臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第1295號原 告 莊錦秋訴訟代理人 陳志隆律師複代理人 戚季淳律師被 告 陳建銘
戴宜芳即罐軍小吃店
黃義維
李士垚上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000號1、2樓房屋騰空返還給原告及全體共有人。
被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店應自民國114年3月26日起至返還第一項房屋日止，按月連帶給付原告新臺幣15,000元，及各期到期後之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告戴宜芳即罐軍小吃店應將商號營業登記地址變更遷出第一項房屋。
被告李士垚、黃義維應連帶給付原告新臺幣8萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店連帶負擔百分之93，被告李士垚、黃義維連帶負擔百分之4，餘由原告負擔。
本判決第一、三項於原告以新臺幣621,194元為被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店供擔保後，得假執行；但被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店如以新臺幣1,863,581元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣5,000元供擔保後，得假執行；但被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店如以新臺幣15,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣26,667元供擔保後，得假執行，但被告李士垚如以新臺幣8萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠新北市○○區○○段00地號、31-1地號、38-3地號、39-2地號四
塊土地（下合稱系爭土地）為原告與訴外人莊正雄、莊葉雲蓮及關彩霞四人所共有，位於系爭土地上之新北市○○區○○路○段000號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）為未辦保存登記之房屋，亦由原告與莊正雄、莊葉雲蓮及關彩霞四人共有事實上處分權。原告於民國113年7月20日與被告李士垚就系爭房屋訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定應於每月20日前給付每月租金新臺幣（下同）6萬元，租期自113年7月21日起至114年7月20日止，並以被告黃義維為連帶保證人。原告與被告李士垚另特別約定「本契約存續期間，倘若出租人有收回自住、重新建築或其他用途者，雙方均同意提前終止本契約，並依租期屆滿時之方式辦理。」、「如有前項情形，出租人應於1個月前以書面、通訊軟體、電子郵件或其他方式通知承租人知悉，以利承租人為搬遷、回復原狀或其他處置之進行。」。嗣因系爭土地及房屋已於114年2月18日出售他人，原告遂於114年2月26日以新莊五工郵局第140號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告李士垚、黃義維，請求返還系爭房屋，並為提前終止租約之意思表示，該存證信函依郵局包裏查詢紀錄已於114年2月26日投遞，依民法第95條第1項規定，於114年2月26日送達系爭存證信函時，被告李士垚已為收受，故原告主張以該日作為提前終止系爭租約之意思表示時點。
㈡又依系爭租約第7條、第8條約定，契約期間內被告李士垚未
經原告同意，不得私自將系爭房屋全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用系爭房屋，若搬離他處時應無條件將系爭房屋照原狀返還給原告，惟被告李士垚於113年9月時已遷移他處，卻未將系爭房屋返還，已有違約，更未經原告之同意，將其所承租之系爭房屋轉租頂讓給被告陳建銘，而由被告戴宜芳設立罐軍小吃店後，共同經營「神沅牛排館」，且原告收受被告李士垚支付之114年1月份房租後即未再收到租金，直至同年3月5日原告始知悉上述頂讓情事，原告遂口頭要求被告陳建銘返還系爭房屋，卻遭被告陳建銘以無錢搬移等藉口拒絕，原告於114年3月20日以台北成功郵局第000143號存證信函要求被告陳建銘返還房屋，被告陳建銘卻不願收受，對原告傳給伊之簡訊亦已讀不回。
㈢被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店部分：系爭租約之租期已
於114年7月20日屆滿，被告李士垚依系爭租約第6條約定應返還系爭房屋予原告，原告無需在一個月前做任何催告，而被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店未經原告同意，無權占有系爭房屋，無法律上之原因，受有占有之利益，又原告為系爭房屋之事實上處分權人，依最高法院106年度台上字第187號民事判決意旨，事實上處分權屬民法第184條第1項前段之權利，被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店無權占有系爭房屋之行為，已侵害原告之事實上處分權，亦構成侵權行為，原告自得依民法第179條前段、第962條前段及963條之1及第184條第1、2項規定，擇一請求被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店將系爭房屋返還予原告及全體共有人，將罐軍小吃店之商號營業地址遷出系爭房屋；並依民法第184條、第185條、第179條規定，請求被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店應連帶賠償自114年2月20日起至返還系爭房屋日止，按月以相當租金6萬元計算之損害及不當得利。
㈣被告李士垚、黃義維部分：依系爭租約第12條約定，若被告
李士堯有違約之情事，致損害原告之權益時，願聽從原告損害賠償，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告李士堯負責賠償，而被告李士垚之違約情事如前所述，原告自得依前揭約定向被告李士垚及連帶保證人即被告黃義維請求連帶賠償原告支付之律師費8萬元及裁判費用8,470元，共88,470元。
㈤聲明：⒈被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店應將系爭房屋騰空
，並返還給原告及全體共有人。⒉被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店應自114年2月20日起至返還前項房屋日止，按月連帶給付原告6 萬元，及各期應給付日起至清償日止年利率5%計算之利息。⒊被告戴宜芳即罐軍小吃店應將商號營業登記地址變更遷出系爭房屋。⒋被告李士垚、黃義維應連帶給付原告88,470元，至清償日止年利率5%計算之利息。⒌原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告黃義維未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述；被告李士垚、陳建銘及戴宜芳即罐軍小吃店則答辯：
㈠就原告與被告李士垚簽立系爭租約經營德堡牛排館，嗣被告
李士垚再轉租頂讓予被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店經營神沅牛排館之情事，被告等不否認。惟被告李士垚係以空屋狀況向原告承租，嗣後自行出資二百多萬元裝潢，且系爭租約未載明不得為轉租，原告自始知悉被告戴宜芳在經營小吃店，而不為反對之意思表示，即默許轉租之事實。原告就系爭租約未到期即行使催告權，未給予被告相當期限準備搬遷事宜，被告無法立即遷離並返還系爭房屋。
㈡而被告戴宜芳是被告陳建銘的前妻，被告陳建銘請被告戴宜
芳處理開店事宜，被告戴宜芳只是掛名負責人，神沅牛排館係被告陳建銘自行經營，人手不足時才會請被告戴宜芳來店內幫忙。被告陳建銘當初是跟被告李士垚簽立租約，租約還沒到期，但自114年2月起存證信函、派出所、衛生局、拆除大隊一直來，搞得被告陳建銘都無法做生意等語。
㈢聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告等願供擔保免為假執行。
三、法院之判斷：㈠原告主張原告與莊正雄、莊葉雲蓮及關彩霞為系爭土地之共
有人，並為系爭房屋事實上處分權之共有人之事實，有土地登記謄本及新北市政府稅捐稽徵處113年房屋稅繳款書為證，且為被告不爭執，洵堪信實。
㈡原告主張被告李士垚於113年7月21日向其承租系爭房屋，約
定租期自113年7月21日起至114年7月20日止，每月租金6萬元，並由被告黃義維擔任連帶保證人，惟被告李士堯只繳付租金至114年1月止，且自113年9月起未經原告同意，即將系爭房屋轉租頂讓予被告陳建銘之事實，亦有房屋租賃契約書為證，且為被告不爭執，亦堪採信。
㈢原告主張被告李士垚將系爭房屋轉租頂讓予被告陳建銘後，
由被告戴宜芳設立罐軍小吃店於系爭房屋址而共同經營神沅牛排館之事實，雖為被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店以前詞置辯，惟查，系爭房屋係以「神沅牛排」招牌對外營業，並開立罐軍小吃店之收據，此有原告所提網路資料及免用統一發票收據在卷可稽，而被告戴宜芳於113年9月1日起獨資設立罐軍小吃店，營業地址則登記於系爭房屋，亦有財政郭北區國稅局114年8月4日北區國稅新莊銷審字第1142453432號函在卷佐稽，並有原告所提被告陳建銘及戴宜芳於店內之現場照片可參，原告主張系爭房屋現由被告陳建銘及戴宜芳即罐軍小吃店共同占有經營神沅牛排館，洵屬有據，被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店所辯，要無可採。
㈣原告主張系爭房屋已於114年2月18日出售他人，原告遂於114
年2月26日以系爭存證信函通知被告李士垚、黃義維請求返還系爭房屋，並為提前終止租約之意思表示，系爭存證信函依郵局包裏查詢紀錄已於114年2月26日投遞，依民法第95條第1項規定於114年2月26日送達系爭存證信函時，被告李士垚已為收受，故以該日作為提前終止系爭租約之意思表示時點等語，固據原告提出土地買賣契約書、存證信函、招領逾期信封、郵件包裏查詢紀錄為證，惟查：
⒈按「本契約存續期間，倘若出租人有收回自住、重新建築或
其他用途者，雙方均同意提前終止本契約，並依租期屆滿時之方式辦理。」、「如有前項情形，出租人應於1個月前以書面、通訊軟體、電子郵件或其他方式通知承租人知悉，以利承租人為搬遷、回復原狀或其他處置之進行。」系爭租約末頁之手寫約定可參，原告與被告李士垚既已約定原告有提前終止系爭租約之權利，則原告得於租期屆滿前以系爭房屋已出售他人為由通知被告李士垚終止系爭租約，自屬有據。⒉次按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對
人時，發生效力，為民法第95條第1項前段所明定。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院112年度台上字第1566號判決參照）。而表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定參照）。原告係以系爭存證信函向被告李士垚為終止系爭租約之意思表示，系爭存證信函經郵務機關於114年2月26日寄送至被告實際住所，因招領逾期退回，有原告所是存證信函、聲請公示送達遭駁回裁定、郵件包裏查詢紀錄及「招領逾期退回」之信函信封等件在卷可稽，揆諸前開說明，應認被告李士垚受招領通知時即114年2月26日，原告依系爭存證函所為之意思表示已到進入被告李士垚之支配範圍，置於被告李士垚可隨時了解其內容之客觀狀態，而已達到被告李士垚並發生效力，則依原告於系爭存證信函內所記載：「貳、茲通知台端上開租賃契約於文到後1個月終止」，堪認系爭租約係於前開期限屆滿日即114年3月26日始經原告合法終止，原告主張系爭租約已於114年2月26日終止云云，尚無可採。
㈤原告主張系爭租約已提前終止，於系爭房屋共同經營神沅牛
排館之被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店即屬無權占用系爭房屋，原告自得依民法第962條前段、第963條1規定，請求被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店騰空返還系爭房屋，將罐軍小吃店之商號營業登記地址遷出系爭房屋，並依民法第184條第1項前段、第185條、第179條規定，自114年2月20日起按月連帶賠償相當租金之損害6萬元等語，查：
⒈按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被
妨害者，得請求除去其妨害；數人共同占有一物時，各占有人得就占有物之全部，行使第960條或第962條之權利；依前項規定，取回或返還之占有物，仍為占有人全體占有，民法第962條前段、963條之1分別定有明文；又「轉租」乃承租人將其向出租人租得之租賃物，再出租予次承租人，約定使次承租人得就之為使用收益之謂，故承租人為轉租時，其與原出租人間原租賃關係，依舊存在，租賃權仍然屬於承租人，與「租賃權之讓與」不同，故次承租人之租賃權係以承租人之租賃權為基礎，出租人終止其與承租人之租賃契約時，承租人之租賃權當隨之消滅，而基於承租人之租賃權為其基礎之轉租（債權契約）自亦隨之消滅。
⒉原告與被告李士垚間就系爭房屋之租賃關係業因原告於114年
3月26日提前終止而消滅，已如前述，被告陳建銘基於被告李士垚之租賃權所取得之轉租債權亦隨之消滅，被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店自114年3月26日起即無再占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占用，則原告依前揭規定，請求被告陳建銘、戴宜芳騰空騰空返還系爭房屋予原告及全體共有人，並將罐軍小吃店之商號營業登記地址遷出系爭房屋，自屬有據。又原告對被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店此部分請求，業依上開法律關係獲得勝訴之判決，本院自毋庸再就同一請求而屬選擇合併關係之民法第179條、第184條第1項、第2項之請求審究，併此敘明。
⒊次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段分別定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。同法第179條亦有明文。又無權占有他人房屋，同時侵害房屋所有人之所有權；無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號、67年台上字第3622號判決要旨參照）。再所謂相當於租金之利益，僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店自114年3月26日起共同無權占有系爭房屋，已如前述，侵害原告之事實上處分權，致原告受有相當於租金之損害，自屬共同侵權行為，則原告依前揭規定，請求被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店連帶賠償相當租金之損害暨不當得利，自屬有據。惟系爭房屋係由原告與莊正雄、莊葉雲蓮及關彩霞四人共有事實上處分權，已如前述，依民法第831條準用第817條第2項規定，應推定其等事實上處分權之應有權利均等即各四分之一，準此，原告按其事實上處分權之應有權利，請求被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店應自114年3月26日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶賠償原告15,000元（即6萬元÷4＝15,000元），應屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
㈥原告主張被告李士垚於113年9月時已遷移他處，卻未將系爭
房屋返還，更未經原告之同意，將其所承租之系爭房屋轉租頂讓給被告陳建銘，已違反系爭租約第7、8條約定，原告得依系爭租約第12條約定請求被告李士垚及連帶保證人之被告黃義維連帶賠償原告支付之律師費8萬元及裁判費用8,470元，共88,470元等語，業據提出律師費收據為證，且為被告李士垚及黃義維未爭執，是依系爭租約第12條所約定：「乙方（即被告李士堯）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所，納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，原告請求被告李士垚及黃義維連帶賠償其所支付之律師費8萬元，洵屬有據；至本件裁判費用是否應由原告負擔及其應負擔之數額，應俟訴訟終結即本案裁判確定後始得明確，原告遽為請求被告李士垚、黃義維賠償其已繳納之裁判費8,470元，尚屬無據。
㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1、2項、第233條第1項分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第203條所明定。本件原告對被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店所請求按月給付相當租金之損害及不當得利部分，併請求各期到期後之翌日起至清償日止，按法定利率週年利率5％計算之利息，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據；至原告對被告李士垚及黃義維請求連帶賠償律師費8萬元部分，原告既未載明其所請求法定遲延利息之起算點，其此部分請求，尚屬無據。
㈧從而，原告提起本件，請求⒈被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃
店將系爭房屋騰空返還給原告及全體共有人。⒉被告陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店應自114年3月26日起至返還系爭房屋日止，按月連帶給付原告15,000元，及各期到期後之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告戴宜芳即罐軍小吃店應將商號營業登記地址變更遷出系爭房屋。⒋被告李士垚、黃義維應連帶給付原告8萬元，為有理由，應予准許；原告逾此部分之其餘請求，為無理由，應予駁回。
㈨原告及被告李士垚、陳建銘、戴宜芳即罐軍小吃店均陳明願
供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
㈩本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段及第2項。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
民事第七庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
書記官 郭于溱