臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第2710號原 告 林進財訴訟代理人 邱亮儒律師被 告 張郁誠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國114年9月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號三樓房屋及同地段二四八六建號建物之地下三層編號085號汽車停車位、地下一層編號98號機車停車位等建物全部騰空遷讓返還與原告。
二、被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟零陸元，及自中華民國一百一十四年八月十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並應自中華民國一百一十四年七月二十一日起至返還前項所示全部建物之日為止，按月給付原告新臺幣參萬元。
三、被告應自中華民國一百一十四年七月二十五日起至返還第一項所示全部建物之日為止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：㈠被告應將新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：
新北市○○區○○○路00號3樓、同區段2486建號即地下三層編號085號汽車停車位、地下一層編號98號機車停車位）全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新台幣（下同）12萬1,006元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自114年7月2日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告6萬元。㈢請依職權宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）程序事項：
1、鈞院就本件訴訟有管轄權：本件原告起訴以被告未繳納租金為由終止兩造於民國114年1月20日簽立之租賃契約書（下稱「系爭租約」，原證1），並請求被告將租賃物即新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼新北市○○區○○○路00號3樓、同區段2486建號地下三層編號085號汽車停車位、地下一層編號98號機車停車位）（下合稱「系爭房屋」）全部騰空遷讓返還予原告，此屬因不動產之債權契約即其他因不動產而涉訟之情形；且兩造於系爭租約第16條亦有約定，因系爭租約所生紛爭以臺灣新北法院為管轄法院。因此，依上開民事訴訟法第10條第2項及系爭租約第16條規定，本件訴訟應由系爭房屋所在地（新北市五股區）之法院即鈞院管轄，是鈞院就本訴訟有管轄權。
2、本件訴訟標的價額為192萬4,506元：系爭房屋於起訴時之課稅現值為180萬3,500元，此有系爭房屋114年期房屋稅繳款書可稽（原證2），而被告自114年3月21日起迄今均未繳納租金，所積欠之租金達4個月（即114年3月21日至114年7月20日（參原證1），以及應由Ａ０２繳納卻因其未繳納而由原告代墊之電費889元、自來水費117元，共計為12萬1,006元；至於原告請求自114年7月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金及相當於租金之不當得利合計6萬元部分，為本件請求遷讓房屋之附帶請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其價額。因此，依據上開實務見解，本件訴訟標的金額應以系爭房屋之價金額180萬3,500元與被告所積欠之租金、水電費共12萬1,006元計算，合計為192萬4,506元，應繳交之訴訟費用為2萬4,081元。
（二）本件事實經過：緣原告為系爭房屋之所有權人，此有建物所有權狀為憑（原證3），其於114年1月20日與被告簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自114年1月21日起至116年1月20日止，被告應於每月21日前給付租金3萬元予原告，擔保金（押金）為60,000元，此參照系爭租約第1條至第4條約定即明（參原證1）。然而，被告自114年2月21日起開始遲付租金及水費、電費，直至同年3月24日始補繳同年2月21日應給付之租金，但仍欠繳同年3月21日應給付之租金，後續每月21日應給付原告之租金，被告迄今均未再給付，期間經原告多次委由女兒林純慧、堂侄林柏宏向被告催繳其所欠付之租金及水電費，但被告均藉故拒不繳納，後續更完全失聯，不予回應，此有原告女兒林純慧與被告之手機對話訊息、堂侄林柏宏與被告之LINE 對話訊息為憑（原證4、原證5），被告迄今已積欠114年3月21日、4月21日、5月21日及6月21日應給付本人之租金，總計4個月（即114年3月21日至7月20日）共12萬元，以及應由被告繳納卻因其未繳納而由本人代墊之電費889元、自來水費117元。為此，原告於114年6月23日委由邱亮儒律師以內湖西湖郵局存證號碼000409號存證信函向被告催繳付之租金及水電費共計12萬1,006元，並同時敘明如被告未於函到七日內付清上開積欠租金及水電費，即終止系爭租約（原證6），然被告收受該存證信函後仍對於原告催繳積欠租金乙事置之不理，未有任何回應。因此，被告所積欠之租金金額已達4個月以上，又不願出面處理及回應，原告迫於無奈僅得提起本件訴訟，以維權益。
（三）被告未依系爭租約第3條繳付租金而積欠之租金總額已達2個月以上，原告已依系爭租約第12條及民法440條規定，以原證6存證信函之送達為終止系爭租約之意思表示（另原告併以本起訴狀繕本送達被告為催告之意思表示，限被告於意思表示到達之翌日起7日內給付所積欠之租金，逾期未清償，即終止系爭租約）。因此，系爭租約既已終止，則依系爭租約第11條第1項、民法第455條前段及第767條第1項前段，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告：
1、按「1.租金為每月新台幣30000元整。2.乙方（即被告，下同）應於每月21日期給付甲方（即原告，下同）」、「出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付。…」、「租期屆滿或租任期約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」，系爭租約第3條、第12條、第11條第1項分別定有明文。又「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。…」、「承租人於租人關係終止後，應返還租賃物」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第440條第1、2項、第455條前段、第767條第1項前段亦分別定有明文。被告自114年2月21日起開始遲付租金及水費、電費，直至同年3月24日始補繳同年2月21日應給付之租金，但仍欠繳同年3月21日應給付之租金，且後續每月21日應給付本人之租金迄今均未再支付，經原告多次催繳，被告均以各種理由搪塞、推延、拒絕給付租金，縱原告已委由女兒、堂侄多次催繳欠付之租金及水電費（原證4、原證5），亦委請律師向被告寄發如原證4所示之存證信函催繳其欠付之租金及水電費共計12萬1,006元，並同時敘明如被告未於函到七日內付清上開積欠租金及水電費，即終止系爭租約費（參原證6），被告仍是置之不理，未有任何回應。
2、被告積欠之租金自114年3月21日迄今已達4個月以上（114年3月21日至7月20日），合計為12萬元，縱扣除被告先繳納之6萬元押金，被告所積欠之租金金額仍達2個月以上，且原告於114年6月23日以內湖西湖郵局存證號碼000409號存證信函向被告催繳欠付之租金及水電費12萬1,006元，並同時敘明如被告未於函到七日內付清上開積欠租金及水電費，即終止系爭租約，被告於同年6月24日收受該存證信函，此有原證6存證信函及回執為憑。然而，被告迄今仍未繳納其欠付之租金，則原告已於相當期限內催告被告繳納租金，系爭租約即應自114年6月24日翌日起算七日後即同年7月1日終止（註：依系爭契約第三條，被告應於每月21日繳納當月租金，原告寄發如原證6存證信函時，被告已未繳3月21日、4月21日、5月21日、6月21日共4個月的租金）。
3、另原告亦併以本起訴狀繕本送達被告為催告被告繳納迄今所欠付租金之意思表示，限被告於意思表示到達之翌日起7日內給付積欠之所有租金，逾期未清償，系爭租約即行終止，不另通知。
4、綜上，原告既依系爭租約第12條第1項及民法第440條第1項規定合法終止系爭租約，被告就系爭房屋即無占有權源，則參照上開實務見解，原告依系爭租約第11條第1項、及民法455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告，應屬有據。
（四）被告依系爭租約第3條、第5條及民法第439條規定應給付其所積欠之4個月租金與水電費合計為12萬1,006元；且系爭租約既已合法終止，被告自無法律上原因占用系爭房屋，依民法第179條，被告應給付每月相當於租金之不當得利3萬元，及依系爭租賃契約第11條第3項規定給付相當月租金額一倍即3萬元之違約金，至被告遷讓返還系爭房屋之日止：
1、按「1.租金為每月新台幣30000元整。2.乙方應於每月21日期給付甲方。」、「租賃期間因使用本租賃物所產生之電費回自來水費…應由乙方負擔」「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。」，系爭租約第3條、第5條、民法第439條前段分別定有明文。次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍之違約金至返還為止。」，民法第179條、系爭租約第11條第1項、第3項亦分別定有明文。
2、被告未依系爭租約第3條約定於114年3月21日、4月21日、5月21日、6月21日支付租金，累計4個月租金未繳納，另未繳納電費889元、自來水費117元，業如前述，故原告自得依系爭租約第3條、第5條及民法第439條前段規定請求被告給付積欠之4個月租金及水電費合計12萬1,006元。
3、系爭租約既經原告終止，被告即無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋,則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害。而系爭租約已於114年7月1日終止，已如前述，又因兩造於系爭租約中約定系爭房屋租金為每月3萬元。是以，原告主張被告於無權占用系爭房屋期間，每月受有相當於租金之不當得利的利益數額為3萬元，應屬有據。
4、系爭租約經原告終止後，被告未及時遷出返還系爭房屋予原告，依系爭租約第11條第3項約定，原告亦得請求被告給付相當月租金額一倍即3萬元之違約金，至被告遷讓返還系爭房屋之日止。
5、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第5條及民法第439條規定請求被告支付積欠之租金及水電費12萬1,006元，及依民法第179條規定、系爭租約第11條第3項約定，請求被告自系爭租約終止日（114年7月1日）翌日即114年7月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元及違約金3萬元，共計6萬元，均屬有據。
（五）此外，如被告所在不明，本件起訴狀繕本及法院通知、傳票等法院文書無法送達於被告，原告則依民法第97條及民事訴訟法第149條第1項第1款規定，聲請鈞院准將前揭起訴狀繕本及法院文書為公示送達。若被告經合法通知，仍未於言詞辯論期日到場，亦無民事訴訟法第386條所列各款情形，原告依民事訴訟法第385條第1項規定聲請准由原告為一造辯論而為判決。
（六）本件為民事訴訟法第427條第2項第1款所示因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟者，故本件如原告取得勝訴判決，請鈞院依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
二、被告方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、原告主張之前揭事實，業據提出與其陳述相符之房屋租賃契約書、房屋稅繳款書、建物所有權狀、通訊紀錄、郵局存證信函及掛號郵件收件回執等影本為證據。又按被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項規定，準用同條第1項之規定，視同自認。本件被告於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執，自應依法視為對原告主張之事實自認，則自足認為原告前述主張之事實為真實。
二、原告主張兩造就門牌號碼新北市○○區○○○路00號3樓房屋含汽車、機車停車位等標的物，於114年1月20日所簽定之租賃契約已經終止，並提出於114年6月23日寄出之內湖西湖郵局409號存證信函及掛號郵件收件回執影本等為證據，業如前述；而依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項規定，出租人依同條第1項第1款至第3款規定提前終止租賃契約者，應於終止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人，本件原告於114年6月23日寄出前揭郵局存證信函，於114年6月24日寄達被告，則雙方間上開房屋租賃契約應於114年7月24日終止，從而，原告主張依前揭租賃契約書第11條第1款約定，租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記，請求被告應自前揭房屋遷出並將房屋返還原告一節，應認為有理由。
三、原告又主張前揭租賃契約之租期為114年1月21日起至116年1月20日止，每月租金3萬元，被告應於每月21日給付租金，惟被告自114年3月21日起即未按期繳付租金，已經積欠114年3月21日起至114年7月20日共4個月租金，合計12萬元，原告此部分請求應堪以採取。原告又主張被告未繳納電費889元、自來水費117元，依前揭租賃契約書第5條約定，應由被告支付，上開款項已由原告代為墊付，因而請求被告償還，則原告此部分請求亦屬可採。以上合計為12萬1,006元，而被告於與原告簽定前揭租賃契約書時，依前揭租賃契約書第4條約定，交付原告擔保金（押金）6萬元，於以擔保金抵充後（依土地法第100條第3款規定先以擔保金抵償），原告所得請求之金額為6萬1,006元，原告此部分請求於此數額範圍內方屬可採。原告除主張被告應給付積欠之租金外，又主張被告於前揭租賃契約終止後，仍繼續占有使用前揭租賃房屋，應獲得相當於租金之不當得利，因而請求被告應按月給付原告3萬元一節，於自114年7月21日起至7月24日部分為租賃契約尚未終止前，被告應給付之租金，自114年7月25日起至返還前揭租賃房屋為止部分為租賃契約終止後之相當於租金額之不當得利等節，應屬可採。（因租賃契約終止前應付租金與租賃契約終止後之不當得利，其金額相同，故連續計算，不予分段論列；另原告訴之聲明第2項將不當得利與違約金合併其金額而為請求，茲將二者分別計算，違約金部分詳如下述）。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。原告併請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告翌日即114年8月18日（註：
起訴狀繕本係於114年8月15日星期五送達被告，應以後一工作日即114年8月18日星期一起算利息，送達證書附於本院卷第91頁）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息一節，亦堪以採取。
四、原告又主張依前揭租賃契約書第11條第3款：「3.承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金計算）之違約金至返還為止。」等約定，請求被告應自114年7月2日即前揭租賃契約終止翌日起至返還房屋為止，按月給付3萬元之違約金等語，原告上開主張合於前揭租賃契約約定內容，其請求被告應給付違約金一節，堪以採取，然系爭租賃契約關係係於114年7月24日終止，其違約金之起算日應自114年7月25日起算。又按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第252條定有明文，本院認以月租金額一倍計算之違約金尚屬過高，應酌減至以月租金額50%計算違約金方屬適當，故原告此部分請求即請求被告應自114年7月25日即前揭租賃契約終止翌日起至返還房屋為止之違約金，於按月給付1萬5,000元違約金之範圍內方屬可採。
五、綜上所述，原告主張依租賃之法律關係，請求遷讓返還房屋、給付積欠之租金、電費、水費、及違約金等，於被告應將租賃標的房屋含汽車、機車停車位等建物騰空返還與原告，並應給付原告6萬1,006元及自114年8月18日起至清償日止按法定利率年息百分之五計算之遲延利息，及自114年7月21日起至返還前揭建物為止，按月給付3萬元與原告，及自114年7月25日起至返還前揭建物為止，按月給付違約金1萬5,000元與原告等範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過上開範圍部分則為無理由，應予駁回。另關於原告聲明請求法院依職權宣告假執行部分，惟本件並非適用簡易訴訟程序案件，不符合民事訴訟法第389條規定之要件，原告又未聲請宣告假執行，故本件判決乃無關於假執行之判決，附此敘明。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
民事第六庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
書記官 楊振宗