臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第250號原 告 林献章訴訟代理人 朱政勳律師
林志賢律師被 告 蔡智宇訴訟代理人 徐家福律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號3樓之房屋騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣22,000元，及自民國113年12月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國113年11月17日起至遷讓門牌號碼新北市○○區○○路000號3樓之房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬8,000元。
三、被告應給付原告新臺幣2,800元，及自民國113年12月25日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自民國113年11月17日起至遷讓門牌號碼新北市○○區○○路000號3樓之房屋之日止按月給付新臺幣1,400元。
四、被告應給付原告新臺幣6萬元，及自民國114年3月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔百分之96，餘由原告負擔。
七、本判決第一項於原告以新臺幣652,949元為被告供擔保後得假執行；惟被告如以新臺幣1,958,847元為原告供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第二項、第三項、第四項於原告各以該部分金額之三分之一為被告供擔保後，得假執行，惟被告如以各金額全額為原告供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第二項、第三項於如原告各以已到期部分金額之三分之一為被告就已到期之部分供擔保得假執行，惟被告如以已到期之金額全額為原告供擔保後，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號3樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2萬2,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自民國113年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,000元。㈢被告應給付原告8萬5,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自113年10月17日起至遷讓系爭房屋予原告之日止，按日給付原告2,833元。㈣願供擔保請准宣告假執行。嗣原告於114年2月5日具狀變更追加訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告2萬2,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自民國113年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,000元。㈢被告應給付原告8萬5,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自113年10月17日起至遷讓系爭房屋予原告之日止，按日給付原告2,833元。㈣被告應給付原告6萬元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第83頁至第85頁）。核其所為上開變更，係本於同一基礎事實，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，符合上揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：緣兩造就系爭房屋簽立租賃契約（下稱系爭契約），約定租賃期間為111年9月17日至113年9月16日，租金為每月15日前給付1萬7,000元，平時均由原告之配偶洪雅萍（下逕稱洪雅萍）代理原告處理系爭契約事項。洪雅萍於113年7月至9月間多次傳訊息予被告確認是否續租，惟被告於113年9月16日後即未為回覆。嗣被告未經原告同意，將相於2個月租金即3萬4,000元匯入原告帳戶中，洪雅萍於113年9月20日如數領出現金交付予被告之員工並拍攝照片為證，並稱：「不能不回電」、「不回電我就當你不續租處理」、「確認要續租還是找房」、「如果你要搬家簽約不綁約找到房子再處理後續費用」各等語，惟被告於113年9月22日又未經原告同意將3萬4,000元匯入原告帳戶中，洪雅萍再次告知被告：「我不租你了」、「確定」、「不租就找房」、「沒簽什麼都不算數」、「要租先補足金額再簽」、「你的意願多少錢都不再跟你簽約了」、「找房去」各等語，被告至今仍未遷讓系爭房屋，致原告權益受損甚鉅。為此，爰依系爭契約第6條、第12條，及民法第767條第1項前段、第455條、第179條請求被告騰空返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利及訴訟費、律師費等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告2萬2,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自民國113年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,000元。㈢被告應給付原告8萬5,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自113年10月17日起至遷讓系爭房屋予原告之日止，按日給付原告2,833元。㈣被告應給付原告6萬元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行
二、被告則以：伊於113年4月間與洪雅萍達成協議，約定系爭契約以每月1萬7,000元，每2個月付款1次，續租2年，洪雅萍並請伊寫在通訊軟體LINE之記事本上。詎洪雅萍於系爭契約封面上偽造伊簽名，且擅自調高租金為每月2萬元，兩造遂於113年9月23日協商，洪雅萍承認偽造文書之情事，並同意以每月1萬7,000元續租2年，故系爭契約繼續有效存在。伊於系爭契約屆滿後，依兩造合意於113年9月19日匯款3萬4,000元予原告，同年月20日洪雅萍中午如數返還後，伊又於同日下午如數匯回；伊再於113年11月15日、114年2月5日、同年3月14日、同年5月15日、同年7月14日及同年9月15日分別匯款3萬4,000元予原告。是以，自113年9月19日起，兩造間視為不定期繼續契約，則伊享有占有系爭房屋之使用利益，自非無權占有，亦非無法律上之原因，原告主張均屬無據等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行均駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠兩造間就門牌號碼為新北市○○區○○路000號3樓之房屋有無不
定期租賃存在？⒈按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思
，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號判決意旨參照）。按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」惟出租人於訂約之際，已訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，即發生阻止民法第451條規定默示更新之效力（最高法院112年度台上字第1151號判決意旨參照）。⒉經查：
⑴兩造間前就系爭房屋於簽訂系爭租約約定租期自111年9月17
日至113年9月16日，有系爭租約附卷可稽⑵原告之配偶洪雅萍曾代理原告向被告傳送訊息通知被告：被
告曾回覆：8月底前給你答案（見本院卷第35頁）；原告之配偶洪雅萍又於同年9月6日代理原告向被告傳送訊息通知被告：「房租（9月）16就到期」；被告則回覆：「有在談了」（見本院卷第37頁）；原告之配偶洪雅萍又於同年月16日代理原告向被告傳送訊息通知被告：「你要簽約還是要搬呢」、「請確認」；被告則未回覆。
⒊被告辯以兩造間已就系爭房屋成立不定期租賃契約云云，經
查：證人彭兆鵬證稱：與兩造都是朋友。伊知道被告有向原告租用房屋。伊知道被告租用原告的房屋後來有發生租金的問題。被告之前是跟原告的父親租的，原告父親往生後，重新打契約，租金調整的滿高的，被告請伊跟原告協商。當時伊在被告公司跟原告太太協商，但沒有協商成功。後來兩造間還有一直在溝通，伊沒有介入，伊曾經找原告，原告說房子都是太太在處理，伊就想說算了。續租2年，是被告跟伊講的等語（見本院卷第163至167頁），足見兩造間於系爭租約終止後並未因證人彭兆鵬出面協調而簽定新租約，原告主張兩造間於系爭租約到期後已無租賃關係存在，應堪採信。⒋被告復主張系爭租約因被告配偶洪雅萍同意每月租金1萬7,00
0元，被告繼續租用，而成立不定期租賃契約，並提出對話譯文與對話截圖為佐（見本院卷第119頁、第137頁、第141至146頁、第183至188頁），而觀之被告提出之對話截圖，原告配偶洪雅萍於112年5月2日通知被告：我決定每層樓明年簽約都調價23000跟2樓一樣價錢，被告回稱：「我們小姐時間到會去簽2年」等語（見本院卷第119頁），再觀之被告提出之對話譯文，僅見被告表示：「不是嘛房東老闆娘真的要好好跟你講/啊你動不動要這樣跟我講，啊我是要怎樣跟你講。」、「好啦！你要踩這麼硬那就等判決...我都照你的意思，你叫我放筆記本我就放筆記本」等語，且觀之上開對話內容上下文，原告配偶洪雅萍表示：「那你趕快找房子，反正你沒簽約啊」；「啊我就跟你講你趕快找房子啊」；「啊因為你們兩個都沒有簽」；「唉上次/上次彭里長來我2萬要租你，是你自己不要的」；「啊你/所以你搬好了/你不要簽 」等語（見本院卷第187頁），則被告顯然知道續約時租金將調高，被告不同意而未與原告簽訂新租約乙節，應堪認定。則觀之原告配偶洪雅萍於113年9月6日為確認被告是否續租，再傳文字問被告，被告未回覆。洪雅萍於同年月16日告知被告：「不回電我就當作你不續租處理。」可見原告之配偶洪雅萍代理原告處理租約已明確向被告表示要簽定新租約，租金要調高，被告不同意調漲租金，因而確定不租給被告（見本院卷第45頁），兩造間迄未簽定新租約。又查依原告提出被告回覆8月底給你答案之對話截圖（見本院卷第35頁），及9月16日被告回傳「有在談」之對話截圖（見本院卷第37頁），及原告於9月16日傳送不回電我就當你不續租處理等語（見本院卷第42頁），及觀之兩造原租賃契約第六條約定：承租人於租期屆滿實，除經出租人即原告同意繼續出租外，不得藉詞推諉等語，可見兩造間於訂約之際，訂明續租應經承租人同意，且出租人之配偶聯絡被告需定新租約，承租人已得預期系爭租約於租期屆滿時未訂新租約當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，被告繼續使用原租賃物，自屬無權占有，自不因被告依序於113年9月20日、113年11月7日、114 年2月5日、114年3月14日及114年5月15日、114年9月15日將租金3,4000元匯入原告帳戶，遽已推定兩造間有成立民法第451條不定期租賃關係，系爭租約依原租約已於113年9月16日終止，而被告所舉之事證，均無從使本院對其抗辯係有權占用系爭房屋之事實形成確信。被告辯以原告之配偶原同意續租不調整租金以原租金1萬7,000元計算，伊於系爭租約屆期後，繼續繳納租金，系爭租約應視為不定期租賃契約云云，洵不足採。
㈡原告依系爭契約第6條、民法第767條規定請求被告遷讓系爭房屋有無理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。民法第767條定有明文。兩造間租約第六條約定乙方（即承租人）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人）同意繼續出租外，應即將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即出租人），有系爭租約在卷可稽（見本院卷第32頁）。
⒉經查：系爭房屋為原告所有，有建物登記第二類謄本在卷可
稽（見本院卷第23頁），兩造就系爭房屋所成立之租賃契約已於113年9月16日到期，被告占有使用系爭房屋為無法律上之正當權源之無權占有，原告依民法第767條及系爭租約第6條規定請求被告將系爭房屋騰空返還原告，依法有據，應予准許。
㈢原告依不當得利之法律關係請求被告給付22,000元，並自113
年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2,8000元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又按承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決要旨參照）。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294號判決意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；前條規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條固定有明文。另按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院105年度台再字第7號判決意旨參照）。
⒉經查：系爭房屋係做營業使用，有原告提出被告員工收取原
告退回被告34,000元之對話截圖中之影像可徵（見本院卷第41頁），是原告請求被告返還占有房屋所得之利益，揆諸前開法律規定說明，以相當於該房屋之租金額計算，核屬允當。依系爭租約第3條約定，承租人每月應繳租金1萬7,000元（見本院卷第31頁），惟該租金係111年9月17日至113年9月16日期間之租金行情，本院審酌原告將系爭房屋樓上即4樓房屋出租於第三人，約定之每月租金為28,000元，租期為自113年7月起（見本院卷第47頁），可見原告與第三人約定之租金金額應能真實反應被告占有使用收益系爭房屋之實際利益，據此計算被告應返還其所受之利益基準，則被告自113年9月17日起無法律上原因占有即應返還占用系爭房屋之不當得利，應以每月2萬8,000元計算，方屬允當。被告於系爭租約終止後，使用系爭房屋無法律上原因，受有相當於租金之不當得利，計自113年9月17日起至113年11月16日（合計2個月）止，被告應給付原告計56,000元（計算式：28,000＋28,000），被告於113年9月20日匯入原告帳戶34,000元，原告主張該部分係原告無法律上原因受有利益，以被告之返還請求權抵銷原告之租金債權，請求被告應給付原告22,000元及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月25日（見本院卷第69頁）起至清償日止按年息百分之5計算之利息；及自113年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付原告不當得利28,000元，即屬有據。㈣原告請求被告給付違約金85,000元，及自起訴狀送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自113年10月17日起至遷讓系爭房屋予原告之日止，按日給付原告2,833元，有無理由？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；按我國民法所
定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250條第2項規定自明(最高法院98年度台簡上字第39號判決意旨參照)。又損害賠償額預定性違約金，於一旦有債務不履行之情事發生，債權人不待舉證證明其損害額之多寡，固得請求債務人給付，惟債權人無損害時，即不能請求（最高法院99年度台聲字第1299號民事裁定）。
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第455條前段、第252條分別定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。末按承租人於租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，系爭租約第6條後段亦有約定。
⒉經查：
⑴系爭租約第6條後段約定之違約金，並未明定為懲罰性違約金
，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第32頁），又系爭租約第11條約定：「因承租人之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。」（見本院卷第32頁），僅係重申承租人債務不履行之損害賠償責任，非關違約金之約定，則第6條後段約定解釋上應認係指承租人未履行租約期滿後按原狀返還系爭房屋義務所生損害賠償總額預定之違約金。
⑵查原告已依不當得利之法律關係請求被告於系爭租約終止後
無權占用系爭房屋之相當於租金金額計算之不當得利，則如前所述，系爭違約金約定為損害賠償總額預定之性質，原告就被告違約所受損害，業已請求賠償，並經本院認定如上，則原告再依系爭租約第6條後段約定請求被告給付相當於月租金金額五倍計算之違約金，實屬過高，應酌減為相當於月租金金額按法定利率即年息百分之5計算之金額計1,400元（計算式：28,000元×5%＝1,400），方屬妥適。準此，原告請求被告於租約終止後至遷讓返還系爭房屋之日止即自113年9月17日起至113年11月16日止按年息百分之5計算之違約金共2,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月25日（見本院卷第69頁）起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自113年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付1,400元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
㈤原告依系爭契約請求給付律師費用60,000元之本息，有無理
由？⒈按乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之
權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。系爭租第12條定有明文。
⒉經查：
⑴系爭租約業已於113年9月16日屆至，被告於系爭租約屆至後
依系爭租約第6條規定應騰空遷讓返還系爭房屋，被告拒不履行，有違反系爭租約約定，且屬可歸責於被告之事由，則被告違反租約約定致原告支出律師費用6萬元，有原告提出之委任契約影本在卷可憑（見本院卷第87頁），則原告請求被告給付律師費用6萬元之本息，為有理由，應予准許。
⑵按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告對被告不當得利利益返還請求權與違約金請求權，核屬無確定期限之給付，原告一併請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即自114年12月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，與前揭規定核無不合，應予准許。而就被告追加請求部分即所受支出律師費用之損害賠償請求權部分，原告請求自追加訴之聲明狀送達翌日起算遲延利息，惟未向本院陳明何時送達，本院審酌被告最遲於114年3月7日言詞辯論期日已知悉原告追加請求支出律師費用6萬元（見本院卷第107頁），則原告一併請求被告自114年3月8日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係請求被告給付原告22,000元及自113年12月25日（見本院卷第69頁）起至清償日止按年息百分之5計算之利息；及自113年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付原告不當得利28,000元；原告依系爭租約約定請求被告給付2,800元，及自113年12月25日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自113年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付1,400元；及請求被告給付原告6萬元（支出律師費用6萬元）及自114年3月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，均為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，不應准許，應予駁回。
五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行、免假執行，經核與規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 4 日
書記官 楊佩宣