臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第601號原 告 嚴安安訴訟代理人 羅經和被 告 陳治融上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬陸仟壹佰伍拾伍元，及自民國一百一十四年一月十日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於民國111年7月4日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約）並公證，約定被告自112年10月10日起向原告承租原告所有之新北市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間至116年10月9日止，每月租金新臺幣（下同）36,000元應於每月10日前支付，且管理費由被告負擔，詎被告未曾支付管理費，且僅支付租金54,000元即未再支付租金，經原告於113年12月17日以永和秀朗郵局存證號碼第188號存證信函（下稱188號信函）定7日期限催告被告支付租金，並以114年3月11日陳報狀（下稱系爭書狀）定5日期限催告被告支付租金，如逾期不支付，則同時以該狀終止兩造間系爭租約，被告逾期仍不支付租金，兩造間系爭租約已合法終止，被告未即時返還系爭房屋，自應給付欠租並於系爭租約終止後按月給付相當月租金額之不當得利即486,000元並應自114年1月10日起按月給付36,000元，以及應給付積欠15個月管理費2,677元共40,155元，爰依民法第767條第1項前段、第455條前段、系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付原告526,155元，及自114年1月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告36,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之事實，有系爭房屋權狀、經公證之系爭租約、188
號信函、系爭書狀、積欠租金/不當得利、管理費一覽表、收租帳戶存摺內頁交易明細、管理費繳費明細可稽（見本院卷第15頁至第35頁、第53頁至第63頁、第79頁、第91頁至第93頁），堪信為真實。
㈡系爭租約是否已合法終止？何時終止？⒈按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出
租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）。
⒉按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。乃採達到主義。
所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院112年度台上字第1566號判決參照）。表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定參照）。又受公寓大廈管理委員會僱用之管理員，其所服勞務包括為公寓大廈住戶接收文件者，性質上應屬全體住戶之受僱人，郵政機關之郵差送達郵件於住居所、事務所或營業所，不獲會晤應受送達人，而將郵件付與公寓大廈管理員者，為合法送達。至該管理員已否、何時將郵件轉交應受送達人，均非所問，對已生之合法送達效力不受影響（最高法院111年度台抗字第160號、110年度台抗字第706號、103年度台抗字第287號裁定參照）。
⒊被告僅支付租金54,000元，即未再支付租金，經原告於113年
12月17日以188號信函定7日期限催告被告支付租金，該函於113年12月間經郵務機關寄送至被告戶籍地及系爭房屋，送達戶籍地之該函，因不獲會晤被告，郵差製作招領通知單通知被告領取，嗣因招領逾期退回，送達系爭房屋之該函，於113年12月18日由社區管理員接受後，嗣因逾期未領無法轉交退回，有退回信封可查（見本院卷第89頁至第90頁），原告繼以系爭書狀定5日期限催告被告支付租金，逾期不支付，則同時以該狀通知被告終止兩造間系爭租約，不另通知，此時被告遲付租金額已達2個月以上，且遲延給付已逾2個月，該狀繕本於114年3月間經郵務機關寄送至被告戶籍地及系爭房屋，送達戶籍地之該狀繕本於114年3月25日寄存送達，送達系爭房屋之該狀繕本，於114年3月21日由社區管理員接受後，嗣因逾期未領無法轉交退回，有送達證書可按（見本院卷第73頁至第76頁），依上說明，應認原告以188號信函所為定期催告以及以系爭書狀所為定期催告否則同時以該狀終止系爭租約之意思表示，各已達到被告而發生效力，不因188號信函、系爭書狀嗣被退回，而影響已生合法送達之效力，被告於系爭書狀定期催告期限屆滿後，仍未支付租金，停止條件成就，即發生終止系爭租約之效力，堪認系爭租約業經原告合法終止。
㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。系爭租約第12條第1項亦約定「租期屆滿或本契約終止時，承租人應即將房屋回復原狀返還出租人」（見本院卷第27頁）。系爭租約既已終止，兩造間租賃關係消滅，被告已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定及系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，洵屬有據。
㈣原告請求被告給付欠租、不當得利及管理費有無理由？金額
若干？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段規定甚
明。系爭租約第3條第2項並約明「承租人每月租金36,000元，每期應繳納1個月租金，並於每月10日前支付」。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦有明定。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。系爭租約第12條第3項亦約定「租期屆滿或本契約終止時，承租人未即將房屋回復原狀返還承租人時，…。且出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額…」（見本院卷第27頁）。另「租賃期間使用房屋所生之管理費由承租人負擔」，系租約第5條第1項第1款亦有明定（見本院卷第25頁）。
⒉被告不曾支付管理費，且僅支付租金54,000元，即未再支付
租金，並於兩造間租賃關係消滅後，未即時遷讓返還系爭房屋，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，該利益依其性質無法返還，則原告依上規定及約定，請求被告給付欠租與相當於原租金額之不當得利即486,000元（計算式：112年10月10日至114年1月9日期間36,000元×15－54,000元），並自114年1月10日起按月給付36,000元，以及給付積欠管理費40,155元（計算式：2,677元×15），自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付原告526,155元（計算式：486,000元＋40,155元），及自114年1月10日起按月給付原告36,000元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第四庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本製作。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 2 日
書記官 郭于溱