臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第2212號原 告 李睿心訴訟代理人 吳慶隆律師被 告 李宜儒訴訟代理人 李朋洋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段00號3樓房屋騰空返還予原告，並將戶籍自該址遷出。
二、被告應自民國114年6月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣27,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。
五、本判決第一項，於原告以新臺幣180,800元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣542,400元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項已到期部分，於原告按期以新臺幣9,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按期以新臺幣27,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國110年9月14日因受贈取得門牌號碼新北市○○區○○
路○段00號3樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權。而系爭房屋前經訴外人即原告祖母吳玥澐（下逕稱其名）出租予被告使用，約定每月租金新臺幣（下同）27,000元，於每月12日前繳納，租賃期間為110年4月12日至111年4月12日止（下稱系爭租約）。系爭租約租期屆滿後被告未再與原告或吳玥澐簽署租約，即持續佔有使用系爭房屋迄今，屬無權占用系爭房屋，現原告就系爭房屋有收回自用之必要，則原告得依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，亦得請求被告將設於系爭房屋址之戶籍登記辦理遷出。
㈡又被告無權占有系爭房屋致原告受有損害，並因此受有利益
，故原告得請求被告給付使用系爭房屋相當於租金之不當得利。系爭租約約定之租金加諸每月高達2,121元之管理費，及114年度繳納之房屋稅17,356元並參照周邊房屋租金行情，則原告每月應受有33,000元之損害，應得請求被告自1l4年6月1日起按月給付相當於租金之不當得利33,000元。爰依民法第767條、第179條、第184條第1項之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並將戶籍自該址遷出。㈡被告應自114年6月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告33,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告自103年10月12日起即向吳玥澐承租系爭房屋迄今，於10
3年10月12日簽有期限至104年10月12日之租約，後於109年1月12日再簽有期限至110年10月12日之租約，租金均為22,000元，復於110年4月12日因租金調漲至27,000元而簽有期限至111年4月12日之系爭租約，嗣未再訂立新租賃契約，系爭租約已視為不定期限之租賃，是被告為有權占有系爭房屋。又原告於114年6月3日、同年月12日分別以出租人身分要求調漲租金，可知原告已承認兩造間存在租賃關係；又原告亦應依民法第425條第1項規定繼受既存租賃關係，不得以所有權人之身分否認系爭租約之效力，亦無從否認其吳玥澐長達逾十年未曾中斷收受被告租金之出租人身分。
㈡原告無土地法第100條之情事，不得收回系爭房屋，亦不得以未繳付租金為由終止租約：
⒈系爭租約為不定期期限租賃，原告未舉證有符合土地法第100
條所定之合法終止事由。且原告現19歲尚在就學階段，並無實際居住或自住之急迫需求，則原告是否具備必要自住之事由，應由其舉證有合理具體之自用需求，並足為社會通念所認可。
⒉又被告依約備妥114年6月、7月及8月之租金，並循慣例請大
樓管理員轉交與吳玥澐，惟遭管理員告知其經吳玥澐指示拒收。被告亦自114年6月12日起至114年8月5日多次透過LINE與其聯繫、留言請其收租，並於114年6月18日、7月21日以存證信函催告出租人收租，明示履約意願與能力，惟出租人迄今仍拒收租金，出租人吳玥澐惡意不收受租金之行為，不可歸責於被告，出租人不得以未給付租金為由終止系爭租約。縱認原告繼受系爭租約，亦不得以此作為終止不定期系爭租約之依據。
㈢原告請求租金差額、房屋稅名目等不當得利，於法無據：
系爭租約約定租金為每月27,000元，原告嗣後反主張以33,000元為正當租金數額，顯係自我矛盾。又被告依約並無負擔房屋稅之義務，是原告請求114年度房屋稅17,356元部分，亦屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於110年9月14日以受贈為由取得系爭房屋之所有權；被告於110年4月12日向吳玥澐承租系爭房屋並簽立系爭租約，約定每月租金27,000元，租賃期間為110年4月12日至111年4月12日止，租賃期限屆至後，被告仍繼續使用系爭房屋等情，業據其提系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭租約、新北市稅捐稽徵處114年房屋稅繳款書等件為證(見本院卷第13至21頁、第25頁)，且為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真實。
四、原告復主張被告無占用系爭房屋之合法權源，應遷讓返還系爭房屋與原告並遷出戶籍，及給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋及遷出戶籍有無理由？㈡如認有理由，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋及遷出戶籍有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物者，如占有人對所有權存在之事實並無爭執，而以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其占有係有正當權源之事實證明之。查，系爭房屋原為李軍所有，於110年9月14日贈與原告，而被告現占有使用系爭房屋乙情，為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，被告應就其占有係有正當權源之事實，負擔舉證之責。
⒉被告主張其就系爭房屋具有不定期限租賃等語。按稱租賃者
，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第421條第1項、第451條分別定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1、2項分別定有明文。查，吳玥澐與被告於110年4月12日簽立系爭租約，約定每月租金27,000元，租賃期限至111年4月12日止，嗣租期屆至後雙方未再簽立書面租賃契約等情，為兩造所不爭執，而被告於租賃契約期限屆至後，持續使用系爭房屋，吳玥澐於移轉系爭房屋所有權予原告前，亦未請求被告返還，為兩造所不否認，則依前開規定，吳玥澐與被告於系爭契約租賃期限屆至後，視為以不定期限繼續契約，固可認定。惟系爭租約未經公證，且視為以不定期限繼續契約，依上開規定，系爭租約不適用買賣不破租賃原則，原告主張其未繼受系爭租約，應屬可採。又被告與吳玥澐所簽訂之系爭租約為債權契約，基於債權契約相對性，系爭租約對原告不發生任何拘束力，被告不得據此對原告主張有權占有系爭房屋。
⒊被告再主張原告以出租人名義要求調漲租金，可見原告已承
認系爭租約等語，固據其提出存證信函為證(見本院卷第109至115頁)。然查，原告有以出租人地位寄發存證信函，惟依存證信函所示，其係通知被告調漲租金事宜，並非對被告為承認兩造間租約之明示意思表示，或對兩造間成立租賃關係之默示行為，是被告以此認兩造間成立租賃關係，自屬無據。此外，被告復未提出其他證據證實其占有系爭房屋有何正當權源存在，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空返還，並將其個人及家屬設於上址之戶籍登記辦理遷出，自屬有據。
㈡如認有理由，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有
無理由？⒈按不當得利制度不在於填補損害，而係返還其依權益歸屬內
容不應取得之利益，故依不當得利法則請求返還之範圍，應以受領人所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地、建物，所受利益為土地、建物之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額（最高法院114年度台上字第391號判決意旨參照）。
⒉查，被告無占有系爭房屋之合法權源，已如前述，原告請求
被告返還占有之利益，即屬有據，而該利益依其性質已不能返還，被告自應償還其價額。審以被告前以每月租金27,000元向吳玥澐承租系爭房屋，有租賃契約在卷可參(見本院卷第15頁)，兩造復未提出該區域不動產買賣或租賃市場有何價格發生劇烈波動之情形，堪認占有系爭房屋之利益，以每月27,000元計算，尚屬相當，得據以認定被告無權占有系爭房屋及停車位所受利益之數額。從而，原告請求被告自1l4年6月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利27,000元，為有理由，應予准許。至原告主張應加計每月2,121元管理費及114年度繳納之房屋稅17,356元等語。然查，上開租約租金本已包含管理費乙情，為兩造所不爭執，原告事後再於原約定租金數額追加管理費為所受損害，自難認有據。至房屋稅本為房屋所有權人應負之繳納義務，原告以此主張為所受損失，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並將戶籍自該址遷出。暨自114年6月1日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付27,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告備位主張之勝訴部分均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。其餘原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 1 日
書記官 李奇翰