臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1062號原 告 郭允騰訴訟代理人 黃煒迪律師
蔡馥如律師陳思穎律師王怡萱律師詹賀情律師被 告 林鑫瀧訴訟代理人 李政憲律師複代理人 邱樹裕律師上列當事人間請求酌減違約金等事件，經本院於民國115年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256條所明定。本件原告訴之聲明原為：原告與被告於民國113年10月13日訂定之不動產買賣契約書第8條所定原告違約時，應給付被告違約金新臺幣(下同)2,424,000元，酌減為20萬元。嗣於115年9月23日更正如下述原告訴之聲明所載(見本院卷第397頁)，核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係，而補充或更正其事實上及法律上之陳述，揆諸前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。查原告主張兩造於113年10月13日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告以買賣總價金2,020萬元，向被告購買坐落新北市○○區○○段000地號之土地及其上門牌號碼新北市○○區○○街00號7樓之建物（下合稱系爭不動產），因系爭買賣契約經被告解除所生之違約金債權，於超過新臺幣（下同）20萬元部分不存在等情，為被告所否認，是本件被告對原告逾20萬元部分之違約金債權是否存在，於兩造間陷於存否不明之狀態，並致原告在私法上之地位受有侵害之危險，又此種不明確之狀態，能以本件確認判決將之除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴，自有受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於113年10月13日簽訂系爭買賣契約，原告以買賣總價金2,020萬元，向被告購買系爭不動產，兩造及仲介住商不動產同日並簽訂買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履約保證書），向訴外人安新建築經理股份有限公司（下稱安新建經）申辦買賣價金履約保證暨處理仲介服務費等事宜。原告於簽約時，已匯款簽約金至安新建經設立於台新國際商業銀行之買賣價金履約保證專戶（下稱系爭專戶），迄今共匯款242萬元。惟於屆契約所定完稅款付款期限時，原告因向金融機構辦理貸款額度不足，致無力繼續給付價金，被告乃以存證信函通知原告，請求原告將完稅款項及尾款差額匯入系爭專戶，否則將依系爭買賣契約第8條第2項規定解除契約，並沒收原告已繳之價金242萬元作為懲罰性違約金。然原告並非惡意不履行系爭契約，復考量本件使被告所受損害及所失利益，原告違約情節尚非甚鉅，被告沒收違約金實屬過高，請求鈞院酌減違約金至20萬元。並聲明：確認原告與被告於113年10月13日所定之系爭買賣契約書，被告對原告之違約金債權，逾20萬元部分不存在。
二、被告則以：原告於114年10月14日雖匯款2,424,000元至安新建經之系爭專戶，惟其中第一期簽約款僅202萬元（含定金10萬元），404,000元則是買方仲介服務費，另安新建經於114年3月5日依據系爭履約保證書第4條第3項約定，從系爭專戶轉匯賣方仲介服務費用35萬元，並非原告所稱全數均為給付被告之價金。另依系爭買賣契約第3條第2項第3欄約定，原告經承辦地政士通知日起3個工作日內，應將第三期款存入系爭專戶，仲介已於114年2月24日以LINE通訊軟體通知原告，惟原告卻迄未存入，經被告於114年4月7日寄發存證信函解除契約，原告於翌日收受，共計遲延41日，原告依約自應給付遲延違約金165,640元（計算式：2,020萬元×2/10000×41日=165,640元），則被告實際依系爭買賣契約第8條第2項沒收原告已繳價款作為懲罰性違約金僅1,404,360元(計算式：202萬元－10萬元－350,000元－165,640元)，而原告於締結系爭買賣契約即已明知以其自身條件向金融辦理貸款額度可能不足，但仍強烈表達購買系爭不動產意願，並事前早已委託被告胞妹即訴外人林琬芳借貸300萬元並設定第一順位抵押權，以補足金融機構貸款額度不足之數，此有公證借貸契約可參，故原告並非無力給付價金，僅是反悔惡意不想給付，沒有無法履行等情，且被告亦同受懲罰性違約金條款拘束，事後分別寄發2次存證信函提醒原告履行，但原告明知系爭買賣契約第8條第2項之約定，卻仍故意不履約，顯見早已做好願接受懲罰性違約金，且應在其得接受範圍之意思，應認懲罰性違約金約定並無過高，否則無異認同得任意不履行合約，視雙方合意於無物，則被告依系爭買賣契約第8條第2項得沒收原告已給付之全部價金作為懲罰性違約金，並無顯失公平或過高等情。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第398頁至第401頁，依判決文字修正如下)：
㈠原告與被告林鑫瀧於113年10月13日簽定系爭買賣契約，原告
以買賣總價金2,020萬元向被告購買系爭不動產，兩造及仲介住商不動產於同日簽立系爭履約保證書向安新建經申報買賣價金履約保證暨仲介服務等事宜，此有系爭買賣契約書、系爭履約保證書各1件（見本院卷第83頁至第94頁）可佐。
㈡兩造就買賣價金之給付依系爭買賣契約書第三條「買賣價金
之給付」所約定，第一期(簽約款)202萬元(含定金10萬元)：第二期(用印款)為零元：第三期(完税款)202萬元。⒈於土地增值税、契稅單核下来，經承辦地政士通知日起三個工作日内，買方應將第三期款匯入專戶，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅務，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦理產權移轉作業。⒉若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貨款額度、辦妥申貨金融機構之對保借款、保全等手續。若於辦理對保借款時或承辦地政士辦理缴稅前已確認買方之核貸額少於尾款數者，買方應於完稅前將差額存匯入專戶。⒊第四期(尾款)1,616萬元。
㈢原告於113年10月14日匯款2,424,000元至安新建經設於台新
銀行之系爭專戶。匯款項目分別為第一期簽約款為202萬元（含定金10萬元），及買方服務仲介費404,000元，此有系爭專戶明細1紙（見本院卷第61頁）。
㈣安新建經於114年3月05日依據系爭履約保證書第4條第3項約
定，從系爭專戶分別轉匯買方仲介服務費用404,000元以及賣方仲介服務費用35萬元，此項約定非經三方同意不得撤回、撤銷或變更。而除此之外，因原告提出訴訟，故被告迄今為止尚未收到系爭專戶所給付之任何款項。此有系爭專戶明細1紙（見本院卷第61頁）。
㈤被告於114年3月11日以新莊中港郵局984 號存證信函，通知
原告應於函到後7日內將完稅款及尾款差額匯入前開履約保證專戶，若未履行將解除契約，並向原告請求賠償以支付價金及違約金等語，原告於114年3月12日收受存證信函，有新莊中港郵局984 號存證信函1件可稽（見本院卷第49頁至第51頁）。
㈥被告於114年3月20日以新莊中港郵局1159號存證信函，再次
通知原告應於函到後七日內將完稅款及尾款差額匯入前開履約保證專戶，若未履行將解除契約，並向原告請求賠償以支付價金及違約金，有新莊中港郵局1159 號存證信函1件可稽（見本院卷第53頁至第55頁）。
㈦被告於114年4月7日以新莊中港郵局1405號存證信函，通知原
告沒收履約保證專戶內之所有價金，依約請求賠償違約金，以及解除系爭買賣契約，安心建經於函到後10日內應將履約保證專戶內之款項撥付被告，陳泓睿地政士於本函到後10日內交還系爭房地所有權狀予被告，有新莊中港郵局1405號存證信函1件（見本院卷第57頁至第59頁）可稽。
㈧被告妹妹林婉芳於114 年3 月7 日無息借款200 萬元給原告
，此有公證書及借貸契約各1件（見本院卷第63頁至第73頁）可稽。
㈨原告遲延給付系爭買賣契約第三期完稅款違約金應自114 年2月27日起算金額共為165,640元。
㈩系爭買賣契約第8 條第2 項，被告得沒收買方價金為1,404,360元。
四、本院之判斷：㈠原告主張其因貸款成數不足致無法履約，系爭契約第8條第2
項約定之懲罰性違約金過高等語，然為被告所否認，經查，系爭買賣契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾1日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知期限催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，...」（見本院卷第88頁），本件賣方即被告前於114年3月11日、同年月20日以新莊中港郵局984 號存證信函、新莊中港郵局1159號存證信函，催告原告履行給付第3期買賣價金（完稅款）及尾款之義務，惟原告仍未履行，被告並於114年4月7日以新莊中港郵局1405號存證信函通知原告解除系爭契約，經原告於翌（8）日收受，已如前述（見不爭執事項㈤㈥㈦），堪認被告已依系爭買賣契約第8條第2項之約定以書面通知之方式，合法解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第8條第2項之約定，被告自得主張沒收原告已付價款作為懲罰性違約金。
㈡又關於依系爭買賣契約第8條第2項之約定，被告得主張沒收
原告已付價款為多少，兩造原互有爭執，惟按受命法官為闡明訴訟關係，得整理並協議簡化爭點，並得不用公開法庭之形式行之；當事人就其主張之爭點，經依第1項第3款為協議者，應受其拘束，但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限；前2條之規定，於行獨任審判之訴訟事件準用之，民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第3項、第271條之1分別定有明文。查原告雖於113年10月14日匯款2,424,000元至安新建經設於台新銀行之系爭專戶。然匯款項目第一期簽約款為202萬元（含定金10萬元），及買方服務仲介費404,000元，原告遲延給付第三期完稅款違約金為165,640元，依系爭買賣契約第8條第2項之約定，被告得主張沒收原告已付價款作為懲罰性違約金為1,404,360元一節，兩造前於115年9月23日行言詞辯論程序時，即已就本件兩造不爭執事項進行整理，並經兩造同意協議受拘束（見不爭執事項㈢㈨㈩），兩造應依民事訴訟法第270條之1第3項前段之規定受其拘束，則被告依系爭買賣契約第8條第2項之約定，得主張沒收原告已付價款作為懲罰性違約金為1,404,360元，應堪認定。
㈢當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。民法
第250條第1項定有明文。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同（最高法院111年度台上字第639號判決意旨參照）。復約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。經查，原告固稱因金融機構貸款額度不足，致原告無力繼續給付價金等語，惟原告於簽訂系爭契約前，本即得透過各種公開資訊評估買受價格、自身經濟狀況及履約能力等，以決定是否購買、系爭買賣契約如何約定較符合自身經濟狀況，且兩造並無經濟狀況或締約能力顯不相當之情，足認兩造已經衡量經濟能力、履約意願、違約責任等全部因素，始決意簽訂系爭買賣契約，則原告因未妥適評估、諮詢銀行對於系爭房地之鑑價可能結果即貿然與被告簽立系爭買賣契約，堪認系爭買賣契約最終經被告解除係全可歸責於原告，又本院綜合斟酌代書於114年2月24日通知原告土地增值稅單已核下，依系爭買賣契約第3條第2項第3欄所載，原告經承辦地政士通知日起三個工作日內，買方應將第3期（完稅款）存入系爭專戶內一節，有系爭買賣契約、系爭履約保證書、仲介LINE對話各1件（見本院卷第85頁、第91頁、第75頁）在卷可稽，原告自114年2月27日起遲延給付第3期完稅款，至原告於114年4月8日收受被告寄發新莊中港郵局1405號存證信函生解除系爭買賣契約之日，僅41日，又因原告貸款額度問題，被告妹妹林婉芳亦借款200萬元予原告（見不爭執事項㈧），又被告因系爭買賣契約雖經解除，被告亦有代書費負擔，且依照系爭履約保證書第6條第2點㈠所載，縱使被告解除契約後請求原告給付違約金，仍需先扣除被告與仲介業者約定仲介服務費用後，再由系爭專戶轉交餘額給被告，被告並未因原告違約而解除系爭契約後，即免除仲介費用之給付義務，亦即被告因原告違約但仍需支付服務報酬35萬元予仲介、且原預計取得之價金無法運用及原本可出售他人的機會完全喪失，另本件被告沒收原告支付買賣價款1,404,360元性質屬懲罰性違約金，佔買賣總價約7％，未逾內政部公告定型化契約房地總價15％上限規定，又本件被告因原告債務不履行結果，雖另可向原告請求165,640元遲延賠償，已如前述，然被告尚須耗費時間、心力與仲介公司及原告溝通，並造成額外費用支出如寄發存證信函，更因原告提起本件訴訟，委請律師應訴，再額外支出律師費（有委任狀附卷可憑）等情，認本件違約金之約定，尚屬公允，並未過高，原告依民法第252條規定請求本院核減，難認有據，不應准許。
五、綜上所述，原告請求確認兩造於113年10月13日所簽定系爭買賣契約，被告對原告之違約金債權，逾20萬元部分不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 23 日
民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
書記官 鐘怡文