臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第312號原 告 蔡筱涵訴訟代理人 陳憶如律師被 告 蔣衍美
邱愛琍共 同訴訟代理人 黃泓勝律師複代理人 吳栩臺律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國114年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告邱愛琍應給付原告新臺幣72萬0,448元，及自民國114年3月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告邱愛琍負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
四、本判決主文第一項部分，於原告以新臺幣24萬元為被告邱愛琍供擔保後，得假執行。但被告邱愛琍如以新臺幣72萬0,448為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障者而言。經查，本件原告原起訴聲明為：被告蔣衍美、邱愛琍應給付原告新臺幣（下同）79萬6,806元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於民國114年8月6日以民事變更聲明暨陳述意見狀縮減請求被告應給付74萬5,448元，並變更被告蔣衍美、邱愛琍為先、備位之聲明（見本院114年度訴字第312號「下稱訴字」卷第171頁至第172頁），經核原告上開變更，係縮減訴之聲明及基於請求減少兩造間買賣標的物即門牌號碼新北市○○區○○○路0段000巷00號11樓房屋買賣價金及損害賠償之同一基礎事實，核無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於112年7月4日經由宏文不動產有限公司仲介與被告邱愛琍、蔣衍美簽訂購買門牌號碼新北市○○區○○○路0段000巷00號11樓房屋（下稱系爭房屋）之不動產買賣契約（下稱系爭契約），被告邱愛琍、蔣衍美分別為系爭契約之出賣人及代理人，雙方約定價金為2,880萬元，點交房屋日為112年9月4日。購屋過程中被告蔣衍美及仲介均未告知系爭房屋有漏水情形，且現況說明書中「建物現況是否有壁癌、水痕及滲漏水」欄位，亦經被告勾選為「否」。此外，依系爭契約第9條第5項明文約定，賣方保證買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（包含滲漏水）。嗣後兩造於112年8月8日為所有權移轉登記，原告並已如數支付價金。
（二）原告於113年3月30日經系爭房屋樓下即10樓屋主告知天花板有漏水甚已形成「鐘乳石」，故於113年5月間雇請抓漏廠商鎮詳工程有限公司進行評估測試，始確認係主臥衛浴防水層施工缺失導致主臥淋浴間水流滲漏；於113年9月間因客用衛浴走道之牆面油漆剝落雇請廠商進行抓漏評估始知悉「客用衛浴」同樣有防水層施工缺失而導致滲漏水之情況，因此造成走廊牆面亦逐漸形成明顯之壁癌。原告陸續於113年10月7日、10月20日、11月25日要求被告處理，然被告均未處理，遂於113年12月10日以存證信函主張主張行使價金減少請求權及相關損害賠償，被告均於隔日收受。
（三）經查，被告蔣衍美曾長期居住於系爭房屋，且多次以實質出賣人自居，然系爭房屋之所有權人實為被告邱愛琍，被告間有「契約承擔」之情形。
（四）為此，爰依民法第354條第1項及第2項、359條、第360條、系爭契約第9條第5項及民法第179條，第227條第1項及第2項規定，先位請求被告邱愛琍，備位請求被告蔣衍美給付共74萬5,448元。請求項目及金額如下：
⒈修繕費用：本件經社團法人台灣防水工程技術協進會（下
稱防水工程協進會）所進行之漏水鑑定結果為：系爭11樓房屋室內走道牆壁復原工程預計花費7萬8,863元、系爭10樓房屋室內廁所天花板復原工程預計花費9萬6,743元、系爭11樓廁所防水修復工程預計花費54萬2,342元。
⒉修繕期間須支付社區清潔費之費用：依系爭房屋社區「上
品苑社區裝修工程管理辦法」之規定，欲做室內裝修之住戶應於工期內每天繳納清潔費100元，施工工期約4至5周，扣除假日不施工，約20至25日之工作日，共計需2,500元。
⒊修繕期間無法居住於系爭房屋之租金損失：
①系爭房屋於113年1月之申報地價為每平方公尺2萬1,680元
，114年房屋課稅現值為98萬8,400元，位於新北市林口區，周圍有公園、便利超商門市、家樂福、全聯福利中心、雙語國小及國中等學區，鄰近有A9機場捷運林口站、公車、MITSUI OUTLET PARK，交通便利，文教、購物等生活機能良好，依土地法第97條第1項之規定，每日得請求被告給付之相當於租金之損害金額應為480.03元（計算式：土地總面積3900.98平方公尺×原告持有土地占比例903/100000＝35.225849平方公尺，35.225849平方公尺×每平方公尺申報地價2萬1680＝76萬3696.4元，土地申報總價76萬3696.4元＋房屋課稅現值98萬8400元＝175萬2096.4元，175萬20
96.4元×10％＝17萬5210元，(日利率)17萬5210/365＝480.03元，以下四捨五入）。
②本件預計施工時間為4至5週，被告應支付之租金損害為1萬
6,801元（計算式：480.03元×7天×5週=1萬6801元）。惟按民法第216條規定，損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益。兩造間並無土地或房屋租賃之關係，是否得類推適用土地法第97條以相當租金之利益計算租金損害誠有疑義。本件系爭房屋類似坪數之鄰近物件，租金行情約為2萬5,000元至2萬8,000元。為此，請求無法使用收益之相當於租金之損害2萬5,000元亦屬於法有據
（四）聲明：⒈先位聲明①被告邱愛琍應給付原告74萬5,448元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明①被告蔣衍美應給付原告74萬5,448元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告長年旅居國外，出售系爭房屋前並不知有原告所謂滲漏水之情形，亦未曾接獲樓下鄰居告知。又滲漏水非通常使用產生不在現況交屋範圍，亦非因原告裝潢房屋所致，而如原告所稱係施工缺失之情形，本應由建商負責。修繕完全後即無交易價格減損之認定，原告無從主張減少價金。
（二）本件原告為11樓屋主，自無從要求被告修繕10樓房屋。再查本件修繕亦僅為部分區域，廠商也不可能全日施工，原告並未證明無法使用收益。本件鑑定報告有以下疑異：
⒈系爭11樓房屋走道復原項次2施工天數1天，與項次3施工天
數3天之不同工項，再與系爭10樓房屋天花板復原項次7施工天數4天之相同工項，工資、材料、單價、金額竟完全相同。
⒉系爭11樓廁所修復工程，兩間廁所面積竟達66平方公尺即1
9.96坪。⒊系爭11樓如併進行室內走道牆壁復原及廁所防水修復工程
，兩工程項次1施工環境維護及保護工程，項次分別為6、11之事業廢土廢棄物清運及合法處理費，重複計算；系爭10樓房屋天花板復原工程項次2拆除及清運、項次10事業廢土廢棄物清運及合法處理費，亦重複計算清運費用。
⒋漏水修復案例廠商管理利潤為10％，本件鑑定為20％，顯不合理。
⒌被告自103年3月間向建商購買系爭房屋，至112年9月點交
予原告，已9年6個月，鑑定報告所載系爭11樓房屋走道復原項次4走道踏腳板、系爭10樓房屋天花板復原項次8廁所木作塑膠板、系爭11樓房屋廁所修復項次8門檻、門板及項次9塑膠防水天花板材料部分，應屬裝潢材料比照房屋附屬設備之「其他」，耐用年數10年，應算折舊後給付。
⒍本件肇因於建商本即交付被告無「止水墩」之房屋，非被告刻意隱瞞。
（三）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，被告願供擔保免為假執行，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第359條本文所明文，又按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要(最高法院71年度台上字第2395號民事裁判意旨參照)。
查原告與被告邱愛琍於112年7月4日就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書，並於系爭契約第9條第5項約定：「賣方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等」...」，及標的物現況說明書上就「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」，有上開不動產買賣契約書及標的物現況說明書附卷可稽（見訴字卷第31頁至第36頁、第39頁），而原告於交屋後，發現系爭房屋主、客衛浴有漏水情形，並導致系爭房屋樓下天花板有漏水情事，業據原告提出系爭房屋樓下屋主拍攝漏水照片、113年4月18日及12月19日拍攝之主臥衛浴牆面壁癌照片、系爭房屋客用衛浴走道113年11月19日、11月27日及12月12日拍攝之壁癌照片為證（見訴字卷第49頁、第55頁、第59頁至第63頁），復經原告聲請送往社團法人台灣防水工程技術協進會鑑定後，該協進會出具鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）認系爭房屋主臥衛浴、客臥衛浴、室內走道牆壁周圍、客廳走道及樓下房屋主臥衛浴天花板均有漏水，漏水原因為衛浴防水層有破損，及衛浴下方門檻止水墩無法發揮有效阻擋水源向外流出所致，且以10樓主臥廁所天花板結晶柱高度約4公分來看，代表已有長期持續滲漏水狀況（詳參系爭鑑定報告書第53頁至第55頁），而系爭鑑定報告書係經上開協進會人會前往初勘及複勘，並以MMS2/BLD8800多功能水分針分別至系爭房屋主臥衛浴外部牆壁、客用衛浴外部走道牆壁、客廳走道牆壁、主臥及客臥衛浴地坪、系爭房屋樓下主臥室天花板等地點測試並拍照後得出上開結論（詳參系爭鑑定報告書），應堪採認，是原告主張系爭房屋主、客衛浴於交屋前即有漏水情形，堪認屬實，原告自得依民法第359條請求減少價金，並依系爭鑑定報告書所認修復方式與計價概估請求減少系爭房屋室內走道牆壁復原工程7萬8,863元、系爭房屋樓下室內廁所天花板復原工程9萬6,743元、系爭房屋廁所防水修復工程54萬2,342元（詳如附件），為有理由，併得依民法第179條規定，請求被告邱愛琍給付上開金額共計71萬7,948元。至被告爭執系爭鑑定報告書中系爭房屋走道復原項次2施工天數1天，與項次3施工天數3天之不同工項，再與系爭房屋樓下天花板復原項次7施工天數4天之相同工項，工資、材料、單價、金額竟完全相同；系爭房屋樓廁所修復工程，兩間廁所面積竟達66平方公尺即19.96坪；系爭房屋如併進行室內走道牆壁復原及廁所防水修復工程，兩工程項次1施工環境維護及保護工程，項次分別為6、11之事業廢土廢棄物清運及合法處理費，重複計算；系爭房屋樓下天花板復原工程項次2拆除及清運、項次10事業廢土廢棄物清運及合法處理費，亦重複計算清運費用；漏水修復案例廠商管理利潤為10％，本件鑑定為20％，顯不合理，然僅提出類似判決查詢資料為據（見訴字卷第199頁至第201頁），惟各判決認定事實不同，尚難僅依此即認系爭鑑定報告書有何疏漏之處，且廁所面積係立體計算，並非單以地面計算，其餘部分被告並未提出任何證據以實其說，自難採認。再被告主張原告請求修繕金額應予折舊，惟修理材料本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，更換新品之結果，即無獲取額外利益之可言，而修繕材料既附合或結合於房屋內部結構，原告即無因此獲取額外之利益，自無扣除折舊之必要。
（二）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。又按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號民事判決意旨參照）。查系爭房屋出售時被告邱愛琍已有保證無滲漏水情形業如前述，則被告邱愛琍於交屋時，應確保系爭房屋並無滲漏水情形，然被告邱愛琍卻未為詳查，屬可歸責，自應依民法第227條第2項負損害賠償責任，而原告請求應支付修繕期間社區清潔費之費用共2,500元，並提出上品苑社區裝修工程切結書為證（見訴字卷第93頁），觀諸上開切結書確實記載「工期內每天扣除清潔費100元/天」等語，且依系爭鑑定報告書就系爭房屋室內走道牆壁復原工程施工天數含養護期數合計為8.5天、系爭房屋樓下室內廁所天花板復原工程施工天數含養護期數合計為15天、然系爭房屋廁所防水修復工程則未記載施工天數含養護期數，惟上開工程合計天數已達23.5日，而系爭房屋廁所防水修復工程施工天數顯然不可能少於1.5日，則原告就此部分請求2,500元，堪認適當。至原告另請求修繕期間無法居住於系爭房屋之租金損失，然依系爭鑑定報告書，系爭房屋修繕範圍為僅為室內走道牆壁及廁所，並未及於系爭房屋全部，原告就此並未提出其他證據足證確有必要，自難採認。
（三）至原告另依契約承擔認被告蔣衍美亦應負上開責任，然觀諸系爭契約，可見被告蔣衍美簽名旁有簽署「代」字（見訴字卷第35頁），且立契約書人欄位，被告蔣衍美亦係署名在代理人欄位（見訴字卷第36頁），顯然被告蔣衍美係基於代理人地位簽署本件不動產買賣契約書，難認有何契約承擔情形，是原告先位經駁回部分，備位亦無從對被告蔣衍美請求，附此敘明。
（四）綜上所述，原告依民法第354條、第359條本文、第227條規定，請求被告邱愛琍應給付原告72萬0,448元（修復工程費用717,948元＋清潔費2,500元），及自起訴狀繕本送達翌日即114年3月4日起（見訴字卷第107頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告先位之訴既一部有理由，且如前述，就其備位請求部分請求，即毋庸再予審究或應予駁回，附此敘明。再兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
四、至被告請求對昱揚建設股份有限公司告知訴訟（見訴字卷第121頁），然未見被告提出任何對昱揚建設股份有限公司請求之相關證據，自難認有何法律上利害關係，尚無告知訴訟之必要。故本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 25 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 25 日
書記官 董怡彤附件：1-1、本案建議改善方案概算如下：
施工地址：11樓房屋／室內走道牆壁復原工程 項次 施工步驟與順序 項目 施工 天數 工資 材料 數量 單位 單價 金額 1 施工環境維護及保護工程（技術工資／機械耗材） 其他 0.5 6,000 4,000 1 式 10,000 10,000 2 舊有混凝土層刮除至結構體（技術工資／機械耗材） 防水 1 6,720 4,480 4 處 2,800 11,200 3 塗布矽酸質系防水材 （技衙工資／材料損耗） 防水 3 6,720 4,480 4 處 2,800 11,200 4 走道踏腳板復原工程 木作 1 3,300 2,200 1 式 5,500 5,500 5 批土、填缝、油漆工程 （技術工資／材料損耗） 防水 2 8,400 5,600 4 處 3,500 14,000 6 事業廢土廢衆物清運及合法處理費（工資、垃圾車等） 其他 1 3,000 2,000 1 式 5,000 5,000 7 施工天數含養護期數合計 8.5 小計 56,900 8 零星工料、材料搬運、施工架 1項～8項 10％ 5,690 9 廠商管理利潤 1項～9項 20％ 12,518 10 政府營業稅捐 1項～10項 5％ 3,755 11 合計 78,8631-2、本案建議改善方案概算如下：
施工地址：10樓房屋／室內走道牆壁復原工程 項次 施工步驟與順序 項目 施工 天數 工資 材料 數量 單位 單價 金額 1 施工環境維護及保護工程 （技術工資／機械耗材） 其他 0.5 6,000 4,000 1 式 10,000 10,000 2 拆除及清運 （技術工資/機械耗材） 清運 0.5 3,360 2,240 2 工 2,800 5,600 3 舊有混凝土層刮除至結構體（技術工資／機械耗材） 防水 1 720 480 1 ㎡ 1,200 1,200 4 素面鋼筋外露整理清潔 （含工資/材料工具耗損） 1 1,500 1,000 1 ㎡ 2,500 2,500 5 塗佈EPOXY底漆著劑 （含工資/材料工具耗損） 1 1,680 1,120 1 ㎡ 2,800 2,500 6 EPOXY砂漿≧8000PSI、無收縮水泥填補≧4000PSI、樹脂砂漿填補≧3001PSI （含工資/材料工具耗損） 3 2,700 1,800 1 ㎡ 4,500 4,500 7 塗布矽酸質系防水材 （技術工資／機械耗材） 防水 4 6,720 4,480 4 工 2,800 11,200 8 廁所木作塑膠板復原工程含照明設備及排風機 裝修 1 9,000 6,000 1 間 15,000 15,000 9 批土、填缝、油漆工程 （技術工資／機械耗材） 防水 2 4,200 2,800 2 工 3,500 7,000 10 事業廢土廢棄物清運及合法處理費（工資、垃圾車等） 清運 1 6,000 4,000 1 式 10,000 10,000 11 施工天數含養護期數合計 15 小計 69,800 12 零星工料、材料搬運、施工架 1項～12項 10％ 6,980 13 廠商管理利潤 1項～13項 20％ 15,356 14 政府營業稅捐 1項～14項 5％ 4,607 15 合計 96,7432-1、本案建議改善方案概算如下：（施工地址：11樓廁所防水修復工程 項次 施工步驟與順序 項目 工資/元 材料/元 數量 單位 單價 金額 1 施工環境維護及保護工程 （技術工資／機械耗材） 防水 11,880 7,920 66 ㎡ 300 19,800 2 舊有原本之衛浴水電設備拆除及安裝（技術工資） 水電 6,000 4,000 2 工 5,000 10,000 3 舊有覆蓋層打除至結構體 （技術工資／機械耗材） 防水 29,700 19,800 66 ㎡ 750 49,500 4 門檻止水墩防水止漏安裝工程 （技術工資／機械耗材） 防水 9,000 6,000 2 組 7,500 15,000 5 素地面1比3水泥砂漿＋樹脂抹平 （技術工資／機械耗材） 防水 9,900 6,600 66 ㎡ 250 16,500 6 塗抹水和凝固型防水材／五層施作＋不織布偶角補強工程 （技術工資／機械耗材） 防水 33,660 22,440 66 ㎡ 850 56,100 7 保護層止滑磚鋪貼地磚及牆面施作工程（技術工資／機械耗材） 泥作 71,280 47,520 66 ㎡ 1,800 118,800 8 門檻、門板安裝工程 （技術工資／機械耗材） 裝修 12,000 8,000 2 組 10,000 20,000 9 塑膠防水天花板復原工程 （技術工資／機械耗材） 裝修 18,000 12,000 2 間 15,000 30,000 10 電源線更新、照明設備安裝、通風設備安裝（技術工資／機械耗材） 水電 9,600 6,400 2 間 8,000 16,000 11 事業廢土廢棄物清運及合法處理費 （技術工資／機械耗材） 其他 23,760 15,840 66 ㎡ 600 39,600 12 小計 391,300 13 零星工料、材料搬運、施工架 1～13小項 10％ 39,130 14 廠商管理利潤 1～14小項 20％ 86,086 15 政府營業稅捐 1～15小項 5％ 25,826 16 合計 542,342