臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第489號原 告 李玉芳訴訟代理人兼送達代收人 張顥瀚被 告 王金進上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國114年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○街000巷00弄0號0樓及0樓頂之加蓋房屋騰空返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣288,667元，及自113年12月1日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣40萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣120萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣97,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣288,667元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項所命各期已到期部分，於原告以新臺幣3,400
元為被告供擔保後，得假執行；但被告如新臺幣10,000元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號0樓及0樓頂之加蓋房屋遷讓返還原告。㈡被告應自民國111年5月1日起至起訴狀繕本送達翌日止，按月給付新臺幣（下同）10,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告10,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見重簡卷第11頁、本院卷第23頁）；嗣於114年4月17日言詞辯論程序時，以言詞變更聲明第二項為：被告應給付原告310,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告10,000元(見本院卷第24頁)。經核上開變更聲明部分屬同一基礎事實之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為新北市○○區○○街000巷00弄0號0樓及0樓頂之加蓋房屋
（下稱系爭房屋）之所有權人，兩造於106年10月5日簽訂房屋租賃租約，約定每月租金為10,000元，租期自106年10月1日至108年9月31日止（記載有誤，應為108年9月30日）。又於109年11月5日續約，約定每月租金10,000元，租期自109年11月1日至110年10月30日止。末於110年10月1日續約，約定每月租金10,000元，租期自110年10月1日至111年9月30日止（下稱系爭租約）。豈料，被告竟自111年5月1日起迄今，未再給付任何租金，系爭房屋屋內仍有被告所有之大量傢俱、家電等物品。
㈡系爭租約於111年9月30日到期後，兩造並未簽訂新的租約，
被告仍繼續使用系爭房屋，依民法第451條之規定，雙方之租約視為以不定期限繼續契約。被告自111年5月1日起即未曾繳納租金，計算至113年10月31日止，共積欠30期租金未繳，不論依造土地法或民法規定，原告自得依法終止租約，收回房屋，為表慎重，原告主張自起訴狀繕本送達翌日起解除系爭租約。被告自應給付自111年5月1日起至起訴狀繕本送達日止，按月以10,000元計算之租金予原告。又系爭契約終止後，被告所為之占有行為即屬無權占用，被告自應給付自起訴狀繕本送達翌日起至交還前開房屋之日止，按月以10,000元計算相當於租金之損害金予原告。爰依民法第767條第1項及第179條之規定、契約法律關係，提起本件訴訟。
㈢並聲明：1.被告應將系爭房屋遷讓返還原告。2.被告應給付
原告31萬元，及自113年12月1日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告10,000元。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據其提出建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書3份、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書為證（見本院113年度重簡字第2707號卷第15至35頁），而被告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，堪認原告前開主張之事實為真。
四、本院之判斷：㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。
⒉經查，被告於111年5月1日至113年11月30日已積欠超過2個月
租金，共計31萬元租金未給付，原告並以起訴狀繕本送達被告翌日起終止租約，本件應送達於被告之起訴狀繕本，係於113年11月15日寄存於三重分局慈福派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即113年11月25日發生送達效力（見重簡卷第41頁），則兩造間就系爭房屋租賃契約關係乃於113年11月26日因原告之終止而消滅，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，是以，原告依照民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空返還原告，洵為可採。
㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利？
若可，得請求數額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。
⒉經查，兩造自110年10月1日起就系爭房屋確有締結租賃契約
，租金為每月10,000元，因被告自111年5月1日開始未給付租金，經原告終止租賃契約，系爭房屋之租賃契約於113年11月26日起即生終止效力等節，業經本院認定如前，原告自得請求就租賃契約終止前未給付予原告之租金，則原告自得依照租賃契約關係請求被告給付積欠之租金共計288,667元（計算式：10,000×30＋10,000×26/30－押租金20,000=288,667），逾此部分請求即屬無據，不應准許。
⒊又查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於113年11月26日起
終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要。故原告就被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系爭房屋之租金為每月10,000元，揆諸前揭裁判意旨，原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月10,000元為妥，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金10,000元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，則原告自得依照民法第179 條規定請求被告給付自113年12月1日起至返還系爭房屋之日止，每月以10,000元計算之相當租金之不當得利。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定及民法第179條規定，請求㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告288,667元，及自113年12月1日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告10,000元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告聲明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告如預供相當之擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 傅紫玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 19 日
書記官 羅婉燕