臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第3303號原 告 呂素珍訴訟代理人 林秀卿律師
蔡承謙律師被 告 朱俊澤上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國114年11月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號三樓房屋騰空返還與原告；並應自民國一百一十四年五月二十三日起，至返還前揭房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：㈠被告應將門牌號碼為新北市永和區竹林路119巷30弄10號3樓之房屋全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬7,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。其陳述及所提出之證據如下：
（一）本件事實概述：門牌號碼為新北市○○區○○路000巷00弄00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）及其基地為訴外人即原告之夫林豐春所有（詳參原證1），林豐春授權原告於民國110年2月9日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約，詳參原證2），租賃期間為110年3月1日至112年2月28日，租金為1萬7,000元。嗣於系爭契約期滿後，兩造未簽訂新約，被告仍繼續使用收益系爭房屋並交付租金。113年2月間，原告經系爭房屋樓下住戶通知系爭房屋有漏水情事，並已對系爭房屋樓下住戶造成影響，原告多次與被告聯繫，欲了解系爭房屋漏水狀況，惟被告多次推託，皆不讓原告及水電師傅進入系爭房屋了解漏水狀況，甚至完全不回復、不理睬原告之訊息，造成漏水狀況日益嚴重。113年6月24日，原告以通訊軟體告知被告，請被告於113年8月底搬離系爭房屋（詳參原證3），惟被告卻仍置之不理，不僅未搬離系爭房屋，亦未讓原告及水電師傅進入系爭房屋對漏水進行修繕，原告並於114年2月25日寄發存證信函（詳參原證4），向被告終止系爭契約，惟被告雖每天出入系爭房屋，且郵局有製作掛號郵件招領通知單黏貼於系爭房屋信箱外側（詳參原證5），被告卻仍未至郵局收受該存證信函，該存證信函後因招領期限逾期而遭郵局退回。基此，為避免系爭房屋漏水所生損害繼續擴大，且被告對於系爭房屋未盡善良管理人注意義務，原告提起民事訴訟，依據系爭契約向被告主張終止系爭契約，被告應將門牌號碼為新北市永和區竹林路119巷30弄10號3樓房屋全部騰空遷讓返還予原告。附帶而論，114年6月原告兒子因工作及家庭因素，將從美國返台定居，並預計將戶籍遷入至系爭房屋及以系爭房屋為住所，故原告亦有將系爭房屋收回自住之需求，併此敘明。
（二）被告明知系爭房屋有漏水情事，卻仍消極不通知原告，甚至完全放任該漏水情事，實未盡善良管理人之注意義務，違反系爭契約第11條及民法第429、432條，原告據系爭契約第14條及土地法第100條第5款終止系爭契約，請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，應有理由。
1、按系爭契約第11條：「乙方應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」；民法第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔（第1項）。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕（第2項）。」；民法第432條第1項：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」；系爭契約第14條：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」。次按民法第432條第1項：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」；民法第437條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限（第1項）。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害（第2項）。」。再按土地法第100條第5款：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。五、承租人違反租賃契約時。」 。末按「善良管理人之注意義務，乃指有一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下，所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失，其注意之程度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定等情形而定。而專門職業人員，基於與當事人之信賴關係，並本於其專業能力、工作經驗及職業責任，在執行業務時，對於相對人或利害關係人應負有保護、照顧或防範損害發生之注意義務」最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照。
2、系爭房屋發生漏水情事已有時日,且已影響系爭北海房屋樓下住戶,原告多次向被告表達欲偕同水電師傅進入系爭房屋針對漏水進行修繕，被告均置之不理，原告實難善盡出租人之修繕義務。此外，被告早已明知系爭房屋有漏水情事，卻仍消極不通知原告，甚至完全放任該漏水情事，難認一般具有專業知識且勤勉負責之人會有此等行為，被告實未盡善良管理人之注意義務。基此，被告既未盡善良管理人之注意義務，已違反系爭契約第11條、民法第432條第1項及土地法第100條第5款之規定，原告自得依系爭契約第14條規定解除（按：應為終止之意）系爭契約，或依土地法第100條第5款終止系爭契約，被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路000巷00弄00號3樓房屋全部騰空遷讓返還予原告。
（三）原告兒子將從美國返台定居，並預計將戶籍遷入至系爭房屋及以系爭房屋為住所，原告有將系爭房屋收回自住之需求，亦得依土地法第100條第1款收回系爭房屋，且原告已為先期通知，自得向被告終止系爭契約，被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。
1、按土地法第100條第1款：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。」；民法第450條：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅（第1項）。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣（第2項）。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之（第3項）。」。次按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者,自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在」最高法院87年度台上字第1922號裁判意旨參照。
2、114年6月原告兒子因工作及家庭因素，將從美國返台定居，並預計將戶籍遷入至系爭房屋及以系爭房屋為住所，故原告實有將系爭房屋收回自住之需求。且原告113年6月24日已以通訊軟體告知被告，請被告於113年8月底搬離系爭房屋；亦已於114年2月25日寄發存證信函與被告，應可認原告已為先期通知，符合民法第450條之規定，而得向被告終止系爭契約。基此，系爭契約既已終止，被告即應將系爭房屋遷讓返還原告。
（四）租賃物即系爭房屋漏水狀況日益嚴重，導致系爭房屋樓下住戶向原告反映「房子整個天花板都壞了（詳參原證6）」，顯見系爭房屋漏水狀況再不儘速改善，將嚴重影響樓下住戶，造成他人極大不便。
（五）扣除押租金後，被告已積欠房屋達兩個月以上，原告亦以存證信函催告被告繳納房租，惟被告仍置之不理，原告另依民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款向被告終止原告間之租賃契約。
1、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約（第一項）。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約（第二項）。」民法第440條第1、2項參照。次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」，土地法第100條第3款參照。
2、被告於今年（民國114年）2月、3月、5月及6月皆未支付租金（詳參原證7），扣除兩個月之押租金後，被告所積欠之租金已達兩個月。原告已於114年6月9日寄發存證信函與被告，催告被告支付所積欠之租金（詳參原證8），惟被告仍置之不理，至今仍未支付所積欠之租金。原告並於114年6月20日寄發存證信函與被告終止系爭契約（詳參原證9）。基此，原告另依民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款向被告終止系爭契約，為有理由。系爭契約既已終止，被告即應將系爭房屋全部騰空遷讓返還與原告。被告迄今已經有9個月沒有繳納房租。
二、被告方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、原告主張之前揭事實，業據提出與其陳述相符之建築改良物所有權狀、房屋租賃契約書、通訊軟體通訊紀錄、文山溝子口郵局114年2月25日第18號存證信函及信封封面、門牌照片、存摺、臺北安和郵局114年6月9日第901號存證信函、114年6月20日第997號存證信函等影本為證據。按被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項規定，準用同條第1項之規定，視同自認。本件被告於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執，自應依法視為對原告主張之事實自認，則自足認為原告前述主張之事實為真實。
二、原告又主張系爭房屋租賃契約業已終止，被告應將系爭租賃房屋返還原告，並自起訴狀送達翌日起，按月給付原告1萬7,000元等語。經查：
（一）按「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」，民法第429條第2項定有明文；又土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」。經查，本件原告主張系爭出租予被告居住之房屋有漏水情形，已經損害樓下房屋一節，業據原告提出通訊軟體通訊紀錄影本為證據，堪以採信；而被告拒絕原告僱工進入系爭房屋內修繕，將使損害擴大並使原告對於樓下房屋所有權人應負之賠償責任增加，原告主張被告係違反雙方間所訂立之系爭房屋租約第11條約定之承租人應以善良管理人之注意使用房屋之約定，原告得依據系爭租約第14條約定及前開法條規定，終止租約收回房屋等語，自堪以採取。
（二）另按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文；又依土地法第100條第3款規定「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」，出租人得收回房屋，亦如前述。本件原告主張被告自114年2月起，迄今已有9個月租金未支付，扣除2個月之押租金後，被告所積欠之租金已超過2個月，前經原告於114年6月9日以存證信函催告被告清償租金，未獲得被告清償，原告又於114年6月20日以存證信函通知被告終止系爭租賃契約，並提出存證信函及存摺影本以為證據，其此部分主張應屬可採。則原告主張依民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款規定，已經終止系爭租賃契約一節，合於前揭法律規定，亦屬可採。
（三）按民法第455條前段定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。本件兩造間就系爭房屋所簽定之租賃契約業經終止，已如前述，則原告請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還與原告一節，即為有理由。又查，本件原告係於114年4月30日提起本件訴訟（見本院板橋簡易庭114年度板簡字第1308號卷第11頁之原告起訴狀），而被告自114年2月起，僅繳付4月份租金，其餘未按期繳付租金給原告，而被告於開始承租系爭房屋之始，曾支付相當於2個月租金之押租金給原告，於以押租金扣抵後，被告積欠之租金應自114年5月份起算（114年2月份、3月份以押租金抵充，4月份已付），而應送達與被告之起訴狀繕本係於114年5月12日寄存在新北市政府警察局永和分局中正橋派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即114年5月22日發生送達效力，而依兩造簽定之系爭租約第4條約定之租金交付日為每月5日前，則原告請求被告給付之起算日即起訴狀繕本送達翌日（114年5月23日）起算，其請求範圍小於得請求之金額，自應以原告所請求之114年5月23日起算之。故原告請求被告應自114年5月23日起至遷讓返還系爭房屋之日為止，按月給付原告1萬7,000元一節，亦堪以採取。又原告於114年2月25日寄發之文山溝子口郵局第18號存證信函並未經被告收受，迄本件起訴狀繕本送達被告時，原告所為終止系爭租約之意思表示始到達被告，故而被告對於原告所負之給付義務乃係於系爭租約終止後，應返還與原告之相當於租金之不當得利性質，併此敘明。
三、綜上所述，原告主張依租賃之法律關係，訴請被告應將系爭租賃房屋騰空返還原告，並自114年5月23日起至返還前揭房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元等節，為有理由，應予准許。
肆、假執行之宣告：原告陳明願預供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分准許之；被告部分依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，免為假執行。
伍、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 16 日
民事第六庭 法 官 許瑞東以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 16 日
書記官 楊振宗