 34913 1186 36099 合計 34913 1186 36099 四、原告Ａ２０、Ａ２１、Ａ２２、Ａ２３、Ａ２４（系爭房屋持分比例各為55分之1） 期別 應付日 本期本金 計息天數 本期利息 本期本息小計 累計本金 累計利息 累計本息 1 113/08/01 1818 467 116 1934 1818 116 1934 2 113/09/01 1818 436 109 1927 3636 225 3861 3 113/10/01 1818 406 101 1919 5454 326 5780 4 113/11/01 1818 375 93 1911 7272 419 7691 5 113/12/01 1818 345 86 1904 9090 505 9595 6 114/01/01 1818 314 78 1896 10908 583 11491 7 114/02/01 1818 283 71 1889 12726 654 13380 8 114/03/01 1818 255 64 1882 14544 718 15262 9 114/04/01 1818 224 56 1874 16362 774 17136 10 114/05/01 1818 194 48 1866 18180 822 19002 11 114/06/01 1818 163 41 1859 19998 863 20861 12 114/07/01 1818 133 33 1851 21816 896 22712 13 114/08/01 1818 102 25 1843 23634 921 24555 14 114/09/01 1818 71 18 1836 25452 939 26391 15 114/10/01 1818 41 10 1828 27270 949 28219 16 114/11/01 666 10 0 666 27936 949 28885 合計 27936 949 28885附表三（單位：新臺幣）：
編號 原告姓名 應給付金額 原告應供擔保之金額 被告應供擔保之金額 1 Ａ０２ 139,683元 46,561元 139,683元 2 Ａ２０ 27,936元 9,312元 27,936元 3 Ａ２１ 27,936元 9,312元 27,936元 4 Ａ２２ 27,936元 9,312元 27,936元 5 Ａ２３ 27,936元 9,312元 27,936元 6 Ａ２４ 27,936元 9,312元 27,936元 7 Ａ０２５ 139,683元 46,561元 139,683元 8 Ａ２６ 139,683元 46,561元 139,683元 9 Ａ０２７ 139,683元 46,561元 139,683元 10 Ａ２８ 139,683元 46,561元 139,683元 11 Ａ２９ 69,841元 23,280元 69,841元 12 Ａ３０ 69,841元 23,280元 69,841元 13 Ａ３１ 34,913元 11,638元 34,913元 14 Ａ３２ 34,913元 11,638元 34,913元 15 Ａ３３ 34,913元 11,638元 34,913元 16 Ａ３４ 34,913元 11,638元 34,913元 17 Ａ３５ 139,683元 46,561元 139,683元附表四（單位：新臺幣）：
期別 應付日 每期本金 計息天數（至114/11/11） 本期利息 本期本 息小計 累計本金 累計利息 累計本息 1 113/08/01 200000 467 12795 212795 200000 12795 212795 2 113/09/01 200000 436 11945 211945 400000 24740 424740 3 113/10/01 200000 406 11123 211123 600000 35863 635863 4 113/11/01 200000 375 10274 210274 800000 46137 846137 5 113/12/01 200000 345 9452 209452 0000000 55589 0000000 6 114/01/01 200000 314 8603 208603 0000000 64192 0000000 7 114/02/01 200000 283 7753 207753 0000000 71945 0000000 8 114/03/01 200000 255 6986 206986 0000000 78931 0000000 9 114/04/01 200000 224 6137 206137 0000000 85068 0000000 10 114/05/01 200000 194 5315 205315 0000000 90383 0000000 11 114/06/01 200000 163 4466 204466 0000000 94849 0000000 12 114/07/01 200000 133 3644 203644 0000000 98493 0000000 13 114/08/01 200000 102 2795 202795 0000000 101288 0000000 14 114/09/01 200000 71 1945 201945 0000000 103233 0000000 15 114/10/01 200000 41 1123 201123 0000000 104356 0000000 16 114/11/01 66666 10 91 66757 0000000 104447 0000000