臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第318號原 告 呂明威訴訟代理人 陳國雄律師複 代理人 曾憲忠律師被 告 張金水訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 蔡爵陽律師上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國114年7月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一一四年三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴外人長宏國際地產有限公司(下稱長宏公司)仲介買賣門牌
號碼新北市○○區○○路000號4樓房屋及坐落土地持分（下各自稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭不動產），原告即買方於民國113年11月14日18時簽定不動產購買意願書（契約編號：M113016，下稱系爭不動產購買意願書），同日21時30分，賣方即被告於系爭不動產購買意願書賣方欄簽名，惟系爭不動產所有權人為被告及訴外人張恭銘，其等就系爭房屋持分各2分之1，迄至113年12月31日18時止，張恭銘均未簽名其上。被告顯然未獲全體共有人之同意出售。被告雖曾稱張恭銘因無暇處理系爭不動產買賣，授權被告代理出售系爭不動產相關事宜，惟未提出授權書，由系爭不動產購買意願書亦無從知悉被告有代理張恭銘為意思表示之事實。是本件買賣契約雙方意思表示並未一致，契約不成立，故被告持原告所開立新臺幣（下同）200萬元斡旋金票據予以兌現，乃無法律上原因，原告自得依民法第179條規定請求被告返還200萬元。
㈡縱認兩造間系爭不動產買賣契約已成立且有效，被告解除契
約並沒收原告給付之200萬元價金充作違約亦屬過高，本件如以兩造約定系爭不動產總價4,400萬元，依台灣銀行新臺幣存（放）款定期存款（3個月以上未滿6個月）牌告利率1.29％計算上開期間之利息僅為132,181元（計算式：4,400萬元×1.29％×85/365≒132,181，元以下四捨五入）。衡酌上情及兩造不動產買賣契約成立生效至解約期間僅85天，其間社會經濟狀況並未有重大改變，及被告所受期間利息損失及為履約準備等可能支出之費用等一切情況，違約金應酌減為15萬元為適當，被告主張超過15萬元部分，被告所為之沒收屬不當得利。爰依民法第179條規定，請求被告返還等語。㈢並聲明：⒈被告應給付200萬元予原告，及自起訴狀繕本送達
被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：張恭銘為被告姪子，被告與張恭銘共有系爭不動產，張恭銘無暇處理系爭不動產買賣事宜，故授權被告代理出售、帶領原告看屋、向原告說明系爭房屋屋況、使用範圍、出租內容及付款方式。長宏公司多次與被告商議，被告同意以上開價格出售系爭不動產，並於系爭不動產購買意願書「賣方同意出售」欄簽名，則系爭不動產買賣契約業已成立，總價款為4,400萬元，原告簽訂系爭不動產購買意願書，簽發支票號碼XQ0000000、面額為200萬元之支票（下稱系爭支票）為斡旋金，長宏公司依系爭不動產購買意願書第3條將斡旋金即系爭支票作為定金交付被告，系爭不動產購買意願書視為定金收據。依系爭不動產購買意願書第4條約定，原告應於被告同意售出後3日內至長宏公司簽訂買賣契約書。長宏公司邀請原告於113年12月2日至4日簽訂買賣契約書，並將買賣契約書草稿提供給原告，原告多次以成立公司登記為系爭不動產所有權人為由，延後簽約日期，經長宏公司多次促請未予理會，原告自簽定系爭不動產購買意願書後已逾2個月未配合簽定買賣契約書。嗣於114年1月15日，長宏公司通知原告於114年1月20日下午3時於長宏公司簽定買賣契約書，原告並未到場，被告於114年2月6日通知原告解除系爭不動產買賣契約，並沒收原告定金200萬元，原告主張並無理由。
又違約金僅佔系爭不動產買賣價金4.5％，難認有何過高之情等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張長宏公司仲介系爭不動產買賣，原告於113年11月14日18時，於系爭不動產購買意願書買方欄簽名；被告復於同日21時30分，於系爭不動產購買意願書賣方欄簽名，以及系爭不動產所有權人為被告及張恭銘，其等各有系爭房屋應有部分2分之1，而原告於簽立系爭不動產購買意願書時，簽發作為斡旋金之系爭支票交予長宏公司，再由長宏公司將系爭支票交予被告等情，業據其提出系爭不動產購買意願書、系爭不動產之建物登記第一類謄本及系爭支票為證(見本院卷第17頁、第19至29頁及第33頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張買賣雙方就系爭不動產購買意願書未達成合意，有
無理由？被告收受斡旋金之系爭支票，有無法律上之原因？⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。又代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號判決意旨參照）。經查，系爭不動產購買意願書內有關立契約書人賣方欄位部分，固僅有被告簽名，而無張恭銘之簽章，然依系爭不動產購買意願書所載：「長宏國際地產公司(以下簡稱長宏地產)茲為仲介買賣座落於新北市○○區○○路000號4樓房屋(面積82.01坪，與車位1個地下三層坡道*平面車位，編號第204號車位)及其土地持分，業已提供不動產說明書、標的物現況說明書等資料予以充分詳閱」等語(見本院卷第17頁)，及參以原告於本院言詞辯論程序中，亦自陳於簽立系爭不動產購買意願書時、簽斡旋時知悉系爭不動產有兩位共有人等語（見本院卷第103頁），再佐以證人簡嘉瑢到庭證稱：我是賣方即被告的仲介，賣方委託我來出售系爭不動產，原告跟我認識很久，所以我就問原告有無興趣，原告也有來看過這間辦公室，原告也表示有意願，原告也没有再找別的仲介，直接請我來處理。當時我有告知原告說賣方所有權人這邊有2位，當時在填寫購買意願書時也都有出具不動產說明書，說明書所載的相關附件包含謄本、所有權人、銀行貸款等等都有提供，所以原告知道有2名共有人。我那時有跟原告說有2位所有權人，因為他們沒有共同銀行的帳戶，所以針對我們當時開的幹旋金支票，只能寫1位來收款，當時因為另一位出賣人就是授權張金水來處理，所以就由張金水來代理，當時斡旋金支票也是開給張金水，因為我有跟原告說另外一個賣方有授權給張金水，我們做這麼久了也是會遇到有3、4位共有人，通常也是都會授權一位來處理，當時我有很明確告訴原告另外一位共有人有授權被告張金水來出賣系爭不動產，以及處理相關買賣事務，所以當時在簽定這份購買意願書時，買賣雙方都知道被告有權限代理及出售全部系爭不動產，原告也都清楚知道這些事。我們在簽系爭不動產購買意願書時，必須逐一說明不動產說明書上所記載事項並且提示給原告看相關文件，包含謄本都有提供給原告看，所以原告一定有看到2個共有人的姓名。我們本身要簽署買賣時，會確定有委託書或授權書，確認出賣人這邊全部都同意出售，並且由其中一位代理。因為我們確實有授權書，張金水的簽名當然就可以代理另一位共有人，連斡旋金也是開給張金水，而且原告從頭到尾都知道有2位共有人，也知道張金水有代理另一位共有人等語（見本院卷第116至119頁），並有證人所證稱之授權書在卷可稽（見本院第47頁)，可見張恭銘確有授權被告出售系爭不動產之意思，且於系爭不動產購買意願書之簽立過程中，擔任賣方仲介之證人簡嘉瑢亦有明確向原告告知被告有獲得系爭不動產另一位共有人之授權，乃有權限代理另一位共有人共同出售系爭不動產，並逐一向原告說明系爭不動產說明書所記載事項，亦有提示包含謄本在內之相關文件予原告，足徵原告於簽立系爭不動產購買意願書時，對系爭土地為被告及張恭銘所共有而非被告單獨所有並無誤認，應已明知或可得而知系爭不動產之賣方即為被告與另一名共有人，且由被告代理簽署及收取斡旋金支票無訛，被告既為張恭銘之代理人，本有代表張恭銘為法律行為之權，縱僅有被告之簽名，而無張恭銘之簽章，亦不影響被告代張恭銘所為法律行為之效力，更不影響兩造就系爭不動產購買意願書之成立合意，系爭不動產購買意願書確已於原告與被告及張恭銘間成立且有效，原告主張系爭不動產購買意願書並不成立、未達成合意等云云，難認可採。
⒉次查，被告及張恭銘於113年11月14日同意出售系爭不動產後
，原告並未依系爭不動產購買意願書第4條約定，於賣方即被告及張恭銘同意售出後之3日內，至長宏公司簽立買賣契約，縱經長宏公司人員於113年11月25日、12月11日、12月19日、114年1月15日催告原告簽約；被告及張恭銘亦於114年1月13日發函催告原告，原告嗣均未依約到場簽立買賣契約書，此有原告與長宏公司人員之通訊軟體LINE對話紀錄、被告及張恭銘114年1月13日寄發之律師函及回執影本(見本院卷第51至61頁)在卷可憑。嗣因原告未依約遵期履行，被告及張恭銘另以114年2月6日函文向原告為解除契約之意思表示，該解除契約之意思表示於114年2月7日送達被告（見本院卷第65至69頁），堪認系爭不動產購買意願書嗣於114年2月7日業經被告及張恭銘合法解除。
⒊又按定金除當事人另有訂定外，契約因可歸責於付定金當事
人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。民法第249條第2款定有明文。審諸系爭不動產購買意願書之內容，主要係約定兩造就本件斡旋及不動產購買之承購價款數額，除就於賣方收受該斡旋金轉作之定金後、買方違約不買或賣方違約不賣而無法簽訂買賣契約時，分別訂有由賣方沒收或加倍返還該已收定金款項之約定，以及由買方負擔契稅、代書費及相關費用，及委由長宏公司專任地政士承辦貸款、產權移轉登記等概略約定外，就其餘具體內容，如所有權登記時期、標的物點交等事項均未約定，且系爭不動產購買意願書第肆條均明定，買賣雙方應於賣方同意售出後，應於3日內至長宏公司簽訂不動產買賣契約書。堪認本件兩造依系爭不動產購買意願書所成立者，僅係就買賣標的物及其價金之範圍先為擬定之買賣預約，以作為將來依此預約所擬定之範圍進行商議，據以訂立正式買賣本約之張本。是以，本件兩造簽立系爭不動產購買意願書，買方即原告表示願以總價4,400萬元買受系爭不動產，依照系爭不動產購買意願書第參條約定，系爭不動產購買意願書經賣方即被告簽章同意買方承購條件時，長宏公司即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，此契約即自動視為定金收據，而依第貳條但書約定，符合第參條約定者，買方仍必須履行買賣契約，否則視同違約。而此時依第陸條【違約賠償】約定，倘因可歸責買方事由致解除契約者，已付之價金任由賣方沒收，買方不得請求返還。職此，本件兩造既經長宏公司斡旋成功，並將原告給付之200萬元斡旋金支票轉作買賣定金交付予被告，嗣後原告並未依約於期限內前往長宏公司簽訂不動產買賣契約書，則被告依系爭不動產購買意願書第貳條、第參條、第陸條約定內容，將系爭200萬元予以沒收，自非屬無法律上原因(至上開沒收款項之定性暨是否有得酌減數額之情形，詳如下述)。
㈡原告請求酌減沒收之金額，有無理由？若有理由，得酌減之
數額為何？⒈按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，
即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即為強制契約之履行，以定金為契約不履行損害賠償之擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之（最高法院91年度台上字第635號、101年度台上字第1692號判決意旨參照）。
⒉經查，依系爭不動產購買意願書第參條約定，於被告同意原
告承購條件時，視為兩造之買賣預約成立生效，且由長宏公司將原告交付之斡旋金轉作定金交付予被告，並約定原告應於斡旋金轉作定金之日起3日內與被告簽訂買賣契約，關於買方嗣後違約不買之情形，衡諸系爭不動產購買意願書第陸條「違約賠償」約定之文義以觀，應可解為該斡旋金轉為定金後倘因可歸責於原告(買方)之事由致無法簽訂買賣契約時，定金應由被告(賣方)沒收，故該斡旋金轉作之定金，實同時具有「買賣預約之證約定金（證明買賣預約業因賣方接受買方之承買總價款及契約書條款而成立）」、「買賣本約之立約定金（在本約成立前交付，用以擔保本約之成立）」以及「供作買賣預約不履行之損害賠償擔保之違約定金（以強制買賣預約所定『兩造負有訂立買賣本約之義務』之履行為目的）」等多重定金之性質。
⒊而按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行
損害賠償之擔保，所為違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，而當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。又按縱約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實所應負之主張及舉證責任。另參違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡酌自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，自不得僅因債務人主張債權人未受有實際損害或受損害數額甚微，即得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減至O元或所受最低損害數額，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護。從而，倘經認定違約定金數額過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得依不當得利規定請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平。
⒋經查，本件兩造於113年11月14日經由長宏公司就系爭不動產
之買賣成立預約後，嗣經長宏公司催告原告簽訂不動產買賣契約書，原告均未配合履行，嗣經催告無果後，被告於114年2月6日通知原告解除系爭不動產購買意願書(答辯狀記載為解除不動產買賣契約，應為系爭不動產購買意願書)，誠如前述，則審酌兩造自成立買賣預約，迄原告多次經催告未配合履行簽立買賣本約，均以其他情詞推託，遲至近三個月後，被告始為解除契約之意思表示，考量原告如依約於三日內簽定本約，被告於上開期間可受領價金之利息收入，以及遵期履約可避免於等待原告履約期間之其他隱形成本或有喪失其他締約機會之可能，則本院綜合一切情狀並審酌被告可能所受損害後，認被告所得請求沒收之違約定金應以100萬元為妥，是認被告沒收超過100萬元部分並非違約定金，而係價金之一部先付，兩造既嗣未簽定買賣本約而不為系爭不動產之買賣，則被告受此部分價金之先付，即無法律上之原因，準此，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還此部分溢付之價金100萬元（計算式：200萬－10萬＝100萬），應認有據，逾此部分之請求則非有據。
五、綜上所述，原告請求被告應給付100萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起(即114年3月12日起，見本院卷第39頁)至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 21 日
民事第五庭 法 官 張惠閔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 22 日
書記官 魏浚庭