臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第2889號原 告 古貴香被 告 黃佳鈴上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自坐落新北市○○區○○段00000地號土地上之新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街00號）遷出，將上開建物返還與原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段00000地號土地上之新北市○○區○○段0000
○號（門牌號碼：新北市○○區○○街00號）建物（下稱系爭房屋）為原告所有。原告於民國113年5月20日將系爭房屋出租與訴外人林宇春，雙方簽訂租賃契約書（原證3；下稱原證3租約），約定承租人不得擅自轉租，違者原告得解除契約。㈡惟林宇春違反約定，未經原告同意，擅自於113年7月間，將
系爭房屋轉租與被告，林宇春與被告並簽立租賃契約書（原證4；下稱原證4租約），已違反原證3租約之約定。原告於發現後，已以存證信函通知林宇春終止及解除原證3租約，並要求被告立即遷讓返還系爭房屋，惟被告仍拒不返還，持續占用系爭房屋，嚴重妨害原告對系爭房屋所有權與使用收益權。
㈢系爭房屋為原告合法所有，現遭被告無權占用，故原告依民
法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈣訴之聲明：被告應自坐落新北市○○區○○段00000地號土地上之系爭房屋遷出，將系爭房屋返還與原告。
二、被告則抗辯：被告自110年7月5日起居住於系爭房屋，當時被告是與系爭房屋所有權人林宇春簽立租賃契約書，每二年換約一次。目前被告與林宇春之租約是原證4租約，該租約尚未到期，且出租人不是原告。林宇春與被告續約的時候，被告不知道系爭房屋所有權人已經變更等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠查原告係於112年5月25日以買賣為原因移轉登記為系爭房屋
及坐落土地之所有權人，原告之前手為林宇春。此有土地及建物登記第一類謄本、新北市土地建物異動清冊在卷可證（見本院卷第113至123頁），故原告自112年5月25日起，為系爭房屋之所有權人迄今，首堪認定。㈡按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵
奪其所有物者，得請求返還之。」；同法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」。又轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同，轉租人與出租人間之租賃關係雖存在，但次承租人與原出租人並無直接租賃關係可言。若承租人未得出租人承諾，擅將租賃房屋轉租於第三人，於出租人終止租賃契約後，自得逕向該占有租賃房屋之第三人即次承租人請求返還(最高法院68年台上字第3691號判決先例要旨、最高法院87年度台上字第1891號判決意旨、44年7月26日最高法院民刑庭總會決議參照)。經查：
1.原告係於移轉登記取得系爭房屋所有權後之113年5月20日與林宇春簽立原證3租約，將系爭房屋出租與林宇春，約定租期自113年5月20日起至115年5月19日止，並於原證3租約第八條約定：「乙方（即林宇春）未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第十四條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約（註：應為終止契約）收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」，有原證3租約影本附卷可稽（見本院卷第29至37頁）。是林宇春與原告間既已於原證3租約第八條明白約定：未經原告同意，林宇春不得將系爭房屋轉租與他人。則倘林宇春違反該約定，依前開民法第443條第2項規定及原證3租約第十四條約定，原告自得終止原證3租約。
2.而林宇春未經原告同意，於113年7月5日與被告簽立原證4租約，將系爭房屋轉租與被告，約定租期自113年7月5日起至115年7月5日止，此有原證4租約影本（見本院卷第39至51頁）及原告與林宇春間之簡訊對話截圖（見本院卷第131頁）在卷可證。又原告已於114年1月22日以新莊中港郵局000376號存證信函向林宇春為終止及解除原證3租約之意思表示，有該存證信函及回執影本（見本院卷第53、127頁）、原告與林宇春間之簡訊對話截圖（見本院卷第131至135頁）附卷可證。是依前開規定及說明，原告終止原證3租約，即屬於法有據。
3.職是，林宇春係違約將系爭房屋轉租與被告，且該原證4租約之租賃關係，乃存在被告與林宇春之間，並非存在原告與被告之間，被告自無從以原證4租約尚未到期為由對抗原告，對系爭房屋所有權人即原告而言，被告並無占用系爭房屋之合法權源，且原告已合法終止與林宇春間原證3租約之租賃關係，均如前述。則原告自得依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，逕請求被告遷讓返還系爭房屋。
四、從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還與原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 17 日
民事第五庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 11 月 17 日
書記官 楊振宗