臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第3369號原 告 高慈芳訴訟代理人 秦嘉逢律師被 告 鄧泓騰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街0○0號3樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣1萬2,000元，及自民國113年12月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國113年11月10日起至返還新北市○○區○○街0○0號3樓房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬4,000元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1項於原告以新臺幣148萬7,500元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣446萬2,375元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項於原告以新臺幣4,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1萬2,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第3項各到期部分，於原告每期以新臺幣8,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣2萬4,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項分別定有明文。查原告起訴聲明為：（一）被告、訴外人熊文珺應將門牌號碼新北市○○區○○街0○0號3樓房屋（下稱系爭房屋）返還予原告；（二）被告應給付原告新臺幣（下同）1萬2,000元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息；（三）被告應自民國113年11月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4,000元（見本院卷第9頁）。嗣於114年10月15日以民事準備書（一）狀追加第4項聲明為：原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第95頁）。復於114年11月18日以民事準備書（二）狀撤回對熊文珺之起訴，並變更第1項聲明為：被告應將系爭房屋返還予原告，其餘聲明則未變動（見本院卷第157頁）。是原告撤回熊文珺部分，因熊文珺尚未為言詞辯論（見本院卷第121至126頁），故無庸得其同意，已生撤回效力。又原告變更聲明部分，僅追加假執行之請求，其請求基礎事實俱屬同一，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋為原告所有，被告前向原告承租系爭房屋，租賃期間自109年6月10日至110年6月9日，兩造並簽訂租賃契約（下稱原租賃契約），嗣後兩造合意延長租賃期限並分別簽立不動產租賃續約書，末由被告之代理人熊文珺與訴外人即原告之代理人簡韻芝簽立不動產租賃續約書合意延長租賃期限至113年9月9日止，兩造並協議113年8月10日應繳之租金以押租金抵扣（下稱系爭租賃契約）。嗣系爭租賃契約租賃期限於113年9月9日屆至後，被告仍未將系爭房屋返還原告，原告分別於113年9月9日、同年10月22日以存證信函請求被告返還系爭房屋，惟被告均置之不理，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、系爭租賃契約第4條、原租賃契約第13條第3、4項之規定提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應將系爭房屋返還予原告；（二）被告應給付原告1萬2,000元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償之日止，按週年利率5％計算之利息；（三）被告應自113年11月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4,000元；（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租賃契約在113年9月9日就已經到期，何來的違約金，且我不是不還，也不是不付錢，是因為原告都出爾反爾，要是我給原告錢，原告會說只是還押金。因為我有在系爭房屋內設神明廳，原告一開始說要幫我處理，後來又說不要，原告都拒絕與我溝通，原告在耍我。我因為經濟困難加上有供奉神明，我找到我可以負擔的價錢的房子，房東都不願意讓人供奉神明，其他價錢的我也租不起。後來我太太熊文珺懷孕，胎兒羊水不足，有危險而無法搬離系爭房屋，如原告不同意寬限到熊文珺生產完做完月子即115年4月，要是胎兒發生危險原告願意負責嗎等語，並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：
（一）系爭房屋為原告所有，兩造間就系爭房屋有系爭租賃契約存在，租賃期限至113年9月9日止，被告因而居住於系爭房屋至今等情，為原告所主張且被告不爭執（見本院訴字卷第125頁），並有系爭房屋之建物所有權狀及原租賃契約之契約書各1份、不動產租賃續約書4份（見本院訴字卷第15至35頁）在卷可參，而被告仍持續居住於系爭房屋則為被告於本院言詞辯論時陳述明確（見本院訴字卷第124頁），此等情事均堪信為真實。
（二）原告請求騰空遷讓返還系爭房屋部分：系爭租賃契約係定期租賃契約，租賃期限並約定至113年9月9日止，且原告為系爭房屋之所有權人等情，業經本院認定如上。原告本於租賃契約及系爭房屋所有權人之身分，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。至被告抗辯因自身因素未能找到其他合適之租賃房屋或不適宜搬遷等，均非繼續占用系爭房屋之適法理由。因此，不論被告自認有何困難，在被告未與原告另約定其他契約而得合法占有系爭房屋之情形下，被告之抗辯均難認可採，原告此部分之請求為有理由，應予准許。
（三）原告請求被告給付1萬2,000元，及自113年11月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4,000元部分：
1.請求租期屆滿後相當於租金之不當得利即每月1萬2,000元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。系爭租賃契約因期限屆至而終止，則被告無法律上之原因繼續占有使用系爭房屋，核屬無權占有。且被告因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月租金為1萬2,000元，以此作為相當於租金之不當得利的數額應屬合理，故原告請求被告給付自租賃期限屆滿時即113年9月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金1萬2,000元之不當得利，核屬有理。
2.兩造間有合法、有效之違約金約定存在，原告另得請求被告給付自租期屆滿時起至返還系爭房屋之日止，每月1萬2,000元之違約金：
（1）兩造就租賃系爭房屋之期間，係以原租賃契約約定自109年6月10日起至110年6月9日止，兩造並於該期限屆滿後，另於110年6月30日、111年6月25日、112年5月10日、113年8月8日分別簽立不動產租賃續約書以延長租賃期限，最終延長至113年9月9日。然兩造約定延長租賃契約時，就契約內容除不動產租賃續約書上載明者即租賃標的、租賃期限、租金外，均約定依原租賃契約之契約書所載，且不動產租賃續約書所載關於租賃標的及租金之約定均與原租賃契約相同，有原租賃契約之契約書1份及不動產租賃續約書4份附卷可憑（見本院訴字卷第15至35頁），堪認兩造簽立不動產租賃續約書僅是在調整租賃期限，系爭租賃契約除租賃期限外之其餘內容，均與原租賃契約之契約書所載相同。又原租賃契約第13條規定：
（一）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；（三）承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止；（四）前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第5條之擔保金（押金）中扣抵，有原租賃契約1份存卷可參（見本院訴字卷第24頁），而此條款亦為系爭租賃契約所援用，經本院認定如上。堪認兩造間就系爭租賃契約，亦有違約金條款之約定。
（2）被告固辯稱系爭租賃契約已到期，何來違約金之說等語（見本院訴字卷第111頁），然查，系爭租賃契約既未曾經解除或被認定為無效，自仍為兩造間合法、有效存在之契約，其所約定之權利、義務關係仍拘束兩造，不因系爭租賃契約約定之租賃期限是否屆至而不同。
（3）基此，兩造間就系爭租賃契約既有約定未依約返還房屋時之違約金，被告亦未於租賃期限屆至時即113年9月9日返還系爭房屋與原告，被告依系爭租賃契約，自對原告負違約金給付之義務。又被告至今仍未將系爭房屋返還原告，已如上述，是原告自113年9月10日起至被告返還系爭房屋之日止，除每月得請求租金外，另得依原租賃契約第13條第3項，請求相當於每月租金額1倍即1萬2,000元之違約金。
3.原告主張，扣除押金後，其於113年9月10日得請求被告給付1萬2,000元，為有理由：
查兩造簽立原租賃契約時，約定承租人每月租金為1萬2,000元，每期應繳納1個月租金，並於每月10日前支付，及約定押金為2個月租金，金額為2萬4,000元，而兩造於113年8月8日簽立之不動產租賃續約書，約定原113年8月10日應繳交之租金，由押金抵扣之，經原租賃契約及不動產續約書記載明確，有該等契約書各1份在卷可憑（見本院訴字卷第22、35頁），可認扣除113年8月之租金後，原告仍收有1個月未經抵扣其他費用之押金。又於113年9月10日租賃期限屆滿後，被告至113年10月9日仍未搬離系爭房屋而無權占有系爭房屋滿1個月時，原告原得對被告請求相當於租金之不當得利1萬2,000元及違約金1萬2,000元，共計2萬4,000（計算式：1萬2,000＋1萬2,000＝2萬4,000）元。原告主張就此2萬4,000元部分，先依系爭租賃契約所援引之原租賃契約第13條第4項規定，扣除押金即1萬2,000元後，被告仍應給付原告剩餘之1萬2,000（計算式：2萬4,000－1萬2,000＝1萬2,000）元，為有理由。
4.原告主張，其自113年11月10日起至返還系爭房屋之日止，得按月請求被告給付原告2萬4,000元，為有理由：
被告未於系爭租賃契約期限屆滿後搬離系爭房屋，原告得自該時起至被告返還系爭房屋之日止，每月請求被告給付相當於租金之不當得利1萬2,000元及違約金1萬2,000元，共計2萬4,000元，已如上述。又原告就被告於113年9月10日起至113年10月9日無權占有系爭房屋之期間，主張被告應給付其1萬2,000元為有理由，亦經本院認定如上。則就被告於113年10月10日起至今仍無權占有系爭房屋之部分，原告主張被告於自113年10月10日起計算滿1月之翌日即同年11月10日起，每月給付原告不當得利及違約金，共計2萬4,000元，至被告返還系爭房屋之日止，亦屬有據。
（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別著有明文。查本件原告請求自113年9月10日起至113年10月9日止之相當於租金之不當得利及違約金，係以支付金錢為標的，無確定期限，亦無約定遲延利息利率，民事起訴狀繕本係於113年12月11日送達被告（見本院訴字卷第63頁），則原告請求自民事起訴狀繕本送達之翌日即113年12月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、兩造間租賃契約之法律關係，請求被告應返還系爭房屋、應給付1萬2,000元，暨自113年12月12日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，及應自113年11月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4,000元，均為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項，酌定相當之金額准許之，另依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 何奕萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
書記官 李瓊華