臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第3334號原 告 陳連蘭馨訴訟代理人 王煥傑律師被 告 陳端容訴訟代理人 陳詠丞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路000號7樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣164,000元，及自民國114年11月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國114年7月13日起，至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣21,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔98%，餘由原告負擔。
六、本判決第1項於原告以新臺幣65萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,942,642元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項於原告以新臺幣5萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣164,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第3項原告於各期給付到期部分，每期以新臺幣7萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣21,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：原告將其所有之門牌號碼新北市○○區○○○路000號7樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，並於民國113年7月11日簽訂原證1之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為憑，約定每月租金為新臺幣（下同）21,000元，租賃期間自113年7月12日起至114年7月12日止。租賃期限已屆滿，故請求返還租賃房屋及至返還前占有之不當得利，並應給付自113年10月起至114年7月止，共積欠租金210,000元。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定及系爭租約第3條約定，提起本件訴訟。並聲明：
(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自114年7月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告21,000元。
(二)被告應給付原告210,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(三)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭房屋於111年6月間、113年3月5日、113年4月3日，共發生3次屋內輕鋼架塌陷或整間掉落，被告於第2次整間主臥室陷落時，立即遷離系爭房屋，另租他處。系爭房屋又因113年4月3日花蓮大地震而須修繕，經原告請託而由被告代為修繕，經被告修繕完工後，原告竟拒絕給付修繕費用，被告已對原告提起本院114年度訴字第3173號訴訟（下稱另案）正在審理中。
(二)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)被告是否仍占有系爭房屋？若是，是否應返還予原告？
1.民法第450條第1項規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、第455條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」、第767條第1項前段及中段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」。兩造於113年7月11日簽定系爭租約，第1條約定「租賃期間自113年7月12日起至114年7月12日止」、第3條約定「租金每月21,000元」、第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方。……」等情，有系爭租約在卷可憑（見本院卷第19-25頁），兩造並未爭執（見本院卷第90頁），故上開事實堪以認定。系爭租約之租賃期限既已於114年7月12日屆至，租賃關係即消滅，被告失其占有系爭房屋之合法權源，依上開規定及約定，即應騰空遷讓返還系爭房屋予原告。
2.關於被告是否仍占有系爭房屋乙節：⑴民法第946條第1、2項規定「占有之移轉，因占有物之交付
而生效力。」、「前項移轉，準用第七百六十一條之規定。」，是被告應履行返還系爭房屋之責，即應依上開規定，移轉系爭房屋之占有予原告，至於移轉占有之方式，準用民法第761條之規定。
⑵被告固辯稱：我們114年6月就決定要提前搬走，系爭房屋
裡面只剩一些破家具，我們都不要了，當時有打電話給原告表示我們要搬走、要點交，但原告並未正面理會等語（見本院卷第92頁），原告則表示：確實有接到上開時間的來電表示要提前搬走，但無法約定點交房屋的時間，故認兩造間租約之承租期間仍至114年7月12日為止。而被告仍未將該房屋鑰匙交給我們等語（見本院卷第182頁）。又於本院115年1月6日言詞辯論程序，原告表示希望能於庭後約定點交房屋的時間，被告亦表示「點交時間我會再請另案的劉律師再與對造律師約好時間、地點」等語（見本院卷第93頁），然於115年2月5日言詞辯論程序時，兩造表示並未完成上述之房屋點交程序（見本院卷第182頁）。基上，被告尚未將系爭房屋之鑰匙交還予原告，亦即未將系爭房屋之占有移轉予原告，揆諸前揭規定，應認被告現仍占有系爭房屋，且由上開兩造陳述內容，並未明確表示提前終止租約之意思並達成合意，則兩造未能於租約期限屆滿前約定點交方式，復未達成提前終止租約之合意，自應認租賃關係仍係於租期屆滿之114年7月12日始消滅。
至於被告稱其已經搬走，僅留置一些不要的破家具等語，則屬系爭租約第17條約定「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢私雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處置，乙方絕不異議。」（見本院卷第23頁）之規定範疇，亦即被告僅拋棄對留置傢具之占有，但並未將其對系爭房屋之占有移轉予原告，故不影響被告現仍占有系爭房屋之事實。
⑶綜上，故原告依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，於法有據。
(二)被告是否應給付欠租？其數額為若干？
1.民法第439條前段規定「承租人應依約定日期，支付租金」。原告主張被告自113年10月起至114年7月止，共10個月並未給付租金，共計210,000元等語，為被告所是認（見本院卷第91-92頁），堪以認定。
2.被告固辯稱：系爭房屋修繕期間因為我們沒有辦法住，我們還要另外租房子，所以我們不用付租金等語（見本院卷第92頁），然原告主張：被告並未提出同時履行抗辯或抵銷之意思表示，故依系爭租約被告仍負有給付租金的義務等語（見本院卷第92-93頁），可見兩造就被告因修繕期間另租他處而免除被告租金給付義務乙事，並未達成合意，被告亦未主張並舉證有此合意之存在，故無從解免被告給付租金之義務。
3.至於民法第429條第1項規定「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」、第430條後段「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，然被告並未依上開規定請求於積欠之租金中扣除原告所應負之修繕費用，而係以另案起訴請求，自無從解免被告應給付欠租之義務。
4.按押租金（即保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。系爭租約第5條約定，簽約時被告交付予原告收受之押租金為46,000元，並為兩造所是認（見本院卷第90頁），則於114年7月12日租期屆滿而使租賃關係消滅時，押租金46,000元即應就前述被告之欠租210,000元發生當然抵充之效力，是經抵充後，被告尚欠租金164,000元（即210,000-46,000=164,000），故原告請求被告給付欠租164,000元，於法有據；逾此部分，即屬無據。
(三)被告應否給付無權占有之不當得利？數額為若干？
1.民法第179條前段規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照），占有房屋亦同。按「無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額（最高法院108年度台上字第872號判決意旨參照）。法院應就個案視具體情況，從客觀上認定無權占有所受利益之數額。」（臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第5號參照）。
2.兩造間之租賃關係已於114年7月12日租期屆滿時消滅，被告繼續無權占有系爭房屋，核屬非給付型之不當得利，依權益歸屬說，被告因占有獲有之利益並致原告受有之損害，即為系爭租約約定之租金，故就不當得利之數額，原告主張以系爭租約約定之租金即每月21,000元為計，堪認合理妥適。是原告依民法第179條規定，請求被告自租約屆滿翌日即114年7月13日起，至將系爭房屋騰空返還原告之日止，按月給付原告21,000元之不當得利，自於法有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定及系爭租約第3條約定，聲明請求：「㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自114年7月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告21,000元。㈡被告應給付原告164,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即114年11月18日，回證見本院卷第65頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」為有理由，應予准許（主文僅就各項聲明順序予以調整）；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 13 日
民事第五庭 法 官 劉容妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 13 日
書記官 葛其祐