臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第2734號原 告 林王碧珠訴訟代理人 黃義偉律師被 告 許婉慧訴訟代理人 王憲勳律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國115年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○路00號1樓之1房屋（下稱系爭
房屋）之所有人，於民國110年4月1日與被告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租金每月新臺幣（下同）3萬2,000元，租期約定自110年4月1日起至111年3月31日止為期1年。兩造因新冠肺炎疫情影響未於系爭租約租期屆滿前換約，嗣於113年3月間，原告提供自113年4月1日起為期1年之書面租約請被告簽署後交回，被告遲未簽回，經原告於113年11月21日寄發台北中山堂郵局存證號碼279存證信函（下稱279存證信函），通知被告「逾期未交回即視為不再續租」等語，然未獲被告置理，則系爭租約於111年3月31日租期屆滿時即視為終止。縱認系爭租約現為不定期租賃契約，原告仍可以收回系爭房屋自住為由，終止系爭租約，系爭租約既已終止，被告仍繼續占有系爭房屋構成無權占有，其得依民法第767條第1項前段請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及依民法第179條請求被告返還自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金3萬2,000元之不當得利等語。
㈡並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應
自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬2,000元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭租約原定租期至111年3月31日止，被告持續對系爭房屋
為使用收益，且自111年4月1日起均按月繳納3萬2,000元之租金至114年10月1日止，系爭租約現為不定期租賃契約，尚未終止，被告占有系爭房屋非無權占有。原告主張土地法第100條第1款出租人收回自住為由，終止兩造間之系爭租賃關係，並無理由，倘原告有收回自住需求，應於113年11月21日發存證信函時即應提出其自住之需求及事證，而非起訴後或本案終結前始提出。原告主張收回之事由，始終為終止租約，並否認系爭租約為不定期租賃契約，至言詞辯論終結前始改稱為有收為自住之必要，難認確有自住之真意。且原告主張收回自住之理由是伊身體行動不便須住位於一樓之系爭房屋，而此事由於107年即已存在，卻仍於110年4月1日與被告簽立系爭租約並持續收受租金，顯見原告收回自住之理由並非真正且應無必要等語置辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告為系爭房屋之所有人，於110年4月1日與被告就系爭房屋簽立系爭租約，租金約定每月3萬2,000元，系爭租約原定租期為110年4月1日到111年3月31日止，兩造於系爭租約到期後未再另訂書面租賃契約或另約明租賃期限，而被告持續自111年4月1日起至114年10月1日止，按月繳納3萬2,000元予原告等情，有系爭租約、系爭房屋之土地、建物登記謄本，及被告匯款證明在卷可佐（板簡卷第19至27頁、第89至91頁、本院卷第65至79頁），且為兩造所不爭執，故此部分事實，堪信為真。
四、得心證之理由：原告上開主張為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為㈠原告主張系爭租約已終止，依民法第767條第1項前段請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？㈡如有，原告可否依民法第179條請求被告返還相當租金之不當得利？金額為何？茲論述如下：
㈠系爭租約自111年4月1日起為不定期租賃契約，原告主張系爭租約於111年3月31日到期即終止，並無理由：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。次按租賃定有期限者，依民法第四百五十條第一項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第四百五十一條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人。準此，定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力（最高法院101年度台上字第1398號民事判決意旨參照）。
⒉系爭租約原定租期為110年4月1日至111年3月31日止，兩造於
系爭租約到期後未再另訂書面租賃契約或另約明租賃期限，而被告持續自111年4月1日起按月繳納3萬2,000元之租金並持續對系爭房屋為使用收益，系爭租約自111年4月1日起即屬不定期租賃契約。原告固主張系爭租約租期約定係自110年4月1日到111年3月31日止，到期即終止，倘被告欲續租應另定租賃契約，且自103年起兩造均採每年定期換約之方式，兩造有約定「續約應另訂租約」之約定，而變為不定期租賃契約應以出租人有無即表示反對之意思為條件，系爭租約於111年3月31日到期後原告即以電話向被告表示應另簽立租賃契約，即有反對締結不定期租賃契約之意思存在等語，並提出106年4月1日為期一年之租賃契約（下稱106年租約）、訴外人即原告女兒林純真之手機簡訊、279存證信函等件為憑（板簡卷第39頁、本院卷第49至56頁）。
⒊經查，原告所稱其於系爭租約111年3月31日到期後即以電話
向被告表示應另簽立租賃契約，否則無意願以不定期租賃續租一情，並未提出相關證據，難認所言為真，且觀諸兩造簽立之106年租約第2條僅約定租賃期間及起迄日，並未有「續約應另訂租約」之明文記載，難認兩造間有此特約存在；又原告稱兩造歷年以來均以「一年一簽」之方式訂立租約，縱認屬實，亦僅為兩造締約之行為歷程，究與訂約之際即表示「續約應另訂租約」之協議有別，原告所陳難謂有理。另觀原告所提出林純真之手機簡訊，林純真於系爭租約111年3月31日到期後3個多月，始於同年7月12日以手機簡訊通知被告「……，因我工作忙碌忘記進行續約，如有意續租，是否可將租約交由診所護士轉交與你」等語，再參原告於279存證信函內文請被告簽回之系爭房屋113年4月1日起之租約（見板簡卷29至37頁），其中第3條租金之約定仍為3萬2,000元，未有增減，足認原告並非到期不續租，且對系爭房屋續約之租金亦維持不變並無存有爭議，原告就系爭租約於111年3月31日到期時並無即時表示反對續租之意思，被告亦自111年4月1日起按月繳納3萬2,000元之租金予原告，並持續對系爭房屋為使用收益，綜上所陳，均難認原告有於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，曾向被告以具體、明白之意思表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，亦無阻止被告繼續使用收益系爭房屋，且仍繼續收取被告所匯付之租金，自堪認系爭租約自111年4月1日起已成為不定期租賃契約。⒋至原告另稱被告未依系爭租約第4條約定每3個月1日繳納，每
次應繳3個月份之租金，而被告自111年4月1日起每月均給付1個月租金，未依原訂之系爭租約條件給付租金等語，然此均與民法451條規定視為以不定期限繼續契約之要件無涉，且依被告所提之租金繳納紀錄顯示，自110年4月1日起均按月繳納1個月租金給原告，並未積欠原告系爭租約之租金，系爭租約第4條亦未明載「每3個月」繳納租金之起始點，則自系爭租約簽定起每3個月期滿，被告亦完足繳納3個月租金額度，並未積欠原告租金，亦難認被告有違反系爭租約之約定，從而原告以上所陳無足為其有利之認定，均無可採。原告主張系爭租約已於111年3月31日租期屆滿而終止，依民法第767條第1項前段請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並無理由，應予駁回。
㈡原告主張其以收回系爭房屋自住為由終止系爭租約，並無理由：
⒈按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利
於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第2項定有明文。惟土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新健築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，此於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院51年台上字第370號民事判決意旨參照）。出租人非因收回自住或重新健築時，或土地法第100條各款所定情形，不得收回房屋，土地法第100條定有明文。又按所謂出租人收回自住時，得收回房屋，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言（最高法院41年台上字第138號、50年台上字第1761號判決意旨參照）。
⒉原告主張其有收回系爭房屋自住之正當理由及必要乙節，固
提出財團法人永和耕莘醫院（下稱耕莘醫院）107年4月16日病症暨失能診斷證明書（下稱107診斷書）、同院114年12月31日乙種診斷證明書（下稱114診斷書），及原告使用助行器之照片等件為憑（本院卷第93至97頁），觀諸107診斷書病名固有記載原告「腰椎神經壓迫並下肢無力」，醫囑欄則記載「目前走路不穩日常生活需人照料」；另114診斷書診斷欄記載「髖部骨關節炎、腰椎神經病變」，醫囑欄則記載「病患行動不便行走困難易跌，需使用助行器」等語。堪認原告主張其自107年4月起即因高齡且受有疾病，致行走困難需人照料一情為真，惟經本院詢問原告現住在何處?自何時開始居住?由何人照顧?等生活起居事宜，原告訴訟代理人表示：原告現與女兒林純真一同居住，住在新北市oo區oo路oo巷o號o樓，至遲自107年4月16日住到現在，有請外籍看護及林純真照料原告等語，可知原告目前仍有住居所可供生活起居，且由林純真及聘僱之外籍看護照料其日常生活。而原告自107年4月起至114年12月31日止，下肢無力行走困難之病症均相同，亦未見有顯著惡化而有變更住居所至系爭房屋之必要。
⒊至原告雖再稱其目前居住之2樓房屋為老舊公寓無電梯，目前
出入居所須2人攙扶，倘林純真外出工作原告即無法外出等語，然原告既可自行使用助行器行走，僅須由一人在旁同行注意以防跌倒即可，如由兩人攙扶原告，其手臂勢必無法使力自行使用助行器走動，且原告可自行使用助行器行走，亦無須2人攙扶之必要。再參酌系爭租約係於110年4月1日簽定，如原告因上情有自住需求，為何仍以系爭房屋出租收益，而原告於113年11月21日寄發279存證信函時，函文內亦未提及因行動不便而須收回自住之終止事由，迄自本案起訴時仍未主張，甚且114診斷書亦係本院於114年12月30日言詞辯論時詢問原告收回自住有何舉證時，始於庭後前往耕莘醫院取得診斷書為證據使用，是此已難認原告所陳其有自住需求而收回系爭房屋之理由為真且具必要性。綜上所陳，依原告所為舉證及卷內事證，無從認定原告有收回系爭房屋自住之正當理由及必要情形，則原告以收回系爭房屋自住為由終止系爭租約，自與土地法第100條規定未合，當不生終止系爭租約之效力，原告主張其以收回系爭房屋自住為由終止系爭租約，並無理由。
㈢從而，系爭租約現為有效成立之不定期租賃契約，且原告以
收回系爭房屋自住為由終止系爭租約並不合法，被告仍可基於系爭租約占有使用系爭房屋。原告依民法767條第1項前段請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，暨依民法第179條請求被告返還自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付原告相當租金3萬2,000元之不當得利，均無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 張智超以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 劉冠志