臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第248號原 告 王品方被 告 楊斯凱上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國114年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬柒仟壹佰陸拾元，及自民國113年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾玖萬柒仟壹佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）521,245元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語，有原告之民事起訴狀可稽（見本院卷第11頁）。嗣於本院審理時變更請求金額為35萬元及利息等語，有本院民國114年12月23日言詞辯論筆錄可佐（見本院卷第151頁），經核原告上開減縮請求金額及利息部分，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前述，核無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：其於112年8月20日，向被告購買被告因受信託而持有之門牌號碼新北市○○區○○○街00號4樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地，約定買賣價金為1,828萬元，被告並保證系爭房屋無漏水之情，且於112年9月17日交屋予原告。
嗣原告於入住後發現系爭房屋廁所、廁所連接客廳牆面有滲水及壁癌、地面濕氣滲水等瑕疵，隨即通知仲介轉知被告處理，惟被告迄未處理該漏水問題，而上開漏水損害，依鈞院囑託鑑定之鑑定報告認定之漏水原因係因系爭4樓廁所地板防水不良所致，此漏水損害係於交屋時即已存在，顯已構成不完全給付，原告自得依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求滲漏水之損害賠償，且上開漏水情形，亦構成系爭房屋有通常使用價值及品質、效用之瑕疵，且被告於標的物現況說明書之「建物有無滲漏水之情形」欄勾選「無」，亦係保證系爭房屋具有無滲漏水之品質，而系爭房屋現有滲漏水情形，顯然欠缺被告保證之品質，原告亦得依民法第359條規定，請求被告減少價金，並依不當得利返還溢付之價金，爰依物之瑕疵擔保責任請求減少價金或不完全給付之法律關係提起本件訴訟，請求鈞院擇一而為判決，並聲明：被告應給付原告35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其先前到庭陳述略以：伊係受訴外人葉守仁信託而持有系爭房屋及坐落基地，並由伊出名與原告簽訂上開買賣契約，伊不知系爭房屋有漏水情形，係現況交屋等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張：原告於112年7月20日向被告購買系爭房屋及坐落基地，約定買賣價金為1,828萬元，而被告係受實際所有權人葉守仁信託管理系爭房屋及坐落基地，被告並於112年9月27日交付系爭房屋予原告等情，業據原告提出不動產買賣契約書、增補契約、不動產說明書、信託契約書、價金履約保證申請書及付款明細確認表等件為證（見本院卷第19至61頁），並為被告所不爭執，此部分事實，自堪信為真正。原告復主張：系爭房屋於交屋時即存在漏水之瑕疵，而缺少被告保證之無漏水品質，並構成不完成給付等語，為被告所否認，並以前詞置辯。惟查：
㈠按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第360條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年臺上字第1173號裁判意旨參照）。
㈡查兩造於買賣系爭房屋時，被告於112年7月13日在不動產標
的現況說明暨確認書項次21：「……建物現況是否有滲漏水或水痕情形」，勾選「否」之情，有標的物現況說明書在卷可佐（見本院卷第37頁），堪認原告係購買無滲漏水之房屋，前開標的物現況說明書始有上開項目欄位之問題，並由被告勾選，再經被告簽名確認。被告既在上開欄位勾選「否」，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證。是原告主張：被告於出賣系爭房屋時確有保證系爭房屋無漏水瑕疵之情，即堪採信。
㈢原告主張：系爭房屋於交屋後，原告始發現系爭房屋之廁所
、廁所連接客廳牆面有滲水及壁癌、地面濕氣滲水等情，業據提出照片為證（見本院卷第72至77、101至105頁），而就系爭房屋之客廳牆面、廁所是否有滲漏水之瑕疵及為何，如有滲漏水之其合理之修復方法及費用為何之爭執，經本院囑託社團法人新北市建築師公會鑑定，鑑定結果略為：「八、鑑定分析：……鑑定標的物4樓客廳靠廁所牆面研判無滲漏水損害瑕疵，廁所靠走道及廚房牆面的底部有水痕及油漆剝落等現象，研判為廁所地坪防水功能不良或失效所致。九、鑑定結果：㈠……廁所靠走道及廚房牆腳研判有滲漏水損害瑕疵。㈡……廁所所受之滲漏水損害情形為牆面有水痕及油漆剝落現象，位置在靠走道及廚房的牆面下段，範圍約地坪往上25公分內」等情，有該公會114年11月5日新北市建師鑑字第408號函覆之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）可佐（見外放鑑定報告第17、19頁），堪認系爭房屋之廁所靠走道及廚房牆腳有滲漏水損害之瑕疵。足徵原告主張系爭房屋之前開漏水瑕疵是在被告交屋時即存在，欠缺被告以系爭買賣契約保證之品質等語屬實。被告空言辯稱：不知系爭房屋有漏水等語，自無可採。綜上，被告於締約時，保證系爭房屋並無滲漏水情形，然系爭房屋於交屋時即存在系爭漏水瑕疵，是原告依民法第360條規定，請求被告賠償損害，即屬有據。
㈣關於原告得請求賠償之損害額為何？
依系爭鑑定報告結果：「九、鑑定結果：…㈢有關鑑定標的物4樓系爭廁所滲漏水所致損害回復原狀之合理費用詳附件七鑑定標的物廁所滲漏水修復費用估算表所示，表內可以區分料及工資的工項鑑定人皆分開列項，餘無法區分的工項則按工程慣例列示，有關修復費用經估算約為297,160元（明細詳如附件所示）」等情，有系爭鑑定報告書足參（見外放鑑定報告第19、21、67頁），經核前開修復區域、項目、位置，均為系爭滲漏水必要之修繕，原告依民法第359條規定，主張以修復系爭瑕疵費用於297,160元之範圍內，請求減少價金，並依不當得利請求返還，自無不合。逾此所為請求，則屬無據。原告雖併主張依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求部分，因原告已表明就請求之訴訟標的請求本院擇一認定，是就此部分本院即無庸再加審認，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第360條、第179條規定，請求被告給付297,160元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年12月20日（送達證書見本院卷第87頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 1 月 20 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 21 日
書記官 賴峻權附件：