臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第3396號原 告 鍾馨慧被 告 黃國政訴訟代理人 陳家輝律師複代理 人 蕭惟文律師上列當事人間請求酌減違約金事件，經本院於民國114年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國113年8月22日就門牌號碼新北市○○區○○○路00號15
樓房屋及其坐落土地（下合稱系爭不動產）成立買賣契約，約定由原告以總價新臺幣（下同）1560萬元向被告購買系爭不動產（下稱原證1契約）。原告於原證1契約簽署後即依約給付簽約款156萬元至兩造與僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）提供履約保證專戶（中國信託商業銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-00000000-0號；下稱系爭履保專戶。扣除已給付非凡不動產有限公司〈下稱非凡公司〉62萬4000元仲介費後系爭履保專戶尚餘93萬6000元）。嗣因中央銀行1138月底起，陸續發佈房貸金融信用管制，使各銀行陸續緊縮其原訂信用政策，經原告詢問數家銀行，最多僅能貸款1030萬元，扣除已付156萬元後，原告尚有250萬元資金缺口無法補上。因原告僅為月薪6萬元上班族，且尚有2名未成年子女待扶養，實無力再為上開支出。原告發見自己恐無力負擔買賣價金後，雖兩造約定繳納完稅款日期為114年5月13日，但原告旋於114年4月21日轉知仲介，請其通知賣方，並尋求與被告協商途徑。是被告實有充分時間再另尋買方。其後，原證1契約於114年6月5日經被告以原告未依約給付尾款為由，由被告合法解除，並依原證1契約第10條第2項約定沒收156萬元。但原告認為被告全數沒收原告已付156萬元實屬過高，爰依民法第252條規定請求酌減至36萬元。即依據內政部實價登錄資料被告係於109年11月27日以992萬元購買系爭不動產，後於113年8月22日以1560萬元高價轉售原告，雖原告因前述貸款事由無法購買系爭不動產，但由系爭不動產自109年以來，以最近（114年）同社區2筆價登錄資料以觀單坪來到71萬元至72萬元，以此估算漲幅亦超過500萬元（23.5坪×〈71萬元－48.65萬元〉＝525萬2250元），是縱被告因原告未履約而暫時無法售出，由其取得成本992萬元以觀，並未受有跌價損失。又關於本筆買賣之實價登錄金額為1380萬元，已有不實，原告就此完全不知，推測其動機，應被告為了節省房地合一稅而為，若果如此，被告因本件交易實有違法逃漏稅捐之不誠信行為。另就原告違約情形，乃肇於政府政策變更導致銀行授信政策改變所致，原告並未惡意違約。再者，系爭不動產本原告安排與前夫離婚後之住所，因離婚後原告尚需扶養2名未成年子女，亦需一小宅供其等遮風避雨（系爭不動產室內面積含附屬建物約11坪），故原告雖經濟不寬裕，仍勉力投入工作多年積蓄購買系爭不動產，希冀給自己及子女一個溫馨的家，並因此已先借屋用心裝潢，並支出33萬4256元裝潢費。不料碰到臺灣史上最嚴苛限貸令，雖原告多方奔走，仍無法如願貸款購屋，由原告確定無法如期給付價金後，立即知告被告使其有相當期間轉售，佐以系爭不動產於114年6月19日已經被告以1565萬元轉售他人，較原證1契約尚多獲利5萬元等情，認本件違約金應有酌減必要。
㈡承前，本件違約金既應依民法第252條規定酌減至36萬元，則
逾36萬元部分（即120萬元），被告已無法律上原因得收取，依兩造簽署之僑馥公司「不動產買賣金履約保證申請書」第3條第4項既約定：僑馥公司履行保證責任前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，應以確定判決或調處和解之結果，作為履行保證責任之依據。是僑馥公司最終係依法院判決結果為出款，此亦有僑馥公司催告原告起訴存證信函（下稱原證7函）可佐，是上開原告給付156萬元雖尚有93萬6000元在系爭履保專戶內，原告仍得逕本於民法第179條規定請求被告應返還120萬元及法定遲延利息（先位聲明）。退步言之，倘認原告就系爭履保專戶內93萬6000元不能直接向被告為返還之請求，則本於民法第179條規定請求被告應同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內93萬6000元，及被告應返還原告26萬4000元及法定遲延利息（備位聲明）。㈢併為聲明：
⑴先位部分：被告應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日（即114年8月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行。⑵備位部分：
①被告應同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內93萬6000元。
②被告應給付原告26萬4000元，及自114年8月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
③原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠原告存入系爭履保專戶156萬元，其中62萬4000元已由原告存
入系爭履保專戶156萬元中扣款付清，故系爭履保專戶內現剩餘款項93萬6000元。依「不動產買賣金履約保證申請書」第5條第5項既約定：除本條約定應由專戶撥付之款項 及經兩造書面同意外，兩造不得要求自專戶內支配任何款項」。本件原告存入系爭履保專戶156萬元，既未撥付給被告，被告自未受有利益，故原告依民法第179條規定請求被告返還並無理由。
㈡況本件並無應酌減違約金之事由，即原證1契約第10條第2項
約定解除買賣契約並得沒收156萬元作為懲罰性違約金之目的，乃在於強制債務之履行。原告已知悉本件買賣價金為1560萬元，第一期簽約款即需支付156萬元，原告當可預見其自支付第一期款起如有違約之情形，即可能支付156萬元懲罰性違約金。參以兩造同為自然人，於締約基礎上係基於平等之地位，且原告並非無社會經驗或智識能力之人，堪認原告已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，認前述約定合理，始同意與被告簽署原證1契約，自應受其拘束。況中央銀行早於113年6月13日即已修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」（俗稱第六波信用管制），針對已有一戶房貸者購買第二戶住宅最高貸款額度由七成至六成，以達抑制房市投資市場之作用，斯時亦有諸多報導呼籲買家應多準備自備款，原證1契約既於113年8月22日簽署，原告於締約時應可合理預見貸款成數變動之風險，其經被告催告後，未依約付款，顯然是惡意毀約。再者，被告已因原證1契約成立給付非凡公司62萬4000元仲介費，非未受有損害。況被告因原告遲未履約不斷與仲介、原告溝通，造成額外費用支出及枆費大量時間，更因原告提起本件訴訟，非但受訟爭困擾還要支出律師費。倘原告能如期履約，被告本可在114年5月間如數取得價金另作投資或其他規劃使用，現因可不歸責被告之事由，致被告未能即時取得價金，自屬受有損害。且依內政部所公布成屋定型化買賣契約，其中第12點違約之處罰，乃規定所沒收已付價款以不超過房地總價15%為限。本件被告僅沒收156萬元，亦未逾上述上限。又系爭不動產固於114年6月19日已經被告再出售他人，然被告僅以高於原證1契約5萬元之賣價售出，可見原告借屋裝修結果，並未使被告受有利益，且被告因此又再支出仲介費78萬2500元，更難認本件以156萬元計算懲罰性違約金有顯失公平應予酌減之情。關於原告主張實價登錄不實部分，原告知悉被告需從前手取得移轉登記後再移轉予原告（參原證1契約第14條特約約定），且與原告本件違約情形無關。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於113年8月22日成立原證1契約，約定由原告以總價1560萬元向被告購買系爭不動產。
㈡原證1契約簽署後，原告計給付156萬元價金至約定系爭履保專戶。
㈢原證1契約於114年6月5日經被告以原告未依約給付尾款為由，由被告合法解除。
㈣依原證1契約第10條第2項約定原告已付價金156萬元應交付被告沒收作為懲罰性約金。
㈤被告因將系爭不動產出售原告，支付成交價4%仲介報酬（即
62萬4000元）給非凡公司。前述62萬4000元已由原告存入系爭履保專戶156萬元中扣款付清，故系爭履保專戶內現剩餘款項93萬6000元。㈥系爭不動產於114年6月19日由被告以1565萬元出售予他人（詳原證8）。
四、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號裁判意旨參照）。承前，兩造對於：其等於113年8月22日成立原證1契約，約定由原告以總價1560萬元向被告購買系爭不動產。原證1契約乃於114年6月5日經被告以原告未依約給付尾款為由，由被告合法解除。依原證1契約第10條第2項約定原告已付價金156萬元應交付被告沒收作為懲罰性約金。被告因將系不動產出售原告計支付成交價4%仲介報酬（即62萬4000元）給非凡公司。系爭不動產已於114年6月19日由被告以總價1565萬元出售予他人等情，未有爭執，可信屬實。被告抗辯：其雖於114年6月19日以較原證1契約溢價5萬元之金額將系爭不動產出售他人，然另再支付78萬2500元仲介費予非凡公司等情，業據提出與其所述相符統一發票為佐，亦可信屬。經本院審酌本件係因原告未依約給付價金（屬可歸責原告事由），致原證1契約無法履行而解除；原告雖主張：其曾借屋裝修，共支出33萬4256元裝潢費等語（詳原證9、10），然由被告於114年6月19日僅以較原證1契約溢價5萬元之價格將系爭不動產出售他人等情以觀，足認前述裝潢費用之支出對系爭不動產整體增益價值有限。佐以被告於解約後再重新出售結果，較原先再增加15萬8500元（78萬2500元-62萬4000元＝15萬8500元）仲介費之支出（即被告重新出售結果，至少受有10萬8500元損害〈15萬8500元-5萬元＝10萬8500元；未計稅捐及其他相關費用〉。至被告於109年間購入系爭不動產之價格，則與本件違約金是否應核減無涉，併此敘明。）；及本件被告沒收156萬元違約金性質屬懲罰性違約金，非賠償總額預定之違約金，且僅占買賣總價10%，未逾內政部公告定型化契約房地總價15%上限規定，併原證1契約第10條第3款就因被告違約致原證1契約解除時，亦約定被告應按原告已付價金數額給付懲罰性違約金予原告；及本件被告因原告債務不履行結果，除延遲收到價金外，尚需耗費時間、心力與仲介公司及原告溝通，並造成額外費用支出（例如：寄送存證人函等，詳原證3），更因原告提起本件訴訟，委請律師應訴，再額外支出律師費（有委任狀附卷可憑）等情，認本件違約金之約定，尚屬公允，並未過高，原告依民法第252條規定請求本院核減，難認有據，不應准許。
五、綜上，原告依民法第252條規定請求本院核減被告沒收156萬元懲罰性約金既不應准許，則原告依民法第179條規定請求被告返還已收價金120萬元及法定遲延利息、被告應同意向僑馥公司領取系爭履保專戶內93萬6000元，自均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。
六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 8 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 8 日
書記官 吳佳玲