臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第314號原 告 顏銘谷訴訟代理人 黃志國律師被 告 王阿好訴訟代理人 郭千華律師
陳守文律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國115年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准為假執行宣告（見本院卷第9頁）。嗣於民國115年4月21日以民事擴張訴之聲明狀變更聲明為：㈠被告應給付原告2,808,600元，及200萬部分請求自起訴狀繕本送達之翌日起算，剩餘部分請求之115年4月22日起算至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准為假執行（見本院卷第231頁)。經核原告請求基礎事實俱屬同一，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於112年9月間經由永慶房屋蘆洲集賢加盟店(下稱永慶房屋)之居間仲介，以1,600萬向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號2樓房地（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎原告於113年6月25日取得室內裝修施工許可，並於113年8月間拆除系爭房地原有裝潢，始發現系爭房地陽台、廁所之鋼筋嚴重鏽蝕，樑柱混凝土大量剝落，原告嗣於同年9月間委託輻而磨砂科技偵檢有限公司(下稱輻而磨砂公司)至系爭房地現場取樣檢測氯離子含量，檢測數據分別為0.79、1.765、1.371、0.836(kg/m³)，並於同年10月間委託鄭兆鴻結構土木技師事務所材料實驗室(下稱鄭兆鴻事務所)檢測混凝土抗壓強度，檢測數據分別為112.5、44.7、102.9(kgf/c㎡)，氯離子含量數值大幅超過國家標準，混凝土抗壓強度亦不足建築物混凝土結構設計規範標準，而有減少房屋應具有之價值及效用而屬物之瑕疵。又上開物之瑕疵經送社團法人土木技師公會鑑定之修復費用為2,071,479元，交易價值減損為737,121元，共計為2,808,600元元，爰依民法第359條及第179條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,808,600元，及200萬部分請求自起訴狀繕本送達之翌日起算，剩餘部分請求之115年4月22日起算至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。㈡如受有利判決，願供擔保請准為假執行宣告。
二、被告則以：㈠原告於簽約前已明確知悉系爭房地存在氯離子含量超標乙情
，並同意以40萬元折價免除被告之瑕疵擔保責任，其事後再行以系爭房地具有氯離子過高為由主張瑕疵擔保，自屬無據。又系爭協議書並未就氯離子含量超標限縮或特定範圍，原告以系爭協議書限縮於0.15kg/m³至0.6kg/m³之範圍始免除瑕疵擔保責任，亦屬無據。
㈡再台北市土木技師公會114年12月18日北市技字第1142005925
號補充鑑定報告書(下稱系爭補充鑑定報告)明載高氯離子含量會破壞鋼筋表面之鈍態保護膜，導致鋼筋蝕鏽膨脹，進而使混凝土受到擠壓而產生開裂、剝落之情形，並降低整體結構乘載力與使用年限之情形；以及飛騰不動產估價師事務所之不動產估價報告書(下稱系爭估價報告)亦明載混凝土抗壓強度不足與氯離子含量超標兩者之間，於成因及影響上具高度關聯性、抗壓強度不足與氯離子超標之影響難以明確區隔，且市場交易實務通常以氯離子含量超標作為主要瑕疵判斷基準，故本案混凝土抗壓強度不足情事對房屋交易價值之影響，應與氯離子含量超標情形合併考量，難以單獨量化其價值減損幅度之情形。可知氯離子含量超標與混凝土抗壓強度不足，於成因及結果上相互影響具高度關聯性，應視為一體觀察，並為一致之瑕疵評價。原告已簽署系爭協議書，約定免除被告就系爭房地氯離子含量超標、鋼筋外露、水泥塊剝落等混凝土抗壓強度不足之瑕疵擔保責任，故原告不得再以抗壓強度不足為由向被告主張物之瑕疵擔保責任、請求減少價金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項㈠原告於112年9月向被告購入系爭房地，約定價金為1,600萬元，並簽訂系爭契約、增補特約及協議書。
㈡原告於113年6月25日取得室內裝修施工許可。
㈢原告於113年8月間拍攝系爭房地裝潢拆除後之現況，如本院卷第67至81頁之系爭房地照片所示。
㈣原告於113年9月、10月間將系爭房地分別送輻而磨砂公司檢
測氯離子含量，及送鄭兆鴻事務所檢測混凝土抗壓強度之數值，檢測結果如氯離子含量測試報告、混凝土抗壓強度試驗報告所示。
㈤系爭房地於兩造簽署系爭契約時即已存在氯離子過高之情事。
㈥台北市土木技師公會114年9月16日鑑定報告。
四、本件爭點為：㈠被告是否應就系爭房地在氯離子過高即關於超過0.6(kg/m³)乙事負瑕疵擔保責任？兩造就原告當初免除被告負氯離子過高瑕疵擔保責任有無約定氯離子含量的數據範圍？㈡系爭房地於點交時是否存在混凝土強度不足之瑕疵？㈢原告依據民法第359條請求被告給付修繕費用207萬1,479元及交易價值減損73萬7,121元，有無理由？如認有理由，金額若干？茲分述如下：
㈠被告是否應就系爭房地在氯離子過高即關於超過0.6(kg/m³)
乙事負瑕疵擔保責任？兩造就原告當初免除被告負氯離子過高瑕疵擔保責任有無約定氯離子含量的數據範圍？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文固有明文。惟民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決意旨參照）。⒉查，原告於購入系爭房地前已知悉系爭房地具有氯離子過高
乙情，業如前開認定，再原告於113年9月間將系爭房地送輻而磨砂公司檢測氯離子含量，含量分別為0.79kg/m³、1.765kg/m³、1.371kg/m³、0.836kg/m³；嗣經本院經原告聲請送社團法人台北市土木技師公會檢測系爭房地之氯離子含量，經該公會指派技師至現場進行混凝土鑽心取樣，於系爭房地頂板進行3處取樣，檢測氯離子含量分別為2.887kg/m³、3.069kg/m³、2.290kg/m³，有系爭鑑定報告在卷可參，且為兩造所不爭執，是系爭房地之氯離子含量已超過法定標準，且檢測值均逾0.6kg/m³，而具有減損系爭房地通常效用之瑕疵，可以認定。
⒊關於系爭房地氯離子含量超過法定標準且檢測值均逾0.6kg/m
³乙節，是否為原告免除瑕疵擔保範疇乙情。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院112年度台上字第2192號民事判決意旨參照）。查，依系爭協議書開頭所載：「緣甲方(即原告)於112年9月23日，經永慶不動產蘆洲集賢加盟店仲介承購乙方(即被告)所有坐落新北市○○區○○路000巷00號2樓之房地，原雙方合意成交總價金1,640萬元。甲方已知悉本房地之水溶性氯離子超過中央標準局之標準，甲乙雙方經深思達成以下協議」，協議內容略為：「甲方已知悉本房地氯離子含量超過標檢局所訂標準值，惟甲方仍同意依雙方所訂買賣合約履行者，則乙方同意以折讓肆拾萬元整，以為本房地之氯離子超過標檢局所訂標準值之對價，甲方並同意免除乙方有關氯離子超標(海砂)、鋼筋外露、漏水及壁癌之瑕疵擔保責任。雙方現合意本房地成交總價金更改為壹仟陸佰萬元整，並以此為實價登錄之成交價」等情(見本院卷第63頁)，依其文義可知，原告於簽約前已知悉系爭房地具有氯離子超過法定標準值之情，仍同意以40萬元之折價免除被告就系爭房地具有氯離子含量超過標準應負瑕疵擔保責任。是被告以系爭協議書主張毋庸就氯離子含量過高負瑕疵擔保責任，自屬有據。
⒋原告雖稱系爭協議書僅限定於氯離子含量位於0.15kg/m³至0.
6kg/m³之範圍，始免除被告之瑕疵擔保責任等語，固以系爭協議書附表為據。然查，系爭協議書註解載明將CNS 3090 A2042新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量標準規定歷程詳如附表所示，並將最新之法定標準以紅字標明，亦即協議書所列附表僅係揭示混凝土中最大水溶性氯離子含量標準歷年之規範，並未劃設兩造就氯離子瑕疵擔保責任之主張範疇。且系爭協議書所載兩造合意免除系爭房地氯離子過高之瑕疵擔保責任之文字，未見有限定系爭房地之氯離子含量超過標檢局所訂標準值之範圍，是原告主張協議書有限定於瑕疵擔保責任免除範疇限於氯離子含量位於0.15kg/m³至0.6kg/m³之範圍，難認可採。且據證人曹彤瑋證述：我是永慶房屋仲介，我在仲介系爭房地有進行屋況查檢，有發現系爭房地有氯離子超標之風險性，因為系爭房地有鋼筋外露、廁所有部分混凝土剝落，我陪同原告看系爭房地大約2次，帶看時有告知原告系爭房地有氯離子過高及房屋有混凝土剝落情況，氯離子過高並沒有告知具體數字，系爭協議書是屋主針對氯離子過高做價金折讓，此協議書為公司針對氯離子過高之公寓型態所製作之公版協議書，系爭協議書附表上104年1月13日之法規標準以紅色彰顯是因此為法規範之最新標準等語(見本院卷第217至220頁)；證人張駿燊證稱：我是永慶房屋之仲介，在仲介房屋前會調閱謄本、屋況檢查及坪數檢查，並詢問屋主屋況並請屋主勾選屋況說明書。針對氯離子過高則以目視看系爭房地有無鋼筋外露；我有參與系爭房地仲介銷售，負責範圍是洽談價格，系爭協議書是公司所提出，因只要買賣公寓房屋之檢測值便會無法達到法規標準，故會先告知買方並提供此協議書，有告知原告系爭房地無法符合法規標準，並有提供歷年之數據，但未特別告知為哪一年之法規標準；價格協商過程，有跟屋主表示原告有誠意購買系爭房地，而公寓都有氯離子過高之情況，是否要以氯離子過高作價格折讓，後來賣方就同意原告價格，以40萬元作折讓，除了提到氯離子過高外，還有提到一樓後方通道需封閉由原告自行處理；系爭協議書是在買賣雙方確認過內容後始簽署，當天是先簽署系爭協議書，才簽增補協議再簽系爭契約等語(見本院卷第222至227頁)；證人平勻則稱：我於112年3月4日至113年8月擔任永慶房屋之仲介，再銷售前會先查調屋況、產權調查等，系爭房地是擔任買方仲介，有跟賣方仲介詢問系爭房地之屋況，賣方仲介有提及該地區之房屋普遍有氯離子過高情況，房屋外觀也有鐵皮遮住水泥塊剝落情形，我有跟原告一起至系爭房地看過2次，當時曹彤瑋也有陪同，當時曾彤瑋有提及系爭房地廁所部分有鋼筋外露、水泥塊剝落及牆壁龜裂，並有提及該地區之房屋都有氯離子過高情況，原告也有針對氯離子部分作詢問，賣方仲介則有回應因氯離子過高故外觀有水泥塊剝落之問題；系爭契約、增補協議及系爭協議書簽署時我有在場，是同日所簽署，議價過程屋主有堅持1,640萬元，但買方必須負責填平樓梯處，故而提出40萬元作減價折讓，協議書沒有寫到填平，而是以40萬元作為氯離子過高之修繕費用，但當時沒有想到屋況這麼嚴重等語(見本院卷第228至231頁)，互核其等證述，關於系爭房地查調經過、帶看過程及簽約歷程俱屬一致，其等證言，應屬可採。由此可知，原告經由仲介帶看至系爭房地2次，賣方仲介並有告知系爭房地具有氯離子過高情事，原告至系爭房地亦有親眼見聞系爭房地外觀混凝土剝落之情狀，嗣仲介於議價過程提出系爭協議書，經兩造同意後以40萬元作為氯離子過高之減價折讓，雙方並就系爭房地達成1,600萬元之價格合意，顯見原告就系爭房地具有氯離子過高之情事已有知悉，且在未知悉氯離子含量確切數值情形下，即已同意以降價40萬元為條件，免除被告因系爭房地氯離子含量超過法定標準之瑕疵擔保責任。再參以系爭房地之現況說明書(成屋)中關於系爭房地「是否曾經做過氯離子含量檢測」一欄係勾選「否」，原告於系爭協議書中關於「本房地之氯離子含量超過上開標檢局所訂標準值，甲方仍得自行付費檢驗」一欄則勾選「甲方同意不檢驗」，倘若原告對於其免除氯離子含量超標數值有所限制，理應於簽約前檢測氯離子含量確切數值，始得就其免除範圍有所主張，然原告捨此不為，反係放棄檢測而於協議書概括免除氯離子過高之瑕疵擔保責任，益徵兩造就氯離子超標之免除瑕疵擔保責任約定，並未針對氯離子超標之數據範圍有所限制。原告事後再以系爭房地於氯離子超過0.6(kg/m³)為由主張瑕疵擔保責任，自屬無據。
㈡系爭房地於點交時是否存在混凝土強度不足之瑕疵？原告以
系爭房地具混凝土強度不足為由主張瑕疵擔保責任，有無理由？⒈原告主張系爭房地於點交時存在混凝土強度不足之瑕疵等情
，業據其提出混凝土抗壓強度試驗報告為證(見本院卷第87頁)。查，依上開混凝土抗壓強度試驗報告所示，系爭房地經取樣三處檢測結果分別為：112.5kgf/c㎡、44.7kgf/c㎡、1
02.9kgf/c㎡，復經本院經原告聲請送社團法人台北市土木技師公會鑑定系爭房地混凝土抗壓強度，經該會指派技師至系爭房地鑽心取樣後之鑑定結果略以：系爭房地混凝土抗壓強度分別為89kgf/cm²、99kgf/cm²、83kgf/cm²，平均抗壓強度為90.33kgf/cm²，未符合規範標準210kgf/cm²，有系爭鑑定報告及補充鑑定報告在卷可參，是系爭房地具有混凝土抗壓強度不足之情事，可以認定。
⒉而系爭房地具氯離子過高之情事，已如前述，就氯離子過高
與混凝土抗壓強度有無關聯乙節，經本院函詢土木技師公會關於氯離子含量與混凝土強度不足之關聯乙事，經土木技師公會函覆略以：「氯離子含量數值之高低，係影響鋼筋表面鈍態保護膜狀態重要因素，高氯離子會提高破壞鋼筋表面鈍態保護膜之機率，導致鋼筋生鏽膨脹進而混凝土受到擠壓，最終使混凝土出現開裂、剝落等情況，降低整體結構承載力與使用年限。」等情，有系爭補充鑑定報告為證，參以混凝土氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限等情，業屬現今科學上所確定之現象，是氯離子過高與混凝土抗壓強度不足實互為成因與結果，具相當高度關聯性，難以個別區分為不同之瑕疵，此經本院以系爭房地具有氯離子過高、混凝土強度不足情事送請飛騰不動產估價事務所就上開二事由分別估價，經事務所估價結果略以：「混凝土強度不足與氯離子含量超標兩者之間，於成因及影響上具高度關聯性，且於不動產交易實務中，買賣雙方就建物瑕疵之揭露義務，多以氯離子含量是否超過相關規範作為判斷標準，而非單獨以抗壓強度不足作為交易價值減損之依據。綜上所述，系爭房地經完成補強並經專業技師確認無安全疑慮、抗壓強度不足與氯離子超標之影響難以明確區隔，且市場交易實務通常以氯離子含量超標作為主要瑕疵之判斷基準，故本案混凝土抗壓強度不足情事對房屋交易價值之影響，應與氯離子含量超標情形合併考量，難以單獨量化其價值減損幅度。因此本報告就混凝土抗壓強度不足是否造成房屋交易價值減損之情事不另行單獨評估，其影響已併入前述瑕疵事項之整體價值分析中」等語，有系爭估價報告為證，是氯離子含量超過標準值與混凝土抗壓強度不足既具互為因果而具相同效用減損，應認屬同一瑕疵，可以認定。
⒊系爭房地具氯離子含量超過標準值與混凝土抗壓強度不足之
情，且該等情事應屬同一瑕疵，業如前開認定，而原告既已就系爭房地具氯離子超標乙情予以特約免除瑕疵擔保責任，其免除瑕疵擔保責任之範疇自及於同一瑕疵之混凝土抗壓強度不足，其事後再行指摘混凝土抗壓強度不足為另一瑕疵而主張瑕疵擔保責任，自屬無據。
㈢原告依據民法第359條請求被告給付修繕費用207萬1,479元及
交易價值減損73萬7,121元，無理由查，兩造簽署系爭契約時即已知悉系爭房地存在氯離子過高之情事，而系爭協議書免除之瑕疵擔保責任範圍，包括氯離子過高以及與此相關聯之混凝土抗壓強度不足之瑕疵，已如前述，被告就此部分自無庸負物之瑕疵擔保責任，則原告依據民法第359條請求被告給付修繕費用207萬1,479元及交易價值減損73萬7,121元，均無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第359條及第179條規定，請求被告給付原告280萬8,600元，及200萬元部分自起訴狀繕本送達翌日即114年2月14日起(見本院卷第109頁)、其餘部分自115年4月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 26 日
書記官 李奇翰