臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第2406號原 告 小豆購物有限公司法定代理人 李承燊訴訟代理人 翁伊吟律師被 告 陳明惠
陳明燕共 同訴訟代理人 高奕驤律師
呂佩芳律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國115年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告小豆購物有限公司（下稱原告公司）有購地建築需求
，經訴外人住商不動產三重徐匯加盟店陳儀蓁之仲介，與被告於民國113年11月28日簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被告將坐落新北市○○區○○段0000號土地（下稱系爭土地）以總價新臺幣（下同）1,680萬元售予原告，嗣原告依約將第一期簽約款168萬元、第三期完稅款168萬元先後匯入系爭買賣契約書第2條第2項之約定專戶（戶名：
中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：
00000-000000000號，下稱系爭約定專戶）。
㈡本件兩造簽署系爭買賣契約前，原告已明確表明係出於合法
建築之目的始購買系爭土地，並多次向仲介陳儀蓁及被告陳明惠確認系爭土地是否具備建築使用之條件，被告於簽約過程一再保證，並擔保系爭土地容積確實存在且可供使用興建如原證6所示建物，且地政士黃嘉萍亦於簽約時在場，復與被告（陳明燕部分係透過電話方式）確認應提供無套繪證明，此從特約代書收費標準（一般）特別記載「無套繪證明費用8,000元」（原證4）以及標的物現況就是否有禁建、限建或糾紛之情事，記載「否」（原證9）均可證，兩造另於系爭買賣契約第11條第3項特別約定：「本案土地賣方提供無套繪證明檢附買方並於交地前檢附確保容積尚未移轉登記」，堪認提供系爭土地之無套繪證明，乃本件交易之重要約定，亦為被告之契約義務。
㈢詎，被告遲未依約提出無套繪證明，復仲介陳儀貞於114年6
月4日電話告知有請王威強建築師查詢並確認系爭土地無法解除套繪管制（原證12），原告遂114年6月10日寄發存證信函，請求被告8日內提出系爭土地之無套繪證明（原證5），惟被告仍無法依限提出，堪認被告顯有違約情事，原告遂依系爭契約第8條1項約定解除系爭買賣契約（原證10），並取回系爭約定專戶內款項（附件7）。為此，爰依系爭買賣契約第8條第3項約定及民法第199條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應連帶給付原告336萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告固主張被告因未能提出系爭土地之無套繪證明而有違約
情事等語，然被告於兩造簽署系爭買賣契約前，即將系爭土地遭59重建字第1319號建築執照套繪之套繪管制查詢結果檢附於陳俊安建築師所出具之土地利用評估報告中，並於113年11月16日透過仲介提供予原告知悉，堪認被告於出售系爭土地予原告時，業已充分揭露系爭土地之建築套繪情形予原告知悉，則原告既於兩造簽署系爭買賣契約前即已知曉系爭土地遭套繪管制，而仍接受並與被告簽署系爭買賣契約，原告自不得於事後反以系爭土地已被建築套繪或被告未能提出無套繪證明為由，指摘被告有何違約情事。況，本件原告取得無套繪證明之目的，係為向金融機構辦理購地貸款時，能獲得較高成數之貸款，而兩造簽署系爭買賣契約時，有訴外人即地政士黃嘉萍向兩造逐條解說系爭買賣契約之內容，並有告知原告因系爭土地面積過小，除非與鄰地整合，否則無法興建廠房，僅得蓋倉庫，而無取得無建築套繪證明之實益，故建議原告在被告未能出具無套繪證明之情況下，原告仍應無條件接受而繼續履約。倘被告未能提出系爭土地之無套繪證明致原告未能貸足總價75成之貸款時，則依系爭買賣契約第11條第7項約定，雙方均可無條件解除本契約，經原告同意採納，而由黃嘉萍預先登載於系爭買賣契約第6條第5項。準此，依系爭買賣契約第6條第5項之約定，如被告無法提出系爭土地無套繪證明，其容積已遭使用時，原告亦應無條件接受並繼續履約，而不得作為解約之事由。
㈡至於原告主張系爭土地為法定空地，依建築法第11條第3項規
定不得移轉、重複使用，而無法移轉登記予原告部分，然觀諸新北市三重地政事務所114年12月11日函可知，系爭土地重測前為三重埔段溪尾小段196地號，領有改制前臺北縣建設局60使字第744號使用執照，惟該地號土地上無已登記建物，亦無應併同移轉之建物，該地號亦無其他限制移轉登記之相關註記事項，是以如系爭土地單獨辦理移轉登記，尚無違反公寓大廈管理條例之規定。此外，倘系爭土地並無土地登記規則第56條、第57條規定之事由，新北市各地政事務所均得依申請人之申請，受理系爭土地不動產之買賣所有權移轉登記。足徵系爭土地於重測前曾有建物坐落其上，惟該地上無已登記建物，並得以買賣為原因辦理所有權移轉登記。
則原告此部分主張，顯與事實不符，應無理由。
㈢答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由㈠兩造於113年11月28日簽署系爭買賣契約，約定由被告將系爭
土地以總價1,680萬元售予原告，而原告已依約將第一期簽約款168萬元、第三期完稅款168萬元先後匯入系爭約定專戶，嗣原告先於114年6月10日寄發存證信函予被告，請被告於文到8日內提供無套繪證明，被告於114年6月18日寄發存證信函予原告，通知原告因貸款未達75成，故依系爭買賣契約第11條第7項約定，買賣契約無條件解除，同意原告取回已匯至系爭約定專戶之買賣價款，原告再於114年7月16日寄發存證信函予被告，依系爭買賣契約第8條第1項約定解除系爭買賣契約，另原告於114年8月8日自系爭約定專戶取回已付之買賣價金等情，此有系爭買賣契約（見本院卷一第25至31頁）、存證信函（見本院卷一第47至49頁、本院卷二第153、243至245頁）、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨出款確認書（見本院卷二第123頁）等件影本附卷為憑，復為兩造所不爭執，此部分事實，堪可認定。
㈡原告雖主張被告應提出系爭土地之無套繪證明，否則即屬違
約，且經原告催告後，被告仍未履行，故系爭買賣契約已經原告依系爭買賣契約第8條第1項約定解除，被告應依同條第3項約定給付違約金等節，則為被告所否認。是本件爭點在於：被告未能提出無套繪證明，是否有違反系爭買賣契約約定之情事？原告請求被告給付違約金336萬元及法定遲延利息，有無理由?⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。次按契約乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範。倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（通觀契約全文）、歷史解釋（斟酌立約當時情形及其他一切資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值），並參酌交易習慣與衡量誠信原則，以檢視其解釋結果是否符合兩造間權利義務之公平正義，且應兼顧不能逸出契約最大可能之文義（最高法院111年度台上字第2083號判決意旨參照）。準此，契約解釋自應先由契約文義出發（文義解釋）；倘其文義有所不明，方得退而通觀全文以求體系解釋，以及斟酌訂約時之事實、資料（如磋商過程、往來文件及契約草案等），契約目的、經濟價值以為解釋。
⒉兩造就系爭買賣契約第6條第5項「本件買賣標的是建地時，
如需乙方或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方，乙方保證本約標的無建築套繪、非法定空地或作為建蔽率或容積率之土地，並可指定建築線且建築線連接應符合建築法規之規定。□本標的如未符合上述情形，甲方同意無條件接受並繼續履約。」係約定系爭土地如未符合無建築套繪之情形，原告仍同意無條件接受並繼續履約乙節，說明如下：
經查，雖原告所持有之系爭買賣契約（即第3聯紅聯）第6條第5項未有於「□本標的如未符合上述情形，甲方同意無條件接受並繼續履約。」之空格為勾選，與僑馥建築經理股份有限公司、被告所分別持有之系爭買賣契約（各第2聯〔黃聯〕、第4聯〔藍聯〕）第6條第5項有於前揭空格勾選者不同，此見各該系爭買賣契約影本甚明（本院訴字卷一第27頁、卷二第55至62、139至146頁）。但觀諸兩造簽約當時過程，代書向兩造解說系爭買賣契約第6條第5項時，係說明因系爭土地屬於工業區，除非整合隔壁，否則無法建築廠房，所以還是可以接受，因為你們是要做倉庫，只能蓋倉庫等語，經原告法定代理人詢問所以是不能蓋？經代書答覆只能做倉庫，原告法定代理人稱用途是倉庫，被告陳明惠解釋稱可蓋倉庫，但樓下為倉庫、樓上實際裡面住人，這是正常，但不是正常住家等語，又原告法定代理人再問能不能營業登記？代書復補充能否營登要問會計師，反正我們都有壓無條件解約，後續即討論第7條等情，有兩造就簽約過程光碟提出之譯文在卷為據（本院訴字卷二第217至218、225至226、255頁），可知原告購買系爭土地之目的乃在雖購地蓋倉庫，又因系爭土地位屬工業區內，其面積不符合單獨興建廠房之要件，但可以蓋成「倉庫」（但不問其內實際用途），復為原告法定代理人肯認締約目的在蓋屋作為倉庫使用，經代書解釋確實可以蓋倉庫，至於有關公司營業登記應詢問會計師，並無取得無套繪實益，且有壓無條件解約等情實在。則原告法定代理人於代書說明並分別自己、原告法定代理人及被告所閱讀之契約上於「□本標的如未符合上述情形，甲方同意無條件接受並繼續履約。」之空格為勾選後，雖原告法定代理人當場提出疑問，但經代書、被告陳明惠解釋後，原告法定代理人已無疑義，且未對以勾選為反對表示，應認兩造就系爭買賣契約第6條第5項係約定「本件買賣標的是建地時，如需乙方或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方，乙方保證本約標的無建築套繪、非法定空地或作為建蔽率或容積率之土地，並可指定建築線且建築線連接應符合建築法規之規定。且本標的如未符合上述情形，甲方同意無條件接受並繼續履約。」原告主張其並未同意於系爭買賣契約第6條第5項空格為勾選，被告、地政士、建築經紀公司所持有之系爭買賣契約上有關第6條第5項之打勾均長得不一樣而非複寫，可證該打勾為嗣後被勾選上去云云。然查，兩造及建築經紀公司所持有之買賣契約有關第6條第5項之打勾樣式均不同，係因代書於解釋契約各條時，分別將系爭買賣契約第1聯〔白聯，由地政士存查〕交付原告法定代理人、第2聯〔黃聯，由建築經紀公司存查〕交被告陳明惠、代書自己保留第4聯〔藍聯，由賣方即被告存查〕閱覽所致，見監視器影像截圖甚明（本院訴字卷一第77至79頁），並非嗣後勾選、原告並未同意，原告執此主張，難認有據。
⒊系爭買賣契約第11條第3項約定「本案土地賣方提供無套繪證
明檢附買方，並於交地前檢附確保容積尚未移轉登記」，為配合原告貸款而約定被告應提出證明文而已，非為兩造就系爭買賣契約第6條第5項約定之特別約款，說明如下：
經查，依兩造就系爭買賣締約過程，兩造原係處於不同會議室經仲介進行最後買賣磋商，復兩造進入同一會議室內，經在場之代書當場手寫系爭買賣契約第11條之特別約定事項完畢後，方有代書逐條口說系爭買賣契約內文等情，亦有被告提出之前揭簽約過程譯文可憑（本院訴字卷二第217頁），復未據原告爭執此部分（本院訴字卷二第225頁），是該第11條之約定早於兩造約定勾選第6條第5項「□本標的如未符合上述情形，甲方同意無條件接受並繼續履約」等情，並無疑問。甫以代書於逐條解釋契約約款時，亦敘及如未能提出無建築套繪證明，可以無條件解約，未據兩造爭執，亦有如前述；復觀諸系爭買賣契約第11條第7項併載明「買賣雙方約定如未足貸合約75成時，買方得選擇現金補足履保專戶中繼續履行本契約或雙方無條件解除本契約，但因買方信用狀況未告知時乃需負合約上的違約罰責，解約費用由買方負擔」，可證兩造對於如被告未能保證系爭土地未經建築套繪之效果為：原告願繼續履約（即自行補足未能貸款之金額至履約保證專戶）或為「雙方」無條件解約等情，益徵系爭買賣契約第11條第3項約定被告應提出無套繪證明檢附原告之義務，實為原告欲持以為將來向銀行核貸之用途而已，倘因欠缺無套繪證明致未能核貸，僅為原告自行以現金補足價金以繼續履行契約或兩造無條件解約。由此以觀，自系爭買賣契約文義及兩造締約過程、契約目的，應認系爭買賣契約第11條第3項為配合原告貸款而約定被告應提出證明文件而已，並非兩造就系爭買賣契約第6條第5項約定之特別約款。被告抗辯原告取得無套繪證明之目的，係為能獲得較高貸款成數，因代書說明取得無建築套繪證明之實益，故建議原告在被告未能出具無套繪證明，原告仍願繼續履約，如果致原告未能貸足總價75成之貸款時，則依系爭買賣契約第11條第7項約定，雙方均可無條件解除本契約，故不得主張被告違約等語，較為可採。原告主張依系爭買賣契約第11條為特別約定，效力優先於其他條文，原告應負違約責任云云，亦屬無據。
⒋基此，兩造就系爭買賣係約定「本件買賣標的是建地時，如
需乙方或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方，乙方保證本約標的無建築套繪、非法定空地或作為建蔽率或容積率之土地，並可指定建築線且建築線連接應符合建築法規之規定。本標的如未符合上述情形，甲方同意無條件接受並繼續履約。」且被告雖有與原告約定出具無套繪之證明，但倘未能提出致貸款成數未達總價之75成時，兩造係約定原告亦無條件同意系爭土地未符合無建築套繪之事，且可繼續履約或雙方無條件解除系爭買賣契約甚明。則被告縱未提出無套繪證明，因非為違約事由，原告自不能依系爭買賣契約第8條第3項之約定，請求被告賠償相當於已付價款之違約金，至屬明確。原告據此主張被告應給付違約金，難認有理。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條第3項之約定，請求被告給付336萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 30 日
民事第七庭 法 官 林翠珊上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 11 月 2 日
書記官 林俊宏