臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第2060號原 告 夏志強
巫進龍陳坤山李練富美黃筱珺洪登祥張惠媛魏美玲吳致穎蔡佩倫共 同訴訟代理人 沈志偉律師被 告 李宜玲
李青芬李政哲共 同訴訟代理人 葉大殷律師
李貞儀律師魏芳瑜律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國115年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李政哲、李宜玲、李青芬應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示勘測範圍185⑴部分之一、二樓地上物（一、二樓面積均五八點九五平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
被告李政哲、李宜玲、李青芬應給付各原告如附表一「本院認定各原告得請求起訴前不當得利金額」欄所示之金額，暨自民國一百一十四年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應給付各原告如附表一「本院認定各原告得請求114/7/15-114/10/5不當得利金額」欄所示之金額，以及自民國一百一十四年十月六日起至返還第一項土地之日止，按月給付各原告如附表一「本院認定各原告114/10/6起得按月請求不當得利金額」欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李政哲、李宜玲、李青芬負擔百分之九九，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣肆佰壹拾參萬元供擔保後，得假執行；但被告李政哲、李宜玲、李青芬如以新臺幣壹仟貳佰參拾陸萬零伍佰伍拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造與他共有人共有，各原告登記為共有人始日及應有部分比例如附表一所示，系爭土地上如附表二所示之門牌號碼同區中港路595號1至5樓各層建物（下合稱595建物）則為如附表二所示之各被告所有，被告李政哲、李宜玲、李青芬（下合稱被告，單指其一逕稱其名）並為595建物旁系爭土地上如附圖所示勘測範圍185⑴部分之一、二樓地上物（一、二樓面積均58.95㎡，下合稱系爭二層樓地上物）之事實上處分權人，被告以系爭二層樓地上物無權占有系爭土地如附圖所示勘測範圍185⑴部分（一、二樓占用面積均58.95㎡），並將系爭二層樓地上物以每月新臺幣（下同）3萬元之租金出租第三人經營餐飲店，受有每月相當於租金3萬元之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求被告拆除系爭二層樓地上物，並將該部分土地返還原告及全體共有人，以及給付各原告如附表一「各原告請求起訴前不當得利金額」欄所示之金額及法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按月給付各原告如附表一「各原告請求按月給付不當得利金額」欄所示之金額等語。並聲明：１被告應將坐落系爭土地上之系爭二層樓地上物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。２被告應給付各原告如附表一「各原告請求起訴前不當得利金額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按月給付各原告如附表一「各原告請求按月給付不當得利金額」欄所示之金額。
二、被告則以：系爭二層樓地上物在起訴前已存在於系爭土地上30多年，系爭土地共有人均未提出異議，依權利失效原則，原告不得請求被告拆屋還地及給付不當得利，又系爭土地上100個建號建物均為海砂屋，系爭二層樓地上物並緊貼其左右兩側建物，一旦拆除系爭二層樓地上物，將對左右鄰房產生安全疑慮，並影響595建物結構安全，被告得依民法第767條第1項後段規定防止原告訴請拆除，另雖被告於起訴前5年起至114年10月5日止將系爭二層樓地上物以每月租金3萬元出租第三人經營餐飲店，但此每月租金3萬元之組成，大部分係地上物之租金，土地租金之比例甚低，原告請求按每月3萬元計算之不當得利，顯屬高估，且本件相當於租金之不當得利數額，仍應受土地法第97條第1項規定之限制等語資為抗辯。並聲明：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。２如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、經查，以下事實有下列證據可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實：
㈠系爭土地為兩造與他共有人共有，各原告登記為共有人始日
及應有部分比例如附表一所示，系爭土地上之595建物各層建物則為如附表二所示之各被告所有，各被告之系爭土地應有部分比例如附表二所示（見本院卷第95頁至第103頁595建物謄本、限閱卷系爭土地謄本）。
㈡被告為595建物旁系爭二層樓地上物之事實上處分權人，各被
告應有部分比例各1/3（見本院卷第109頁、第111頁照片、第129頁）。
㈢被告以系爭二層樓地上物占有系爭土地如附圖所示勘測範圍1
85⑴部分，一、二樓占用面積均58.95㎡（見附圖、本院卷第334頁）。
㈣被告於起訴前5年起迄至114年10月5日將系爭二層樓地上物以
每月租金3萬元出租第三人經營餐飲店（見本院卷第61頁頁至第65頁、第109頁至第111頁餐飲店資訊、菜單、照片、第147頁至第153頁房屋租賃契約、第410頁）。
四、本院之判斷：㈠被告以系爭地上物占有系爭土地有無正當權源？是否無權占
有？原告請求被告拆除系爭二層樓地上物並返還該部分土地有無理由？１按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對於共有物之特定部分占有使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人未經他共有人同意，不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意占有使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院112年度台上字第1942號、 91年度台上字第1902號、88年度台上字第2765號、62年度台上字第1803號判決參照）。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。是主張有權占有使用他人所有之不動產者，應就其占有權源之存在原因負舉證責任（最高法院110年度台上字第2374號民事判決）。如占有人不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由。
２本件被告既不爭執系爭二層樓地上物占有系爭土地之事實，
自應舉證其占有權源存在之事實。然被告未能具體主張並舉證系爭二層樓地上物占有系爭土地有何占有權源存在，亦未證明系爭二層樓地上物占有系爭土地係本於分管契約或經全體共有人之同意，即應認屬無權占有。
３按權利失效係源於誠信原則，以權利人不行使權利已達相當
之期間，致義務人產生權利人將不再行使其權利之正當信賴，並以此作為自己行為之基礎，對義務人之行為有應加以保護之情形，而依一般社會通念，權利人如對之行使權利，有違誠信原則者，始足當之。準此，倘權利人僅長時間未行使權利，別無其他足致義務人產生將不再行使其權利之信賴，並據此信賴作為嗣後行為之基礎，而應予以保護者，即難認有權利失效原則之適用（最高法院113年度台上字第2189號判決參照），亦即權利人在相當期間內未行使其權利，除有特殊情事足使義務人正當信賴權利人已不欲行使其權利外，尚難僅因權利人未行使其權利，即認其嗣後行使權利違反誠信原則而權利失效（最高法院110年度台上字第1087號判決參照）。所謂特殊情事，必權利人之具體作為或不作為（如經相對人催告行使權利，仍消極未有回應），或積極從事與行使權利相互矛盾之行為等，始足當之（最高法院112 年度台上字第2521號判決參照）。即使被告以外之系爭土地他共有人在相當期間內未行使其權利，但被告既未能舉證此究竟造成何種特殊情況，或他共有人究竟有何特別情事，足以使被告正當信賴他共有人已不欲其行使權利，以及被告已以此信賴為其行為之基礎而有保護之必要，本件仍無適用權利失效原則之餘地。
４按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條亦有明文。所有人對於有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，為民法第767條第1項後段所明定。
所謂有妨害所有權之虞，應就具體事實，依社會上一般觀念決定之。必就現在既存之危險狀況加以判斷，所有人之所有權在客觀上被妨害之可能性極大，而有事先防範之必要者，始足當之（最高法院109年度台上字第2932號判決參照）。
縱依被告所提新北市新莊區中港路591巷高氯離子混凝土構造物之安全鑑定報告與新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物核定/備查檢核表（見本院卷第185頁至第219頁），而可認系爭二層樓地上物之兩側含595建物在內等建物為氯離子含量超過國家標準之建物，然尚難即得憑此推論拆除系爭二層樓地上物在客觀上足生妨害595建物結構安全之高度危險，被告復陳明不就此聲請鑑定（見本院卷第410頁），而未證明拆除系爭二層樓地上物有妨害595建物所有權之虞，被告自不得依民法第767條第1項規定防免原告訴請拆除系爭二樓地上物。５被告以系爭二層樓地上物占有系爭土地，既屬無權占有，原
告行使所有權亦不生權利失效之問題或有妨害595建物所有權之虞，則原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告拆除系爭二層樓地上物，並將該部分土地返還原告及全體共有人，洵屬有據。㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？金額若
干？１按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書規定甚明。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院108年度台上字第872號、106年度台上字第461號判決參照）。又共有人如不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越其應有部分之範圍使用收益，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，即為不當得利，他共有人得按應有部分比例，請求該共有人返還使用該特定部分之不當得利（最高法院109年度台上字第21號、105年度台上字第1832號判決、97年度台上字第1790號、84年度台上字第2808號、90年度台上字第78號判決參照）。且各共有人就共有物請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院97年度台上字第2032號判決參照）。被告除以595建物占有系爭土地外，尚以系爭二層樓地上物占有系爭土地，並無正當權源，且已逾越其應有部分權利範圍而為占有使用收益，而被告所受利益為土地占有之本身，並受有超過其應有部分權利範圍之利益，即屬不當得利，且被告所受利益依其性質不能返還，應以相當之租金計算應償還之價額，則各原告按其應有部分比例，各請求被告返還如附表一「期間」欄所示起訴前相當於租金之不當得利，以及自起訴狀繕本送達翌日即114年7月15日（見本院卷第83頁至第91頁送達證書）起相當於租金之不當得利，自屬有據；至被告抗辯自114年10月6日起已無出租系爭二層樓地上物而未受有占有或使用收益之不當得利，則非可取。
２按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限。前開規定，於租用基地建築房屋之基地租金準用之，土地法第105條準用第97條第1項定有明文。土地法第97條第1項所謂土地價額，依法定地價。土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦有明定。惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條第1項規定之限制。依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地（最高法院110年度台上字第1290號、109年台上字第1944號、107年台上字第1820號判決參照）。被告以系爭二層樓地上物占有系爭土地，並於起訴前5年起至114年10月5日止將系爭二層樓地上物出租第三人開設餐飲店營業使用，縱系爭土地使用分區為住宅區（見本院卷第155頁使用分區查詢資料），仍非一般供住宅用，而有供營業用，則被告自起訴前5年起至114年10月5日止以系爭二層樓地上物無權占有系爭土地所受相當於租金之不當得利，自不受土地法第105條準用第97條第1項規定之限制，被告抗辯不足為採；至114年10月6日起既無證據可認系爭二層樓地上物繼續供營業用，自仍有土地法第105條準用第97條第1項規定之適用。３按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌
基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院112年度台上字第1942號判決參照）。系爭土地於109年、111年、113年之申報地價依序為24,480元/㎡、27,200元/㎡、30,880元/㎡，而系爭土地鄰中港路，中港路與中原路、中榮街相交，經中華路二段205巷尚可通往中華路二段，中華路二段上則有多線公車行經的公車站，周邊商家林立，有GoogleMap地圖可參（見本院卷第113頁至第115頁），足認交通便捷、商業及生活機能健全，以及被告於起訴前5年起至114年10月5日止將系爭二層樓地上物出租第三人開設餐飲店每月所受租金3萬元等節，綜合審酌系爭土地之位置、工商繁榮程度及被告以系爭二層樓地上物利用系爭土地之經濟價值與所受利益等一切情狀，認被告於起訴前5年起至114年10月5日止以系爭二層樓地上物無權占有系爭土地相當於租金之不當得利，應以系爭土地申報地價年息13％為適當，自114年10月6日起無權占有系爭土地相當於租金之不當得利，則以年息8％為允當，依此計算，各原告請求如附表一「本院認定各原告得請求起訴前不當得利金額」欄所示之金額，及自114年7月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，以及如附表一「本院認定各原告得請求114/7/15-114/10/5不當得利金額」欄所示之金額，並自114年10月6日起至返還前開土地之日止，按月給付如附表一「本院認定各原告114/10/6起得按月請求不當得利金額」欄所示之金額，容屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求被告應將系爭土地上之系爭二層樓地上物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，以及應給付各原告如附表一「本院認定各原告得請求起訴前不當得利金額」欄所示之金額，暨自114年7月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，且應給付各原告如附表一「本院認定各原告得請求114/7/15-114/10/5不當得利金額」欄所示之金額，與自114年10月6日起至返還前開土地之日止，按月給付各原告如附表一「本院認定各原告114/10/6起得按月請求不當得利金額」欄所示之金額，為有理由，應與准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假行，經核原告勝訴部分均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 115 年 4 月 20 日
民事第四庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 4 月 21 日
書記官 林佳靜
附表二 編號 所有權人 建物標示 （新北市新莊區） 左列建物基地即系爭土地權利範圍 1 李政哲 榮富段1546建號即門牌號碼同區中港路595號1樓建物 101/10000 2 李宜玲 榮富段1547建號即門牌號碼同區中港路595號2樓建物 101/10000 3 李宜玲 榮富段1548建號即門牌號碼同區中港路595號3樓建物 101/10000 4 李青芬 榮富段1549建號即門牌號碼同區中港路595號4樓建物 101/10000 5 李青芬 榮富段1550建號即門牌號碼同區中港路595號5樓建物 101/10000