臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第2480號原 告 許碧訴訟代理人 柯晨晧律師複代理人 曾千豪律師被 告 陳氏碧珊上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國114年8月13日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬壹仟元，及自民國114年8月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾陸萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰參拾萬伍仟肆佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣貳萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣柒萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾壹萬壹仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國113年9月15日，將門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租被告，約定租期1年（自113年9月15日起至114年10月15日止），租金為每月新臺幣（下同）25,000元，惟被告自113年11月起即拖欠租金，而未給付113年12月、114年1月、4至6月之租金，已積欠5月租金，扣抵被告原交付之押租金9,000元，尚積欠租金116,000元（計算式：25,000元×5月－9,000元＝116,000元），被告積欠之租金已逾2月以上，原告於114年5月15日以LINE通訊軟體催告被告於10日內給付積欠租金，逾期即終止租約，然被告迄未給付，並以本件起訴狀繕本為終止兩造間租約之意思表示，是系爭租約業經原告終止，被告即應搬遷返還承租之系爭房屋及給付積欠之租金116,000元、原告因此支出之律師費7萬元及1個月違約金25,000元（合計211,000元），爰依民法第440條、第445條、第179條、第439條第1項前段、租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000。㈢被告應給付原告211,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊向原告承租系爭房屋，確有積欠原告所稱之租5個月租金，但伊給付之押租金係1個月租金即25,000元，伊不同意給付律師費等語資為抗辯，聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠經查，原告主張之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、綜
合存款存摺暨內頁交易明細、LINE對話內容截圖、柯比能律師事務所收據暨委任契約、郵局存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執及普通掛號函件執據等件為證（見本院卷第143至177、43至47頁），且為被告所不爭執，自堪信為真正。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條第1項前段分別定有明文。查原告未給付113年12月、114年1月、4至6月之租金，原告於114年5月15日以LINE通訊軟體催告被告於10日內給付積欠租金，逾期即終止租約，然被告迄未給付，原告以本件起訴狀繕本為終止兩造間租約之意思表示等情，已如前述，而本件起訴狀繕本係於114年8月12日送達被告之情，有本院送達證書可佐（見本院卷第187頁），是被告既經原告以LINE對話催告限期給付積欠之租金，被告迄今仍未給付積欠租金，原告依上開規定以本件起訴狀繕本終止系爭租約，核屬有據，應認兩造間系爭租約於114年8月12日終止。從而，原告依民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。經查，系爭租約已於114年8月12日因原告終止而消滅，業如前述，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。本院參酌兩造間過往約定被告承租系爭房屋之每月租金為25,000元，認原告請求以系爭租約之月租金數額作為計算不當得利數額之標準，尚屬合理。從而，原告請求被告給付自114年8月13日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，依原約定租金額計算不當得利數額，按月給付原告25,000元，自屬有憑。㈣再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。查系爭房屋每月租金25,000元，應於每月15日前繳納，被告未給付113年12月、114年1月、4至6月之5個月租金125,000元之情，亦如前述，經原告扣抵押租金9,000元，尚欠租金116,000元，則原告依系爭租約約定，請求被告給付積欠之116,000元，於法有據。至被告雖辯稱：伊繳納之押租金為25,000元等語，然此為原告所否認，而觀諸系爭租約第5條約定：「乙方（即被告）應於訂約時，交於甲方（即原告）新臺幣玖仟元作為押租保證金。」等情，有系爭租約可佐（見本院卷第147頁），是原告主張被告繳納之押租金為9,000元，並以此扣抵積欠之租金等情，即堪採信。
㈤查，系爭租約第3條、第4條並約明「租金每個月新臺幣25,00
0元，乙方（即被告）不得藉任何理由或藉詞拖延或拒納，……」、「租金應於每月15日以前納繳」、第8條約定「承租人於租期屆滿時，……，如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止」、第15條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等節，系爭租約可佐（見本院卷第147至151頁）。承前所述，被告因積欠逾2月租金，經原告終止系爭租約，而被告於系爭租約終止後，未即時遷讓交還系爭房屋，即屬違約，審之原告本件僅請求給付原租金額1倍之違約金25,000元並未過高，且原告因被告有前揭違約情事而提起本訴，致支出律師費7萬元等情，亦有柯比能律師事務所收據暨委任契約可參（見本院卷第43至47頁），是原告依系爭租約第8、15條約定，請求被告給付違約金25,000元及律師費7萬元，容屬有據。綜上，本件原告請求積欠之租金116,000元、違約金25,000元及律師費7萬元，合計為211,000元（計算式：116,000元＋7萬元＋25,000元＝211,000元）。
四、從而，原告依民法第455條前段、第179條規定及系爭租約第
4、8、15條約定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應自114年8月13日（即起訴狀繕本送達被告翌日，送達證書見本院卷第187頁）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，並應給付原告211,000元，及自114年8月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
書記官 賴峻權