臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第2630號原 告 林芝婷被 告 林重名
林方立共 同訴訟代理人 簡榮宗律師
黃翊華律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國115年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告與弟、妹即訴外人林志鴻、林沛琳、林曉盈（下稱林志鴻3人）共有，被告林重名、林方立（下合指二人稱被告）共有之門牌號碼同區○○街2段41巷5號之1建物（下稱系爭建物）中如附圖所示暫編地號102⑴部分面積58.22㎡之地上物（下稱系爭地上物），無權占有系爭土地如附圖所示暫編地號102⑴部分面積58.22㎡（下稱系爭102⑴土地），無法律上之原因而受有相當於租金之不當得利，經林志鴻3人授權原告代表起訴，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭102⑴土地返還原告及其他共有人全體，以及給付起訴前回溯5年之不當得利新臺幣（下同）633,960元等語。並聲明：⒈被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並將系爭102⑴土地返還原告及其他共有人全體。⒉被告應給付原告633,960元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人即兩造祖父林國品成為系爭土地及同區西園段101地號土地（下稱101土地）之共有人後，於民國40年代在系爭土地及101土地上興建系爭建物，並於72年7月14日取得系爭土地及101土地所有權全部，系爭土地及系爭建物原同屬林國品一人所有甚明，林國品復於81年間將系爭土地所有權讓與訴外人即兩造之伯父林德川、訴外人即原告父親林德煄，另於同年間將101土地與系爭建物所有權讓與訴外人即被告父親林德賢，嗣原告及林志鴻3人於92年間輾轉受讓取得系爭土地所有權，被告則在林德賢94年6月12日死亡後因繼承輾轉受讓取得101土地與系爭建物所有權，而有系爭土地及系爭建物先後讓與相異之人之情形，依民法第425條之1規定，推定兩造間在系爭建物得使用期限內有租賃關係，兩造並已達成由原告提供系爭建物占有之系爭土地與被告使用、被告提供原告車庫占有之被告所有同區西園段84、85地號土地與原告使用的土地交換使用協議，是系爭建物中系爭地上物乃有權占有系爭土地，非無法律上之原因，原告請求被告拆屋還地及給付不當得利，皆屬無據等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地為原告與林志鴻3人共有，被告共有之系爭建物中系爭地上物占有系爭102⑴土地面積58.22㎡，系爭建物另使用被告共有之101土地面積86.44㎡等事實，有系爭土地、101土地謄本、系爭建物謄本、所有權第一次登記測量成果圖、房屋稅籍證明書、房屋稅籍紀錄表、房屋稅籍登記表、門牌初編證明書可稽（見地政資料卷第11頁至第15頁、第21頁、第169頁、第181頁至第185頁、第211頁至第215頁、本院卷第129頁至第137頁），復經本院現場勘驗屬實，並囑託新北市樹林地政事務所製成如附圖所示之土地複丈成果圖，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：㈠系爭建物中系爭地上物占有系爭土地有無正當權源？是否存
在租賃關係？⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，最高法院48年台上字第1457號裁判之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。88年4月21日增訂、89年5月5日施行之民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，即係將上開裁判意旨及法理予以明文化，並進而推定在房屋使用期限內有租賃關係，此觀該條立法理由謂「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」自明。故若土地及其上房屋轉讓之事實，發生於該法條施行前，亦即在該法條施行前，倘有土地及其上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，即與上開裁判意旨及法理相符，非不得以上開裁判及法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地，該房屋保有者或受讓者得於房屋得使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地，以符社會正義（最高法院99年度台上字第2344號、101年度台上字第1114號判決參照）。又考之上開裁判及法理，並民法第425條之1立法意旨係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此，未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開裁判、法理及民法第425條之1立法意旨，應認包括就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。且「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院107年度台上字第1797號、107年度台上字第1938號、99年度台上字第1723號判決參照）。
⒉兩造祖父林國品於日據時期即為同區石頭溪段上石頭溪小段5
2地號（番號）土地（下稱重測前52土地）、同區石頭溪段上石頭溪小段53地號（番號）土地（下稱重測前53土地）之共有人（見地政資料卷第65頁重測前52土地日據時期土地登記簿、第299頁重測前53土地日據時期土地登記簿），並於42年3月2日已登記取得重測前52、53土地應有部分各1/8（見地政資料卷第125頁重測前52土地登記簿、第357頁重測前53土地登記簿），林國品即於40年代間在當時共有之重測前52、53地號土地興建系爭建物（見本院卷第137頁系爭建物房屋稅籍登記表登載原始所有人為林國品、基地為重測前52土地；第131頁系爭建物115年度房屋稅籍證明書登載折舊年數70年），原告亦是認系爭建物建造於41年間（見本院卷第195頁、第222頁），其後重測前52土地於71年6月23日分割出同區石頭溪段上石頭溪小段52-1地號土地即重測後之系爭土地，林國品即因分割轉載登記持有系爭土地應有部分1/8（見地政資料卷第145頁、第147頁系爭土地登記簿），重測前53土地則於70年1月17日分割出同區石頭溪段上石頭溪小段53-1地號土地（下稱重測前53-1土地），重測前53-1土地再於71年6月23日分割出同區石頭溪段上石頭溪小段53-2地號土地即重測後之101土地，林國品即因分割轉載登記持有101土地應有部分1/8（見地政資料卷第373頁重測前53-1土地登記簿、第159頁、第161頁101土地登記簿），林國品復於72年7月14日登記取得系爭土地及101土地所有權全部（見地政資料卷第153頁系爭土地登記簿、第165頁101土地登記簿），此時系爭土地、101土地及系爭建物所有權全部同屬林國品一人所有，其後林國品於81年10月22日將系爭土地所有權讓與林德川、林德煄（見地政資料第155頁系爭土地登記簿），以及於81年11月9日（贈與日期81年10月23日）將101土地所有權及系爭建物所有權/事實上處分權讓與林德賢（見地政資料卷第167頁101土地登記簿、本院卷第137頁系爭建物房屋稅籍登記表登載林國品於81年10月23日將系爭建物贈與林德賢），而發生「系爭土地及其上系爭建物同屬一人所有，先後讓與相異之人」之情形，原告既未舉證讓與人林國品、系爭土地受讓人林德川、林德煄與系爭建物受讓人林德賢間有何特別約定，應推定系爭土地受讓人林德川、林德煄默許受讓系爭建物所有權/事實上處分權之林德賢繼續使用系爭土地，而在系爭建物得使用期限內，對於系爭建物所坐落占有之系爭土地有租賃關係存在。另審之林德川、林德賢為原告及林志鴻3人之伯父，林德煄則為原告及林志鴻3人之父（見限閱卷親等關聯資料），則原告及林志鴻3人在92年9、11月、93年11月自林德川、林德煄輾轉受讓取得系爭土地所有權之前（見地政資料卷第51頁、第53頁重測前52-1土地地籍異動索引），對於系爭土地上有系爭建物之存在，以及系爭土地及其上系爭建物先後讓與相異之人等情形，顯知之甚稔，而仍受讓取得系爭土地所有權，亦應推定有默許系爭建物繼續使用系爭土地之意思，遑論上開裁判、法理及民法第425條之1之適用，不問土地或房屋受讓人是否知悉土地及其上房屋是否原同屬一人所有而有異，迨林德賢於94年6月12日死亡（見限閱卷親等關聯資料）後，被告因繼承輾轉受讓取得101土地所有權及系爭建物所有權/事實上處分權（見地政資料卷第33頁101土地地籍異動索引、本院卷第137頁系爭建物房屋稅籍登記表登載被告於94年6月12日繼承系爭建物），應推定輾轉受讓系爭土地之原告及林志鴻3人，與受讓系爭建物之林德賢及嗣後受讓之被告間，在系爭建物得使用期限內，系爭建物對於所坐落占有之系爭土地有合法使用權，而有租賃關係，不因系爭建物中坐落使用101土地部分於106年12月11日才辦理保存登記完竣而有所不同，原告復未舉證推翻該法律上之推定，足認被告以兩造間在系爭建物得使用期限內有租賃關係等節置辯，洵屬有據，至原告主張本件與推定租賃要件不符，無以為採。既被告抗辯其有租賃關係之占有正當權源為可採，其另抗辯本於兩造間土地交換使用協議而有權占有系爭土地究否可取，本院即無庸再予審究。
⒊按土地及其上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，若該房屋具有相當之經濟價值，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，而有租賃關係，其租賃期限係至房屋不堪使用時為止（最高法院92年度台上字第1052號裁定、111年度台上字第742號判決參照）。原告另主張系爭建物建造於41年間，使用年限逾70年，年久失修，結構老舊，非民法第425條之1所欲保護之高經濟價值房屋，惟由本院現場勘驗結果及兩造陳述，系爭建物為繼續附著於土地上之磚造建物，其結構尚稱完整，足避風雨，可達一定經濟上使用之目的，且不易移動其所在，並由被告出租他人居住使用，而可供人生活起居（見本院114年度板司調字第102號卷第13頁、本院卷第164頁勘驗筆錄、第63頁、第179頁照片），仍具構造上及使用上之獨立性，而有相當之經濟價值，且未達不堪使用之程度，系爭建物對於所坐落占有之系爭土地自成立法律上推定租賃關係，且該租賃關係仍繼續，原告就此主張亦非可採。
㈡原告請求被告拆除系爭地上物並返還系爭102⑴土地以及給付
相當於租金之不當得利有無理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，出讓人將土地及房
屋讓與相異之人時，依上開裁判、法理及民法第425條之1規範意旨，該房屋受讓者得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地，且對於房屋坐落土地為「有權使用」（最高法院93年度台上字第1792號、第1328號判決參照）。
⒉原告及林志鴻3人與林德賢、被告間，在系爭建物得使用期限
內，對於系爭建物所坐落占有之系爭土地有租賃關係，系爭建物中系爭地上物占有系爭土地，即屬有權占有，被告以系爭建物中系爭地上物占有系爭土地使用收益，即非無法律上之原因，則原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭102⑴土地，以及給付不當得利633,960元本息，非屬正當，不能准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求被告將系爭土地上之系爭地上物拆除，並將系爭102⑴土地返還原告及其他共有人全體，以及給付原告633,960元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依據，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 1 日
書記官 林佳靜