臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第2777號原 告 林淑慎訴訟代理人 李安傑律師被 告 林紫潔上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將新北市○○區○○○路00巷00號2樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣209,000元，及自民國114年5月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國114年5月28日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣19,000元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣76萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣228萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣70,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣209,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項所命各期已到期部分，於原告以新臺幣6,400
元為被告供擔保後，得假執行；但被告如新臺幣19,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告將名下之新北市○○區○○○路00巷00號2樓房屋（下稱系爭
房屋）交由訴外人天翔全方位有限公司（下稱天翔公司），由天翔公司代理與被告於民國112年6月28日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告承租系爭房屋，租賃期間自112年7月25日起至115年7月24日止，每月租金新臺幣（下同）19,000元，被告應於每月25日前給付租金。惟被告自113年4月起至114年3月止未給付部分租金，累積積欠12個月租金，即使扣除2個月之押租金後，仍積欠10個月租金，共計19萬元，期間天翔公司已多次限期催告被告給付租金未果，原告遂於114年3月27日寄發存證信函予被告，通知終止兩造間之租賃契約。縱認原告須另為終止契約之意思表示，則原告以起訴狀之送達為終止契約之意思表示。又依系爭租約第20條規定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」，原告亦得依該規定自被告積欠之10個月租金中扣除1個月作為違約金之支付而解除系爭租約。兩造間之租賃契約已不存在，被告即無使用系爭房屋之合法權源，惟被告至今尚未騰空返還系爭房屋，原告爰提起本件訴訟。
㈡綜上所述，原告依第767條第1項前段請求被告將系爭房屋騰
空遷讓返還予原告；並依系爭租約、民法第179條請求被告給付209,000元（包含租金19萬元及不當得利19,000元）；復依民法第179條，請求終止租約後相當租金之不當得利，迄至系爭房屋遷讓交還予原告為止，按月給付19,000元。
㈢並聲明：1.被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。2.
被告應給付原告209,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告19,000元。4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告到庭對積欠租金及自原告寄發終止系爭租約之存證信函後迄今仍住在系爭房屋等情均不爭執，然辯稱伊目前有在找房子，願意搬遷，只是經濟上有困難，搬遷日期無法確定等語，無答辯聲明。
三、經查，原告所主張前揭事實，業據其提出系爭租約影本、LINE對話紀錄、存證信函影本及回執聯等件為證(見114年度重簡字第1018號卷【下稱重簡卷】第31至61頁)，經核與原告前開所述相符，且按對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，依民事訴訟法第280條第1項規定，視同自認，自堪信原告前述主張之事實應為真實。
四、本院得心證之理由：㈠請求遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。
⒉被告雖以原證5所示之存證信函回覆原告，辯稱系爭租約並無
出租人簽章云云，惟觀諸系爭租約之出租人及立契約書人出租人欄位均載明「代理人天翔公司」，並蓋有公司章，縱其上未見天翔公司負責人之簽章，然天翔公司名稱既足以表彰營業主體，於契約文書上加蓋公司印章，即具簽約效力，則既於系爭租約載明代理意旨，被告於簽約時自應就天翔公司為出租人代理人乙節知之甚稔，況原告與被告彼此間互加LINE好友，互相聯絡系爭房屋租賃、修繕事宜，被告並多次直接稱呼原告為「房東太太」，此有兩造LINE對話紀錄在卷可佐（見重簡卷第59、61頁），足見被告明知系爭房屋出租人為原告。被告主張系爭租約無出租人云云，即不可採。
⒊經查，被告於113年4月25日至114年3月25日已積欠超過2個月
租金，扣除兩個月押租金38,000元，仍積欠19萬元租金未給付，原告並於114年3月27日以原證3存證信函向被告表示積欠甚多租金，且屢次限期催繳租金仍未繳納，故終止系爭租約，請被告於114年3月31日前搬遷，被告收受該存證信函後即於114年3月31日寄發存證信函予原告（見重簡卷第45至57頁），足徵原告催繳租金及終止系爭租約之意思表示至遲於114年3月31日已到達被告，則兩造間就系爭房屋租賃契約關係乃於114年3月31日因原告之終止而消滅，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，是以，原告依照民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空返還原告，洵為可採。
㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利？
若可，得請求數額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。
⒉經查，兩造自112年7月25日起就系爭房屋確有締結系爭租約
，租金為每月19,000元，因被告自113年4月25日開始未給付租金，經原告終止租賃契約，系爭房屋之租賃契約於114年3月31日起即生終止效力等節，業經本院認定如前，原告自得請求就租賃契約終止前未給付予原告之租金，則原告請求依照租賃契約關係請求被告給付積欠之租金共計19萬元（計算式：19,000×12-押租金19,000×2=19萬元），即屬有據。
⒊又查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於114年3月31日起
終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要。故原告就被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系爭房屋之租金為每月19,000元，揆諸前揭裁判意旨，原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月19,000元為妥，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金19,000元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，則原告請求依照民法第179 條規定請求被告給付自114年4月起至返還系爭房屋之日止，每月以19,000元計算之相當租金之不當得利，核屬有據，應予准許。
⒋又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。查原告對被告之不當得利請求權，係屬未定給付期限之金錢債權，又以支付金錢為標的，揆諸前述規定，原告請求被告給付自114年4月起至返還系爭房屋之日止，每月以19,000元計算之相當租金之不當得利，又系爭租約於114年3月31日終止租約，本件係於114年5月8日起訴，則原告請求其中114年4月1日至114年4月30日之不當得利19,000元部分，及積欠之租金19萬元，均自起訴狀繕本送達（即114年5月27日，見重簡卷第69頁送達證書）翌日起至清償日止，依年息5％計算之利息，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條、系爭租約及第179條規定，請求㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告209,000元，及自114年5月28日至清償日止按年息5%計算之利息。㈢被告應自114年5月28日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告19,000元，為有理由，應予准許。至原告聲明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌定相當之擔保金額宣告之。並依職權宣告被告如預供相當之擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
民事第一庭 法 官 傅紫玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
書記官 羅婉燕