臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第2585號原 告 王崇旭訴訟代理人 劉彥良律師被 告 簡堂堯上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬捌仟元，並其中新臺幣伍萬元自民國一百一十四年七月十五日起，其餘新臺幣壹拾捌萬捌仟元自民國一百一十四年九月二十二日起，均至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十四年九月二十二日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣捌萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於民國113年12月1日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告自113年12月1日起向原告承租新北市○○區○○路00巷0弄00號3樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間至114年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）25,000元，詎被告僅支付113年12月租金25,000元、114年1月一部租金5,000元，即未再支付租金，經原告於114年3月19日以蘆洲郵局存證號碼第116號存證信函（下稱116函）催告被告支付租金，被告收受該函後仍不支付欠租，原告乃以訴之變更暨準備理由（一）狀繕本送達通知被告終止系爭租約，系爭租約業經原告合法終止，被告應即遷空交還系爭房屋，卻未即時遷讓交還系爭房屋，即屬違約，除應給付114年1月至114年8月欠租195,000元以押金27,000元抵充後之餘額168,000元外，並應自訴之變更暨準備理由（一）狀繕本送達翌日起，按月給付違約金25,000元及賠償原告因其違約提起本訴所支出之律師費7萬元，爰依民法第455條前段規定及系爭租約，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告238,000元，及其中5萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘188,000元自訴之變更暨準備理由（一）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，均按週年利率5％計算之利息。⒊被告應自訴之變更暨準備理由（一）狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元。⒋第2項聲明原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之事實，有系爭租約可稽（見本院卷第13頁至第19頁），堪信為真實。
㈡按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出
租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項亦有明文。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告；倘催告後已逾相當期間，應謂已生民法第440條催告效力（最高法院99年台上字第525號、91年度台上字第444號判決參照）。本件被告僅支付113年12月租金25,000元、114年1月一部租金5,000元，即未再支付租金，經原告於114年3月19日以116函催告被告支付租金（見本院卷第21頁至第23頁116函），被告於114年3月25日收受該函（見本院卷第115頁116函郵件收件回執正反面翻拍照片）後，截至114年8月仍不支付欠租，為時已逾相當期間，應認已生民法第440條催告效力，原告乃以訴之變更暨準備理由（一）狀繕本送達通知被告終止系爭租約，此時被告遲付租金額以押金27,000元抵償後已達2個月以上，且遲延給付已逾2個月，該狀繕本並於114年9月11日寄存送達被告居住之系爭房屋（見本院卷第87頁送達證書；000年0月00日生送達效力），足認系爭租約業於114年9月21日經原告合法終止。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條
前段所明定。系爭租約第6條亦約定「承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利」（見本院卷第17頁）。是系爭租約既已終止，兩造間租賃關係消滅，則原告依民法第455條前段及系爭租約第6條約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈣按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段規定甚
明。系爭租約第3條、第4條並約明「租金每月25,000元應於每月5日以前繳納，承租人不得藉任何理由或藉詞拖延或拒納」（見本院卷第15頁）以及第6條約定「承租人於租期屆滿時，…，如不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」（見本院卷第17頁）；第12條約定「承租人若有違約情事，致損害出租人之權益時願聽從出租人賠償損害，如出租人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由承租人負責賠償」（見本院卷第17頁）。被告僅支付113年12月租金25,000元、114年1月一部租金5,000元，即未再支付租金，計至114年8月31日止共欠租金195,000元未付，經以押金27,000元抵償後，仍負欠欠租168,000元，而被告於系爭租約終止後，未即時遷讓交還系爭房屋，即屬違約，審之原告請求被告自訴之變更暨準備理由（一）狀繕本送達翌日即114年9月22日起，按月給付原租金額1倍之違約金25,000元並未過高，且原告因被告有前揭違約情事而提起本訴，致支出律師費7萬元，則有收據可參（見本院卷第105頁），從而，原告依系爭租約第3、4、6、12條約定，請求被告給付238,000元，及其中5萬元自起訴狀繕本送達翌日即114年7月15日（見本院卷第77頁）起、其餘188,000元自訴之變更暨準備理由（一）狀繕本送達翌日即114年9月22日起之法定遲延利息，以及自114年9月22日起，按月給付原告25,000元，容屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段規定及系爭租約，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告238,000元，及其中5萬元自114年7月15日起，其餘188,000元自114年9月22日起，均至清償日止，均按週年利率5％計算之利息，以及自114年9月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許。原告依民法第455條前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋既有理由，其併依民法第767條第1項前段規定為同一聲明之請求權基礎，本院即無庸再予審究。
六、原告就第2項給付陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
書記官 林佳靜