臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第201號原 告 邱瀞瑩訴訟代理人 賴昱如律師
羅凱正律師被 告 華鋐企業股份有限公司法定代理人 高慶堯訴訟代理人 蔡承謙律師
翁于清律師劉蕙瑜律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國114年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）4,940,000元，及其中2,470,000元自民國114年1月2日起；其餘2,470,000元自114年1月25日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由原告負擔2％，餘由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以1,650,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以4,940,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴聲明：㈠被告應給付原告494萬元，及其中10萬元自民國111年6月12日起算、其中201萬元自111年6月21日起算、其中18萬元自111年9月7日起算、其中18萬元自112年8月23日起算、其中247萬元自起訴狀繕本送達被告之翌日起算，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：㈠原告於111年6月22日與被告華鋐公司簽訂「華鋐晴晨房屋土
地預定買賣契約書」（下稱系爭契約），買賣價金約定為1,761萬元，原告為買方，被告為賣方。另依據系爭契約第11條規定，被告應於113年6月5日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。倘逾上開期限未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告，若逾期三個月仍未取得使用執照，視同被告違約，雙方同意依違約之處罰規定處理；又依據系爭契約第25條第1、3項規定，被告因違反取得使用執照期限違約之規定，原告得解除系爭契約，且原告解除契約時，被告除應將買方即原告已繳之房地價款退還予原告，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15（不得低於百分之15）之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
㈡又被告依系爭契約第11條，本預售屋建築工程應於113年6月5
日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟迄今被告仍未取得使用執照，經原告分別於113年8月9日以存證信函通知被告儘速於同年9月5日取得使用執照，復於同年12月24日再次以存證信函通知被告依系爭契約25條第3項規定解除系爭契約，並限期7日內返還原告已繳納房地價款247萬元及違約金247萬元，合計494萬元。
為此，爰依系爭契約第11條、第25條、民法第179條、第259條第1、2款規定，請求被告給付494萬元等語。
二、被告答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。並略以下列情詞置辯：
㈠依系爭契約記載，原告向被告購買之房屋坐落在新北市○○區○
○段0000、0000、0000地號土地（下稱系爭土地）。而系爭土地前經作為訴外人均美建設股份有限公司（下稱均美公司）申請容積移轉所需之容積接收基地，並由均美公司將系爭土地信託予訴外人瑞興商業銀行（下稱瑞興銀行），由瑞興銀行申請捐贈容積送出基地，以系爭土地作為容積接收基地，於105年3月22日向新北市政府申請容積移轉，經新北市政府於106年10月24日准予容積移轉，容積量為282.99平方公尺（下稱本件核准處分）。嗣均美公司以上開容積量向新北市政府工務局申請取得建照執照，被告基於信賴上開新北市政府所為之准予容積移轉處分及建照執照，於107年1月間向均美公司購買系爭土地，並於107年3月8日變更為上開建照之起造人，進行系爭土地之興建，而與原告簽訂系爭契約。㈡嗣被告完成本預售屋建築工程後，新北市政府始於112年6月9
日以被告未符合105年6月1日修正公布之新北市都市計畫容積移轉審查要點（下稱審查要點）中容積接收基地需「連通已開闢8公尺以上道路」之條件，已增加修正前審查要點所無之限制，並以被告偽造系爭土地容積移轉案聯合審查報告書中道路現況、開闢情形、圖面等內容及提供不實文件為由，撤銷系爭土地原核准容積移轉之行政處分（下稱本件撤銷處分）。然當時瑞興銀行向新北市政府提出容積移轉申請係以修正前審查要點為依據，新北市政府亦依修正前審查要點所定要件及程序進行審查而作成許可處分，故新北市政府以修正後審查要點撤銷本件行政處分，已屬適用法令錯誤。被告並無配合新北市政府指示改善系爭土地道路條件之義務。又申請容積移轉當時系爭土地面臨道路（安平路134巷）之路寬已達8公尺，且均美公司已提出系爭土地連通道路（宜安路52巷）包含雨遮、牆面等違章狀態照片，並無偽造或提供不實之內容及文件，故新北市政府以被告逾期排除系爭土地面前道路及連外道路之上開雨遮等占用物、提供不實資料為由而撤銷本件行政處分，已屬違法，基於信賴保護原則，自非可歸責於被告。依系爭契約第11條第1項但書之規定，因非可歸貴於被告之事由發生時，使用執照取得期限得予順延，應認被告未構成違約事由，無解除契約之問題。被告亦無法依新北市政府工務局於112年6月19日、11月28日之要求辦理建照執照變更設計。
㈢因新北市政府違法撤銷本件核准處分，被告向內政部提起訴
願，經內政部於112年9月20日以台內法字第1120400991號訴願決定書駁回訴願（下稱本件訴願決定），被告不服訴願決定，遂向臺灣高等行政法院提起行政訴訟，迄今仍審理中。縱鈞院認為本件未能依系爭契約所定期限取得使用執照係可歸責於被告，原告得行使契約解除權，亦請考量排除違占本為新北市政府之權責，被告亦自費排除系爭土地附近之違章物，且本件核准處分實係新北市政府錯誤適用法令遭撤銷，現仍行政爭訟中等情狀，應認系爭契約第25條約定之違約金在本件容屬過高，請依民法第252條酌減違約金等語。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於111年6月22日簽訂系爭契約，買賣價金為1761萬元，
原告分別於同年月12日以信用卡給付10萬元、同年月21日匯款201萬元、同年9月7日匯款18萬元、112年8月23日匯款18萬元，合計247萬元至瑞興銀行受託信託財產專戶。
㈡依系爭契約第11條規定約定，被告應於113年6月5日之前完成
主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。倘逾上開期限未取得使用執照者，應給付遲延利息予原告；若逾期三個月仍未取得使用執照，視同被告違約，則依系爭契約第25條第1、3項規定，原告得解除系爭契約，被告除應將原告已繳之房地價款退還，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償違約金。
㈢新北市政府以106年10月24日新北府城開字第1062060508號函就瑞興銀行申請容積移轉乙事，作成本件核准處分。
㈣均美公司嗣以移入容積後之總容積量，向新北市政府工務局
申請取得建造執照(106中建字第00321號)，並於106年10月27日領照，被告於107年3月8日變更為上開建照之起造人。
㈤新北市政府以112年6月9日新北府城開字第11210751961號函
向被告撤銷其106年10月24日新北府城開字第1062060508號函之本件核准處分。
四、本件爭點及本院得心證之理由：本件原告主張被告未依系爭契約第11條規定於113年6月5日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，屬可歸責於被告之事由。原告得依系爭契約25條第3項規定解除系爭契約，並請求房地價款247萬元及違約金247萬元等語。被告就其未能依約定時程履約交屋一事並不爭執，但辯稱其無法取得使用執照，係屬於不可抗力事由，並非違約，原告不得主張解除契約及請求違約金賠償等語。是以，本件爭點端在於被告因政府行為所導致的給付不能或給付遲延，到底是屬於不可抗力事由，還是可歸責於被告的債務不履行。就此爭點，本院判斷如下：
㈠本件被告未於期限內取得使用執照，是否為不可抗力？原告
請求解除契約是否合法？⒈就新北市政府審查系爭土地容積移轉申請案，應適用修正前
審查要點或修正後審查要點之爭議，依本件訴願決定書認定內容略以：「查本件均美公司於105年4月8日提出申請，於處理程序終結前，修正後審查要點於105年6月1日公布，除第5點修正規定自000年0月0日生效、第8點第2款修正規定自000年0月0日生效外，其餘修正規定自000年0月0日生效。依中央法規標準法第18條規定之意旨，原處分機關於106年10月24日許可系爭申請案時，自應以處分作成時有效之修正後審查要點作為許可之法規依據。」、「經查修正前審查要點第3點第2款規定，即要求面臨道路寬度未達8公尺或連接道路面寬未達8公尺之土地，不得為接受基地，相較於修正後審查要點第4點第1項規定，接受基地連接之道路面寬及路寬應達8公尺以上，規範意旨相同。」等語（見本院卷一第366至367頁），先予引用參照。
⒉被告雖辯稱：比較修正前、後之審查要點，容積移轉審查條
件增加需「連通已開闢達八公尺以上道路之限制」，並非相同之規範，並以中央法規標準法第18條但書規定及立法理由，在舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規即均美公司申請時適用之審查要點，以避免當事人於舊法有效期間聲請，只因審查費時或機關未能及時迅速處理，致當事人權利受損等語。惟本件系爭土地前於105年4月8日掛件申請容積移轉，經新北市政府以105年8月8日函文請均美公司依據新北市政府105年6月22日函文說明二指示（略以）：「有關本要點第4點修正規定，接受基地連接道路應足寬開闢達8公尺以上，並連通已開闢達8公尺以上之道路」，嗣後均美公司即出具切結書略以：因系爭基地面臨計畫道路(即新北市中和區○○路○○巷)未足寬開闢8公尺，均美公司切結自行退縮建築，將部分法定空地供公眾通行使○○路○○巷可達8公尺寬，另補充接受基地聯外道路足寬開闢8公尺之現況照片，本件系爭土地容積移轉案並於106年10月24日經新北市政府准許在案（見本院卷一第289、297、359頁）。是以，均美公司於申請系爭土地容積移轉案時，新北市政府已於105年6月22日通知系爭土地容積移轉應依於000年0月0日生效之審查要點第4點修正規定，接受基地連接道路應足寬開闢達8公尺以上，且連通已開闢達8公尺以上之道路之要件，此既經均美公司出具切結書表明以自行退縮建築之方式，預留8公尺道路足寬，並提出接受基地聯外道路足寬開闢8公尺之現況照片，可認均美公司已知悉並同意適用上開修正後審查要點第4點連接道路應足寬開闢達8公尺以上，並連通已開闢達8公尺以上之道路之申請容積移轉規定，是被告於本案之辯稱，顯與前揭事證不盡相符。
⒊又本建案嗣經民眾陳情均美公司所檢送聯合審查報告書及歷
次修正報告書中關於系爭土地面前道路及連通道路，報告書圖與現況似有不符，經新北市政府實地勘查，發現現況道路寬僅約710公分，且系爭土地左側至對側違章建物(即○○路○○巷與○○路○○巷交叉口)僅約6公尺寬，與均美公司聯合審查會議報告書中道路現況不符，經本件訴願決定認定在案（見本院卷一第367頁）。依上開本件訴願決定所示，均美公司既已具結願以系爭土地符合連接道路應足寬開闢達8公尺以上，並連通已開闢達8公尺以上之道路之條件申請容積移轉，然提出之聯合審查報告書之道路現況、建築線指示測繪圖等資料核與新北市政府實地勘查之結果不符，使新北市政府召開多次聯合會審查並作成本件核准處分均係基於不正確的資料所為，堪認原告主張均美公司於申請系爭土地容積移轉時，已知悉系爭土地面前道路及連通道路不符合上開條件，卻執上開不正確的資料據以申請容積移轉，尚非無憑。
⒋原告主張被告公司購買系爭土地時，董事長高慶堯、董事高
歌樵、高慶隆及監察人高慶年等人，亦均為均美公司董監事成員，且被告現任負責人高慶堯即為當時均美公司監察人，實難就均美公司上開行為諉為不知等語（見本院卷二第153、154頁），並以均美公司前負責人陳自信寄發予新北市政府城鄉發展局之存證信函中提及：○○區○○路00巷00號前寬度僅開闢約6.3公尺，00號至00號前寬度僅開闢達7至7.8公尺，確認該路段確實尚未開闢足8公尺......本人嚴正提出說明，當時申請當事人，完備申請文件，但有不實登載及偽造文書之嫌......系爭土地申請容積移轉一案......依申請時程判斷，應為前負責人訴外人林慶彥（已歿）及監察人林慶堯在位期間所發生之情等語（見本院卷二第123至126頁），認被告應知悉均美公司處理前開容積率等事宜，並非一無所知等語。被告則抗辯：容積移轉許可之申請係由均美公司時任負責人林慶彥、陳自信全權主導，高慶堯等人僅是掛名，並未有決策權，亦不知情均美公司上開提出予新北市政府之聯合審查報告書等資料等語（見本院卷二第224頁）。本院認為：被告為建設公司，具有營造、興建建案並加以登記、出售之專業，其中自然包含對於適用土地法規、營建法規之專業能力，被告向均美公司購買系爭土地時，理應就系爭土地相關事宜進行調查，以確保在法律上沒有問題，故被告對於系爭土地容積移轉申請等情，自不能諉為不知。被告所應負之契約上、法律上責任，與被告現負責人當時未有決策權、或非為申請案之主導者等情，均無關聯。且系爭土地容積移轉之權利義務事後既已由被告取得，被告即應繼受系爭契約於申請容積移轉時之所有風險。從而，本件原告主張系爭土地容積移轉之權利義務已由被告購買系爭土地時繼受，且對於均美公司以不正確資料申請容積移轉之不法行為亦應負責等語，應屬可採。
⒌又新北市政府分別以111年7月22日、111年12月15日函請被告
及建築師提供相關佐證資料說明，並於112年5月4日函知被告略以：「二、......查旨揭建築基地涉及容積移轉聯合審查會議報告書疑涉不實，本府並已邀相關單位釐清疑義，請貴公司自本文送達日次日起限期15日內(日曆天)依旨揭容積移轉聯合審查會議決議研提清除容積移轉接受基地面前道路及宜安路52巷之占用物改善期限方案至府，若未於期限內提送並完成改善者，本府將依規定撤銷原核准容積移轉之行政處分。」（見本院卷一第298頁），被告雖有補正○○路○○巷與○○路○○巷交叉口已達路寬8公尺，惟仍未就連通道路○○路○○巷部分提出改善方案，則系爭土地連通道路於申請時確未符修正後審查要點第4點第1項規定，亦未能於事後補正符合規定，系爭申請案即未與要件合致，原處分機關誤為准許，106年10月24日原核定函之作成自有瑕疵，自得依行政程序法第117條規定予以撤銷，此有本件訴願決定認定可稽（見本院卷一第367頁）。依上開訴願決定之內容，被告固補正符合上開修正後審查要點第4點規定之路寬8公尺，並於112年5月29日、同年6月5日表示系爭土地面臨道路經丈量後為7尺寬，障礙物須費時修整及拆除鐵皮圍籬等情，惟仍未提出系爭土地面臨道路及宜安路52巷之占用物改善方案之期限方案，難認已補正完全。益徵本件核准處分之撤銷，實不無可歸責於被告未補正行為之處。⒍因本件核准處分之撤銷，新北市政府工務局以112年6月19日
新北工建字第1121120735號函、112年11月28日新北工建字第1122364139號函通知被告辦理建造執造變更設計，惟被告辯稱：工務局上開函文要求被告需將已完成興建之結構體打掉部分樓層，實務上並無法在沒結構安全下為之，工務局要求顯非合法等語（見本院卷一第327至328頁）。然查，姑不論被告與新北市政府於本件爭點孰為有理，但本件造成系爭房屋無法取得使用執照的後果，被告並非全無可歸責之處，已見前述。本件原告僅為一般購屋之消費者，自可期待被告應遵守相關法律規定，排除法令之障礙風險，依約如期完工交屋。今被告辯稱因其與政府機關有所訟爭，錯在行政機關，致其無法取得使用執照，進而認為作為消費者的原告，就因此不能主張契約上的解約權利，顯然不合情理，亦屬於法無據。就算本件行政訴訟的訟爭結果，最後認定是新北市政府的過錯，導致被告受有損害，這也是被告得依法向新北市政府求償的問題，並無解於本件被告對原告之違約責任。
⒎綜上，原告主張被告已逾系爭契約第11條約定取得使用執照
之期限，為不可歸責於原告而可歸責於被告之事由，可認被告業已違約，原告自得依系爭契約第25條第1項規定，對被告解除系爭契約等語，於法有據，自屬可採。
㈡原告依系爭契約第11條、第25條、民法第179條、第259條第1
、2款規定，請求被告給付已繳納房地價款247萬元及違約金247萬元，有無理由？⒈依系爭契約第25條第1、3項規定，被告因違反取得使用執照
期限違約之規定，原告得解除系爭契約，且原告解除契約時，被告除應將原告已繳之房地價款退還予原告，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15（不得低於百分之15）之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限（見本院卷一第27頁）。查本件原告解除系爭契約係屬合法，業經本院認定如前。又原告前於113年12月24日以存證信函通知被告依系爭契約25條第3項規定解除系爭契約，並經被告於翌日收受，是系爭契約之意思表示已經原告合法送達至被告，而生解除系爭契約之效力。原告前已給付買賣價款247萬元，自得請求返還。再者，依上開契約條款，原告亦得併請求被告賠償房地總價款15％，惟不得超過已繳價款數額之違約金。查本件系爭契約總價為1,761萬元，其15％為2,641,500元，已逾原告已繳納之價款247萬元，是以，原告得依約請求被告給付之違約金即為相當於繳納價款數額之247萬元。
⒉至被告抗辯：原告請求之違約金數額過高，應依民法第252條
規定酌減云云。然查：依系爭契約第25條第5項約定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。」（見本院卷一第27頁），可知上開違約金應屬損害賠償預定性質。參酌內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中應記載事項第24條第5款規定：「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之__（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，此既為主管機關依消費者保護法（下稱消保法）之授權，經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷所制訂之規範，企業經營者及消費者均應受其拘束。系爭契約所定違約金比例15％，已屬主管機關所定之最低下限，況本件實際之違約金數額尚不及此下限，故本院認為，本案已無再酌減違約金之空間。被告雖以排除違占本為新北市政府之權責、被告已自費排除系爭土地附近之違章物、本件撤銷處分係經新北市政府錯誤適用法令遭撤銷，現於行政訴訟爭訟中等語，請本院考量酌減其違約金，然本院綜觀上開事由，均應屬被告是否得向新北市政府求償之問題，而非得酌減其對消費者應付違約金數額之合適理由。從而，被告請求本院酌減違約金一節，亦難採認。
⒊按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。
⒋本件原告請求被告退還已繳價款247萬元部分，請求其中10萬
元自111年6月12日起算、其中201萬元自111年6月21日起算、其中18萬元自111年9月7日起算、其中18萬元自112年8月23日起算法定遲延利息。惟系爭契約第25條《違約之處罰》第三項係約定：「買方...解除契約時，賣方除應將買方已繳之價款退還予買方，『如有遲延利息應一併退還』...」，已經約定解除契約時被告僅需退還原告「已繳價款」及「遲延利息」，已排除民法第259條第2款「附加利息」之適用。是以，本件原告請求被告應依其受領時間加計附加利息給付部分，應非可採。
⒌查原告前於113年8月9日以存證信函通知被告儘速於113年9月
5日取得使用執照，復於113年12月24日再次以存證信函通知被告依系爭契約25條第3項規定解除系爭契約，並限期7日內返還原告已繳納房地價款247萬元及違約金247萬元，被告於113年12月25日收受，有郵局存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等資料附卷可稽（見本院卷一第57至79頁），可認屬原告對被告清償債務之催告。是依上開說明，就已繳價款247萬元部分，原告請求自114年1月2日（即催告7日後）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由；就違約金247萬元部分，原告請求自起訴狀繕本送達被告（114年1月24日由被告簽收在案，見本院卷一第103頁）之翌日即114年1月25日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬可採。
五、綜上所述，原告依系爭契約第11條、第25條、民法第179條、第259條第1、2款規定，請求被告給付494萬元，及其中247萬元自114年1月2日起；其餘247萬元自114年1月25日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
民事第八庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
書記官 陳逸軒